مكاسب غير متوقعة في مبيعات الأراضي، لكن لا تحتفلوا مبكراً جداً.

tiền sử dụng đất - Ảnh 1. — يزعم بعض أصحاب الأعمال أن ارتفاع رسوم استخدام الأراضي سيجعل من الصعب السيطرة على أسعار المساكن.

أدى الارتفاع الحاد في إيرادات الأراضي خلال النصف الأول من هذا العام إلى زيادة صعوبة حصول الشركات على الأراضي. حتى الشركات التي لديها مشاريع متوقفة منذ عقود، وبعد إزالة العقبات القانونية، تجد صعوبة في تنفيذ مشاريعها بسبب ارتفاع رسوم استخدام الأراضي والضرائب العقارية عشرة أضعاف.

ما الذي تسبب في ارتفاع رسوم استخدام الأراضي؟

أوضح البروفيسور دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، أن الزيادة في إيرادات رسوم استخدام الأراضي خلال النصف الأول من هذا العام تعود إلى تعديل أسعار الأراضي بالزيادة. فعندما ترتفع أسعار الأراضي لتقترب من قيمتها السوقية، تزداد إيرادات استخدام الأراضي بشكل طبيعي. وعلى وجه الخصوص، تشهد مدينة هو تشي منه، التي سجلت أعلى نسبة تعديل في أسعار الأراضي، ارتفاعاً في أسعار الأراضي لتصل إلى 70% من قيمتها السوقية.

وأضاف السيد فو قائلاً: "لطالما كانت فيتنام من بين الدول الرائدة في العالم من حيث عائدات الأراضي. حتى عندما كانت أسعار الأراضي منخفضة كما في السنوات السابقة، كانت عائدات الأراضي في بلدنا تبلغ حوالي 3% من الناتج المحلي الإجمالي، وهو ما يضاهي الدول المتقدمة مثل الولايات المتحدة والمملكة المتحدة، ويتجاوز اليابان وكوريا الجنوبية".

ووفقًا للسيد دو ثين آنه توان، وهو محاضر في كلية فولبرايت للسياسة العامة والإدارة، فإن حقيقة قيام عدد من المناطق بتسريع تنظيم مزادات الأراضي، وخاصة في المناطق ذات القيمة الاقتصادية العالية مثل الأحزمة الحضرية والمناطق الصناعية أو المناطق ذات البنية التحتية المكتملة حديثًا، تساهم أيضًا في زيادة الإيرادات من الأراضي.

بالإضافة إلى ذلك، بدأ انتعاش سوق العقارات من نهاية عام 2024 إلى عام 2025 وسلسلة من السياسات لتخفيف ظروف السوق في إظهار نتائجها.

وأضاف السيد توان: "لقد ساهم تسريع الموافقة على المشاريع، ووضع اللمسات الأخيرة على التخطيط، وتحسين الشفافية في عملية تحويل استخدام الأراضي في تسهيل المعاملات، مما أدى إلى توليد إيرادات كبيرة للميزانية من رسوم استخدام الأراضي".

ومع ذلك، وفقًا للسيد نغوين كوك هيب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، على الرغم من ارتفاع إيرادات الميزانية بفضل زيادة رسوم استخدام الأراضي، إلا أن وكالات إدارة الدولة بحاجة إلى النظر في كيفية تأثير الزيادة المفاجئة في رسوم الأراضي في النصف الأول من هذا العام على الاستثمار والإنتاج والأعمال.

قال السيد هيب: "ارتفعت إيرادات رسوم استخدام الأراضي بشكل ملحوظ في النصف الأول من هذا العام، وذلك لأن العديد من المشاريع التي كانت قيد التنفيذ لفترة طويلة اضطرت إلى المضي قدماً وفقاً لقائمة أسعار الأراضي الجديدة في بداية هذا العام. وفي هانوي، توقفت بعض المشاريع لعقود ولم يكن من الممكن تنفيذها حتى بداية هذا العام، عندما تمكنت الشركات أخيراً من إزالة العقبات واستئناف مشاريعها".

