مکانات کی بلند قیمتوں کا مسئلہ

"اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں نمایاں کمی کی خواہش بہت مشکل ہے کیونکہ سپلائی فوری طور پر بہتر نہیں ہو سکتی جب کہ گھر کی ملکیت کی مانگ ہمیشہ موجود رہتی ہے، خاص طور پر بڑے شہروں میں۔"

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین Nguyen Van Dinh نے بھی کہا کہ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں آسمان چھونے والے اضافے کی وجہ، جس کا کئی بار ذکر کیا جا چکا ہے، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی فراہمی کی اصل کمی ہے۔

حالیہ برسوں میں منظور شدہ اور لاگو کیے گئے منصوبوں کی تعداد تیزی سے محدود ہوتی جا رہی ہے، اور فروخت کے لیے اہل منصوبوں کی تعداد بہت کم ہے، جب کہ صارفین کی مانگ، خاص طور پر نوجوان خاندانوں کی طرف سے جو گھر کے مالک ہونا چاہتے ہیں، بہت زیادہ ہے۔

نہ صرف وہ لوگ جن کو رہائش کی حقیقی ضرورت ہے، بلکہ سرمایہ کار بھی، یہ یقین رکھتے ہوئے کہ قیمتوں میں اضافہ جاری رہے گا، فعال طور پر رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کی کوشش کر رہے ہیں۔ متعدد خرید و فروخت کے لین دین کے ذریعے، ہر آنے والا خریدار پچھلے سے زیادہ منافع کماتا ہے، جس کی وجہ سے مکان کی قیمتیں صرف بڑھتی ہیں اور کبھی کم نہیں ہوتی ہیں۔ جب تک کہ وہ لوگ جن کو رہائش کی حقیقی ضرورت ہے وہ اپارٹمنٹ تک رسائی حاصل کر سکتے ہیں، قیمت پہلے ہی زیادہ رہ چکی ہے۔

اس مسئلے پر بحث کرتے ہوئے، پروفیسر ڈانگ ہنگ وو - قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر نے کہا کہ موجودہ دور رئیل اسٹیٹ کی کمی ہے، خاص طور پر ہنوئی کی مارکیٹ میں۔ یہ رجحان 2018 سے اب تک برقرار ہے، لہذا اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ جزوی طور پر مارکیٹ کی طلب اور رسد کے حقیقی تعلق کی وجہ سے ہے۔

تاہم قیمتوں میں بے قابو اور غیر منظم اضافہ تشویشناک ہے۔ ماہر کے مطابق، بروکرز کی جانب سے قیمتوں میں اضافے اور منصوبوں کے بارے میں غلط معلومات پھیلانے کا رجحان اب بھی موجود ہے، جس سے سپلائی کی کمی کے دوران قیمتوں میں مزید اضافے کے بارے میں تشویش پیدا ہوتی ہے، جس کا مارکیٹ پر سخت اثر پڑتا ہے۔

مزید برآں، ماہر نے واضح طور پر نشاندہی کی کہ ایسے لوگوں کے گروہ ہیں جو رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کے لیے فون کالز کر کے پرانے اپارٹمنٹس کو مہنگی قیمتوں پر خریدنے یا بیچنے کی پیشکش کرتے ہیں، جس سے آہستہ آہستہ مکان کی قیمتوں میں اضافے کے بارے میں معلومات کا بہاؤ پیدا ہوتا ہے۔ اس کے بعد ریئل اسٹیٹ ایجنٹ اس معلومات کو استعمال کرتے ہوئے پرانی اور نئی جائیدادوں کی قیمتوں کو غیر حقیقی طور پر بلندی تک لے جاتے ہیں۔

اس صورتحال سے نمٹنے کے لیے مسٹر ڈانگ ہنگ وو نے انکشاف کیا کہ یہ انتظامی ایجنسی کے لیے انتہائی مشکل ہے۔

حقیقت میں، اگرچہ ہر کوئی جانتا ہے کہ "قیمت میں اضافہ" یا "قیمت میں ہیرا پھیری" کا کیا مطلب ہے، اس کی خاص طور پر وضاحت کرنا بہت مشکل ہے۔ چونکہ ان خلاف ورزیوں کا نام لینا اور شرمندہ کرنا ناممکن ہے، اس لیے انہیں سخت سزاؤں کے لیے قانون میں شامل کرنا بھی ناممکن ہے۔

مئی 2024 میں، اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں ہوشربا اضافے کے جواب میں، وزارت تعمیرات نے قیمتوں میں اضافے کے رجحان کو تسلیم کیا اور ہنوئی پیپلز کمیٹی سے شہر میں جائیداد کے لین دین کا معائنہ اور جائزہ لینے کی درخواست کی۔

