رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو "پگھلنا" اتنا مشکل کیوں ہے؟

خریداروں کے محتاط جذبات، نئی سپلائی کی کمی، اور متعدد قانونی تغیرات زمینی پلاٹوں کی لیکویڈیٹی کو آہستہ آہستہ بحال کرنے کا سبب بن رہے ہیں، حالانکہ یہ ایک ایسا طبقہ ہے جو کچھ سرمایہ کاروں کی توجہ مبذول کرواتا ہے۔

CoVID-19 وبائی مرض کے بعد سے، زمین کی مارکیٹ میں کوئی خاص مثبت علامات نہیں دیکھی گئی ہیں، جذب کی شرح مسلسل کم رہتی ہے، عام طور پر 20% سے کم۔ ڈی کے آر اے کنسلٹنگ کی ایک رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ 2023 میں، زمین کو جذب کرنے کی شرح صرف 10 فیصد تھی، 2024 میں یہ 15.15 فیصد تھی، اور 2025 میں لیکویڈیٹی میں قدرے بہتری آئی، مجموعی طور پر مارکیٹ جذب کی شرح تقریباً 18 فیصد تھی۔ پچھلے ایک سال کے دوران، جنوبی مارکیٹ نے تقریباً 9,450 زمینی پلاٹوں کو فروخت کے لیے پیش کیا، جس میں تقریباً 1,700 مصنوعات جذب کی گئیں۔

آن لائن ڈیٹا پلیٹ فارم بھی اسی طرح کے رجحان کی عکاسی کرتے ہیں۔ آن لائن رئیل اسٹیٹ ویب سائٹ Batdongsan کے مطابق، اپریل میں مقامی سطح پر ہونے والے اضافے کے بعد، زمینی پلاٹوں کی مانگ میں تیزی سے کمی آئی، پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں اوسطاً 15-20 فیصد کی کمی واقع ہوئی، کئی بار زمینی پلاٹوں کی تلاش میں 30-40 فیصد کمی واقع ہوئی۔ نئے شروع کیے گئے پروجیکٹس میں زمین کے پلاٹوں کی فروخت دستیاب انوینٹری کے تقریباً 20-30% تک رہی۔

دریں اثنا، Nha Tot کا اندازہ ہے کہ، صوبائی انضمام کے اعلان کے بعد مقامی سطح پر آنے والی تیزی کو چھوڑ کر، گزشتہ سال زمینی مارکیٹ عام طور پر سست تھی، خریداروں کی تعداد 2024 کی اسی مدت کے مقابلے میں 35-50% تک کم ہوئی، اور زیادہ تر علاقوں میں کمی واقع ہوئی۔

ہو چی منہ شہر میں ریئل اسٹیٹ، بشمول اراضی پلاٹ اور زرعی زمین۔ تصویر: Quynh Tran

لینڈ لیکویڈیٹی کی سست بحالی کی وجوہات کی وضاحت کرتے ہوئے ، سینی ویتنام کے سی ای او مسٹر فان ڈنہ فوک کا خیال ہے کہ اس وقت سب سے بڑی رکاوٹ کیش فلو اور سرمایہ کاروں کے جذبات میں ہے۔ پچھلے دور میں، زیادہ تر سرمایہ کاروں نے زمین میں سرمایہ کاری کرتے وقت پیسہ کھو دیا - ایک قسم کا اثاثہ جو واقعی "غیر منقولہ" ہے، بنیادی طور پر فروخت سے پہلے قیمت میں اضافے کا انتظار کرنے کے لیے خریدا جاتا ہے، ہولڈنگ کی مدت کے دوران استعمال کی قیمت یا نقد بہاؤ پیدا کیے بغیر۔ جب مارکیٹ میں کمی آتی ہے، کمزور لیکویڈیٹی کی وجہ سے زمین کے بہت سے خریداروں کا سرمایہ طویل عرصے تک بند رہتا ہے۔ اس تجربے نے بہت سے سرمایہ کاروں کو ان حصوں پر نظر ثانی کرنے اور ان کی تعریف کرنے پر مجبور کیا ہے جو نقد بہاؤ پیدا کر سکتے ہیں، جیسے کہ اپارٹمنٹس، کیونکہ اگر انہوں نے انہیں ابھی تک فروخت نہیں کیا ہے، تب بھی جائیداد کرائے پر دی جا سکتی ہے۔

سپلائی کے نقطہ نظر سے، ڈی کے آر اے گروپ کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ نے تجزیہ کیا کہ زمینی مارکیٹ کو نئے پروجیکٹس کی شدید کمی کا سامنا ہے کیونکہ بہت سے سرمایہ کار آہستہ آہستہ اس سیگمنٹ سے دستبردار ہو رہے ہیں۔ پچھلے سال کے دوران، نئی سپلائی کا صرف کل پرائمری سپلائی کا تقریباً 13% حصہ تھا، مارکیٹ میں زیادہ تر پروڈکٹس پچھلے سالوں کی انوینٹری ہیں۔ Tay Ninh ، جنوب میں زمین کی فراہمی کا سب سے بڑا تناسب والا صوبہ، نے صرف دو نئے منصوبے درج کیے: ڈریگن ایڈن رہائشی علاقہ (146.8 ہیکٹر) اور سولیا شہری علاقہ (20.5 ہیکٹر)۔ ہو چی منہ سٹی میں (بِن ڈونگ اور با ریا - ونگ تاؤ کے انضمام کے بعد)، فروخت کے لیے پیش کی جانے والی سپلائی بنیادی طور پر موجودہ انوینٹری یا پچھلے مراحل کے دوبارہ لانچ پر مشتمل ہے۔

اس لیے طلب اور رسد میں مطابقت نہیں ہے، تقریباً 69% طلب نئے منصوبوں پر مرکوز ہے، جس کا ثبوت اس حقیقت سے ہے کہ Tay Ninh کے پروجیکٹس نے گزشتہ سال جنوبی زمینی منڈی میں 53% سے زیادہ لیکویڈیٹی حاصل کی۔

کاروباری نقطہ نظر سے، زمینی پلاٹوں سے دستبرداری کا رجحان تیزی سے واضح ہوتا جا رہا ہے۔ بہت سے ڈویلپرز جیسے کہ تھانگ لوئی گروپ، کیٹ ٹونگ، ٹران انہ، اور کھائی ہون لینڈ، جو کبھی اس حصے کو ایک ستون سمجھتے تھے، اب اپنے 2026 کے کاروباری منصوبوں میں اسے ترجیح نہیں دے رہے ہیں۔

ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے نمائندے کے مطابق، سخت قانونی ضوابط، انفراسٹرکچر اور زمین کے استعمال کی فیسوں سے لے کر سہولیات تک سرمایہ کاری کی لاگت میں تیزی سے اضافے کی وجہ سے زمینی پلاٹ تیار کرنا مشکل ہوتا جا رہا ہے، جبکہ عمل درآمد کا وقت طویل ہے۔ اس کے برعکس، فروخت کی قیمتوں کا ٹاؤن ہاؤسز اور اپارٹمنٹس کے ساتھ مقابلہ کرنا مشکل ہے، منافع کے مارجن کو کم کرنا اور یہاں تک کہ پروجیکٹ کو غیر منافع بخش بنانا۔ اس حقیقت نے بہت سے ڈویلپرز کو ایڈجسٹ کرنے پر مجبور کیا ہے، جس کی وجہ سے پچھلے سال کے دوران بنیادی زمینی پلاٹ کی قیمتوں میں 20-30% اضافہ ہوا، بنیادی طور پر ترقیاتی اخراجات کو پورا کرنے کے لیے۔

2026 کے لیے پیشین گوئی کرتے ہوئے، ماہرین کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں سرمایہ کاری کا توازن بتدریج بدل رہا ہے، جس سے کچھ سرمایہ کاروں کی جانب سے زمینی پلاٹوں پر دوبارہ غور کیے جانے کے امکانات کھل رہے ہیں۔ مسٹر Phan Dinh Phuc نے نوٹ کیا کہ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ اس طبقہ کو آمدنی اور استعمال کے مقابلے میں تیزی سے غیر متوازن ہونے کا سبب بن رہا ہے۔ جب بہت سے علاقوں میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں مناسب حد سے تجاوز کر جاتی ہیں اور اسی جگہ پر زمین کی قیمتوں تک پہنچ جاتی ہیں، تو فرق کم قائل ہو جاتا ہے۔ انہوں نے لانگ این کی مثال دی، جہاں اپارٹمنٹ کی قیمتیں تقریباً 35 ملین VND فی مربع میٹر تک پہنچ گئی ہیں، جب کہ 1/500 پیمانے کی منصوبہ بندی اور مکمل انفراسٹرکچر والے منصوبوں میں زمینی پلاٹ صرف 20-25 ملین VND فی مربع میٹر تک ہیں۔

تاہم، مسٹر Phuc کے مطابق، زمینی پلاٹوں کی واپسی، اگر ایسا ہوتا ہے، تو پچھلے دوروں کی طرح وسیع پیمانے پر نہیں ہوگا، بلکہ انتخابی، مکمل انفراسٹرکچر، کنیکٹیویٹی، سہولیات، روزگار، اور خاص طور پر رہائشیوں کی جانب سے حقیقی کیش فلو والے علاقوں پر توجہ مرکوز کرنا ہوگا۔ نئی سپلائی کی کمی، زمین کی قیمتیں مارکیٹ ویلیو کے قریب پہنچ رہی ہیں، اور معیار زندگی کے لیے بڑھتے ہوئے مطالبات اس طبقے کو نئی شکل دیتے رہیں گے۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، رئیل اسٹیٹ کے ماہر ٹران ہونگ کا خیال ہے کہ زمین کی منڈی ایک اہم تبدیلی سے گزر رہی ہے۔ پہلے، بہت سے منصوبوں میں صرف زمین کی ذیلی تقسیم، اندرونی سڑکوں کی تعمیر، اور پلاٹوں کی فروخت شامل تھی۔ اب، کاروبار کو ایک مکمل شہری علاقے کے ماڈل کے قریب آتے ہوئے، بنیادی ڈھانچے، سہولیات، اسکولوں، شاپنگ سینٹرز اور دیگر ضروری خدمات میں سرمایہ کاری کرتے ہوئے، زیادہ منظم طریقے سے ترقی کرنی چاہیے۔ یہ تبدیلی 1 اگست 2024 سے لاگو نئے اراضی قانون سے ہوئی ہے، جو زمینی پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے روایتی طریقے کو عملی طور پر ختم کرتا ہے۔ پروجیکٹوں کو زمین کے ٹائٹل کا معائنہ کرنے اور دینے سے پہلے پلان کے مطابق انفراسٹرکچر، سہولیات اور رہائش مکمل کرنی چاہیے۔

ماہرین کے مطابق، ترقی کے ماڈلز میں تبدیلیوں کے ساتھ نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے کے محرکات کی وجہ سے 2026 میں زمین کی قیمتوں میں 10-20 فیصد اضافہ ہو سکتا ہے۔ تاہم، علاقوں کے درمیان قیمتوں میں فرق سختی سے جاری رہے گا، جو مقام، مصنوعات اور مقامی مانگ میں تغیرات کی عکاسی کرتا ہے۔ لہٰذا، زمین کی قیمتوں میں پہلے کی طرح قیمتوں میں بڑا اضافہ یا مارکیٹ میں لیکویڈیٹی پیدا کرنے کا امکان نہیں ہے، حالانکہ مقامی قیمتوں میں اضافہ ہوسکتا ہے۔

مسٹر Phan Dinh Phuc کا خیال ہے کہ یہ طبقہ حالیہ دور کے بعد بھی نفسیاتی "داغوں" کا شکار ہے، خاص طور پر لیکویڈیٹی اور کیش فلو پیدا کرنے کی صلاحیت کے حوالے سے۔ صرف وہ منصوبے جو اچھی طرح سے ترقی یافتہ ہیں، ایک حقیقی رہائشی برادری کی تشکیل کرتے ہیں، اور اندرونی نقد بہاؤ پیدا کرتے ہیں، اس کمزوری پر قابو پا سکتے ہیں، اس طرح زمین کی منڈی کی پائیدار بحالی کی بنیاد رکھ سکتے ہیں۔

Vnexpress.net کے مطابق

ماخذ: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm