العقارات: آثم أم محرك للنمو؟

لكن النمو لا يقتصر على مجرد رقم. الأهم هو جودة النمو، ومرونته في مواجهة التقلبات العالمية. السؤال هو: هل تمتلك فيتنام أسسًا متينة كافية لتحقيق تقدم مستدام، أم أنها مجرد "طفرة" قصيرة الأجل يقودها سوق العقارات - وهو قطاع يُمثل قوة دافعة ومقياسًا لصحة الاقتصاد؟

لا يمكن إنكار أنه على مدى العقد الماضي، كانت الشركات العقارات ساهمت المدن الجديدة، والطرق، والمنتجعات، والمناطق الصناعية الحديثة، في تشكيل مظهر حضري أكثر تحضرًا، وتوفير فرص العمل، وتطوير البنية التحتية، وتحسين جودة الحياة.

ساهمت العديد من الشركات أيضًا بفاعلية في المجتمع، مواكبةً الحكومة خلال الكوارث الطبيعية والأوبئة. هذه المساهمات جوهرية، تعكس حس المسؤولية ودور رواد الأعمال الفيتناميين في العصر الجديد.

ومع ذلك، إلى جانب هذه الإنجازات، كشف سوق العقارات أيضًا عن العديد من التحديات. فقد أدى الارتفاع السريع في أسعار المساكن، ومحدودية العرض، وطول الإجراءات القانونية إلى زيادة الضغوط على الشركات والأفراد على حد سواء.

وبحسب الإحصائيات، ارتفعت أسعار الشقق في هانوي في الربع الثاني من عام 2025 بنسبة 33% مقارنة بالفترة نفسها، لتصل إلى نحو 3000 دولار أمريكي/م²؛ وفي مدينة هو تشي منه، ارتفعت بنسبة 47%، لتصل إلى ما يقرب من 4700 دولار أمريكي/م².

من المهم إدراك أن سوق العقارات ليس متجانسًا. هناك نوعان أساسيان من الشركات العاملة في هذا المجال.

فئةٌ واحدةٌ لا تهتم إلا بالشراء بسعرٍ منخفضٍ والبيع بسعرٍ مرتفعٍ، مستغلةً المضاربات قصيرة الأجل، مما يُقلل من قيمة المجتمع المستدامة. هذه الفئة هي التي تُشوّه السوق وتُفقد ثقة المشترين الحقيقيين.

إلى جانب ذلك، هناك مطورون عقاريون حقيقيون، وشركات تسعى لتحقيق رؤية بعيدة المدى، لا تقتصر على بناء منازل للبيع فحسب، بل تشمل أيضًا بناء مدينة صالحة للعيش. يستثمرون بشكل منهجي، وعلى نطاق واسع، غالبًا في المناطق المحيطة بالمدينة، لضمان التوزيع السكاني الأمثل والتنمية الإقليمية المتوازنة.

لجذب السكان للعيش في المناطق الحضرية الجديدة، يجب أن تلبي هذه المشاريع احتياجات نظام معيشي شامل: بنية تحتية حديثة، تعليم، رعاية صحية، تجارة، مساحات خضراء، ومرافق أفضل من المناطق المركزية. في ذلك الوقت، لا تُعدّ كل منطقة حضرية مكانًا للعيش فحسب، بل تُعدّ أيضًا قوة دافعة للتنمية الاجتماعية والاقتصادية المحلية.

تستغرق مثل هذه الأعمال عادة سنوات عديدة للتحضير، بدءاً من التخطيط، والشؤون القانونية، والاستثمار في البنية التحتية إلى جذب السكان.

ومن الأمثلة النموذجية على ذلك مشروع كان جيو الحضري الساحلي الذي استغرق إعداده 21 عاماً قبل أن يصبح مؤهلاً للتنفيذ، واستغرق مشروع فينهومز وندر سيتي (المعروف سابقاً باسم دان فونج) 13 عاماً للحصول على الموافقة القانونية... وقد أدى طول وقت الإعداد بسبب عدم وجود إطار قانوني متزامن إلى زيادة رأس المال الاستثماري، وهو أحد الأسباب الرئيسية التي تعوق خفض أسعار المساكن.

من الجدير بالذكر أن رأس المال الائتماني قد تدفق بقوة مؤخرًا إلى قطاع العقارات، مُمثلًا نسبة كبيرة من إجمالي القروض المصرفية القائمة. ففي 31 يوليو 2025، تجاوز الائتمان القائم في هذا القطاع 4.1 مليون مليار دونج فيتنامي (ما يعادل 155 مليار دولار أمريكي)، وهو ما يُمثل ما يقرب من 24% من إجمالي القروض القائمة في النظام المصرفي. ويُقارب معدل نمو الائتمان العقاري (17%) ضعف معدل النمو الاقتصادي العام (9.6%).

لكن المشكلة لا تكمن في تدفق رأس المال إلى قطاع العقارات، بل في أين يتجه. فعندما يتركز رأس المال في مشاريع المضاربة، وتقسيم الأراضي، وتوليد موجات الأسعار، يكون الاقتصاد في خطر. ولكن إذا وُجِّه رأس المال بشكل صحيح، بحيث يتدفق إلى مشاريع حضرية مستدامة، وبنية تحتية، وإسكان حقيقي... فسيكون ذلك رافعة لتطوير البنية التحتية وتحقيق الأمن الاجتماعي.

لأن العقارات، إذا طُوِّرت بالشكل الصحيح، لا تُولِّد أصولًا فحسب، بل تُنشِّط أيضًا مئات القطاعات ذات الصلة، مثل مواد البناء، والتصميم الداخلي، والخدمات اللوجستية، والتجارة، والخدمات. هذه هي النقطة التي يجب النظر فيها وتعديلها قريبًا.

تُظهر التجارب الدولية أن جميع الاقتصادات المتقدمة شهدت فترة من ارتفاع أسعار العقارات. المهم هو القدرة على إدارة المخاطر وتنظيم السياسات. عندما تمتلك الدولة آلية قانونية شفافة، وتتحكم بفعالية في تدفقات رأس المال، وتهيئ بيئة تنافسية سليمة، يصبح القطاع العقاري دافعًا للنمو بدلًا من أن يكون مصدر خطر محتمل.

في العديد من الدول، مثل كوريا الجنوبية وسنغافورة والصين، شهدت المراحل الأولى من التصنيع نموًا قويًا في قطاع العقارات، مما ساهم بشكل كبير في الناتج المحلي الإجمالي. ولكن عندما بلغ السوق حدًا معينًا، سارعت هذه الدول إلى تطوير الإنتاج والتكنولوجيا والابتكار.

تُعدّ الصين أحدث درس، إذ تسبب غياب التنظيم في الوقت المناسب في صدمة متسلسلة للنظام المالي بأكمله. لذا، ينبغي على فيتنام إيلاء اهتمام خاص لمشكلة "النمو المتوازن"، والتنمية المتناغمة بين سوق الأراضي وقطاع الإنتاج.

يجب أن يعتمد الاقتصاد القوي على الإنتاج والعلم والتكنولوجيا والابتكار، ولا يمكن أن تُحمّل المسؤولية كاملةً على الأرض أو الأصول. لتحقيق نمو مستدام، تحتاج فيتنام إلى التركيز على الركائز التالية:

الإصلاح وإزالة الحواجز الإدارية والتكاليف غير الضرورية.

تعزيز الصناعات التحويلية والتصنيعية والزراعة عالية التقنية والطاقة المتجددة والاقتصاد الرقمي.

تطوير أسواق رأس المال (الأسهم، وسندات الشركات) لتقليل الاعتماد على الائتمان المصرفي.

- الاستثمار بكثافة في الإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، والإسكان منخفض التكلفة، وإعادة العقارات إلى وظيفتها المدنية المناسبة.

إصلاح ضريبة الأراضي، وضريبة العقارات، وإدخال ضريبة مكافحة المضاربة، وضريبة المساكن الشاغرة.

جعل بيانات الأراضي وأسعار المعاملات والائتمان العقاري شفافة للأفراد والشركات والمستثمرين لمراقبتها.

إن محور الإصلاح هو جعل سوق الأراضي شفافًا، لأنه فقط عندما يتم الإعلان عن أسعار الأراضي والتخطيط والشرعية يمكن للسوق المالية والمصرفية أن تستقر، وتتعزز الثقة الاجتماعية، ويكون لنمو الناتج المحلي الإجمالي أساس حقيقي.

الأهم من ذلك كله، استعادة ثقة الشركات والأفراد. فالسوق لا يعمل بسلاسة إلا عندما تثق الشركات بالاستثمارات طويلة الأجل، ويؤمن الأفراد بحماية أصولهم، وتؤدي الدولة دور الحكم العادل. ولا يقتصر دور الحكومة البناءة هنا على التدخل الإداري، بل وضع قواعد شفافة ومستقرة وقابلة للتنبؤ - وهو أساس اقتصاد ناضج.

إن تحقيق نموٍّ ثنائي الرقم طموحٌ نبيل. لكن التنمية يجب أن تترافق مع الاستقرار؛ ويجب أن يرتبط النمو بالجودة والعدالة الاجتماعية. لقد حان الوقت لنختار: إما السعي وراء هالة النمو المؤقتة، أو إرساء أسس الإنتاج والتكنولوجيا والمعرفة الراسخة لمستقبلٍ طويل الأمد.

إن الدفع في الاتجاه الصحيح قد يفتح آفاقًا جديدة للتنمية؛ أما الدفع في الاتجاه الخاطئ فقد يجرّ الاقتصاد إلى فخ المخاطرة. سيحكم التاريخ على هذا الخيار، ويقع على عاتق جيل اليوم مسؤولية ضمان ألا يتحول "دفع النمو" إلى فخٍّ في المستقبل.

النمو ليس مجرد مسألة أعداد، بل هو أيضًا مسألة إيمان وذكاء وطموح الشعب الفيتنامي. إذا عرفنا كيف نضع مصالح الأمة طويلة الأجل فوق مصالحها قصيرة الأجل، فلن يكون لدينا "حافز نمو" فحسب، بل سنرسي أيضًا أساسًا مستدامًا لدخول عصر من التنمية المزدهرة والمعتمدة على الذات.

المصدر: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html