قطاع العقارات يصمد أمام العاصفة.

[إعلان_1]

"خلال أكثر من عشرين عامًا من العمل في مجال العقارات، لم أشهد قط فترةً بهذه الصعوبة"، هكذا صرّح أحد أصحاب الأعمال للكاتب. ويعكس هذا التصريح جزئيًا الصعوبات التي تواجهها الشركات والعاملون في قطاع العقارات. ومع ذلك، ما زالوا يتمتعون بالمرونة، ويجدون سبلًا لتجاوز هذه الأيام العصيبة.

صرحت السيدة فام ثي نغوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه للخدمات العقارية المساهمة (دات زانه سيرفيس)، بأن الشركة تتمتع حاليًا بأكبر حجم بين شركات الوساطة العقارية بحصة سوقية تبلغ حوالي 33%. ومع ذلك، فإن ضخامة حجم دات زانه لا تعني أنها بمنأى عن الصعوبات، بل إن الشركة أقل صعوبة من غيرها من الشركات بفضل رأس المال المتراكم على مدار 20 عامًا من العمل في السوق.

بحسب السيدة ثانه، كانت الفترة الماضية بمثابة "طوفان عظيم" لوسطاء العقارات، ولم يكن أحد في وضع مالي جيد خلالها. وبالطبع، حتى في ظل "الخطر" تكمن "الفرصة"، وقد لجأت الشركات إلى حلول عديدة لتجاوز "الفترة الصعبة".

" يمتد نظامنا من الشمال إلى الجنوب. قبل حدوث تشديد الائتمان، كان لدى شركتنا حوالي 70 شركة تابعة. عندما أصبح السوق صعبًا، قمنا بإعادة الهيكلة بشكل منتظم ومستمر، وعلى نطاق واسع وعميق في جميع أنحاء النظام، من مستوى المجموعة وصولاً إلى الشركات الأعضاء لضمان الاحتفاظ فقط بأكثر "الخلايا" صحة لتجاوز الفترة الصعبة"، قالت السيدة ثانه.

استغلت هذه الشركة خبرتها خلال فترة الإغلاق بسبب جائحة كوفيد-19 لوضع سيناريوهات طارئة. وعندما شُدّدت شروط الائتمان، طبّقت الشركة على الفور سلسلة من السيناريوهات بمستوى أعلى مما كان عليه الحال خلال الجائحة.

قامت الشركة بتعديل هيكلها، وحصرت خطوط أعمالها، وحجم عملياتها، ومناطق تشغيلها، وخطوط إنتاجها المختارة، كما قلّصت عدد الأقسام غير الفعّالة وحسّنت من أدائها. حتى الأقسام التي كانت تعمل بكفاءة ولكنها غير عاجلة اضطرت إلى إعطاء الأولوية للموارد الأكثر إلحاحاً.

بحسب السيدة ثانه، ركزت الشركة على تحسين مواردها المالية والبشرية. وقد نفذت الشركة سلسلة من الأنشطة للتحول من نموذج "التكاليف الثابتة" إلى نموذج "التكاليف المتغيرة".

" كنا مصممين على تغيير الولاية بسرعة من أجل البقاء على قيد الحياة لأننا كنا جميعًا نجلس على متن قارب للتغلب على العاصفة. كان علينا التخلص من أي شيء يجعل القارب ثقيلًا للحفاظ على خفة وزنه قدر الإمكان للتحرك"، هذا ما قالته السيدة ثانه.

فيما يتعلق بالموارد البشرية، قامت الشركة بتبسيط جميع الأقسام والوحدات. يُطلب من كل موظف القيام بمهمتين أو ثلاث، حتى لو كانت هذه المهام مختلفة تمامًا. كما واصلت الشركة تبسيط طاقم الوساطة. في ذروة نشاطها، كانت شركة دات زانه للخدمات تدفع رواتب لأكثر من 7000 موظف مبيعات، بالإضافة إلى أكثر من 10000 موظف. ومع ذلك، عند إعادة الهيكلة، خفضت الشركة أكثر من 60% من موظفيها لتبسيط النظام.

" لسنا مضطرين إلى إلغاء كل شيء، لكننا ننتقل من التكاليف الثابتة إلى التكاليف المتغيرة. ندفع رواتب لـ 40% من موظفينا، أما الـ 60% المتبقية فسيستقيل بعض الموظفين، لكن هناك أشخاص سيستمرون في بيع المنتجات للشركة كمتعاونين "، هذا ما صرحت به السيدة ثانه.

