هل هذه "حمى حقيقية للأراضي" أم مجرد "فقاعة مضاربة"؟

في ليلة 19 أغسطس وصباح 20 أغسطس 2024، اختتمت عملية بيع 19 قطعة أرض في بلدية تيان ين، مقاطعة هواي دوك، حيث بلغ سعر الأرض النهائي 133 مليون دونغ فيتنامي/م2، أي أعلى بـ 30 مرة من السعر الابتدائي.

استمر مزاد قطع الأراضي الواقعة على مشارف هانوي لمدة تصل إلى 18 ساعة، مما أثار ضجة كبيرة على وسائل التواصل الاجتماعي مع صور لمئات المستثمرين وهم يصطفون ويتدافعون للتسجيل للمشاركة في المزاد.

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — استمر مزاد الأراضي حتى الساعة الرابعة صباحاً تقريباً في 20 أغسطس 2024 (صورة: هوو ثانغ).

بلغ سعر قطعتي الأرض اللتين حققتا أدنى الأسعار في هذا المزاد 91.3 مليون دونغ فيتنامي/م2، ولكن مع ذلك، كان هذا السعر أعلى بمقدار 12.5 مرة من السعر الابتدائي.

هذا الوضع ليس جديداً تماماً، لأنه قبل أقل من نصف شهر، حددت "بؤرة" مزادات الأراضي في ثانه أواي أيضاً معياراً جديداً لسعر أراضي الضواحي.

اجتذب مزاد الأراضي الذي أقيم في نهاية الأسبوع الماضي في منطقة ثانه أواي، هانوي، آلاف المشاركين. وبلغت أعلى قيمة للمزايدة الفائزة أكثر من 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي ثمانية أضعاف السعر الابتدائي الذي تراوح بين 8.6 مليون و12.5 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

وبناءً على ذلك، بلغ إجمالي المبلغ الذي جمعته مقاطعة ثانه أواي من المزاد الأخير 404.6 مليار دونغ فيتنامي، بفارق قدره 349 مليار دونغ فيتنامي عن سعر البداية، أي ما يقرب من ثمانية أضعاف سعر البداية الأولي.

في منطقة هواي دوك، من المتوقع أن تتجاوز الإيرادات 186 مليار دونغ فيتنامي من المزاد، أي أكثر من 11 ضعف سعر البداية.

شهد سوق الأراضي في المناطق الضواحي قبل مزاد الأراضي أسعارًا تتراوح بين 20 و30 مليون دونغ فيتنامي/م2.

وفقًا لدراسة سوقية أجرتها شركة Nguoi Dua Tin وتقرير موجز من العديد من منصات العقارات عبر الإنترنت مثل Batdongsan.com.vn، فإن سعر الطلب على قطع الأراضي في بلدية Thanh Cao (مقاطعة Thanh Oai، هانوي) كان في الواقع يتجه نحو الارتفاع في السنوات الأخيرة.

ومع ذلك، فإن متوسط سعر الطلب للأراضي في هذه المنطقة لم يرتفع إلا بنحو 80٪ في السنوات الأربع الماضية - من سعر شائع قدره 15 مليون دونغ فيتنامي/م2 في عام 2020 إلى 27 مليون دونغ فيتنامي/م2 في عام 2024 - ولم يكن هناك ارتفاع مفاجئ لعدة عشرات من المرات مثل السعر في المزاد المذكور أعلاه.

وبالتالي، بالمقارنة مع سعر الطلب الشائع البالغ 27 مليون دونغ فيتنامي/م2 في الربع الثاني من عام 2024، كانت أسعار العطاءات الفائزة التي تتراوح بين 63 و100 مليون دونغ فيتنامي/م2 لقطع الأراضي في بلدية ثانه كاو في المزاد الذي أقيم في 10 أغسطس 2024، أعلى بمقدار 2.3 إلى 3.7 مرة.

وفي المناطق المجاورة لمقاطعة ثانه أواي، تتذبذب الأسعار أيضاً في نطاق يتراوح بين 20 و30 مليون دونغ فيتنامي/م2.

في منطقة تيان ين في مقاطعة هواي دوك، هانوي، كان السعر الأكثر شيوعًا لقطع الأراضي في الربع الثاني من عام 2024 هو 43 مليون دونغ فيتنامي/م2 فقط، بمعدل نمو يزيد عن 48% في العام الماضي.

ومع ذلك، كانت أسعار الأراضي في المزاد الأخير أعلى بمرتين إلى ثلاث مرات من سعر السوق السائد.

أما بالنسبة للمناطق المجاورة في مقاطعة هواي دوك، فقد تراوحت الأسعار أيضاً من 22 إلى 62 مليون دونغ فيتنامي/م2 في الربع الثاني من عام 2024.

ارتفاع أسعار الأراضي دليل على "العطش" في السوق.

وفي تعليقه على الوضع، قال السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، إن أسعار الأراضي ستبدأ بالتعافي تدريجياً ابتداءً من الربع الثاني من عام 2025. وتقتصر الارتفاعات الحالية في الأسعار على مناطق محددة.

وتشير البيانات من موقع Batdongsan.com.vn أيضًا إلى أن الطلب على قطع الأراضي على مستوى البلاد قد زاد بنسبة 33٪ في الربع الثاني من عام 2024 مقارنة بالربع الأول من عام 2024.

مع ذلك، قيّم الخبير هذا التحسن بأنه محدود النطاق في مناطق معينة، لا سيما في المحافظات الشمالية. وشهدت هانوي زيادة بنسبة 75% في الإقبال على قطع الأراضي.

"على وجه الخصوص، يعود الاهتمام المتزايد وارتفاع الأسعار في المناطق المحيطة بهانوي إلى عوامل التخطيط وأنشطة المزادات"، صرح السيد كوك آنه.

وعلى وجه التحديد، في النصف الأول من عام 2024، سجلت قطع الأراضي في مناطق دونغ آنه، وجيا لام، وهواي دوك، وثاتش ذات، وكوك أواي زيادة بنسبة 48% إلى 104% في حجم البحث، مما أدى إلى زيادة بنسبة 4% إلى 24% في أسعار الطلب على قطع الأراضي في هذه المناطق الضواحي مقارنة بالنصف الثاني من عام 2023.

ووفقًا للسيد نغوين كوك آنه، هناك ثلاثة عوامل رئيسية تؤثر بشكل كبير على سوق الأراضي: الاقتصاد الإقليمي، وحتى الاقتصاد الوطني على المستوى الكلي؛ وتخطيط البنية التحتية؛ والنمو السكاني إلى جانب الاتصال بالمناطق الأخرى.

"إلى جانب الأسواق التقليدية، في العديد من الأسواق الجديدة التي تم الإعلان فيها عن معلومات تخطيط البنية التحتية، ترتفع الأسعار عادةً بنسبة 10-30%، وفي بعض الأماكن تضاعفت أسعار الأراضي أو تضاعفت ثلاث مرات في فترة زمنية قصيرة."

"في الوقت الحالي، يتم نشر معلومات التخطيط على نطاق واسع في جميع أنحاء البلاد، كما هو الحال مع تنفيذ مشروع ضخم واحد بتخطيط متزامن. هذه المعلومات الإيجابية تعزز السيولة والأسعار في قطاع قطع الأراضي"، هذا ما حلله الخبير.

ومع ذلك، أكد السيد كوك آنه، في تحليله للمخاطر، أنه في حين ترتفع أسعار الأراضي بناءً على معلومات البنية التحتية، فإن بعض المناطق تشهد ارتفاعًا في الأسعار مدفوعًا بالطلب والإمكانات، بينما تشهد مناطق أخرى أسعارًا متضخمة تغذيها الشائعات، مما قد يؤثر سلبًا على السوق.

من منظور آخر، يعتقد الدكتور نغوين فان دينه - رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS) - أن مزادات الأراضي التي تجذب اهتمامًا واسع النطاق والارتفاع المفاجئ في الأسعار يعكسان بوضوح "تعطش" الناس للأراضي.

في السنوات الأخيرة، كان عدد المشاريع وقطع الأراضي والمنتجات العقارية ذات الوثائق القانونية النظيفة نادرًا للغاية، حيث دخلت السوق بكميات صغيرة جدًا، ويمكن القول إنها شبه معدومة.

لذلك، فإن إطلاق مشروع متوافق مع القانون وتديره الدولة سيجذب اهتماماً كبيراً من المستثمرين، الذين هم على استعداد لدفع مبالغ طائلة من المال للحصول على الأرض.

مخاطر خفية ناتجة عن "احتكار" الأراضي.

مع إقراره بأن ارتفاع أسعار الأراضي يعود جزئياً إلى طلب السوق، ذكّر السيد دينه المستثمرين بضرورة توخي الحذر، فمع أن سوق الأراضي أصبح وجهةً رائجة، إلا أن معاملات الأراضي لا تزال تفتقر إلى السيولة الكافية. فبينما تشهد بعض المناطق ازدهاراً ملحوظاً، توجد أيضاً مناطق أخرى تشهد تلاعباً بالأسعار بهدف التأثير على السوق.

