قطاع العقارات يصمد أمام العاصفة.

"خلال أكثر من عشرين عامًا قضيتها في مجال العقارات، لم أشهد قط فترةً بهذه الصعوبة"، هكذا صرّح أحد أصحاب الأعمال للكاتب. يعكس هذا التصريح جزئيًا الصعوبات التي تواجهها الشركات والأفراد العاملون في قطاع العقارات. ومع ذلك، يظلون صامدين، ويجدون سبلًا لتجاوز هذه الأيام العصيبة.

صرحت السيدة فام ثي نغوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه للخدمات العقارية المساهمة (دات زانه سيرفيس)، بأن الشركة تُعد حاليًا من أكبر شركات الوساطة العقارية، حيث تستحوذ على ما يقارب 33% من حصة السوق. ومع ذلك، فإن حجم دات زانه الكبير لا يعني أنها بمنأى عن الصعوبات. فالشركة أقل عبئًا بقليل من غيرها بفضل رأس مالها المتراكم على مدار 20 عامًا من العمل في السوق.

بحسب السيدة ثانه، كانت الفترة الأخيرة بمثابة "طوفان عظيم" لوسطاء العقارات، ولم ينجُ أحدٌ منها تمامًا. بالطبع، حتى في أحلك الظروف توجد فرص، وقد لجأت الشركات إلى حلول متنوعة لتجاوز هذه الفترة الصعبة.

" يمتد نظامنا من الشمال إلى الجنوب. قبل الأزمة الائتمانية، كان لدى شركتنا حوالي 70 شركة تابعة. عندما أصبح السوق صعبًا، قمنا بشكل منتظم ومستمر بإعادة هيكلة نظامنا بالكامل، من مستوى المجموعة وصولاً إلى الشركات الأعضاء، لضمان احتفاظنا فقط بأكثر "الخلايا" صحة للتغلب على الفترة الصعبة"، قالت السيدة ثانه.

استغلت هذه الشركة خبرتها خلال فترة الإغلاق بسبب جائحة كوفيد-19 لتطوير سيناريوهات طوارئ. وعندما تراجعت شروط الائتمان في السوق، سارعت الشركة إلى تطبيق سلسلة من السيناريوهات بمستوى أعلى من تلك المستخدمة خلال الجائحة.

قامت الشركة بتعديل وتضييق نطاق قطاعات أعمالها وحجم عملياتها ومناطقها الجغرافية وخطوط إنتاجها، مع تقليص حجم الأقسام غير الفعالة وتبسيطها. حتى الأقسام التي كانت تعمل بشكل جيد ولكنها غير أساسية كان عليها إعطاء الأولوية للموارد لتلبية الاحتياجات الأكثر إلحاحاً.

بحسب السيدة ثانه، ركزت الشركة على تحسين مواردها المالية والبشرية. وقد نفذت الشركة سلسلة من التحولات، فانتقلت من نموذج يعتمد بشكل كبير على التكاليف الثابتة إلى نموذج يركز على التكاليف المتغيرة.

قطاع العقارات يتجاوز الأزمة - الجزء الثاني

" نحن مصممون على التكيف بسرعة من أجل البقاء لأننا جميعاً في قارب نواجه العاصفة. يجب علينا إزالة كل ما يجعل القارب ثقيلاً لنبقيه خفيفاً قدر الإمكان"، هذا ما قالته السيدة ثانه.

على صعيد الموارد البشرية، قامت الشركة بتبسيط جميع الأقسام والوحدات. يُطلب من كل موظف التعامل مع مهمتين أو ثلاث، حتى لو كانت مختلفة تمامًا. كما واصلت الشركة تبسيط طاقم الوساطة لديها. في ذروة نشاطها، كانت شركة دات زانه للخدمات تدفع رواتب لأكثر من 7000 موظف مبيعات، بالإضافة إلى أكثر من 10000 موظف. ومع ذلك، خلال عملية إعادة الهيكلة، خفضت الشركة أكثر من 60% من موظفيها لتبسيط النظام.

" لن نستغني عن جميع الموظفين؛ بل سننتقل من التكاليف الثابتة إلى التكاليف المتغيرة. سندفع رواتب لـ 40% من الموظفين، أما الـ 60% المتبقية فسيغادرون الشركة أو سيواصلون بيع منتجاتها كعاملين مستقلين"، هذا ما صرحت به السيدة ثانه.

لذلك، تستمر عمليات شركة دات زان للخدمات بفضل بقاء كوادرها الأساسية في الشركة. وتواصل الشركة دفع الرواتب، والحفاظ على المزايا، ومكافأة الموظفين المتميزين. مع ذلك، إذا لم يستوفِ أي موظف معايير الأداء المطلوبة، فسيُجبر على مغادرة الشركة.