لذلك، لا تزال عمليات شركة دات زانه للخدمات مضمونة بفضل بقاء الكادر الأساسي. وتستمر الشركة في دفع الرواتب، والحفاظ على برامج الرعاية الاجتماعية، ومكافأة الموظفين المتميزين. مع ذلك، إذا لم يكن أي موظف فعالاً، يُجبر على إنهاء خدماته.

صرح المدير العام لشركة دات زانه للخدمات بأن الشركة تعمل أيضاً على تحسين إدارة التدفقات النقدية، إذ تُعدّ رسوم الوساطة المصدر الرئيسي للدخل لشركات الوساطة. إلا أن شركات الوساطة تواجه في الآونة الأخيرة صعوبات مالية بسبب تأخر المستثمرين في سداد الرسوم.

" يُرافق نظامنا أكثر من 200 مستثمر، ولهذا السبب ندين بالكثير من الرسوم. ونركز حاليًا على تحصيل الديون لاسترداد الأموال، ويبلغ المبلغ المطلوب تحصيله أكثر من 1000 مليار دونغ فيتنامي "، هذا ما قالته السيدة ثانه.

بالإضافة إلى ذلك، تركز الشركات أيضاً على إيجاد حلول لخلق مصادر دخل جديدة، وتنويع المنتجات والخدمات، وتوسيع الأسواق، وتوسيع قاعدة العملاء.

أوضحت السيدة دانغ فونغ هانغ، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي في فيتنام، أن الشركة شهدت خلال الثلاثين عامًا التي قضتها في السوق الفيتنامية العديد من التغيرات والتقلبات. فعلى سبيل المثال، أثرت الأزمة المالية العالمية في آسيا عامي 1997-1998 بشدة على سوق العقارات. كما شهد السوق ركودًا ملحوظًا لسنوات عديدة خلال الفترة 2008-2009.

وقالت السيدة هانغ: " تواجه تايلاند صعوبات أكثر من فيتنام فيما يتعلق بمصادر العملاء، لكنها لا تواجه صعوبات فيما يتعلق بالشرعية أو الوصول إلى رأس المال أو الموارد المالية كما هو الحال في فيتنام ".

بحسب السيدة هانغ، فإن شركات العقارات في تايلاند تبيع منتجاتها باستمرار في الخارج بحثاً عن عملاء. وفي البداية، تكون النتائج إيجابية نسبياً.

عاد السياح من روسيا والصين إلى الوجهات السياحية في تايلاند لشراء العقارات، وخاصة منطقة فوكيت التي جذبت اهتماماً كبيراً من العملاء.

في فيتنام، واجه فريق مبيعات العقارات التابع لشركة CBRE العديد من الصعوبات في الفترة الأخيرة، ما اضطر الشركة إلى مراجعة جميع المشكلات الداخلية.

أولاً، إدارة التكاليف، حيث تجتمع الشركة أسبوعياً تقريباً لمراجعة هذه الإدارة. ثانياً، مراجعة المنتجات؛ فإذا كان المنتج يحقق مبيعات جيدة ولكن وضعه القانوني غير واضح، أو إذا واجه المستثمر مشاكل، فسيستغرق الأمر وقتاً طويلاً لتحصيل الأموال. لذا، يُولى اختيار المنتجات المعروضة للبيع عناية فائقة.

إضافةً إلى ذلك، تتوسع شركة CBRE في سوق العقارات الثانوية نظرًا لقاعدة عملائها الكبيرة من ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية. وتتميز معاملات هذا السوق باستقرارها النسبي. ويُعدّ الأجانب، القادمون من دول آسيوية وأوروبية وأمريكية وشرق أوسطية، عملاء CBRE الرئيسيين.

وقالت السيدة هانغ: " عادةً لا يواجه المستثمرون الأجانب نفس الصعوبات القانونية أو المالية التي يواجهونها في فيتنام. إنهم يهتمون فقط بما إذا كان الاستثمار آمناً وما إذا كان سيحقق عوائد جيدة" .

بحسب السيدة هانغ، فقد أبدى العملاء الأجانب في الآونة الأخيرة اهتماماً أقل بالعقارات في مدينة هو تشي منه بسبب ارتفاع الأسعار. في المقابل، يُبدي العملاء الأجانب اهتماماً أكبر بالعقارات في المنطقة الشمالية نظراً لأسعارها الجذابة.

ووفقًا للسيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS)، فإنه بالإضافة إلى الحلول التي تطبقها الشركات مثل إعادة الهيكلة وتقليص عدد الموظفين وتحسين التكاليف، فإن توسيع الأسواق الجديدة يمثل مهمة بالغة الأهمية في الوقت الحاضر.

بعض المشاريع مُجمّدة وراكدة، لذا لا يحتاج الوسطاء إلى مواصلة السعي وراءها، بل عليهم البحث عن أسواق جديدة. يعتقد السيد دينه أن الطلب الاستثماري في فيتنام لا يزال كبيرًا جدًا، ولكنه في حالة ركود مؤقت، بانتظار الفرصة المناسبة للنمو بقوة. وعندها، سيرتفع هذا الطلب بشكل ملحوظ.

" أرى أن بعض شركات العقارات الفيتنامية قد دخلت السوق الدولية. فهي تتواصل مع وسطاء محليين لجلب المستثمرين إلى الأسواق الخارجية. ومؤخراً، خلال جلسة تبادل معلومات حول خطط الأعمال في الأسواق الخارجية في كوانغ نينه ، قامت إحدى الشركات على الفور بتكوين فريق عمل مكون من 100 متعاون لتنفيذ هذه الخطة "، هذا ما ذكره السيد دينه.

بحسب السيد دينه، يوجد حاليًا ملايين الأشخاص حول العالم يعملون عن بُعد عبر الإنترنت. يبحث هؤلاء الأشخاص غالبًا عن وجهات سياحية بأسعار معقولة للراحة والعمل معًا. ومع انخفاض أسعار الغرف كما هو الحال في فيتنام اليوم، يرغب السياح من الولايات المتحدة وأوروبا وكوريا واليابان وغيرها في زيارة بلدنا للاستمتاع بتجربة سياحية مميزة. لذا، من المهم أن يتواصل الوسطاء مع العملاء.

علقت السيدة فام فونغ هانغ، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي في فيتنام، قائلة إن هذا هو الوقت الذي يحتاج فيه سماسرة العقارات إلى تحسين الجودة، وتوحيد المهارات، وزيادة ثقة العملاء، ورفع مستوى السماسرة.

" الوسطاء هم أول من يتواصل معه العملاء في أي معاملة. إذا تصرف الوسطاء بشكل غير مهني وفشلوا في بناء الثقة مع العملاء، فإن المعاملة ستفشل حتى لو كان المنتج جيدًا والمستثمر ذا سمعة طيبة. الوسطاء هم من يعيدون ثقة العملاء وثقة السوق"، هذا ما قالته السيدة هانغ.

أكد السيد فام لام، رئيس مجلس الإدارة والمدير العام لشركة DKRA فيتنام، متفقاً مع السيدة هانغ في الرأي، أن تحسين جودة خدمات الوساطة المالية يُعدّ مسألة بالغة الأهمية في الوقت الراهن. وقد عمل كوسيط مالي لما يقارب العشرين عاماً في مدينة هو تشي منه، وشهد خلالها العديد من تقلبات السوق.

أدرك السيد لام أن سوق العقارات يواجه تحدياته الخاصة في أي مرحلة. حتى في أوقات "الازدهار"، لا تزال هناك مشاكل وعواقب غالباً ما تتبع ذلك.

بحسب السيد لام، فرغم الصعوبات الكثيرة التي يواجهها السوق، إلا أنه لا يزال يشعر بالثقة والتفاؤل. لقد غيّرت شركته وضعها التجاري من "التقشف" إلى "المغامرة والتحدي". وهذا وضع أكثر صعوبة وتوتراً. ومع ذلك، فإن العمل لا يضيع سدى، بل يسعى بإصرار ومثابرة ومنهجية.

بحسب السيد لام، هذا هو الوقت المناسب للأفراد والشركات العاملة في سوق العقارات لتدريب أنفسهم، والتأكد من مدى حبهم للعمل، وما إذا كانوا قد اختاروا الوظيفة المناسبة أم لا. كما أنه الوقت المناسب لاستبعاد من لا يملكون شغفاً حقيقياً بالعمل. مع ذلك، فإن من يحبون العمل ويبذلون الجهد سيحصلون على فرص جيدة.

يعتقد السيد لام أن هذا وقت مناسب أيضاً لوكلاء العقارات لمراجعة الصعوبات التي يواجهها العملاء، ومرافقتهم، وبناء الثقة معهم. فعندما يكون السوق أكثر انتعاشاً، لن يتجاهل العملاء من يتميزون بالتفاني والحماس.

" في الماضي، عندما كنتُ بائعًا، كان هناك عملاء أهتم بهم لمدة خمس سنوات قبل أن يشتروا منتجاتي. كنتُ دائمًا أقدم لهم النصيحة أو الدعم عندما يحتاجون إليه. ربما لا يشتري العميل على الفور، ولكن في مرحلة ما، عندما يشعر أن المنتج مناسب له، ومناسب لقدرته على الدفع، سيدفع حينها" ، هكذا أفصح السيد لام.

بحسب السيدة فام ثي نغوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه، فإنّ نجاح الوسيط العقاري يتطلب معرفة واسعة. فإلى جانب إلمامه بقانون العقارات، يجب أن يمتلك معرفة بالاقتصاد والسياسة والمجتمع، ومهارات تواصل ممتازة، وفهمًا عميقًا لسيكولوجية العملاء.

يجب على الوسطاء مواكبة التوجهات السائدة في التواصل مع العملاء عند رغبتهم في مناقشة موضوع يهم شريحة واسعة من الناس. فبدون المعرفة والفهم الكافيين، يصعب الاستمرار في هذه المهنة، لا سيما في الوقت الراهن. الوسيط الجيد هو من يمتلك معرفة عميقة، وليس مجرد "وسيط" كما يُطلق عليه عادةً.

في الماضي، كان بإمكان السماسرة إيجاد عملاء من خلال التواجد في مكان واحد، أما الآن فلا يمكنهم إيجاد عملاء في أي مكان. وقد تسبب هذا في فقدان بعض السماسرة ثقتهم بأنفسهم وبمهنتهم. إن أهم ما يجب على السماسرة فعله للبقاء في هذه المهنة في الوقت الراهن هو الإيمان بقدراتهم.

" أعتقد أن السوق يمر بتقلبات صعودًا وهبوطًا كالموجة الجيبية. وكما يقول أجدادنا: "بعد الأسوأ يأتي الأفضل". هذا هو الوقت المناسب لكل شركة ولكل فرد لإعادة تقييم نقاط قوتهم وضعفهم، واكتساب المعارف والمهارات اللازمة "، هذا ما قالته السيدة ثانه.

صرحت السيدة فام فونغ هانغ، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي في فيتنام، بأن المستثمرين لا يزالون يملكون سيولة كبيرة، وأن أسعار المساكن في فيتنام أرخص من مثيلاتها في هونغ كونغ وسنغافورة والشرق الأوسط. ومع ذلك، لا يزال المستثمرون مترددين بسبب المشاكل الراهنة. وقد اقترحت الحكومة والجهات المعنية حلولاً لمعالجة هذه المعوقات، إلا أن هذه الحلول لم تُحدث بعد تأثيراً ملموساً على السوق.

أوضح السيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS)، أن سوق العقارات أظهر منذ منتصف عام 2022 مؤشرات على وجود "منطقة عاصفة" وأزمة وشيكة. ولذلك، قدمت الجمعية توصيات قوية بشأن تعديل اللوائح القانونية.

" لقد قدمنا توصيات وشاركنا في اقتراح تعديلات على قانون الأراضي، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الإسكان، وقانون الاستثمار، وما إلى ذلك. لقد قمنا بتجميع وتلخيص المشاكل والتداخلات في اللوائح، والتي اقترحنا حلولاً لها"، قال السيد دينه.

بحسب السيد دينه، قامت جمعية VARS أيضاً بمراجعة عاجلة لصعوبات كل مشروع لحل المشكلات العالقة. كما اقترحت الجمعية على الحكومة حلولاً لإزالة العقبات التي تواجه الشركات.

استجابت الحكومة لهذه المقترحات، وأصدرت حزمة ائتمانية تفضيلية بقيمة 120 مليار دونغ فيتنامي. تُعدّ هذه الحزمة الائتمانية مهمة لدعم المستثمرين ومشتري المساكن الاجتماعية الذين هم في أمسّ الحاجة إلى رأس المال.

بحسب السيد دينه، قام البنك المركزي بتعديل أسعار الفائدة خمس مرات منذ بداية عام 2023 وحتى الآن، وبعد كل تعديل، يراقب البنك المركزي تحركات السوق ويُجري التعديلات اللازمة. ومع ذلك، أشار السيد دينه إلى أن سعر الفائدة الحالي على التمويل مرتفع، حيث يصل إلى 8% سنويًا. في حين أن أرباح قطاع العقارات لا تتجاوز 8-10%.

" لا أحد غبي بما يكفي ليستثمر أمواله في العقارات خلال هذه الفترة الصعبة. أعتقد أن سعر الفائدة يجب أن يكون أقل من 5% حتى يكون هناك أمل في عودة المستثمرين إلى سوق العقارات"، هذا ما صرح به السيد دينه.