یہ اصلاحی اقدامات اور قیمتوں میں ہیرا پھیری، قیاس آرائیوں، اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قوانین کی دیگر خلاف ورزیوں سے نمٹنے کی اجازت دے گا... تاہم، مسٹر وو کی تشخیص کے مطابق، یہ محض ایک "ڈرانے کی حکمت عملی" ہے اور اس نے ابھی تک بنیادی مسئلے کو حل نہیں کیا ہے۔

تاہم، یہ واضح طور پر تسلیم کرنا ضروری ہے کہ بڑے شہروں میں مکانات کی بڑھتی ہوئی قیمتیں آبادی میں اضافے، مکانات کی زیادہ مانگ، اور سکڑتی ہوئی زمین کی دستیابی کا ناگزیر نتیجہ ہیں۔

تاہم، موجودہ ترقی بہت سی بے ضابطگیاں دکھا رہی ہے۔ اس مارکیٹ کی ترقی میں اب بھی بہت سے پوشیدہ مسائل، سیاہ دھبے اور شفافیت کا فقدان ہے، غیر حقیقی طور پر مکانات کی قیمتیں اسے عام لوگوں کے لیے ناقابل رسائی بناتی ہیں۔

VARS کے چیئرمین Nguyen Van Dinh کا خیال ہے کہ یہ ریاست کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہونے والی خلاف ورزیوں کا معائنہ کرنے، نگرانی کرنے اور فیصلہ کن طریقے سے نمٹنے میں مداخلت کرنے کا ایک اہم وقت ہے۔

گزشتہ برسوں کے دوران لوگوں کے گھروں اور زمینوں کی کمی جبکہ دوسروں کے پاس ضرورت سے زیادہ کی صورتحال سنگین ہوتی جا رہی ہے۔ مسٹر ڈانگ ہنگ وو نے تجویز پیش کی کہ ٹیکس پالیسیوں کو ان لوگوں کو ریگولیٹ کرنے کے لیے استعمال کیا جانا چاہیے جو زمین پر قابض اور قیاس آرائیاں کرتے ہیں۔ اور یہ کہ قیمتوں میں ہیرا پھیری کے اس رجحان کو ختم کرنے کے لیے جو ایک سے زیادہ مکانات کے مالک ہیں اور زمین پر قیاس آرائیاں کرتے ہیں ان پر ٹیکس عائد کیا جائے جس کی وجہ سے قیمتوں میں غیر معقول اضافے کی وجہ سے عام کارکنوں کے لیے جائیداد خریدنا مشکل ہو جاتا ہے۔

اسی مناسبت سے، مسٹر وو نے رئیل اسٹیٹ ٹیکس سے متعلق ایک مسودہ قانون تیار کرنے پر وزارت خزانہ کی تحقیق کو سراہا، جس میں دوسرے گھروں اور خالی مکانات اور زمین پر ٹیکس لگانے کی تحقیق بھی شامل ہے، اس بات کو یقینی بنانا کہ یہ ویتنام کے سماجی و اقتصادی حالات کے مطابق ہے، بین الاقوامی طریقوں کے مطابق، ٹیکس کے نظام کی یکسانیت کو یقینی بنانا، ٹیکس کی پالیسی کے حوالے سے حقیقی جگہوں پر ٹیکس کی پالیسی کو درست کرنا۔ 2030 تک سسٹم۔

اس کے علاوہ، ماہر کو توقع ہے کہ زمین کا قانون، جو یکم جولائی سے لاگو ہونے والا ہے، جائیداد کی قیمتوں کو ٹھنڈا کر دے گا اور سپلائی کی رکاوٹوں کو دور کر دے گا۔ نئے، زیادہ مخصوص اور واضح ضوابط کے ساتھ، یہ ہنوئی میں خاص طور پر اور عام طور پر مارکیٹ میں رئیل اسٹیٹ کی فراہمی کو آزاد کرنے میں مدد کرے گا۔

معاملے کو ایک مختلف نقطہ نظر سے دیکھتے ہوئے، Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر Nguyen Quoc Anh نے سرمایہ کاروں اور رئیل اسٹیٹ کے خریداروں اور فروخت کنندگان کو مشورہ دیا کہ وہ آنے والے عرصے میں مارکیٹ کی پیشرفت کا مشاہدہ کرنے میں زیادہ وقت گزاریں، کیونکہ مانگ ایک "مزاحمتی نقطہ" تک پہنچنے والی ہے۔

اسی مناسبت سے، مسٹر Quoc Anh نے تشویش کا اظہار کیا کہ جب ترمیم شدہ رئیل اسٹیٹ بزنس قانون نافذ ہو جائے گا، منصوبوں کو لاگو کرنے کی ضروریات کو پورا کرنے والے ڈویلپرز کی تعداد مزید کم ہو جائے گی، جس سے سپلائی کو بڑھانا مشکل ہو جائے گا۔

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/e-bat-mach-ke-don-van-nan-gia-nha-leo-cao-phi-thuc-te-a670969.html