أصدرت الحكومة لوائح جديدة بشأن تقييم الأراضي.

أربع طرق لتقييم الأراضي

يقوم المرسوم 12/2024/ND-CP بتعديل المادتين 4 و 5 من المرسوم رقم 44/2014/ND-CP بشأن طرق تقييم الأراضي وشروط تطبيق كل طريقة.

تُطبَّق الطريقة المقارنة تحديدًا من خلال تعديل أسعار قطع الأراضي ذات الاستخدام المتماثل، والتي تتشابه في بعض العوامل المؤثرة على أسعارها، سواءً تلك المتداولة في السوق أو تلك التي طُرحت في مزادات علنية لحقوق الانتفاع، حيث يكون المزايد الفائز قد استوفى التزاماته المالية وفقًا لقرار المزاد. ويتم ذلك عبر تحليل ومقارنة العوامل المؤثرة على أسعار الأراضي بعد استبعاد قيمة الأصول المرتبطة بها (إن وجدت)، لتحديد سعر قطعة الأرض المراد تقييمها.

يتم تطبيق الطريقة المقارنة على التقييم في الحالات التي يوجد فيها ما لا يقل عن ثلاث قطع أراضٍ متشابهة لها نفس الغرض من استخدام الأرض، وبعض أوجه التشابه في العوامل المؤثرة على أسعار الأراضي، وحقوق استخدام الأراضي التي تم نقلها في السوق والفوز بها من خلال المزاد، مع قيام مقدم العطاء الفائز بالوفاء بالتزاماته المالية وفقًا لقرار العطاء الفائز (يشار إليها فيما يلي باسم قطع الأراضي المتشابهة)، باستثناء الحالات المحددة في النقاط أ، ب، ج، د أدناه.

يتم تطبيق طريقة الدخل عن طريق قسمة متوسط صافي الدخل السنوي لكل مساحة أرض على متوسط سعر الفائدة على ودائع الادخار الفيتنامية لمدة 12 شهرًا بالدونغ في البنوك التجارية حيث تمتلك الدولة أكثر من 50٪ من رأس المال المصرح به أو إجمالي أسهم التصويت في المقاطعة للسنوات الثلاث المتتالية حتى نهاية الربع الأخير الذي تتوفر عنه البيانات قبل تاريخ التقييم.

يتم تطبيق طريقة الدخل على تقييم قطع الأراضي الزراعية وقطع الأراضي غير الزراعية (باستثناء الأراضي السكنية) حيث لا تستوفي قطعة الأرض أو المساحة المراد تقييمها شروط الطريقة المقارنة، ولكن يمكن تحديد الدخل والمصروفات من استخدام الأرض وفقًا للغرض القانوني لاستخدام الأرض في وقت التقييم، باستثناء الحالات المحددة في النقاط أ، ب، ج، د أدناه.

يتم تطبيق طريقة الفائض عن طريق طرح إجمالي تكاليف التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو المنطقة من إجمالي إيرادات التطوير المقدرة، بناءً على الاستخدام الأكثر كفاءة للأراضي (معامل استخدام الأراضي، وكثافة المباني، والحد الأقصى لعدد طوابق المبنى) وفقًا لخطة استخدام الأراضي وخطة البناء التفصيلية المعتمدة من قبل السلطة المختصة.

يتم تطبيق طريقة الفائض على التقييم في الحالات التي لا تستوفي فيها قطعة الأرض أو المنطقة المخصصة لمشاريع الاستثمار شروط الطريقة المقارنة أو طريقة الدخل، ولكن يمكن تقدير إجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكاليف تطوير المشروع، باستثناء الحالات المحددة في النقاط أ، ب، ج، د أدناه.

تُطبَّق طريقة معامل تعديل سعر الأرض بضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي في معامل تعديل سعر الأرض. ويصدر هذا المعامل من قبل اللجنة الشعبية للمحافظة أو المدينة الخاضعة للحكم المركزي (المشار إليها فيما يلي باسم اللجنة الشعبية للمحافظة) بمقارنة سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي مع سعر الأرض السائد في السوق.