بحسب رئيس مجلس إدارة هيئة تنظيم العقارات السياحية (VARS)، فقد قدمت الهيئة مؤخراً العديد من التوصيات بشأن المسائل القانونية المتعلقة بالعقارات السياحية، وذلك لأن المستثمرين ينفقون أموالاً دون الحصول على اعتراف رسمي بملكية هذه العقارات. ولا يستطيع المستثمرون إثبات ملكيتهم للعقارات السياحية، مما يحول دون تداولها أو بيعها، الأمر الذي يؤدي إلى فقدان الثقة في هذا القطاع.

أصدرت الحكومة مؤخراً المرسوم رقم ١٠ بشأن الاعتراف بحقوق ملكية الشقق الفندقية، والشقق الفندقية (الكوندوتيل)، والشقق الفندقية المكتبية، والفيلات الفندقية... التي تستوفي الشروط المنصوص عليها في القانون. يُعدّ هذا تغييراً إيجابياً للغاية، ويلبي احتياجات الأفراد والشركات.

في الأشهر القليلة الماضية، أظهر سوق العقارات علامات إيجابية حيث استأنفت الشركات الكبرى في سوق العقارات مشاريعها.

أعادت شركة نوفالاند تشغيل مشروع نوفا وورلد فان ثيت (مقاطعة بينه ثوان)، ومشروع نوفا وورلد هو ترام (مقاطعة با ريا فونغ تاو)، ومشروع ذا غراند مانهاتن (مدينة هو تشي منه). كما أعادت شركة هونغ ثينه تشغيل مشروع ميري لاند كوي نون (مقاطعة بينه دينه) مع تقسيم مارينا ديستريكت.

وتواصل مجموعة Phat Dat أيضًا تنفيذ مشاريع مثل Cadia Quy Nhon، وBac Ha Thanh (Binh Dinh)؛ برج بينه دونج (بينه دونج)؛ سيرينيتي فوك هاي (با ريا فونج تاو) والمشروع 39 فام نجوك ثاش (HCMC).

أفاد ممثلو الشركات المذكورة أعلاه بأن المستثمرين والعملاء أبدوا مؤخراً اهتماماً أكبر بالمشاريع مقارنةً ببداية العام، كما أن عمليات بيع وشراء العقارات تشهد نشاطاً ملحوظاً.

أفاد ممثل شركة هونغ ثينه بأن هذا الفرع بدأ باستئناف أعماله "ببطء" مجدداً. وخلال الشهر الماضي، باعت هونغ ثينه أيضاً نحو بضع عشرات من الشقق للعملاء. ورغم أن هذا العدد لا يزال "ضئيلاً" مقارنةً بحجم الشركة، إلا أن الأمل بدأ يلوح في الأفق تدريجياً.

بحسب السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، ارتفع مؤشر الاهتمام بالعقارات على مستوى البلاد بنسبة طفيفة بلغت 1% في الربع الثاني من عام 2023. وفي مدينة هو تشي منه، تعافى الطلب على المعاملات تدريجياً بشكل جيد في قطاع الشقق والمنازل المعروضة للبيع.

" ارتفع عدد عمليات البحث عن شقق في المنطقة العاشرة، وتان فو، وبينه تان، وبينه تشان، والمنطقة التاسعة (مدينة ثو دوك) بنسبة تتراوح بين 5 و9%. كما ارتفع الطلب على استئجار الشقق في مدينة هو تشي منه بنسبة تتراوح بين 8 و17%، وارتفع عدد الاهتمامات وعمليات البحث عن الأراضي بنسبة تتراوح بين 6 و7% مقارنة بنهاية عام 2022"، هذا ما صرح به السيد كوك آنه.

بحسب السيد كوك آنه، فإن المؤشرات الاقتصادية الكلية المستقرة تُسهم في تعافي سوق العقارات تدريجياً. حالياً، التضخم تحت السيطرة، كما أن أسعار الفائدة وأسعار الصرف تشهد استقراراً تدريجياً.

لا يزال التحدي هائلاً.
بحسب دراسة أجرتها شركة DKRA، انخفض المعروض من الشقق والمنازل والفيلات في مدينة هو تشي منه بنسبة 92% في مايو 2023 مقارنةً بشهر أبريل، حيث لم تتجاوز السيولة 5%. وهذا يدل على أن السوق يدخل مرحلة بالغة الصعوبة.
بشكل عام، شهد سوق العقارات السكنية في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها تحسناً ملحوظاً في كل من العرض والطلب خلال الربع الثاني من عام 2023. ارتفع الطلب العالمي بشكل طفيف مقارنةً بالأشهر الثلاثة الأولى من العام، ولكنه لا يزال منخفضاً مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2022. وتشير التوقعات إلى ظهور بوادر تحسن في السوق خلال الربع الثالث من عام 2023، إلا أنه من الصعب تحقيق تغيير جذري على المدى القريب.

مصدر