العقارات تتغلب على العاصفة

[إعلان 1]

«خلال أكثر من عشرين عاماً من العمل في مجال العقارات، لم أرَ فترة صعبة مثل هذه من قبل»، هكذا صاح أحد أصحاب الأعمال في وجه الكاتب. ويعكس هذا القول أيضًا جزئيًا الصعوبات التي تواجهها الشركات وكذلك العاملين في قطاع العقارات. ومع ذلك، فقد ظلوا صامدين، ووجدوا طرقًا للتغلب على الأيام المظلمة.

قالت السيدة فام ثي نجوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه للخدمات العقارية المساهمة (خدمة دات زانه)، إن المؤسسة لديها حاليًا أكبر حجم بين شركات الوساطة العقارية بحصة سوقية تبلغ حوالي 33٪. ومع ذلك، فإن كون شركة Dat Xanh شركة كبيرة لا يعني أنها لا تواجه صعوبات. إن الشركة تعاني بشكل أقل من الشركات الأخرى بفضل الأموال المتراكمة على مدى 20 عامًا من ممارسة الأعمال في السوق.

وبحسب السيدة ثانه، كانت الفترة الأخيرة بمثابة "فيضان كبير" لوسطاء العقارات ولم يكن أحد "بصحة جيدة" حقًا خلال هذه الفترة. وبطبيعة الحال، في "الخطر" لا تزال هناك "فرصة"، وتنفذ الشركات العديد من الحلول لتجاوز "الشتاء".

يمتد نظامنا من الشمال إلى الجنوب. قبل الأزمة المالية، كان لدى شركتنا حوالي 70 شركة فرعية. عندما واجه السوق صعوبات، قمنا بإعادة هيكلة منتظمة ومتواصلة، على نطاق واسع وعميق في جميع أنحاء النظام، من مستوى المجموعة إلى الشركات الأعضاء، لضمان احتفاظنا فقط بالخلايا الأكثر كفاءةً لتجاوز هذه الفترة الصعبة، كما قالت السيدة ثانه.

تستخدم هذه الشركة خبرتها خلال جائحة كوفيد-19 للتوصل إلى سيناريوهات الطوارئ. عندما شددت سوق الائتمان، طبقت الشركات على الفور سلسلة من السيناريوهات بمستوى أعلى مما كانت عليه أثناء الوباء.

قامت الشركة بتعديل وتضييق خطوط أعمالها وحجمها ومجالات التشغيل، وخطوط المنتجات المختارة، وتقليص وتبسيط الأقسام غير الفعالة. حتى الأقسام التي تعمل بكفاءة ولكنها ليست أساسية تضطر إلى إعطاء الأولوية للموارد الأكثر أهمية.

وبحسب السيدة ثانه، ركزت الشركة على تحسين الموارد المالية والبشرية. لقد خضعت الشركة لسلسلة من التحولات من نموذج "التكلفة الثابتة" إلى نموذج "التكلفة المتغيرة".

كنا مصممين على تغيير الوضع بسرعة للنجاة، لأننا كنا جميعًا نجلس على متن قارب لنواجه العاصفة. مهما كان ما يجعل القارب ثقيلًا، كان علينا أن نخففه قدر الإمكان لنتمكن من التحرك،" قالت السيدة ثانه.

وعلى صعيد الموارد البشرية، قامت الشركة بتبسيط كافة الإدارات والوحدات. يُطلب من كل عضو من أعضاء الفريق القيام بمهمتين أو ثلاث مهام، حتى لو كانت هذه المهام مختلفة تمامًا. كما تعمل الشركة بشكل مستمر على تبسيط عمل موظفي الوساطة لديها. في أوقات الذروة، دفعت شركة Dat Xanh Service رواتب لأكثر من 7000 موظف مبيعات، بالإضافة إلى أكثر من 10000 متعاون. ومع ذلك، عند إعادة الهيكلة، قامت الشركة بتسريح أكثر من 60% من موظفيها لتبسيط النظام.

لسنا مضطرين لإلغاء كل شيء، لكننا ننتقل من التكاليف الثابتة إلى التكاليف المتغيرة. ندفع رواتب لـ 40% من موظفينا، بينما سيترك الـ 60% المتبقين وظائفهم، لكن هناك من يواصل بيع منتجات الشركة كمتعاونين ، كما أوضحت السيدة ثانه.

ولذلك، فإن عمليات شركة Dat Xanh Service لا تزال مضمونة بفضل بقاء الموظفين الأساسيين معنا. تستمر الشركات في دفع الرواتب، والحفاظ على المزايا، ومكافأة الأفراد المتميزين. ومع ذلك، إذا لم يكن أي موظف فعالاً، فإنه يضطر إلى "مغادرة" الشركة.

وقال المدير العام لشركة دات زانه سيرفيس إن الشركة تعمل أيضًا على تحسين أنشطة إدارة التدفق النقدي. لأن المصدر الرئيسي للدخل بالنسبة لشركة الوساطة هو رسوم الوساطة. ومع ذلك، في الماضي القريب، كانت شركات الوساطة "في ورطة" بسبب تباطؤ المستثمرين في دفع الرسوم.

يرافق نظامنا أكثر من 200 مستثمر، ولذلك نتحمل رسومًا باهظة. نركز حاليًا على تحصيل الديون لاستعادة الأموال، والمبلغ المطلوب تحصيله يزيد عن 1000 مليار دونج ، وفقًا للسيدة ثانه.

وبالإضافة إلى ذلك، تركز الشركات أيضًا على الحلول لإنشاء مصادر جديدة للإيرادات، وتنويع المنتجات والخدمات، وتوسيع الأسواق، وتوسيع قاعدة العملاء.

شاركت السيدة دانج فونج هانج، المدير العام لشركة CBRE فيتنام، أنه خلال الثلاثين عامًا التي تواجدت فيها هذه الوحدة في السوق الفيتنامية، شهدت الأعمال العديد من التغييرات والتقلبات في السوق. ومن الأمثلة النموذجية على ذلك أزمة 1997-1998، وهي أزمة مالية ضخمة في آسيا أثرت بشدة على سوق العقارات. أو كما كانت الحال في الفترة 2008 - 2009، فقد ظل سوق العقارات أيضاً "متجمداً" لسنوات عديدة.

وقالت السيدة هانج: " تواجه تايلاند صعوبات أكثر من فيتنام فيما يتعلق بمصادر العملاء، لكنها لا تواجه صعوبات من حيث القضايا القانونية أو الوصول إلى رأس المال أو الموارد المالية كما هو الحال في فيتنام ".

وبحسب السيدة هانج، فإن شركات العقارات في تايلاند تبيع منتجاتها في الخارج باستمرار للعثور على عملاء. وفي البداية، كانت النتائج إيجابية نسبيا.

وعاد السائحون من روسيا والصين إلى الوجهات السياحية في تايلاند لشراء العقارات، وخاصة منطقة بوكيت التي جذبت اهتماما كبيرا من العملاء.

وفي فيتنام، واجه فريق مبيعات العقارات التابع لشركة CBRE أيضًا العديد من الصعوبات في الفترة الأخيرة. يجب على الشركات مراجعة كافة القضايا داخل الشركة.

أولاً، هناك إدارة التكاليف، إذ يتعين على الشركة أن تجتمع كل أسبوع تقريباً لمراجعة إدارة التكاليف. ثانياً، مراجعة المنتجات، إذا كان المنتج يبيع بشكل جيد ولكن الوضع القانوني غير واضح، فإن المستثمر لديه مشاكل، وسوف يستغرق الأمر وقتاً طويلاً لجمع الأموال. ولذلك، ينبغي أيضًا دراسة اختيار المنتجات التي سيتم بيعها بعناية أكبر.

علاوة على ذلك، تقوم شركة CBRE أيضًا بالتوسع في السوق الثانوية نظرًا لقاعدة العملاء الكبيرة التي لديها احتياجات سكنية حقيقية. وفي السوق الثانوية، تكون المعاملات مستقرة نسبيا. العملاء الرئيسيون لشركة CBRE هم الأجانب، وهم يأتون من الدول الآسيوية وأوروبا وأمريكا ودول الشرق الأوسط.

قالت السيدة هانغ: " غالبًا ما لا يواجه العملاء الأجانب صعوبات قانونية أو صعوبة في الحصول على رأس المال كما هو الحال في فيتنام. كل ما يهمهم هو سلامة الاستثمار وربحيته".

وذكرت السيدة هانغ أن الزوار الأجانب أبدوا في الآونة الأخيرة اهتماما قليلا بمنتجات العقارات في مدينة هوشي منه بسبب ارتفاع الأسعار. ومع ذلك، فإن العملاء الأجانب مهتمون أكثر بالمنتجات في المنطقة الشمالية بسبب أسعارها الأكثر جاذبية.

وبحسب السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، فإنه بالإضافة إلى الحلول التي تطبقها الشركات مثل إعادة الهيكلة وخفض الموظفين وتحسين التكاليف، فإن توسيع الأسواق الجديدة يعد مهمة بالغة الأهمية في الوقت الحاضر.

وقد تم تجميد بعض المشاريع وأصبحت خاملة، وبالتالي لا يحتاج الوسطاء إلى مواصلة متابعتها ولكنهم بحاجة إلى تطوير أسواق جديدة. ويعتقد السيد دينه أن الطلب على الاستثمار في فيتنام لا يزال كبيرا للغاية. لكن هذا الطلب خامل مؤقتا وينتظر الفرصة للارتفاع بقوة. وسوف يرتفع هذا الطلب بقوة كبيرة عندما يتم إطلاقه.

أرى أن بعض شركات العقارات الفيتنامية قد دخلت السوق الدولية. فهي تتواصل مع وسطاء محليين لجذب المستثمرين إلى الأسواق الخارجية. ومؤخرًا، وخلال جلسة نقاشية حول خطط الأعمال في الأسواق الخارجية في كوانغ نينه ، تعاونت إحدى الشركات على الفور مع 100 متعاون لتنفيذ هذه الخطة ، حسبما أفاد السيد دينه.

وبحسب السيد دينه، يوجد حاليًا ملايين الأشخاص في العالم يعملون عن بُعد عبر الإنترنت. غالبًا ما يبحث هؤلاء الأشخاص عن وجهات سفر بأسعار معقولة للاسترخاء والعمل. وبفضل أسعار الغرف الرخيصة كما هو الحال في فيتنام اليوم، فإن السياح من الولايات المتحدة وأوروبا وكوريا واليابان... على استعداد للقدوم إلى بلدنا لتجربة ذلك. من المهم أن يتواصل الوسطاء مع العملاء.

وعلقت السيدة فام فونج هانج، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي فيتنام، بأن هذا هو الوقت الذي يحتاج فيه وسطاء العقارات إلى تحسين الجودة وتوحيد المهارات وزيادة ثقة العملاء ورفع مستوى الوساطة.

الوسطاء هم أول من يتعامل معهم العملاء في أي معاملة. إذا تصرفوا بشكل غير احترافي وفشلوا في بناء ثقة العملاء، فستفشل المعاملة حتى لو كان المنتج جيدًا والمستثمر حسن السمعة. الوسطاء هم من يعيدون ثقة العملاء والسوق، كما قالت السيدة هانغ.

وشاطر السيد فام لام، رئيس مجلس الإدارة والمدير العام لشركة DKRA فيتنام، السيدة هانغ الرأي، قائلاً إن تحسين جودة الوساطة قضية بالغة الأهمية اليوم. لقد عمل وسيطًا لمدة 20 عامًا تقريبًا في مدينة هوشي منه وشهد العديد من التقلبات في السوق.

أدرك السيد لام أن سوق العقارات في أي مرحلة يواجه تحدياته الخاصة. حتى في أوقات "ازدهار" السوق، فإن المشاكل والعواقب غالباً ما تتبع ذلك.

وبحسب السيد لام، فإنه على الرغم من الصعوبات العديدة التي يواجهها السوق، إلا أنه لا يزال يشعر بالثقة والتفاؤل. لقد قامت شركته بتحويل نموذج عملها من "شد الحزام" إلى "تذوق العسل والاستلقاء على الأشواك". وهذا هو الوضع الأكثر "توتراً" وخطورة. ولكن الشركات لا تسعى عبثاً، بل تسعى بإصرار ومثابرة ومنهجية.

وبحسب السيد لام، فإن هذا هو الوقت المناسب للأفراد والشركات المشاركة في سوق العقارات "لتدريب" أنفسهم، لمعرفة ما إذا كانوا يحبون العمل حقًا أم لا، وما إذا كانوا قد اختاروا المهنة الصحيحة أم لا. وهذا هو الوقت المناسب أيضًا لتصفية أولئك الذين لا يهتمون بالمهنة. ومع ذلك، فإن أولئك الذين يحبون عملهم ويبذلون الجهود سوف يحصلون على فرص جيدة.

وقال السيد لام إن هذا هو الوقت المناسب أيضًا لأصحاب الأعمال العقارية لمراجعة الصعوبات التي يواجهها العملاء ومرافقة العملاء وبناء الثقة مع العملاء. عندما يصبح السوق دافئًا، لن يدير العملاء ظهورهم لأولئك المخلصين والمتحمسين.

في الماضي، عندما كنتُ مندوب مبيعات، كان هناك عملاء أهتم بهم لمدة خمس سنوات قبل أن يشتروا منتجاتي. كنتُ دائمًا أنصحهم أو أدعمهم عند الحاجة. ربما لم يشترِ العملاء المنتج فورًا، ولكن في مرحلة ما، شعروا أن المنتج مناسب لهم، ومناسب لقدرتهم على الدفع، فقاموا بالدفع، كما قال السيد لام.