يتم تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأرض لتحديد سعر الأرض لقطع الأراضي والمناطق المحددة بالفعل في جدول أسعار الأراضي الصادر عن اللجنة الشعبية الإقليمية، والتي تندرج تحت إحدى الحالات التالية:

أ) الحالات المنصوص عليها في البند أ، الفقرة 4، المادة 114 والفقرة 3، المادة 189 من قانون الأراضي؛

ب) حساب مدفوعات الإيجار السنوية للأراضي عندما تقوم الدولة بتأجير الأراضي دون طرح حقوق استخدام الأراضي في مزاد علني؛

ج) حساب السعر المبدئي لمزاد حقوق استخدام الأراضي عندما تقوم الدولة بتخصيص أو تأجير الأراضي في الحالات التي تم فيها بالفعل استثمار البنية التحتية التقنية في قطعة الأرض أو المنطقة وفقًا لخطة البناء التفصيلية؛

د) تحديد سعر الأرض لقطعة الأرض أو المنطقة المراد تقييمها عندما تكون القيمة الإجمالية المحسوبة وفقًا لجدول أسعار الأراضي للمنطقة الخاضعة لرسوم استخدام الأراضي ورسوم تأجير الأراضي أقل من 30 مليار دونغ فيتنامي للمدن التي تدار مركزيًا، وأقل من 10 مليارات دونغ فيتنامي للمحافظات الجبلية والمرتفعة، وأقل من 20 مليار دونغ فيتنامي للمحافظات الأخرى في الحالات التالية:

الحالات المنصوص عليها في البندين ب و د من الفقرة 4، المادة 114، والفقرة 2، المادة 172 من قانون الأراضي؛

يتم احتساب رسوم استئجار الأرض كدفعة واحدة لفترة الإيجار بأكملها عندما تقوم الدولة بتأجير الأرض دون طرح حقوق استخدام الأرض في مزاد علني.

د) حساب التعويض عندما تستصلح الدولة الأرض في الحالات التي يتم فيها استصلاح قطع أراضي متجاورة متعددة لها نفس الاستخدام المقصود ولكنها لا تستوفي شروط تطبيق الطريقة المقارنة.

ينص المرسوم على أن قطع الأراضي المماثلة المستخدمة في تقييم الأراضي يجب أن تستوفي شروط ممارسة حقوق استخدام الأراضي كما هو منصوص عليه في قانون الأراضي.

معلومات حول تطبيق أساليب تقييم الأراضي .

كما أضاف المرسوم رقم 12/2024/ND-CP المادة 5ب المتعلقة بالمعلومات اللازمة لتطبيق أساليب تقييم الأراضي. وبناءً على ذلك، تشمل المعلومات المتعلقة بأسعار الأراضي، وأسعار إيجار الأراضي، وأسعار إيجار المباني، لتطبيق أسلوب المقارنة، وأسلوب الفائض، وحساب معاملات تعديل أسعار الأراضي، ما يلي:

1) سعر العطاء الفائز لحقوق استخدام الأراضي في الحالات التي يكون فيها مقدم العطاء الفائز قد أوفى بالتزاماته المالية وفقًا لقرار العطاء الفائز.

2) أسعار الأراضي بعد استكمال الإجراءات الضريبية في السلطة الضريبية أو تسجيلها في مكتب تسجيل الأراضي في حالات نقل حق استخدام الأراضي؛

3) أسعار إيجار الأراضي، وأسعار إيجار المباني؛

4) سعر السوق لعمليات نقل ملكية الأراضي.

ينص المرسوم على أن المعلومات المستخدمة لتطبيق طريقة تقييم الأراضي يجب أن تكون معلومات خلال فترة لا تزيد عن 24 شهرًا قبل تاريخ تقييم الأراضي، مع إعطاء الأولوية للمعلومات الأقرب إلى تاريخ التقييم، وأن يتم جمعها من المصادر التالية:

- قاعدة بيانات الأراضي الوطنية، قاعدة بيانات الأسعار الوطنية؛

- مكاتب تسجيل الأراضي، والوحدات المنظمة لمزادات حقوق استخدام الأراضي، والوحدات المنظمة لمزادات الأصول؛

- السلطات الضريبية، ووكالات الزراعة والتنمية الريفية؛

- بورصات العقارات، وشركات العقارات؛

- المنظمات التي تتمثل وظيفتها في تقديم المشورة بشأن تقييم الأراضي، وشركات التقييم؛

- المؤسسات الائتمانية، وجمعيات العقارات، ومعاهد/مراكز البحوث؛

- إجراء مقابلات مباشرة مع المُحيل أو المُحال إليه في الحالات التي تم فيها التحويل بالفعل في السوق.

وفقًا للمرسوم 12/2024/ND-CP، يتم جمع المعلومات المتعلقة بالدخل والمصروفات من استخدام الأراضي غير الزراعية لغرض تطبيق طريقة الدخل من المصادر التالية: الدخل من أنشطة الإنتاج والأعمال المسجلة في البيانات المالية أو الدخل من عقود إيجار الأراضي وعقود إيجار المباني التي تم جمعها خلال فترة متصلة مدتها 3 سنوات (محسوبة من 1 يناير إلى 31 ديسمبر) تسبق تاريخ التقييم مباشرة.

إذا كان الدخل من قطعة الأرض أو المنطقة المراد تقييمها غير مكتمل لكل عام ولا يعكس بدقة الدخل الفعلي من استخدام الأرض، فيجب جمع معلومات عن أسعار إيجار الأراضي وأسعار إيجار المباني لثلاث قطع أرض على الأقل للمقارنة.

يتم تحديد تكلفة توليد الدخل من استخدام الأرض على النحو المنصوص عليه أعلاه بناءً على المعايير وأسعار الوحدات الصادرة عن الهيئات الحكومية المختصة أو معدلات الاستثمار في البناء التي تنشرها وزارة البناء ؛ وفي الحالات التي لا توجد فيها معايير أو أسعار وحدات أو معدلات استثمار في البناء صادرة عن الهيئات الحكومية المختصة، يتم استخدام متوسط بيانات التكلفة الفعلية من سوق ثلاث قطع أراضٍ على الأقل الأقرب إلى قطعة الأرض أو المنطقة المراد تقييمها على النحو المنصوص عليه في البند (ب) من الفقرة 5 من هذه المادة كأساس.

عند تطبيق الأساليب المقارنة، يجب على طريقة الفائض اختيار قطع الأراضي المماثلة وفقًا لترتيب الأولوية التالي: أ) التشابه في الموقع، وظروف البنية التحتية، والمساحة، والحجم، والشكل، ومعامل استخدام الأراضي، وكثافة المباني، وارتفاع المباني، والعوامل الأخرى التي تؤثر على أسعار الأراضي مقارنة بقطعة الأرض المراد تقييمها؛ ب) أقرب مسافة إلى قطعة الأرض أو المنطقة المراد تقييمها، وعدم التقيد بالحدود الإدارية للوحدات الإدارية على مستوى البلدية أو المقاطعة أو المحافظة.

تحدد اللجنة الشعبية الإقليمية أسعار الأراضي المحددة .

فيما يتعلق بتحديد أسعار الأراضي المحددة، ينص المرسوم رقم 12/2024/ND-CP على أنه بناءً على مبادئ تقييم الأراضي المحددة في البند 1، المادة 112 من قانون الأراضي، وشروط تطبيق أساليب تقييم الأراضي، ونتائج تقييم أسعار الأراضي من قبل مجلس تقييم الأراضي، تقرر اللجنة الشعبية الإقليمية أسعار الأراضي المحددة، أو تقرر اللجنة الشعبية للمقاطعة أسعار الأراضي المحددة في الحالات التي تفوض فيها اللجنة الشعبية الإقليمية السلطة على النحو المنصوص عليه في قانون تنظيم الحكم المحلي.

تُستخدم أسعار الأراضي المحددة كأساس للحالات المنصوص عليها في البند 4، المادة 114، والبند 2، المادة 172، والبند 3، المادة 189 من قانون الأراضي؛ السعر الابتدائي لمزاد حقوق استخدام الأراضي عندما تخصص الدولة الأرض برسوم استخدام الأراضي، أو تؤجر الأرض بدفعة واحدة لفترة الإيجار بأكملها.

تتولى إدارة الموارد الطبيعية والبيئة مسؤولية مساعدة اللجنة الشعبية على نفس المستوى في تنظيم تحديد أسعار الأراضي المحددة.

مصدر