صرح الرئيس التنفيذي لشركة دات زان للخدمات بأن الشركة تعمل أيضاً على تحسين إدارة تدفقاتها النقدية. وتُعدّ رسوم الوساطة المصدر الرئيسي للدخل لشركات الوساطة، إلا أن هذه الشركات تواجه صعوبات في الآونة الأخيرة بسبب تأخر المطورين العقاريين في سداد هذه الرسوم.

" يعمل نظامنا مع أكثر من 200 مستثمر، ولهذا السبب لدينا الكثير من الرسوم المستحقة. حاليًا، نركز كل جهودنا على استرداد هذه الديون لاستعادة الأموال؛ المبلغ الذي نحتاج إلى تحصيله يزيد عن 1000 مليار دونغ فيتنامي تقريبًا "، هذا ما قالته السيدة ثانه.

بالإضافة إلى ذلك، تركز الشركات أيضاً على إيجاد حلول لتوليد مصادر دخل جديدة، وتنويع المنتجات والخدمات، وتوسيع الأسواق، وتوسيع قاعدة عملائها.

أوضحت السيدة دانغ فونغ هانغ، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي في فيتنام، أن الشركة شهدت خلال الثلاثين عامًا التي قضتها في السوق الفيتنامية العديد من التغيرات والتقلبات. ومن أبرز الأمثلة على ذلك أزمة 1997-1998، وهي أزمة مالية كبرى في آسيا أثرت بشدة على سوق العقارات. وبالمثل، شهدت الفترة 2008-2009 ركودًا مطولًا في سوق العقارات.

وقالت السيدة هانغ: " تواجه تايلاند تحديات أكثر من فيتنام من حيث قاعدة العملاء، لكنها لا تواجه نفس الصعوبات القانونية أو صعوبة الوصول إلى رأس المال أو الموارد المالية التي تواجهها فيتنام ".

بحسب السيدة هانغ، فإن شركات العقارات في تايلاند تبيع عقاراتها باستمرار في الخارج بحثاً عن عملاء. وقد كانت النتائج إيجابية نسبياً في البداية.

عاد السياح من روسيا والصين إلى تايلاند لشراء العقارات، وتُعد فوكيت وجهة سياحية شهيرة بشكل خاص.

في فيتنام، واجه فريق مبيعات العقارات التابع لشركة CBRE العديد من الصعوبات مؤخراً، ما اضطر الشركة إلى مراجعة جميع المشكلات داخل المؤسسة.

أولاً، هناك إدارة التكاليف؛ إذ تعقد الشركة اجتماعات شبه أسبوعية لمراجعة هذه الإدارة. ثانياً، هناك مراجعة المنتجات. فإذا حقق منتج ما مبيعات جيدة ولكنه ذو وضع قانوني غير واضح أو يواجه مشاكل مع المستثمرين، يصبح تحصيل المدفوعات عمليةً تستغرق وقتاً طويلاً. لذا، يُدرس اختيار المنتجات المراد بيعها بعناية فائقة.

إضافةً إلى ذلك، توسّعت شركة CBRE لتشمل السوق الثانوية نظرًا لقاعدة عملائها الكبيرة ذات الاحتياجات السكنية الحقيقية. وتتميز المعاملات في السوق الثانوية باستقرارها النسبي. ويُعدّ الأجانب، القادمون من آسيا وأوروبا والولايات المتحدة والشرق الأوسط، عملاء CBRE الرئيسيين.

وقالت السيدة هانغ: " عادةً لا يواجه المستثمرون الأجانب نفس الصعوبات القانونية أو المالية التي يواجهونها في فيتنام. إنهم يهتمون فقط بما إذا كان الاستثمار آمناً وما إذا كان سيحقق عوائد جيدة" .

بحسب السيدة هانغ، فقد أبدى المشترون الأجانب في الآونة الأخيرة اهتماماً أقل بالعقارات في مدينة هو تشي منه بسبب ارتفاع الأسعار. في المقابل، أبدى المشترون الأجانب اهتماماً أكبر بالعقارات في الشمال نظراً لأسعارها الجذابة.

ووفقًا للسيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS)، فإنه بالإضافة إلى الحلول التي تطبقها الشركات مثل إعادة الهيكلة وتقليص عدد الموظفين وتحسين التكاليف، فإن التوسع في أسواق جديدة يمثل مهمة بالغة الأهمية في الوقت الحاضر.

بعض المشاريع متوقفة، لذا لا داعي للوسطاء لمتابعة هذه المشاريع؛ بل ينبغي عليهم التركيز على تطوير أسواق جديدة. يعتقد السيد دينه أن الطلب على الاستثمار في فيتنام لا يزال مرتفعاً للغاية. إلا أن هذا الطلب كامن حالياً، بانتظار الفرصة المناسبة للانطلاق بقوة. وبمجرد انطلاقه، سيرتفع الطلب بشكل ملحوظ.

" لقد رأيت بعض شركات العقارات الفيتنامية تغامر بالدخول إلى السوق الدولية. إنهم يتواصلون مع سماسرة محليين لجلب المستثمرين إلى الأسواق الخارجية. ومؤخراً، خلال عرض تقديمي حول خطط الأعمال للأسواق الخارجية في كوانغ نينه ، قامت إحدى الشركات على الفور بتأمين 100 متعاون لتنفيذ هذه الخطة "، هذا ما ذكره السيد دينه.

بحسب السيد دينه، يعمل ملايين الأشخاص حول العالم حاليًا عن بُعد عبر الإنترنت. ويبحث هؤلاء باستمرار عن وجهات سفر بأسعار معقولة تجمع بين الاسترخاء والعمل. ومع انخفاض أسعار الغرف في فيتنام حاليًا، يبدي السياح من الولايات المتحدة وأوروبا وكوريا الجنوبية واليابان وغيرها من الدول رغبةً في زيارة بلدنا. ويكمن الحل الأمثل في تواصل وكلاء السفر مع هؤلاء العملاء.

علقت السيدة فام فونغ هانغ، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي فيتنام، قائلة إن هذا هو الوقت الذي يحتاج فيه سماسرة العقارات إلى تحسين الجودة، وتوحيد المهارات، وزيادة ثقة العملاء، ورفع مكانة مهنة الوساطة.

" الوسطاء هم أول من يتفاعل معه العملاء في أي صفقة. إذا تصرف الوسطاء بشكل غير مهني وفشلوا في بناء الثقة مع العملاء، ستفشل الصفقة، حتى لو كان المنتج جيدًا والمطور ذا سمعة طيبة. الوسطاء هم من يعيدون الثقة إلى العملاء وإلى السوق"، هذا ما قالته السيدة هانغ .

أكد السيد فام لام، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة DKRA فيتنام، على أهمية تحسين جودة خدمات الوساطة المالية في الوقت الراهن، متفقاً مع وجهة نظر السيدة هانغ. وقد عمل لام كوسيط مالي لما يقارب العشرين عاماً في مدينة هو تشي منه، وشهد خلالها العديد من تقلبات السوق.

لاحظ السيد لام أن سوق العقارات يواجه تحديات فريدة في كل مرحلة. حتى خلال فترات "ازدهار" السوق، غالباً ما تتبعها مشاكل وعواقب.

بحسب السيد لام، فإنه رغم صعوبات السوق، لا يزال واثقاً ومتفائلاً. وقد غيّرت شركته استراتيجيتها التجارية من نهج التقشف إلى نهج المثابرة والصمود. وهذا نهج أكثر تحدياً وخطورة، إلا أن الشركة لا تبذل جهداً عبثياً، بل تسعى جاهدة بإصرار وصبر ومنهجية.

بحسب السيد لام، يُعدّ هذا الوقت مناسبًا أيضًا للأفراد والشركات الراغبة في دخول سوق العقارات لاختبار مدى شغفهم بهذه المهنة، والتأكد من اختيارهم المسار المهني الأمثل. كما يُعدّ هذا الوقت مناسبًا لاستبعاد من لا يملكون الشغف الكافي بها. مع ذلك، سيحظى من يُحبّون هذه المهنة ويجتهدون بفرصٍ قيّمة.

يعتقد السيد لام أن هذا وقت مناسب أيضاً لشركات العقارات لمراجعة الصعوبات التي يواجهها العملاء، ودعمهم، وبناء الثقة. فعندما يتحسن السوق، لن يتخلى العملاء عن أولئك المخلصين والمتحمسين.

" عندما كنتُ بائعًا، كان هناك عملاءٌ كنتُ أحرص على رعايتهم لمدة خمس سنوات قبل أن يشتروا مني في النهاية. كنتُ دائمًا أقدم لهم النصيحة أو الدعم كلما احتاجوا إليه. قد لا يشترون على الفور، ولكن في مرحلة ما، إذا شعروا أن المنتج يناسبهم وميزانيتهم، فسيقومون بالشراء"، هذا ما أفصح عنه السيد لام.

بحسب السيدة فام ثي نغوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه، يتطلب النجاح في مجال الوساطة العقارية امتلاك معرفة ممتازة. فإلى جانب فهم قانون العقارات، يجب أن يمتلك الوسطاء معرفة بالاقتصاد والسياسة والمجتمع، وأن يتمتعوا بمهارات تواصل جيدة، فضلاً عن فهم سيكولوجية العملاء.

يجب على الوسطاء مواكبة أحدث التوجهات للتواصل مع العملاء عند رغبتهم في مناقشة موضوع ذي أهمية واسعة. وبدون المعرفة والخبرة الكافية، يصعب الاستمرار في هذه المهنة، لا سيما في ظل الظروف الراهنة. الوسيط الجيد هو من يمتلك معرفة عميقة، وليس مجرد "وسيط" كما يُطلق عليه أحيانًا.

في الماضي، كان بإمكان الوسطاء إيجاد عملاء بمجرد الجلوس في مكان واحد؛ أما الآن، فلا يمكنهم إيجاد عملاء حتى لو بحثوا في كل مكان. وقد تسبب هذا في فقدان بعض الوسطاء ثقتهم بأنفسهم وبمهنتهم. إن أهم ما يجب على الوسطاء فعله للبقاء في هذه المهنة في الوقت الراهن هو الإيمان بقدراتهم.

" أعتقد أن السوق يصعد ويهبط مثل الموجة الجيبية. وكما يقول المثل، "بعد العاصفة يأتي الهدوء". هذا هو الوقت المناسب لكل شركة وفرد لإعادة تقييم نقاط قوتهم وضعفهم واكتساب المعرفة والمهارات اللازمة"، هذا ما قالته السيدة ثانه.

صرحت السيدة فام فونغ هانغ، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي في فيتنام، بأن المستثمرين يمتلكون حاليًا سيولة كافية، وأن أسعار المساكن في فيتنام أرخص مقارنةً بهونغ كونغ وسنغافورة والشرق الأوسط. ومع ذلك، لا يزال المستثمرون مترددين إلى حد ما بسبب بعض العقبات القائمة. وقد اقترحت الحكومة والجهات المعنية حلولًا لمعالجة هذه المعوقات، إلا أن هذه الحلول لم تُحدث بعد تأثيرًا ملموسًا على السوق.

أوضح السيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS)، أن سوق العقارات أظهر، منذ منتصف عام 2022، بوادر أزمة وشيكة. ولذلك، قدمت الجمعية توصيات قوية لإجراء تعديلات على القوانين واللوائح.

" لقد اقترحنا وشاركنا في اقتراح تعديلات على قانون الأراضي، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الإسكان، وقانون الاستثمار... لقد قمنا بتجميع وتلخيص العقبات والتداخلات في هذه اللوائح، ومن ثم توصلنا إلى حلول لحلها"، قال السيد دينه.

بحسب السيد دينه، تقوم جمعية VARS أيضاً بمراجعة عاجلة لصعوبات كل مشروع لحل المشكلات العالقة. كما اقترحت الجمعية حلولاً للحكومة لإزالة العقبات التي تواجه الشركات.

استجابت الحكومة لهذه المقترحات، وأصدرت حزمة ائتمانية تفضيلية بقيمة 120 تريليون دونغ فيتنامي. تُعدّ هذه الحزمة الائتمانية مهمة لدعم المستثمرين ومشتري المساكن الاجتماعية الذين يحتاجون إلى رأس مال بشكل عاجل.

بحسب السيد دينه، قام بنك الدولة الفيتنامي بتعديل أسعار الفائدة خمس مرات منذ بداية عام 2023، وبعد كل تعديل، يراقب البنك التطورات لإجراء التعديلات المناسبة. ومع ذلك، يعتقد السيد دينه أن أسعار الفائدة الحالية على الودائع مرتفعة، حيث تصل إلى 8% سنويًا. في حين أن هامش الربح في قطاع العقارات لا يتجاوز 8-10%.

" لن يكون أحد أحمق بما يكفي للاستثمار في العقارات خلال هذه الأوقات الصعبة. أعتقد أن أسعار الفائدة على الودائع يجب أن تنخفض إلى أقل من 5% حتى يكون هناك أي أمل في عودة المستثمرين إلى سوق العقارات"، هذا ما صرح به السيد دينه.

بحسب رئيس مجلس إدارة جمعية VARS، فقد سبق للمنظمة أن قدمت العديد من التوصيات بشأن المسائل القانونية المتعلقة بالسياحة والعقارات السياحية، وذلك لأن المستثمرين يستثمرون أموالهم في المشاريع دون أن يُعترف بهم كمالكين. ولا يستطيع المستثمرون إثبات ملكيتهم للعقارات السياحية، مما يحول دون إجراء أي معاملات أو عمليات بيع، الأمر الذي يؤدي إلى فقدان الثقة في هذا القطاع.

أصدرت الحكومة مؤخراً المرسوم رقم ١٠ بشأن الاعتراف بحقوق ملكية الشقق الفندقية، والشقق الفندقية (الكوندوتيل)، والمساكن المكتبية (أوفيستيل)، والفيلات الفندقية، وغيرها، التي تستوفي الشروط القانونية. يُعدّ هذا تغييراً إيجابياً للغاية ويتماشى مع احتياجات الأفراد والشركات.

على مدى الأشهر القليلة الماضية، أظهر سوق العقارات علامات إيجابية حيث استأنف اللاعبون الرئيسيون مشاريعهم.

أعادت شركة نوفالاند إطلاق مشروع نوفا وورلد فان ثيت (مقاطعة بينه ثوان)، ومشروع نوفا وورلد هو ترام (مقاطعة با ريا فونغ تاو)، ومشروع ذا غراند مانهاتن (مدينة هو تشي منه). كما أعادت مجموعة هونغ ثينه إطلاق مشروع ميري لاند كوي نون (مقاطعة بينه دينه) مع تقسيم مارينا ديستريكت.

وتواصل مجموعة Phat Dat أيضًا تنفيذ مشاريع مثل Cadia Quy Nhon، وBac Ha Thanh (Binh Dinh)؛ برج بينه دونج (بينه دونج)؛ سيرينيتي فوك هاي (با ريا فونج تاو) ومشروع فام نجوك ثاش 39 (مدينة هوشي منه).

أفاد ممثلو الشركات المذكورة آنفاً بأن المستثمرين والعملاء أبدوا مؤخراً اهتماماً أكبر بالمشاريع مقارنةً ببداية العام، كما شهدت معاملات العقارات نشاطاً ملحوظاً.

أفاد ممثل عن مجموعة هونغ ثينه بأن الشركة استأنفت أعمالها تدريجياً. وخلال الشهر الماضي، تمكنت هونغ ثينه من تأمين عشرات الوحدات للعملاء. ورغم أن هذا العدد لا يزال متواضعاً نسبياً مقارنةً بحجم المجموعة، إلا أن الأمل بدأ يتجدد تدريجياً.

بحسب السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، ارتفع مؤشر الاهتمام بالعقارات على مستوى البلاد بنسبة طفيفة بلغت 1% في الربع الثاني من عام 2023. وفي مدينة هو تشي منه، يتعافى الطلب على المعاملات تدريجياً بشكل جيد في قطاعي بيع الشقق والمنازل الخاصة.

وقال السيد كوك آنه: " ارتفعت عمليات البحث عن الشقق في المنطقة العاشرة، وتان فو، وبينه تان، وبينه تشان، والمنطقة التاسعة (مدينة ثو دوك) بنسبة تتراوح بين 5 و9%. كما ارتفع الطلب على استئجار الشقق في مدينة هو تشي منه بنسبة تتراوح بين 8 و17%، وزاد الاهتمام بعمليات البحث عن قطع الأراضي بنسبة تتراوح بين 6 و7% مقارنة بنهاية عام 2022" .

بحسب السيد كوك آنه، فإن المؤشرات المستقرة من البيئة الاقتصادية الكلية تُسهم في تعافي سوق العقارات تدريجياً. حالياً، التضخم تحت السيطرة، كما أن أسعار الفائدة وأسعار الصرف تشهد استقراراً تدريجياً.

لا تزال التحديات هائلة.
بحسب دراسة أجرتها شركة DKRA، انخفض المعروض من الشقق والمنازل والفيلات في مدينة هو تشي منه بنسبة 92% في مايو 2023 مقارنةً بشهر أبريل، حيث لم تتجاوز السيولة 5%. وهذا يشير إلى أن السوق يدخل مرحلة بالغة الصعوبة.
بشكل عام، شهد سوق العقارات السكنية في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها خلال الربع الثاني من عام 2023 تطورات إيجابية نسبياً في كل من العرض والطلب. ارتفع الطلب في السوق بشكل طفيف مقارنةً بالأشهر الثلاثة الأولى من العام، ولكنه ظل منخفضاً مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2022. وتشير التوقعات إلى أن السوق سيُظهر بوادر تحسن في الربع الثالث من عام 2023، إلا أنه من غير المرجح حدوث طفرة كبيرة على المدى القريب.

مصدر