نهاية "البرودة" في سوق العقارات في الصين

[إعلان 1]

مشتري المنازل يسارعون إلى سداد قروضهم مبكرًا

من الصعب استنتاج حجم حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري وتأثيرها النهائي على الإيرادات من البيانات الرسمية، ولكن هناك أدلة كافية على أنها زادت في الأشهر الأخيرة حيث قام المقترضون بسحب استثمارات مخيبة للآمال أو جمع رأس المال عن طريق الحصول على قروض تجارية منخفضة الفائدة، وفقًا لصحيفة نيكي آسيا.

ويعرب المصرفيون عن مخاوفهم من خلال طرح استراتيجيات تهدف إلى إبطاء التسرع في سداد القروض والإبقاء على الرهن العقاري في دفاترهم ــ على الأقل لفترة أطول قليلا.

قال دينغ شوانغ، كبير الاقتصاديين لشؤون الصين الكبرى وشمال آسيا في ستاندرد تشارترد: "لم أسمع من قبل عن سداد مبكر بهذا الحجم. سيكون له بالتأكيد تأثير سلبي على أرباح البنوك".

مشتري المنازل يسددون قروضهم مبكرا، نهاية التباطؤ العقاري في الصين، الصورة 1 — تواجه البنوك الصينية تحديًا جديدًا فيما يتعلق بالأرباح، إذ يسدد المزيد من مشتري المنازل قروضهم العقارية مبكرًا، مما يهدد المقرضين بسنوات من فقدان دخل الفوائد المتوقع. صورة توضيحية.

صرح مدير في بنك تشاينا ميرشانتس في مقاطعة جيانغسو الشرقية بارتفاع ملحوظ في سداد أقساط الرهن العقاري المبكرة بعد رأس السنة القمرية الجديدة في أواخر يناير. وردًا على ذلك، قال إن بنكه يطلب من العملاء تحديد مواعيد لمناقشة السداد المبكر.

قال موظف في فرع بنك الصين للإنشاءات بمدينة غوانزو الجنوبية إن البنك أوقف خدمة السداد المسبق لقروض الهاتف المحمول بعد تزايد الطلبات على هذه الخدمة. وأضاف أن العملاء يضطرون للانتظار "عدة أشهر" لحجز موعد في الفرع لسداد هذه المدفوعات.

وقالت موظفة تبلغ من العمر 35 عاما في شركة تعليمية في بكين، عرفت نفسها باسم تشانغ، لصحيفة نيكي آسيا إنها تنتظر أكثر من شهرين لسداد دين رهن عقاري يبلغ نحو مليوني يوان (290 ألف دولار).

يُعدّ السداد المبكر لقروض الرهن العقاري مفيدًا للبنوك الصينية، إذ يُجنّبها احتمالية تكبّد خسائر ائتمانية. ولكنه يُقلّل أيضًا من أحد أكثر مصادر دخل الفوائد موثوقيةً لدى المُقرضين.

نهاية سياسة "التبريد" العقاري

وكتب دان وانج، كبير الاقتصاديين في بنك هانغ سنغ الصيني، في منشور على مدونة للنسخة الصينية من صحيفة فاينانشيال تايمز، أن أقل من 0.7% من القروض الشخصية، بما في ذلك الرهن العقاري، مصنفة على أنها متعثرة، وهو نفس المستوى قبل الوباء.

تُقدّم القروض العقارية في الصين عادةً بمعدل فائدة أعلى قليلاً من معدل الفائدة الأساسي لقروض الخمس سنوات. وقد انخفض هذا المعدل من 4.8% إلى 4.3% بنهاية عام 2019، في ظل سعي الحكومة الصينية لتهدئة سوق العقارات المحموم، مما أدى إلى انخفاض أسعار الرهن العقاري أيضًا.

نتيجةً لذلك، يدفع المقترضون ذوو القروض العقارية القديمة أسعار فائدة أعلى من أصحاب القروض الأحدث. وصرح مدير فرع في بنك التجار الصيني بمقاطعة جيانغسو قائلاً: "يشعر الناس بالظلم".

وقد استجاب المقترضون باستخدام مجموعة متنوعة من الاستراتيجيات لسداد قروضهم العقارية.

يشتري البعض منتجات إدارة الثروات، التي فقدت قيمتها العام الماضي نتيجةً لكبح قيود كوفيد-19 للنشاط الاقتصادي. وقالت تشانغ، الموظفة في شركة التعليم، إن "الأداء الضعيف" لاستثماراتها كان أحد العوامل التي أجبرتها على سحب نقودها وسداد قروضها العقارية.

ويسدد آخرون أقساط الرهن العقاري من خلال الحصول على قروض ذات فائدة أقل مخصصة لأغراض أخرى، مثل توسيع أعمالهم، على الرغم من أن السلطات الصينية تحظر هذه الممارسة.

يستغل هؤلاء المقترضون جهود بكين في السنوات الأخيرة لتشجيع البنوك على إقراض الشركات الصغيرة والمتوسطة. ونظرًا لهيمنة البنوك الكبيرة على قطاع الرهن العقاري، تنافست البنوك الصغيرة بشراسة على مقترضي الشركات، مما أدى إلى انخفاض أسعار الفائدة.

وقال موظف في فرع البنك التجاري الريفي في مدينة فوشان لصحيفة نيكي آسيا إن البنك يقدم قروضًا تجارية للمستهلكين الأفراد بأسعار فائدة أقل من 4%.

لا تنشر البنوك أرقام سداد الرهن العقاري المبكر، لكن إجمالي ديون الرهن العقاري المستحقة انخفض من 38.9 تريليون يوان (5.67 تريليون دولار) في نهاية سبتمبر إلى 38.8 تريليون يوان في نهاية العام الماضي، وفقا لبنك الشعب الصيني.

في غضون ذلك، انخفضت أسعار المساكن المتوسطة في 70 مدينة صينية رئيسية على أساس سنوي لمدة 10 أشهر متتالية منذ أبريل 2022، حسبما ذكرت مصلحة الإحصاءات الوطنية.

وقال وكيل مبيعات الشقق الملقب بـ"لو" في إحدى ضواحي قوانغتشو: "اختفى المشترون الاستثماريون تمامًا خلال العامين الماضيين".

[إعلان 2]
مصدر