إيرادات الأراضي مرتفعة، لا تكن سعيدًا جدًا

ارتفعت حصيلة رسوم استخدام الأراضي في النصف الأول من هذا العام بشكل كبير، لتصل إلى أكثر من 243 مليار دونج، أي 2.6 مرة أعلى من نفس الفترة من العام الماضي، لكن العديد من الخبراء والشركات قالوا إنه ليس هناك داعٍ للسعادة المفرطة، لأن هذه تحصيلات لمرة واحدة مع العديد من المخاطر المحتملة.

وتقول بعض الشركات إن الرسوم المرتفعة على استخدام الأراضي ستجعل من الصعب السيطرة على أسعار المساكن.

كما أن الارتفاع الحاد في إيرادات الأراضي في النصف الأول من هذا العام زاد من صعوبة حصول الشركات على الأراضي. حتى الشركات التي كانت مشاريعها معلّقة لعقود، بعد إزالة العقبات القانونية، تجد صعوبة في تنفيذ مشاريعها بسبب ارتفاع رسوم استخدام الأراضي وضرائبها عشرات المرات.

لماذا ارتفعت رسوم استخدام الأراضي بشكل كبير؟

صرح البروفيسور د. دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، بأن زيادة رسوم استخدام الأراضي في النصف الأول من هذا العام تُعزى إلى ارتفاع قائمة أسعار الأراضي. وبرفع قائمة أسعار الأراضي إلى سعر السوق، ستزداد إيرادات استخدام الأراضي. وعلى وجه الخصوص، تُعتبر مدينة هو تشي منه المنطقة ذات أعلى قائمة أسعار للأراضي، حيث تُعادل قائمة أسعار الأراضي 70% من سعر السوق.

لطالما كانت فيتنام من بين الدول الرائدة عالميًا من حيث إيرادات الأراضي. حتى عندما كانت أسعار الأراضي منخفضة كما في السنوات السابقة، بلغت إيرادات الأراضي في بلدنا حوالي 3% من الناتج المحلي الإجمالي، وهو ما يعادل إيرادات الدول المتقدمة عالميًا مثل الولايات المتحدة والمملكة المتحدة، وأعلى من إيرادات اليابان وكوريا الجنوبية، كما أضاف السيد فو.

وبحسب السيد دو ثين آنه توان - المحاضر في كلية فولبرايت للسياسات العامة والإدارة، فإن حقيقة أن سلسلة من المحليات تعمل على تسريع مزادات الأراضي، وخاصة في المناطق ذات القيمة الاقتصادية العالية مثل الأحزمة الحضرية أو المناطق الصناعية أو المناطق ذات البنية التحتية المكتملة حديثًا، تساهم أيضًا في زيادة الإيرادات من الأراضي.

علاوة على ذلك، بدأت أسواق العقارات في التعافي من نهاية عام 2024 إلى عام 2025، وبدأت سلسلة من سياسات تطهير السوق تؤتي ثمارها.

وأضاف السيد توان: "إن تسريع الموافقة على المشاريع واستكمال التخطيط وتحسين الشفافية في عملية تحويل أغراض استخدام الأراضي ساعد في إجراء المعاملات بسلاسة أكبر، وبالتالي خلق تدفق كبير للإيرادات للميزانية من رسوم استخدام الأراضي".

ومع ذلك، وفقًا للسيد نجوين كووك هييب - رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، على الرغم من أن إيرادات الميزانية زادت بشكل حاد بفضل زيادة رسوم استخدام الأراضي، إلا أن وكالات إدارة الدولة بحاجة إلى النظر في كيفية تأثير الزيادة المفاجئة في أسعار الأراضي في النصف الأول من هذا العام على الاستثمار والإنتاج والأعمال.

ارتفعت إيرادات رسوم استخدام الأراضي بشكل كبير في النصف الأول من هذا العام، نظرًا لطول فترة تنفيذ العديد من المشاريع، وفي بداية هذا العام، وُضعت قائمة أسعار جديدة للأراضي، ما اضطرهم إلى تطبيقها. في هانوي، كانت هناك مشاريع عالقة منذ عقود، ولم يكن من الممكن تنفيذها حتى بداية هذا العام، بعد إزالة العقبات، مما سمح للشركات بمواصلة تنفيذها، كما قال السيد هييب.

وقال ممثلو العديد من الشركات الأخرى أيضًا إن الارتفاع الحاد في رسوم استخدام الأراضي في النصف الأول من هذا العام لا يعد مؤشرًا جيدًا لبيئة الاستثمار التجاري، وخاصة الاستثمار العقاري.

المزادات العقارية تساهم في زيادة رسوم الانتفاع بالأراضي في النصف الأول من عام 2025 - صورة: B.NGOC

مخاوف بشأن رسوم استخدام الأراضي التي تدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع

إلى جانب الأثر الإيجابي لزيادة إيرادات الميزانية، يرى السيد نجوين كوك هيب أن ارتفاع أسعار الأراضي يُؤدي أيضًا إلى عواقب سلبية عديدة. إذ سترتفع أسعار المساكن لأن جميع تكاليف البناء مُدرجة في سعر المنزل، ولن يخسر أي مستثمر أمواله. ومع ذلك، يُشير الواقع أيضًا إلى أنه ليس بإمكان جميع المستثمرين بيع منازلهم برفع الأسعار.

سعر الشقق يتراوح بالفعل بين 70 و80 مليون دونج ^{للمتر المربع} ، وهو سعر مرتفع للغاية. إذا تجاوز 100 مليون دونج ^{للمتر المربع} ، فمن سيشتريها؟ أسعار المساكن تفوق قدرة العمال والأجراء.

"حتى أولئك الذين لديهم المال لشراء المنازل للاستثمار والمضاربة، ويقبلون بالشراء بأسعار مرتفعة في انتظار ارتفاع الأسعار، عندما يتباطأ السوق، فإنهم لن يستمروا في الاستثمار بعد الآن"، أعرب السيد هييب عن قلقه.

في غضون ذلك، صرّح السيد NQK، وهو مستثمر في هانوي، بأنّ العديد من المستثمرين يفكّرون حاليًا في الاستثمار في المشروع نظرًا للارتفاع الكبير في أسعار المساكن، والتناقص التدريجي في الطلب في السوق. وفي مرحلة ما، ستفقد السوق قدرتها على الاستهلاك، وسيتوقف السوق عن العمل. في ذلك الوقت، حتى لو دفعوا رسوم استخدام الأراضي، لن يتمكنوا من مواصلة الاستثمار في المشروع لعدم قدرتهم على استهلاك المنتجات.

وفقًا للسيد ن.ق.ك، تخطط وزارة الزراعة والتنمية الريفية لتعديل قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ بهدف العودة إلى جدول أسعار الأراضي ومعامل استخدام الأراضي كما كان في قانون الأراضي لعام ٢٠١٤. وبناءً على ذلك، سيبقى إطار أسعار الأراضي كما هو لمدة خمس سنوات، وسيتم تعديله وفقًا لمعامل استخدام الأراضي.

لذلك، يجب وضع لوائح أكثر دقة بشأن مُعاملات استخدام الأراضي، ونترك تحديدها للمحافظات، ولكن يجب وضع لوائح بشأن مُعاملات استخدام أراضي البناء لتجنب المُعاملات العشوائية. وأضاف السيد إن كيو كيه أن المستثمرين يحتاجون أيضًا إلى تصوّر سعر أرض المشروع لوضع التقديرات وحساب الناتج.

علاوةً على ذلك، أعربت العديد من الشركات عن مخاوفها من أن قائمة أسعار الأراضي ستدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2026، وفقًا لقانون الأراضي. ولكن حتى الآن، لم تُعدّ العديد من المناطق قائمة أسعار جديدة للأراضي، ولا تزال تُحسب وفقًا لقائمة الأسعار الحالية. لذلك، من الضروري إجراء حسابات لإصدار قائمة أسعار جديدة للأراضي في أقرب وقت ممكن في أوائل عام 2026.

وفقاً لممثلي بعض الشركات، تُعدّ أسعار الأراضي قضيةً ملحةً في معظم المشاريع. وصرح أحد أصحاب الشركات قائلاً: "إذا التزمت المحليات بالمرسوم 71، فستكون هناك مشاكل كثيرة في تقييم أراضي المشاريع، وسيستغرق إتمام تقييم المشروع من سنة إلى سنتين. لذلك، فإن أول ما يجب الاهتمام به عند تعديل قانون الأراضي هو تعديل آلية تقييم الأراضي".

المصدر: وزارة المالية، البيانات: LE THANH - الرسومات: TUAN ANH

* السيد دو ثين آنه توان (محاضر في كلية فولبرايت للسياسات العامة والإدارة):

إن رفع أسعار الأراضي قد يعوق الإنتاج

إن ملاحقة رسوم استخدام الأراضي يمكن أن تدفع المحليات إلى بيع الأراضي مقابل المال، مما يرفع أسعار الأراضي من خلال المزادات، ويشوه السوق، ويزيد من تكاليف الاستثمار، ويعرقل الإنتاج.

وقد يؤدي هذا إلى خنق القدرة التنافسية الاقتصادية، مما يقلل من جاذبية الاستثمار في الصناعات التحويلية والخدمات ذات القيمة المضافة.

يجب أن تكون إيرادات الأراضي أكثر استدامة

من وجهة نظر خبير الأراضي، يرى السيد دانج هونغ فو أن أسعار الأراضي يجب أن تكون قريبة من أسعار السوق، ولكن يجب على الدولة أن تضع سياسات مالية مناسبة للأراضي. وعلى وجه الخصوص، يجب أن تتحكم سياسات الأراضي في أسعار المساكن، كما هو الحال في العديد من الدول.

قال السيد فو: "تتمثل الطريقة التي تتبعها الدول الأخرى في حل هذه المشكلة في أن المستثمرين يدفعون 30% فقط من رسوم استخدام الأرض، وليس المبلغ كاملاً منذ البداية كما نفعل نحن. ولا تحسب الدولة الضريبة إلا عند تشغيل المنشأة. أي أن نسبة الـ 70% المتبقية تُحصّل كضريبة على قيمة الأرض المتزايدة عند تشغيل المنشأة".

في غضون ذلك، قال السيد دو ثين آنه توان إنه من الضروري إجراء إصلاح شامل لسياسات إيرادات الأراضي والعقارات، ليس فقط لإنشاء نظام إيرادات مستدام للميزانية ولكن أيضًا لتنظيم الدخل بشكل معقول، وضمان العدالة الاجتماعية وتطوير سوق عقارية صحية.

وفقاً للسيد توان، من الضروري إلغاء ما يُسمى بـ"تحصيل الأموال" تدريجياً واستبداله بنظام ضريبة الأملاك. وتحديداً، ينبغي تصميم ضريبة الأملاك وفقاً لجدول تصاعدي، أي كلما زادت ممتلكات الشخص من العقارات، أو زادت قيمة العقار، ارتفع معدل الضريبة.

لا يهدف هذا فقط إلى زيادة الإيرادات ولكن الأهم من ذلك هو تنظيم الدخل الإضافي من الأرض - وهو شكل من أشكال الدخل السلبي الذي لا يتم فرض الضرائب عليه بشكل مناسب مثل الدخل من العمل أو الإنتاج والأعمال التجارية.

الوظيفة الأساسية لضريبة الأملاك هي إعادة التوزيع، أي اقتطاع جزء من عوائد المجموعة المالكة لأصول كثيرة لإعادة توزيعها. هنا، لا تهدف الضريبة إلى خفض أسعار المساكن، بل إلى توفير موارد لدعم الفئات المحرومة في الحصول على السكن، وتطوير المساكن الاجتماعية، وترميم المناطق الحضرية الفقيرة، أو الاستثمار في البنية التحتية العامة لخدمة الأغلبية.

وأضاف السيد توان في تحليله: "إلى جانب ضريبة الملكية، يتعين علينا أيضا أن نطبق بشكل حاسم ضريبة الدخل التصاعدية على تحويلات العقارات لتنظيم الدخل وتنظيم السلوك المضاربي".

العودة إلى الموضوع

LE THANH - BAO NGOC

المصدر: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm