لتخفيض أسعار العقارات، الأمر الأكثر أهمية هو زيادة العرض.

يهدف اقتراح الحد من قروض شراء منازل ثانية أو أكثر إلى الحد من المضاربة وارتفاع أسعار العقارات. ومع ذلك، لخفض أسعار العقارات، لا بد من حلول أكثر شمولاً وتنسيقاً.

التمييز بين المضاربة والاستثمار والاحتياجات الحقيقية

وفي مشروع القرار بشأن آلية ضبط أسعار العقارات والحد منها، طلبت وزارة الإنشاءات آراء الوزارات والفروع والهيئات، مقترحة تطبيق حد قرض لا يتجاوز 50% لقروض شراء مسكن ثان، أو حد قرض لا يتجاوز 30% لقروض شراء مسكن ثالث، أو تخصيص ما لا يقل عن 20% من إجمالي عدد مشاريع بناء المساكن التجارية للمساكن بأسعار معقولة، وذلك حسب قرار المنطقة.

وفي حديثه مع مراسل VietNamNet، قال نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام نجوين فان دينه إن هدف تشديد الإقراض هو منع المضاربة والتضخم في الأسعار، ولكن إذا لم يتم الحذر، فسوف يؤثر ذلك على الأشخاص ذوي الاحتياجات الحقيقية، مثل العائلات التي لديها العديد من الأطفال، والآباء الذين يريدون شراء المزيد من المنازل لأطفالهم ليعيشوا فيها.

وبحسب قوله، من الضروري تحديد ما هو الطلب المضاربي والاستثماري وما هو الطلب الحقيقي بشكل واضح، وتجنب الارتباك الذي من شأنه أن يؤثر على الطلب الحقيقي للمشترين على السكن.

قال السيد دينه: "ينبغي ألا تكون الحلول المقترحة محلية أو عشوائية، بل تتطلب نظامًا تنظيميًا متزامنًا، وأدوات وأساليب متنوعة متعددة لاستهداف العناصر التي تحتاج إلى مراقبة. ولتحقيق ذلك، من الضروري إعداد قاعدة بيانات موحدة. وينبغي إجراء جميع معاملات العقارات من خلال مركز معاملات لتسهيل مراقبة التقلبات والتحكم فيها".

فيما يتعلق بمقترح تخصيص 20% على الأقل من مشاريع الإسكان لشريحة الأسعار المناسبة لكل منطقة، علّق السيد دينه قائلاً إن هذا هو التوجه الصحيح، ولكنه لا يزال "غير مدروس"، ولن يُعالج المشكلة من جذورها. وأشار إلى ضرورة وضع آلية إلزامية على المناطق لتنفيذها بجدية، لتجنب تكرار ما حدث في الإسكان الاجتماعي اليوم.

واستشهد بتنظيم تخصيص 20% من صندوق الأراضي لمشاريع بناء السكن الاجتماعي وهو نظام موجود منذ فترة طويلة، لكن على أرض الواقع من الصعب جداً تطبيقه، ما يجعل المعروض من السكن الاجتماعي يبقى شحيحاً.

يقول الخبراء إن خفض أسعار العقارات يتطلب حلاً شاملاً لتنظيم السوق. الصورة: هوانغ ها

صرح السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة إي زد للاستثمار والتطوير العقاري (EZ Property)، بأن تقييد قروض شراء منزل ثانٍ أو أكثر سيؤثر سلبًا على المضاربين العقاريين، إلا أن هذا التأثير لن يكون كبيرًا. ويرجع ذلك إلى أنه عند تشديد الائتمان، ستتوفر للسوق طرق عديدة للتهرب. يمتلك معظم المستثمرين والمضاربين مبالغ نقدية كبيرة نسبيًا أو يمتلكون أصولًا أخرى لرهنها للحصول على قروض، وليس بالضرورة للاقتراض لشراء منزل.

قال السيد توان: "لا يُطبّق هذا الحل إلا على مشاريع الإسكان التي ستُقام مستقبلًا. أما العقارات التي لديها سجل ائتماني مُسجّل، فمن الصعب جدًا السيطرة عليها نظرًا لإمكانية الاقتراض من البنوك بطرق مُختلفة".

أشار تحليله إلى أن الفيتناميين يميلون إلى اكتناز الذهب والأراضي. عند شراء منزل، غالبًا ما تُسلم العديد من العائلات والديها المنزل، ثم تُنقل ملكيته لأبنائهم عندما يكبرون. إذا تم تشديد قروض شراء المنازل الثانية والثالثة، فإن هذه السياسة قد تؤثر بشكل مباشر على الاحتياجات المشروعة للشعب، بالإضافة إلى تطور سوق العقارات.

الحاجة إلى زيادة العرض وخلق المنافسة

قال السيد فو كونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك، إن سوق العقارات يعمل وفقًا لقانون العرض والطلب. فعندما يكون الطلب مرتفعًا والعرض شحيحًا، يرتفع سعر أي سلعة، بما في ذلك العقارات.

وفقاً للسيد كويت، يُعدّ تقييد قروض شراء المنازل الثانية والثالثة إجراءً إدارياً. ولتنظيم السوق بفعالية، ينبغي على الدولة استخدام أدوات السياسة الضريبية. تُحتسب حالياً رسوم استخدام الأراضي بناءً على أسعار السوق. وإلى جانب ارتفاع ضرائب الأراضي، يُؤدي هذا إلى ارتفاع حاد في تكاليف مستلزمات الاستثمار. كما يُؤدي ارتفاع أسعار مواد البناء والعمالة إلى ارتفاع تكاليف المنتجات، مما يرفع سعر البيع في السوق.

أشار السيد كويت إلى أنه بالتوازي مع تشديد قروض شراء المساكن التجارية، كما هو مقترح، لا بد من إيجاد حل شامل لتنظيم السوق. ويتمثل الحل الأهم تحديدًا في زيادة المعروض من المساكن من خلال تبسيط الإجراءات وإزالة العوائق القانونية... فعندما يكون المعروض وفيرًا، تنخفض أسعار المساكن تلقائيًا.

أكد السيد كويت على ضرورة تعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي، وإسكان ذوي الدخل المحدود، وخاصةً الإسكان الإيجاري، لتخفيف ضغط شراء منزل. وفي الوقت نفسه، ينبغي وضع سياسات تفضيلية لأسعار فائدة القروض المصرفية لمشتري المنازل لأول مرة أو ذوي الدخل المحدود.

وبحسب السيد فام دوك توان، للسيطرة على ارتفاع أسعار العقارات، من الضروري تطوير سوقين بالتوازي: الإسكان التجاري والإسكان متوسط ​​​​السعر والإسكان الاجتماعي للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعمال.

وقال السيد توان: "عندما يزداد العرض من المساكن الاجتماعية، يضطر المساكن التجارية إلى التنافس على الأسعار، ثم يقوم السوق بعد ذلك بتنظيم نفسه".

وأشار إلى أنه في بعض المناطق، مثل هاي دونغ (القديمة)، حيث تشهد سوق الإسكان الاجتماعي تطورًا كبيرًا، لا يمكن لأسعار المساكن التجارية أن ترتفع بنفس القدر الذي ترتفع به في المدن الكبرى مثل هانوي أو مدينة هو تشي منه. لذلك، عند وضع السياسات، ينبغي على الدولة أن تترك السوق ينظم نفسه ذاتيًا وفقًا لقانون العرض والطلب، بدلًا من اللجوء إلى إجراءات إدارية.

Vietnamnet.vn

المصدر: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html