وفقًا للسيدة فام ثي نجوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه، لكي يصبح الوسيط العقاري ناجحًا، يجب أن تكون معرفة الوسيط جيدة حقًا. بالإضافة إلى فهم قانون العقارات، يجب أن يكون لدى السماسرة معرفة بالاقتصاد والسياسة والمجتمع ومهارات التواصل الجيدة وفهم نفسية العملاء...

يجب على الوسطاء مواكبة "الاتجاه" في التحدث إلى العملاء عندما يريدون مناقشة قضية تهم الكثير من الناس. فبدون المعرفة والفهم الكافيين، من الصعب جدًا البقاء في المهنة، خاصة في الفترة الحالية. السمسار الجيد هو الشخص الذي لديه الكثير من المعرفة وليس "سمسارًا" كما يطلق عليه الناس غالبًا.

في الماضي، كان بإمكان السماسرة العثور على العملاء من خلال الجلوس في مكان واحد، ولكن الآن لم يعد بإمكانهم العثور على العملاء حتى لو بحثوا في كل مكان. وهذا يتسبب في فقدان جزء من السماسرة الثقة في أنفسهم وفي مهنتهم. أهم شيء يجب على الوسطاء فعله للبقاء في المهنة في هذا الوقت هو الإيمان بأنفسهم.

أعتقد أن السوق يمر بتقلبات صعود وهبوط كموجة جيبية. وكما يقول المثل: "بعد الأسوأ يأتي الأفضل". هذا هو الوقت المناسب لكل شركة وفرد لإعادة تقييم نقاط قوتهم وضعفهم، واكتساب المعرفة والمهارات اللازمة ، كما قالت السيدة ثانه.

وقالت السيدة فام فونج هانج، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي فيتنام، إنه في الوقت الحالي لا يزال هناك الكثير من الأموال في جيوب المستثمرين، كما أن أسعار المساكن في فيتنام أرخص أيضًا من تلك الموجودة في هونج كونج أو سنغافورة أو الشرق الأوسط. ومع ذلك، لا يزال لدى المستثمرين بعض "التحفظات" بسبب المشاكل الحالية. واقترحت الحكومة والجهات المعنية أيضًا حلولاً للتعامل مع "الاختناقات". ولكن الحلول السياسية لم يكن لها تأثير كبير على السوق.

أشار السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، إلى أنه منذ منتصف عام 2022، أظهر سوق العقارات علامات على وجود "منطقة عاصفة" ومنطقة أزمة قادمة. وبناء على ذلك، قدمت VARS توصيات قوية للغاية بشأن تغيير اللوائح القانونية.

" لقد قدمنا توصيات وشاركنا في اقتراح تعديلات على قانون الأراضي، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الإسكان، وقانون الاستثمار، وما إلى ذلك. لقد جمعنا ولخصنا جميع المشاكل والتداخلات في اللوائح، والتي اقترحنا منها الحلول"، قال السيد دينه.

وبحسب السيد دينه، قامت VARS أيضًا بمراجعة الصعوبات التي يواجهها كل مشروع بشكل عاجل لحل القضايا العالقة. واقترحت الجمعية أيضًا على الحكومة حلولاً لإزالة العوائق أمام الأعمال.

وقد استمعت الحكومة إلى هذه المقترحات وأصدرت حزمة ائتمان تفضيلية بقيمة 120 ألف مليار دونج. وتعد هذه حزمة ائتمانية مهمة لدعم المستثمرين ومشتري الإسكان الاجتماعي الذين هم في حاجة ماسة إلى رأس المال.

وبحسب السيد دينه، فمنذ بداية عام 2023 وحتى الآن، قام بنك الدولة بتعديل أسعار الفائدة 5 مرات، وبعد كل تعديل، يجب على بنك الدولة مراقبة التحركات لإجراء التعديلات المناسبة. ومع ذلك، قال السيد دينه إن معدلات الفائدة الحالية للتعبئة مرتفعة، وتصل إلى 8% سنويا. في حين أن قطاع العقارات يحقق أرباحًا تتراوح بين 8-10% فقط.

لا أحد يجرؤ على الاستثمار في العقارات خلال هذه الفترة العصيبة. أعتقد أن انخفاض أسعار الفائدة إلى أقل من 5% سيُنعش آمال المستثمرين في العودة إلى سوق العقارات، كما قال السيد دينه.

وبحسب رئيس مجلس إدارة VARS، قدمت هذه الوحدة مؤخرًا العديد من التوصيات بشأن القضايا القانونية المتعلقة بالعقارات المنتجعية لأن المستثمرين ينفقون الأموال ولكن لا يتم الاعتراف بهم على أنهم مالكون. لا يستطيع المستثمرون إثبات ملكيتهم للعقارات السياحية، وبالتالي لا يستطيعون التداول أو الشراء والبيع، مما يؤدي إلى فقدان الثقة في هذا القطاع.

أصدرت الحكومة مؤخرا المرسوم رقم 10 بشأن الاعتراف بحقوق الملكية للشقق الفندقية والشقق السياحية (الكوندوتيل) والشقق الفندقية المكتبية والفيلات السياحية... التي تتوافر فيها الشروط المنصوص عليها في القانون. وهذا تغيير إيجابي للغاية ومناسب لاحتياجات الأفراد والشركات.

خلال الأشهر القليلة الماضية، أظهر سوق العقارات علامات إيجابية حيث استأنف "الكبار" في سوق العقارات مشاريعهم.

أعادت شركة نوفالاند تشغيل مشروع نوفاوورلد فان ثيت (مقاطعة بينه ثوان)، ومشروع نوفاوورلد هو ترام (مقاطعة با ريا فونج تاو)، ومشروع جراند مانهاتن (مدينة هو تشي منه). كما أعادت شركة Hung Thinh Corporation تشغيل مشروع Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) مع تقسيم Marina Districk.

وتواصل مجموعة فات دات أيضًا تنفيذ مشاريع مثل كاديا كوي نون، وباك ها ثانه (بينه دينه)؛ برج بينه دونج (بينه دونج)؛ سيرينيتي فوك هاي (با ريا فونج تاو) والمشروع 39 فام نجوك ثاش (HCMC).

وقال ممثلو الشركات المذكورة إن المستثمرين والعملاء أصبحوا في الآونة الأخيرة أكثر اهتماما بالمشاريع مقارنة ببداية العام. كما أصبحت عمليات نقل المنتجات العقارية أكثر حيوية من ذي قبل.

صرح ممثل شركة هونج ثينه بأن هذه الوحدة بدأت في ممارسة أعمالها "ببطء" مرة أخرى. وعلى مدار الشهر الماضي، قامت هونغ ثينه أيضًا بـ"إغلاق" عشرات الشقق أمام العملاء. ورغم أن هذا العدد لا يزال "متواضعا" للغاية مقارنة بحجم المجموعة، فإن الأمل يتضاءل تدريجيا.

وفقًا للسيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، ارتفع مؤشر الاهتمام بالعقارات على الصعيد الوطني بنسبة طفيفة بلغت 1% في الربع الثاني من عام 2023. وفي مدينة هو تشي منه، يتعافى الطلب على المعاملات تدريجيًا بشكل جيد في قطاع الشقق والمنازل الخاصة المعروضة للبيع.

ارتفع عدد عمليات البحث عن شقق في المنطقة العاشرة، وتان فو، وبينه تان، وبينه تشانه، والمنطقة التاسعة (مدينة ثو دوك) بنسبة 5-9%. كما ارتفع الطلب على استئجار الشقق في مدينة هو تشي منه بنسبة 8-17%، وارتفع عدد المهتمين بعمليات البحث عن الأراضي بنسبة 6-7% مقارنةً بنهاية عام 2022، وفقًا للسيد كوك آنه.

وقال السيد كوك آنه إن الإشارات المستقرة من الاقتصاد الكلي تساعد سوق العقارات على التعافي تدريجيا. في الوقت الحالي، التضخم تحت السيطرة، وأسعار الفائدة وأسعار الصرف تستقر تدريجيا.

ويظل التحدي هائلا.
وبحسب بحث أجرته شركة DKRA، انخفض المعروض من الشقق والمنازل والفيلات في مدينة هوشي منه في مايو 2023 بنسبة 92% مقارنة بشهر أبريل، مع وصول السيولة إلى حوالي 5% فقط. وهذا يدل على أن السوق يدخل فترة صعبة للغاية.
بشكل عام، في الربع الثاني من عام 2023، لا يزال سوق العقارات السكنية في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها يشهد تغييرات إيجابية نسبيًا في كل من العرض والاستهلاك. ارتفع الطلب في السوق العالمية بشكل طفيف مقارنة بالأشهر الثلاثة الأولى من العام، لكنه ظل منخفضًا مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. ومن المتوقع أن يشهد السوق في الربع الثالث من عام 2023 علامات إيجابية، ولكن من الصعب حدوث تغيير مفاجئ على المدى القصير.

[إعلان 2]
مصدر