أصدرت الحكومة لوائح جديدة بشأن تقييم الأراضي.

4 طرق لتقييم الأراضي

المرسوم 12/2024/ND-CP يعدل المادة 4 والمادة 5 من المرسوم رقم 44/2014/ND-CP بشأن طرق تقييم الأراضي وشروط تطبيق كل طريقة.

وتحديداً، يتم تطبيق أسلوب المقارنة من خلال تعديل سعر قطع الأراضي التي لها نفس غرض استخدام الأرض، وبعض أوجه التشابه في العوامل المؤثرة على سعر الأرض المنقولة في السوق، والفوز بمزاد حقوق استخدام الأرض التي يكون الفائز بالمزاد قد استوفى الالتزامات المالية وفقًا لقرار الفوز بالمزاد من خلال تحليل ومقارنة العوامل المؤثرة على سعر الأرض بعد استبعاد قيمة الأصول المرتبطة بالأرض (إن وجدت) لتحديد سعر قطعة الأرض المراد تقييمها.

يتم تطبيق طريقة المقارنة لتحديد السعر في الحالات التي يوجد فيها على الأقل 03 قطع أرض بنفس غرض استخدام الأرض، وتشابه معين في العوامل المؤثرة على سعر الأرض المنقولة في السوق، والفوز بمزاد حقوق استخدام الأرض حيث قام الفائز بالمزاد بالوفاء بالالتزامات المالية وفقًا لقرار الفوز بالمزاد (المشار إليها فيما يلي باسم قطع الأراضي القابلة للمقارنة)، باستثناء الحالات المحددة في النقاط أ، ب، ج، د أدناه.

يتم تنفيذ طريقة الدخل عن طريق أخذ متوسط الدخل السنوي الصافي لكل مساحة أرض مقسومًا على متوسط معدل الفائدة الادخارية للودائع لأجل مدته 12 شهرًا بالعملة الفيتنامية في البنوك التجارية التي تمتلك فيها الدولة أكثر من 50٪ من رأس المال المستأجر أو إجمالي أسهم التصويت في المقاطعة لمدة ثلاث سنوات متتالية حتى نهاية الربع الأخير مع البيانات قبل وقت التقييم.

يتم تطبيق طريقة الدخل في التقييم في الحالات التي تكون فيها قطعة الأرض أو الأرض الزراعية أو الأرض غير الزراعية أرضًا غير سكنية وكانت قطعة الأرض أو مساحة الأرض المراد تقييمها لا تفي بشروط تطبيق طريقة المقارنة ولكن يمكن تحديد الدخل والنفقات من استخدام الأرض وفقًا للغرض القانوني لاستخدام الأرض في وقت التقييم، باستثناء الحالات المحددة في النقاط (أ) و(ب) و(ج) و(د) أدناه.

يتم تنفيذ طريقة الفائض من خلال طرح إجمالي الإيرادات التقديرية للتنمية مطروحًا منها إجمالي التكلفة التقديرية لتطوير قطعة الأرض أو مساحة الأرض على أساس الاستخدام الأكثر فعالية للأرض (معامل استخدام الأرض، كثافة البناء، الحد الأقصى لعدد طوابق المبنى) وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي والتخطيط التفصيلي للبناء المعتمد من الجهة المختصة.

يتم تطبيق طريقة الفائض في التقييم في حالة عدم توفر شروط تطبيق طريقة المقارنة أو طريقة الدخل في قطعة الأرض أو مساحة الأرض المخصصة لتنفيذ مشروع استثماري ولكن يمكن تقدير إجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكاليف التطوير للمشروع، باستثناء الحالات المحددة في النقاط (أ، ب، ج، د) أدناه.

تُطبَّق طريقة مُعامل تعديل أسعار الأراضي بضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي في مُعامل تعديل أسعار الأراضي. ويُصدر مُعامل تعديل أسعار الأراضي من قِبَل اللجنة الشعبية للمقاطعة أو المدينة المركزية (المُشار إليها فيما يلي باسم اللجنة الشعبية للمقاطعة) بمقارنة سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي بسعر الأرض السائد في السوق.

يتم تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأرض لتحديد أسعار الأراضي لقطع الأراضي ومساحات الأراضي المحددة في قائمة أسعار الأراضي الصادرة عن اللجنة الشعبية للمقاطعة والتي تقع في إحدى الحالات التالية:

أ) الحالات المنصوص عليها في الفقرة (أ) من البند 4 من المادة 114 والفقرة (3) من المادة 189 من قانون الأراضي؛

ب) حساب الإيجار السنوي للأرض عندما تقوم الدولة بتأجير الأرض دون طرح حقوق الانتفاع بالأرض في المزاد؛

ج) حساب السعر الابتدائي لطرح حقوق استخدام الأراضي بالمزاد العلني عندما تقوم الدولة بتخصيص أو تأجير الأرض في الحالات التي تم فيها استثمار قطعة الأرض أو مساحة الأرض في البنية التحتية الفنية وفقاً لتخطيط البناء التفصيلي؛

د) تحديد سعر الأرض أو مساحة الأرض التي تحتاج إلى تقييم، والقيمة الإجمالية المحسوبة وفقًا لسعر الأرض في جدول أسعار الأراضي للمنطقة الخاضعة لرسوم استخدام الأراضي ودفع إيجار الأرض أقل من 30 مليار دونج للمدن التي تديرها الحكومة المركزية، وأقل من 10 مليار دونج للمقاطعات الجبلية والمرتفعات، وأقل من 20 مليار دونج للمقاطعات المتبقية في الحالات التالية:

الحالات المنصوص عليها في الفقرة (ب) والفقرة (د) من البند 4 من المادة 114، البند 2 من المادة 172 من قانون الأراضي؛

حساب إيجار الأرض المدفوع دفعة واحدة لكامل فترة الإيجار عندما تقوم الدولة بتأجير الأرض دون بيع حقوق استخدام الأرض بالمزاد العلني.

د) حساب التعويض عند استصلاح الدولة للأراضي في حالة استصلاح عدة قطع أراضي متجاورة بنفس الغرض من الاستخدام ولا تتوفر فيها شروط تطبيق طريقة المقارنة.

ينص المرسوم بوضوح على ما يلي: يجب أن تفي قطع الأراضي المماثلة لتطبيق طريقة تقييم الأراضي بالشروط اللازمة لممارسة حقوق استخدام الأراضي كما هو منصوص عليه في قانون الأراضي.

معلومات حول تطبيق أساليب تقييم الأراضي

يُكمِّل المرسوم 12/2024/ND-CP المادة 5ب المتعلقة بالمعلومات اللازمة لتطبيق أساليب تقييم الأراضي. وبناءً على ذلك، تشمل المعلومات المتعلقة بأسعار الأراضي وإيجاراتها وإيجارات العقارات اللازمة لتطبيق أسلوب المقارنة وأسلوب الفائض وتحديد معاملات تعديل أسعار الأراضي ما يلي:

1) السعر الفائز في مزاد حق الانتفاع بالأرض في حالة قيام الفائز بالمزاد بالوفاء بالتزاماته المالية وفقاً لقرار الفوز بالمزاد،

2) أن يكون سعر الأرض قد خضع للإجراءات الضريبية لدى مصلحة الضرائب أو مسجلاً في مكتب تسجيل الأراضي في حالات نقل حقوق استخدام الأرض؛

3) سعر إيجار الأرض، سعر إيجار العقار؛

4) سعر نقل الملكية في السوق.

ينص المرسوم بوضوح على أن المعلومات اللازمة لتطبيق أساليب تقييم الأراضي هي المعلومات المقدمة خلال فترة لا تتجاوز 24 شهرًا من تاريخ تقييم الأرض أو قبل ذلك، مع إعطاء الأولوية للمعلومات الأقرب إلى وقت التقييم والتي يتم جمعها من المصادر التالية:

- قاعدة بيانات الأراضي الوطنية، قاعدة بيانات الأسعار؛

- مكتب تسجيل الأراضي، وحدة تنظيم مزاد حقوق استخدام الأراضي، وحدة تنظيم مزاد الأصول؛

- السلطات الضريبية وهيئات الزراعة والتنمية الريفية؛

- قاعة تداول العقارات، الأعمال العقارية؛

- المنظمات التي لها وظيفة الاستشارة في تقييم الأراضي، ومؤسسات التقييم؛

- مؤسسات الإئتمان وجمعيات العقارات ومعاهد/مراكز البحوث؛

- إجراء مقابلة مباشرة مع المحول أو المحول إليه بالنسبة للحالات التي تم تحويلها في السوق.

وفقًا أيضًا للمرسوم 12/2024/ND-CP، يتم جمع المعلومات المتعلقة بالإيرادات والنفقات من استخدام الأراضي غير الزراعية لتطبيق طريقة الدخل من المصادر التالية: الدخل من أنشطة الإنتاج والأعمال المسجلة في البيانات المالية أو الدخل من إيجار الأراضي وإيجار المباني المجمعة خلال 03 سنوات متتالية (محسوبة من 1 يناير إلى 31 ديسمبر) التي تسبق مباشرة وقت التقييم.

في حالة عدم اكتمال إيرادات قطعة الأرض أو مساحة الأرض المراد تقييمها سنويًا وعدم انعكاسها بدقة على الإيرادات الفعلية من استخدام الأرض، يتم جمع المعلومات عن أسعار إيجار الأراضي وأسعار إيجار المباني لـ 03 قطع أرض على الأقل للمقارنة.

تحدد تكلفة توليد الدخل من استخدام الأراضي على النحو المنصوص عليه أعلاه على أساس المعايير وأسعار الوحدات الصادرة عن الجهات الحكومية المختصة أو معدل رأس مال الاستثمار في البناء الذي تعلنه وزارة البناء ؛ في حالة عدم وجود معايير أو أسعار وحدات أو معدلات رأس مال الاستثمار في البناء صادرة عن الجهات الحكومية المختصة، تكون التكلفة على أساس المعلومات والبيانات المتوسطة للتكاليف الفعلية المتوفرة عادة في السوق لما لا يقل عن 03 قطع أرض بأقرب مسافة إلى قطعة الأرض أو مساحة الأرض المراد تقييمها على النحو المنصوص عليه في الفقرة ب، البند 5 من هذه المادة.

عند تطبيق أساليب المقارنة، يجب على أسلوب الفائض اختيار قطع الأراضي القابلة للمقارنة بالترتيب التالي من حيث الأولوية: أ) مماثلة في الموقع، وظروف البنية التحتية، والمساحة، والحجم، والشكل، ومعامل استخدام الأراضي، وكثافة البناء، وارتفاع المباني وعوامل أخرى تؤثر على سعر الأرض مقارنة بقطعة الأرض المراد تقييمها؛ ب) أقرب مسافة إلى قطعة الأرض أو مساحة الأرض المراد تقييمها ولا تقتصر على الحدود الإدارية للوحدات الإدارية على مستوى البلدية ومستوى المنطقة ومستوى المقاطعة.

اللجنة الشعبية الإقليمية تقرر أسعار الأراضي المحددة .

فيما يتعلق بقرار أسعار الأراضي المحددة، ينص المرسوم 12/2024/ND-CP على أنه بناءً على مبادئ تقييم الأراضي المنصوص عليها في الفقرة 1 من المادة 112 من قانون الأراضي، وشروط تطبيق أساليب تقييم الأراضي، ونتائج تقييم أسعار الأراضي لمجلس تقييم الأراضي المحددة، تقرر اللجنة الشعبية على مستوى المقاطعة أسعار الأراضي المحددة أو تقرر اللجنة الشعبية على مستوى المنطقة أسعار الأراضي المحددة في الحالات التي تأذن فيها اللجنة الشعبية على مستوى المقاطعة وفقًا لأحكام قانون تنظيم الحكومة المحلية.

تستخدم أسعار الأراضي المحددة كأساس للحالات المنصوص عليها في الفقرة 4 من المادة 114 الفقرة 2 من المادة 172 والفقرة 3 من المادة 189 من قانون الأراضي؛ السعر الابتدائي لبيع حقوق استخدام الأراضي بالمزاد عندما تخصص الدولة الأرض عن طريق تحصيل رسوم استخدام الأراضي، أو تؤجر الأرض بدفعة واحدة طوال مدة الإيجار.

وتتولى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة مساعدة اللجنة الشعبية على نفس المستوى في تنظيم تحديد أسعار الأراضي المحددة.

مصدر