كما جادل ممثلون عن العديد من الشركات الأخرى بأن الزيادة الحادة في رسوم استخدام الأراضي في النصف الأول من هذا العام ليست علامة جيدة لبيئة الاستثمار والأعمال، وخاصة بالنسبة للاستثمار العقاري.

tiền sử dụng đất - Ảnh 2. — تساهم مزادات الأراضي في زيادة إيرادات رسوم استخدام الأراضي في النصف الأول من عام 2025 - الصورة: ب. NGOC

رسوم استخدام الأراضي تساهم في ارتفاع أسعار المنازل.

إلى جانب الأثر الإيجابي لزيادة إيرادات الميزانية، يرى السيد نغوين كوك هيب أن ارتفاع أسعار الأراضي يُؤدي أيضاً إلى العديد من العواقب السلبية. من بينها ارتفاع أسعار المنازل لأن جميع تكاليف المدخلات تُؤخذ في الحسبان عند تحديد السعر، ولا يرغب أي مطور عقاري في تكبّد خسائر. مع ذلك، يُظهر الواقع أيضاً أن مجرد رفع أسعار المنازل لا يضمن المبيعات.

"أسعار الشقق تصل بالفعل إلى 70-80 مليون دونغ فيتنامي ^{للمتر المربع} ، وهو سعر باهظ للغاية. إذا ارتفعت إلى أكثر من 100 مليون دونغ فيتنامي ^{للمتر المربع} ، فمن سيشتريها؟ أسعار المساكن تتجاوز قدرة الموظفين على تحمل تكاليفها."

"حتى أولئك الذين يملكون المال لشراء المنازل للاستثمار والمضاربة، والذين يرغبون في الشراء بأسعار مرتفعة على أمل ارتفاع الأسعار، سيتوقفون عن الاستثمار عندما يتباطأ السوق"، هكذا أعرب السيد هيب عن قلقه.

في غضون ذلك، صرّح السيد NQK، وهو مطوّر عقاري في هانوي، بأن العديد من المطورين يعيدون النظر حاليًا في خططهم نظرًا للارتفاع الكبير في أسعار المنازل، والتراجع التدريجي في الطلب في السوق. سيصل الطلب في مرحلة ما إلى حدّ التوقف التام، وسيتوقف السوق عن الحركة. وحتى بعد دفع رسوم استخدام الأراضي، لن يتمكن المطورون من مواصلة الاستثمار في المشاريع لعدم قدرتهم على بيع منتجاتهم.

بحسب السيد NQK، تعتزم وزارة الزراعة والبيئة تعديل قانون الأراضي لعام 2024 للعودة إلى جدول أسعار الأراضي ومعامل استخدام الأراضي كما كانا في قانون الأراضي لعام 2014. وبناءً على ذلك، سيبقى إطار أسعار الأراضي دون تغيير لمدة خمس سنوات، وسيتم تعديله وفقًا لمعامل استخدام الأراضي.

لذا، ثمة حاجة إلى لوائح أكثر تحديدًا بشأن معاملات استخدام الأراضي. وبينما نفوض تحديد هذه المعاملات إلى المحافظات، فإن اللوائح ضرورية لوضع هذه المعاملات لمنع الحسابات التعسفية. وأضاف السيد ن.ق.ك. أن المستثمرين بحاجة أيضًا إلى فهم أسعار الأراضي لمشاريعهم من أجل إعداد التقديرات وحساب العوائد.

علاوة على ذلك، أعربت العديد من الشركات عن قلقها من أن قائمة أسعار الأراضي، وفقًا لقانون الأراضي، ستدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2026، في حين أن العديد من المناطق لم تُعدّ بعد قائمة أسعار جديدة للأراضي، وما زالت تستخدم القائمة الحالية. لذا، يلزم إجراء حسابات لضمان إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة في الوقت المناسب مع بداية عام 2026.

بحسب ممثلين عن عدة شركات، تُعدّ أسعار الأراضي مصدر قلق بالغ في معظم المشاريع. وقال أحد أصحاب الأعمال: "إذا التزمت السلطات المحلية بالمرسوم رقم 71، فإن عملية تقييم الأراضي للمشاريع ستواجه عقبات جمة، ما قد يستغرق من سنة إلى سنتين لإتمام التقييم لمشروع واحد. لذا، فإن أول ما يجب الاهتمام به عند تعديل قانون الأراضي هو مراجعة آلية تقييم الأراضي".

tiền sử dụng đất - Ảnh 3. — المصدر: وزارة المالية، البيانات: لي ثانه - الرسومات: توان آنه

* السيد دو ثين آنه توان (محاضر في كلية فولبرايت للسياسات العامة والإدارة):

قد يؤدي ارتفاع أسعار الأراضي إلى خنق الإنتاج.

إن السعي وراء تحصيل رسوم استخدام الأراضي قد يدفع المناطق المحلية إلى بيع الأراضي مقابل المال، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي من خلال المزادات، وتشويه السوق، وزيادة تكاليف الاستثمار، وإعاقة الإنتاج.

قد يؤدي ذلك إلى خنق القدرة التنافسية للاقتصاد، مما يقلل من جاذبية الاستثمار في الصناعات التحويلية والخدمية ذات القيمة المضافة العالية.

يجب أن تكون عائدات الأراضي أكثر استدامة.

من وجهة نظر خبير الأراضي، يرى السيد دانغ هونغ فو أن أسعار الأراضي يجب أن تكون قريبة من قيمتها السوقية، لكن على الدولة أن تتبنى سياسات مالية مناسبة فيما يتعلق بالأراضي. وعلى وجه الخصوص، يجب أن تُسهم سياسات الأراضي في ضبط أسعار المساكن، كما تفعل العديد من الدول.

قال السيد فو: "تعتمد الدول الأخرى في تطبيق هذا النظام على أن يدفع المستثمرون 30% فقط من رسوم استخدام الأرض مقدماً، بدلاً من دفع المبلغ كاملاً مقدماً كما هو الحال لدينا. ولا تحسب الدولة الضريبة إلا عند بدء تشغيل المنشأة. وهذا يعني أن نسبة الـ 70% المتبقية تُجبى كضريبة على الزيادة في قيمة الأرض بمجرد بدء تشغيل المنشأة".

وفي الوقت نفسه، جادل السيد دو ثين آنه توان بأن هناك حاجة إلى إصلاح شامل لسياسات إيرادات الأراضي والعقارات، ليس فقط لإنشاء نظام إيرادات مستدام للميزانية ولكن أيضًا لتنظيم الدخل بشكل عقلاني، وضمان العدالة الاجتماعية، وتطوير سوق عقاري صحي.

بحسب السيد توان، من الضروري إلغاء ما يُسمى بـ"الرسوم" تدريجياً واستبدالها بنظام ضريبة عقارية. وبالتحديد، ينبغي تصميم الضريبة العقارية وفقاً لجدول تصاعدي، بمعنى أنه كلما زادت مساحة العقارات التي يمتلكها الشخص، أو ارتفعت قيمة ممتلكاته، زادت نسبة الضريبة.

لا يهدف هذا فقط إلى زيادة الإيرادات، ولكن الأهم من ذلك هو تنظيم الدخل الإضافي من الأراضي - وهو شكل من أشكال الدخل السلبي الذي لا يخضع حاليًا للضريبة بشكل متناسب مثل الدخل من العمل أو الإنتاج والأنشطة التجارية.

تتمثل الوظيفة الأساسية لضريبة الأملاك في إعادة التوزيع، أي أخذ جزء من المنافع من المجموعة التي تمتلك العديد من العقارات وإعادة توزيعها. ولا تهدف هذه الضريبة هنا إلى خفض أسعار المنازل، بل إلى توفير موارد لدعم الفئات الضعيفة في الحصول على السكن، وتطوير الإسكان الاجتماعي، وتجديد المناطق الحضرية الفقيرة، أو الاستثمار في البنية التحتية العامة التي تخدم الأغلبية.

وأضاف السيد توان في تحليله: "إلى جانب ضريبة الأملاك، يجب علينا أيضاً تطبيق ضريبة دخل تصاعدية بشكل حاسم على عمليات نقل العقارات لتنظيم الدخل وكبح السلوك المضارب".

نعود إلى الموضوع

لي ثانه - باو نغوك

المصدر: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm