تحركات العقارات قبل سريان القانون

ارتفعت المبيعات والإيجارات.

في حديثه مع ثانه نين ، مالك شقة بغرفتي نوم بمساحة 80 مترًا مربعًا تقريبًا في مشروع شقق أنطونيا (منطقة فو مي هونغ الحضرية، الحي السابع، مدينة هو تشي منه)، قال إنه تلقى مؤخرًا دعوة من وسيط لبيع شقته بفارق سعر يبلغ حوالي مليار دونج. إلا أنه لم يعد بحاجة إلى البيع، إذ استأجرها بعد استلامها مقابل 22 مليون دونج شهريًا. ولم يرتفع سعر الشراء فحسب، بل ارتفع أيضًا سعر إيجار الشقق في هذا المشروع إلى حوالي 25 مليون دونج شهريًا.

ارتفعت أسعار البيع والإيجار في العديد من الشقق بشكل حاد

باعتبارنا أحد مشتري المنازل، اتصلنا بـ Quynh، وهو وكيل عقارات في منطقة Phu My Hung، وقيل لنا إن جميع المنتجات في Phu My Hung ترتفع أسعارها حاليًا، من الشقق إلى المنازل والفيلات.

في 15 يونيو/حزيران الماضي، طرح المستثمر 37 تاون هاوس للبيع، ولم يتبقَّ منها سوى 7 وحدات، رغم أن أسعارها مرتفعة. منها منزل تجاري بمساحة أرض تبلغ حوالي 90 مترًا مربعًا، بسعر بيع يبلغ حوالي 65 مليار دونج للوحدة، بينما يبلغ سعر تاون هاوس مع سكن حوالي 80 مليار دونج للوحدة. أما منزل الزاوية، فيبلغ سعر بيعه حوالي 100 مليار دونج للوحدة.

ارتفع سعر الفلل الحالية إلى حوالي 150 مليار دونج للوحدة، بعد أن كانت تُباع سابقًا ببضعة مليارات دونج فقط. كما ارتفع سعر المنازل المتجاورة إلى حوالي 70-80 مليار دونج. شراء العقارات ليس خسارة أبدًا إذا كانت ميزانيتك مستقرة. شراء منزل في فو مي هونغ مربح دائمًا، هذا ما أكده كوينه بحزم.

لا يقتصر الأمر على فو ماي هونغ فحسب، بل ترتفع أسعار العقارات حاليًا في كل مكان مقارنة بنهاية عام 2023 وبداية عام 2024. على سبيل المثال، شارع المشاة في منطقة فان فوك سيتي الحضرية (مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه)، إذا تم تداول منازل المدينة والمتاجر في بداية العام بسعر حوالي 26 مليار دونج، فقد ارتفع سعر المعاملة الآن إلى حوالي 27.5 مليار دونج. لم يرتفع السعر فحسب، بل زاد حجم المعاملات في هذا المشروع أيضًا بشكل حاد مقارنة ببداية عام 2024. ووفقًا لأحد قادة شركة فان فوك لاند، فقد ارتفع سعر البيع الحالي في هذا المشروع بنحو 20٪ مقارنة ببداية عام 2024، كما زاد حجم المعاملات بشكل حاد مقارنة ببداية العام. ارتفع سعر المشروع بسبب تشغيل العديد من المرافق في المشروع، وخاصة المرسى الفاخر، وحديقة الموسيقى المائية، وما إلى ذلك. ليس هذا فحسب، بل تعافى سوق العقارات، ولم يعد الأشخاص الذين يحتاجون إلى شراء عقارات للعيش والاستثمار لديهم عقلية الانتظار.

أفادت السيدة هواي ثو، وسيطة عقارية في مدينة ثو دوك، قائلةً: "مقارنةً ببداية العام، ارتفع عدد الصفقات بنحو 30%. أُوقف بيع العديد من قطع الأراضي وارتفعت الأسعار. من كانوا يرغبون سابقًا في شراء العقارات، لكنهم انتظروا انخفاض الأسعار أكثر، يندمون الآن على عدم قدرتهم على اللحاق بالسوق، بل واضطرارهم للشراء بأسعار أعلى".

وقالت السيدة هوآي ثو "لقد تم بيع المخزون الهائل، لذلك بدأت العقارات التي لا يزال العملاء قادرين على تحمل تكلفتها في البيع بأسعار السوق، حتى أنهم طلبوا أسعارًا أعلى على الرغم من أن هذه الأسعار لا يمكن أن تكون مساوية للأسعار خلال فترة الحمى".

فيما يتعلق بمجموعة سكان فينهومز با سون (المنطقة الأولى، مدينة هو تشي منه)، بينما كانت معظم المعلومات المُرسلة في عام ٢٠٢٣ تدور حول رغبة العملاء في بيع منازلهم وتقليص خسائرهم بسبب نقص رأس المال، تشهد المنطقة الآن تدفقًا هائلًا من المعلومات حول شراء واستئجار الشقق. كما ارتفعت أسعار بيع وإيجار المنازل هنا بنسبة ٥-١٠٪ تقريبًا مقارنةً بالعام الماضي. تجدر الإشارة إلى أن عدد الشقق المعروضة للبيع ليس كبيرًا، نظرًا لجودة إيجاراتها وعائداتها.

مشروع مفتوح للبيع لديه أكثر من 10000 عميل يحجزون المقاعد

وفقًا لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، يشهد سوق العقارات انتعاشًا إيجابيًا شهريًا بالتزامن مع الانتعاش الاقتصادي خلال النصف الأول من الربع الثاني من عام 2024. وقد أُعيد إطلاق سلسلة من المشاريع العقارية في قطاعات متنوعة، وتم الإعلان عنها، وطُرحت في السوق، وحظيت جميعها باهتمام كبير، محققةً نتائج مبيعات مبهرة.

وفي المنطقة الشمالية، سيتم استكمال السوق بالإمدادات من مشروع Lumière Evergreen، ومشروع The Sola Park في منطقة Vinhomes Smart City الحضرية، ومشروع MasCity في Bac Giang ، ومشروع Vaquarius Van Giang، ومشروع Golden Crown Hai Phong، ومشروع Ha Long Marina في Quang Ninh...

في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها، تُنفَّذ سلسلة من المشاريع التجارية، مثل: فياتو أبتاون، ذا بيفرلي، فينهومز جراند بارك، إيتون بارك، أو مشروع كارا ريفر فيو في كان ثو، ومشروع نيو فيغاس في كين جيانج ، ومشروع إيه آند تي جاردن، وفو دونغ سكاي ون في بينه دونغ...

وفي المنطقة الوسطى، تم الإعلان عن افتتاح العديد من المشاريع للبيع أيضًا مثل: برج دا نانغ الذهبي، وليبرا نها ترانج، وسكن صن بونتي، وسكن صن سيمفوني في دا نانغ...

في مشروع ليبرا نها ترانج، أعلن المستثمر مؤخرًا أن عدد العملاء الذين حجزوا شققًا يزيد عن 10,000 عميل، بينما يضم هذا المشروع حوالي 2,400 شقة فقط. وقد ساهمت هذه المعلومات في إنعاش السوق بعد فترة طويلة من الصمت.

صرح السيد نجوين دوي ها، مدير التدريب وتطوير المشاريع في شركة ثانغ لونغ ريال، بأن ارتفاع الأسعار يُعزى بشكل رئيسي إلى ارتفاع تكاليف المدخلات. ويتركز هذا الارتفاع في المشاريع التي تم تسليمها وتتميز بأسعار إيجار جيدة. وقد شهد مشروع للشركة، يُطرح للبيع في مدينة ثو دوك، مؤخرًا إقبالًا متزايدًا من العملاء المهتمين، لا سيما بعد الإعلان عن دخول ثلاثة قوانين معدلة حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس.

بفضل سلسلة من المعلومات الإيجابية والثقة العالية بالتغيرات الإيجابية في سوق العقارات خلال الأشهر الستة الأخيرة من عام 2024، ازداد اهتمام العملاء. من ناحية أخرى، على الرغم من الجهود الحثيثة التي تبذلها الحكومة والمحليات لإزالة العوائق القانونية أمام العديد من مشاريع العقارات، إلا أن العرض لا يزال محدودًا للغاية، لا سيما في قطاع العقارات متوسطة المدى. في الوقت نفسه، تتزايد تكاليف المدخلات، لا سيما في الفترة القادمة التي يُطبّق فيها قانون الأراضي المُعدّل أسعار الأراضي وفقًا لإطار سعر السوق، مما يؤدي إلى زيادة تكاليف رأس مال استثمار المشروع، في حين لا تزال احتياجات السكن كبيرة جدًا. يؤدي هذا إلى زيادة بنسبة 10-30% في حجم المعاملات والأسعار مقارنةً ببداية عام 2024 في مشاريع الشقق التي تم تسليمها وبأسعار إيجار جيدة. وخاصةً في قطاع العقارات متوسطة المدى، حيث يتم التركيز على تلبية احتياجات العقارات، مع دفعات متعددة تستمر من سنتين إلى ثلاث سنوات، فقد جذبت العديد من السياسات الداعمة للمشترين العملاء للعودة وإيلاء المزيد من الاهتمام للمشاريع. وصرح السيد نغوين دوي ها قائلاً: "لقد طُرح المشروع للتو في السوق".

وفقًا للسيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، فقد جذبت معظم المشاريع التي تم افتتاحها للبيع في النصف الأول من الربع الثاني الاهتمام، مع عدد كبير من العملاء الذين حجزوا. نظرًا لأن الطلب الاستثماري في السوق لا يزال كبيرًا جدًا، بما في ذلك الطلب على القطاع الفاخر والراقي، وليس فقط القطاع الذي يلبي احتياجات الإسكان الحقيقية. وهذا أيضًا مصدر العرض الذي يساهم في غالبية معاملات العقارات في النصف الأول من الربع الثاني من عام 2024. ليس ذلك فحسب، فمنذ بداية عام 2024 وحتى الآن، نما عدد الوسطاء الجدد المشاركين والعائدين إلى سوق العقارات بقوة. وتشير التقديرات إلى أنه في الأشهر الخمسة الأولى من عام 2024 وحدها، وبالمقارنة مع أصعب وقت في السوق، عاد حوالي 40٪ من الوسطاء إلى الصناعة. بعد أن تعلموا درس الاضطرار إلى المغادرة بشكل جماعي في الفترة السابقة، خضع وسطاء العقارات الجدد المشاركون والعائدون إلى السوق أيضًا لثورة في التفكير والنهج تجاه العملاء.

لا يزال السوق يواجه صعوبات جمة، ومن المتوقع أن يتعافى بنهاية هذا العام، حيث يُتوقع أن يرتفع نمو الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 5.5%؛ وأن يزداد رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر، ويزداد حجم الواردات والصادرات؛ وأن تظل أسعار الفائدة على القروض منخفضة؛ كما تتميز مشاريع القوانين الجديدة بالعديد من المزايا. وستتعافى أولاً المشاريع التي تلبي الاحتياجات الحقيقية، بما في ذلك الإسكان الميسور (شقق من الفئتين ب، ج). ومع ذلك، قد لا يشهد السوق أي انتعاش قبل الربع الثاني من عام 2025، عندما تدخل التعميمات والمراسيم المتعلقة بالقوانين الجديدة حيّز التنفيذ.

السيد فو هونغ ثانغ (مدير الاستثمار في مجموعة DKRA)

المصدر: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-chuyen-dong-truoc-ngay-luat-co-hieu-luc-18524062821281431.htm