من المحتمل تمامًا أن يكون المستثمرون قد تواطؤوا في المزاد، مما أدى إلى رفع أسعار الأراضي في المنطقة المحيطة إلى مستوى قريب من السعر الجديد بهدف تحقيق الربح. ناهيك عن أن هانوي منطقة حضرية رئيسية ذات كثافة سكانية عالية وأراضٍ محدودة، حيث يكون المعروض من العقارات دائمًا أقل من الطلب، لذا فمن الممكن تمامًا أن يستغل المستثمرون هذا الوضع لتحقيق الربح.

"يعتمد ما إذا كانت أسعار الأراضي قد وصلت بالفعل إلى هذه المستويات المرتفعة على ما إذا كان المستثمرون الذين فازوا بالمزادات سيسددون المدفوعات في المستقبل. ولا تزال قصة العروض المهجورة في مزاد ثو ثيم قائمة، مما يعطينا نظرة أكثر واقعية على هذا الارتفاع الكبير في أسعار الأراضي"، كما صرح السيد دينه.

وأشار السيد نغوين كوك آنه إلى أن ارتفاع أسعار المزادات للأراضي سيجعل تكاليف إزالة الأراضي للمشاريع الجديدة أكثر تكلفة، كما أعرب عن قلقه من أنه مع ارتفاع أسعار العطاءات الفائزة من 2 إلى 3 أضعاف متوسط سعر السوق، قد يميل الأشخاص الذين يمتلكون أراضي في المنطقة المحيطة إلى رفع سعر بيع أراضيهم وفقًا لذلك.

كما أن الارتفاع المفاجئ في أسعار الأراضي يمكن أن يخلق اتجاهاً للمضاربة على الأراضي، حيث يسارع الكثير من الناس لشراء الأراضي على أمل الربح من الارتفاع المستمر في الأسعار.

ومع ذلك، قد يؤدي هذا إلى وضع يتم فيه تجميد الأموال في الأراضي، بدلاً من تداولها في أنشطة اقتصادية أخرى.

ووفقاً للخبير، بعد فترة من الصعوبات التي واجهها السوق، سيكون الشعور العام بين مشتري العقارات والمستثمرين أكثر حذراً مما كان عليه من قبل.

لذلك، يوصي بأن يقوم المشترون والمستثمرون بالبحث بدقة في السوق وفهم تقلبات الأسعار من خلال مصادر معلومات موضوعية قبل اتخاذ قرار الاستثمار في أي منتج.

كان مزاد الأراضي في ثانه أواي شفافاً تماماً واتبع الإجراءات الصحيحة.

في أعقاب التقارير المتضاربة التي تزعم أن تنفيذ المشروع، وتحديد السعر المبدئي، وتنظيم مزاد حقوق استخدام الأراضي لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، مقاطعة ثانه أواي، والذي جرى في 10 أغسطس، افتقر إلى الشفافية، قدمت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه أواي تقريراً إلى اللجنة الشعبية لمدينة هانوي بشأن هذه المسألة.

ويذكر التقرير أن المزاد تم إجراؤه وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024؛ وقانون المزاد لعام 2016؛ وقرارات لجنة الشعب في هانوي بشأن إصدار اللوائح المتعلقة بالمزاد العلني لحقوق استخدام الأراضي لتخصيص الأراضي برسوم استخدام الأراضي أو تأجير الأراضي في هانوي.

أظهرت المراجعة أن 1550 عميلاً قدّموا طلبات للمشاركة في المزاد، بإجمالي 4201 طلباً. ومن بين هؤلاء، تم اعتبار 1439 عميلاً، بإجمالي 3923 طلباً، مؤهلين للمشاركة.

بعد مراجعة السجلات والإرشادات الحالية، خلصت اللجنة الشعبية لمنطقة ثانه أواي إلى أن جميع مراحل عملية التنفيذ قد تمت وفقًا للإرشادات، مما يضمن الموضوعية والشفافية والامتثال للقانون. ولم يُرصد أي دليل على احتكار الأراضي أو التلاعب بالأسعار أو التربح غير المشروع خلال المزاد الأخير في بلدية ثانه كاو.

تؤكد اللجنة الشعبية لمنطقة ثانه أواي أن تنظيم وتنفيذ المشروع، والاستحواذ على الأراضي، وإزالة الموقع، وبناء البنية التحتية، وتحديد السعر الابتدائي واختيار منظم المزاد؛ ونشر الوثائق وتنظيم مزاد حقوق استخدام الأراضي يتم وفقًا للقانون؛ ويتم إجراء المزاد بنزاهة وعلانية وشفافية وعدل وموضوعية.

يقدم العملاء عروضهم وفقًا لاحتياجاتهم وظروف السوق؛ ويتم إجراء المزاد وفقًا للإجراءات المناسبة، تحت إشراف وكالات إنفاذ القانون والجمهور.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm