توحيد عملية تصنيف الشقق

منع "الإعلانات الكاذبة"

في اجتماع عقد مؤخرا لوضع اللمسات الأخيرة على مشروع المرسوم الذي يوضح عددا من مواد قانون الإسكان لعام 2023، اقترح السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA)، أنه ينبغي أن تكون هناك لوائح تتطلب من المستثمرين التسجيل للحصول على تصنيف مبنى الشقق قبل السماح لهم بفتحه للبيع.

شرح السيد تشاو هذا الاقتراح، وحلل: كلف قانون الإسكان السابق وزير البناء بإصدار لوائح بشأن تصنيف الشقق إلى فئات 1 و2 و3 و4؛ حاليًا، يتم تصنيفها على أنها أ، ب، ج. ومع ذلك، في الواقع، لم يقترح أي مستثمر أو مجموعة من مالكي الشقق (العملاء) تصنيف المباني السكنية أو تنفيذها. في قانون الإسكان لعام 2023، الذي على وشك أن يدخل حيز التنفيذ، تم تعيين تصنيف المباني السكنية للحكومة لإصداره. في مشروع المرسوم الذي يوضح بالتفصيل عددًا من مواد قانون الإسكان لعام 2023، لا يمكن تصنيف الشقق إلا عند اكتمال المشروع. ومع ذلك، ينص قانون الأعمال العقارية لعام 2023 على أنه يُسمح للمستثمرين ببيع أو استئجار المساكن المستقبلية عند اكتمال بناء البنية التحتية التقنية وفقًا للوائح. في حالة المباني السكنية والمباني متعددة الاستخدامات مع السكن، من الضروري فقط إكمال بناء الأساس وفقًا للوائح.

إن إلزام المستثمرين بتسجيل تصنيفات المباني السكنية قبل جمع رأس المال وفتحها للبيع سيساعد في تجنب حالة "الإعلان الذاتي" و"الإعلان الكاذب".

هذه هي المرحلة التي يُخدع فيها العملاء بسهولة عندما يُصنّف المستثمرون شققهم بأنفسهم ويُحسّنونها إلى شقق فاخرة للغاية، أو من الدرجة الأولى، أو بأسماء أجنبية مثل "الراقية" و"الممتازة"... لبيعها بأسعار باهظة. يحدث هذا في أماكن كثيرة. في الوقت نفسه، ينص قانون الإعلان أيضًا على حظر منتجات الشركات (DN) التي تدّعي أنها "الأولى من نوعها، من الدرجة الأولى". لذلك، من الضروري أن تُسجّل الشركات لتصنيف الشقق منذ البداية عند الموافقة على المشروع لسياسة الاستثمار، كما أكد السيد لي هوانغ تشاو.

كما صرّح رئيس مجلس إدارة هيئة تطوير مدينة دبي بأن اشتراط تصنيف المباني السكنية منذ بداية تنفيذ المشروع لا يمنع المستثمرين من تغيير نوع المبنى لاحقًا. وخلال عملية التنفيذ، يمكن للمستثمرين التقدم بطلب لتغيير التصنيف في حال ترقية المبنى إلى مستوى أعلى. وأضاف: "كما تشجع اللوائح الحالية المستثمرين على بناء مبانٍ خضراء موفرة للطاقة...".

إذا كانت لدى المستثمر رؤية بعيدة المدى، تهدف إلى بناء مشاريع وفق هذا التوجه، فسترتفع التكلفة بنسبة 2-3% فقط، بينما إذا قام بالتحويل أثناء عملية البناء، فستكون التكلفة أعلى بكثير. ولأن العملاء اليوم لا يهتمون فقط بمكان للسكن، فإن المستثمرين لا يبيعون الشقق فحسب، بل أيضًا مساحات المعيشة وخدمات المرافق. المشاريع التي تتميز بكثرة الأشجار وخدمات المرافق وبيئة معيشية متناغمة تحظى بشعبية أكبر لدى العملاء، ومن هنا يمكن تسميتها شققًا فاخرة وراقية..."، كما ذكر السيد تشاو.

فوضى في تصنيف الشقق الفاخرة

هذه ليست المرة الأولى التي تقترح فيها هيئة العقارات في دبي (HoREA) الإعلان عن تصنيف الشقق قبل طرحها للبيع. فمنذ عام ٢٠١٨، أصدرت هذه الوحدة وثيقةً تُبيّن حالة الفوضى التي تعيشها عقارات الشقق الفاخرة في سوق الإسكان. في ذلك الوقت، كان تجار الشقق يستخدمون مصطلحي "فاخر" و"راقي" بشكلٍ عشوائي لجذب العملاء. في الواقع، نادرًا ما تُلبي مشاريع العقارات معايير الفخامة، مما يضمن الجودة والرقي في التخطيط والتصميم والمرافق والخدمات. العديد من المشاريع تُعلن نفسها مشاريع فاخرة من قِبل المستثمرين، لكن وزارة البناء أو وحدة تقييم مستقلة لم تُعترف بها. وهذا يُؤدي أيضًا إلى العديد من المواقف "المُضحكة" عندما يشتري السكان شققًا تُوصف بالفخامة ولكنها ذات جودة رديئة.

على سبيل المثال، على موقع الشركة، تم تقديم مبنى شقق The Art (مدينة Thu Duc، مدينة Ho Chi Minh) كمشروع شقق رائد عندما نفذت لأول مرة فكرة بناء مجمع شقق فاخر مخصص حصريًا للمثقفين الشباب؛ يقع في منطقة سكنية راقية Gia Hoa Art Village، على مساحة 28.5 هكتار تقريبًا مع العديد من المرافق العامة التي تخدم المجتمع السكني. سعر بيع الشقق هنا مرتفع للغاية، ويتراوح من 35.4 إلى 42.7 مليون دونج/متر مربع. ومع ذلك، في عام 2023، كانت هناك حالات مستمرة في هذا المبنى السكني حيث تجمع السكان وعلقوا لافتات احتجاجًا على العديد من أوجه القصور في البنية التحتية والخدمات مثل تسرب المصاعد وتدفق المياه مثل الشلال في كل مرة تمطر فيها؛ وصناديق الحماية من الحرائق الفارغة وعدم وجود معدات. في الطابق السفلي لموقف السيارات، تم إغلاق اثنين من أصل أربعة مخارج، مما جعل السكان قلقين بشأن عدم وجود مخرج في حالة وقوع حادث أو حريق وما إلى ذلك.

تجدر الإشارة إلى أن مجلس الإدارة يدير 60 مليار دونج من صندوق صيانة الشقق، لذا يعتقد السكان أن مجلس الإدارة لم يُوفِ بواجباته، وأدار صندوق الصيانة بكفاءة، مما أدى إلى تدهور حالة المبنى السكني بشكل متزايد. وقد وقّع أكثر من 900 ساكن عريضة للتعبير عن استيائهم من هذا المبنى ومطالبة مجلس الإدارة بالاستقالة. ولم يهدأ غضب السكان مؤقتًا إلا في نهاية يوليو 2023، عندما عقدت الحكومة المحلية مؤتمرًا استثنائيًا لإعادة انتخاب مجلس الإدارة، واستقال مجلس الإدارة القديم بأكمله.

وبالمثل، عندما كان السيد مينه مان (المقيم في المنطقة الثامنة بمدينة هو تشي منه) يبحث عن شقة في مبنى توباز هوم 2 السكني (مدينة ثو دوك)، انجذب إلى العديد من الكلمات الجميلة مثل: "نقطة مضيئة" في قلب المدينة الشرقية، في قلب منطقة حضرية حديثة ومتطورة، يتميز المشروع بكامل المرافق المناسبة لنوع الشقة، ليس فقط الراقية بل العصرية أيضًا. تجدر الإشارة إلى أن هذا مشروع إسكان اجتماعي فقط. عند وصوله إلى الموقع، صُدم السيد مان برؤية لافتات كثيرة معلقة على أبواب الشقق احتجاجًا على وضع السلامة من الحرائق غير الآمن، ومواقف السيارات، وأنظمة المصاعد... تدهورها، وتضرّرها، وعدم أمانها، وتكاليف الصيانة، والعديد من المشاكل الأخرى.

اقتراح لتصنيف المباني السكنية قبل أن يجمع المستثمرون رأس المال ويفتحوا للبيع للعملاء

في هانوي ، على الرغم من الإعلان عن مبنى شقق أرتميس (رقم 3، شارع لي ترونغ تان، حي ثانه شوان)، كشقق فاخرة، عبّر السكان مرارًا وتكرارًا عن غضبهم ورفعوا لافتات احتجاجًا على زيادة المستثمر لرسوم مواقف السيارات بشكل تعسفي، وتأخيره تشكيل مجلس إدارة، وعدم توفيره وسائل الوقاية من الحرائق ومكافحتها. وبلغت ذروة الجدل حول قفل عجلات المركبات الشخصية نهاية العام الماضي. تجدر الإشارة إلى أن أسعار الشقق هنا مرتفعة للغاية، نظرًا لتصنيفها كشقق فاخرة، حيث تتراوح بين 50.2 مليون دونج ونحو 70 مليون دونج للمتر المربع.

يُلاحظ في كل مكان في تصنيف الشقق حالة "كلٌّ يفعل ما يحلو له". وقد ذكر موقع تداول العقارات Batdongsan.com.vn أن هذه الوحدة تعتمد على أسعار البيع لتصنيف الشقق، إلا أن الأسعار تختلف باختلاف السوق. على سبيل المثال، في هانوي، يقل سعر البيع الأساسي للشقق ذات الأسعار المعقولة عن 30 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع؛ بينما تتراوح أسعار الشقق متوسطة السعر بين 30 و50 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما تزيد أسعار الشقق الفاخرة عن 50 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. أما في مدينة هو تشي منه، فتبلغ أسعار الشقق ذات الأسعار المعقولة أقل من 35 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع؛ وتتراوح أسعار الشقق متوسطة السعر بين 35 و55 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع؛ بينما تزيد أسعار الشقق الفاخرة عن 55 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

في غضون ذلك، اقترحت شركة CBRE أسعارًا أعلى لتصنيف الشقق. واعتبارًا من الربع الأول من عام 2024، ستطبق CBRE معايير جديدة لتصنيف الشقق، مثل: شقق فاخرة للغاية بمتوسط سعر أولي يتجاوز 300 مليون دونج/م²؛ شقق فاخرة بمتوسط سعر أولي يتراوح بين 120 و300 مليون دونج/م²؛ شقق فاخرة بمتوسط سعر أولي يتراوح بين 60 و120 مليون دونج/م²؛ شقق متوسطة بمتوسط سعر أولي يتراوح بين 35 و60 مليون دونج/م²؛ شقق اقتصادية بمتوسط سعر أولي يقل عن 35 مليون دونج/م².

تصنيف الشقق حسب المعايير ضروري

وفقًا لخبير العقارات تران خانه كوانغ، لا توجد حاجة في العالم للوائح التي تلزم المستثمرين بالتسجيل ونشر تصنيفات المباني السكنية لأن سوق العقارات عام وشفاف ويتمتع بمستوى عالٍ من حماية المستهلك. سوق العقارات في فيتنام ليس كذلك في الوقت الحاضر. في الواقع، كيف يبني المستثمرون المشاريع، وما هي الجودة، وكيف يصل العملاء إلى المعلومات... بشكل رئيسي من خلال الأخبار والصور من وحدات الوساطة، وليس من خلال جودة أعمال البناء. لذلك، فإن تصنيف الشقق وتقييم جودة المشروع وفقًا للمعايير أمر ضروري للغاية. يحتاج المستهلكون إلى الوصول إلى المعلومات بدقة ووضوح، وما هي الشروط المطلوبة للشقق الراقية، وما هي المساحة، وكيف تكون منطقة الخدمة العامة أكبر من الشقق متوسطة ومنخفضة المستوى... يجب أيضًا إجراء التقييم من قبل وحدة مستقلة لضمان الموضوعية والملاءمة.

أقرّ ممثل إحدى شركات العقارات بأنه مع دخول قانون الإسكان حيّز التنفيذ في الأول من أغسطس، ستُسهم لائحة تصنيف المباني السكنية التي أقرّتها الحكومة في الحدّ من تصنيف المستثمرين لمشاريعهم ذاتيًا، وكذلك تصنيف شركات الاستشارات والوساطة العقارية لها بشكل تعسّفي بناءً على الأسعار الحالية. وأكد قائلاً: "بدون تصنيف، سيُصنّف الجميع أنفسهم ضمن الدرجة الأولى لرفع الأسعار وتسهيل البيع. هذا لا يُسبّب إرباكًا وضررًا للمشترين فحسب، بل يُؤثّر أيضًا على المستثمرين الذين يُمارسون أعمالهم بشكل صحيح. يجب إعادة ترتيب السوق ليُصبح في نصابه الصحيح من خلال تقنينه".

تصنيف الشقق

تُقسّم المباني السكنية إلى ثلاث فئات: الفئة أ، والفئة ب، والفئة ج. ويستند هذا التصنيف إلى أربع مجموعات محددة من المعايير، تشمل: التخطيط - الهندسة المعمارية؛ ونظام المعدات التقنية؛ والخدمات والبنية التحتية الاجتماعية؛ والجودة والإدارة والتشغيل. الفئة أ هي مبنى سكني يستوفي متطلبات التصنيف بالكامل، ويجب أن يحقق ما لا يقل عن 18 معيارًا من إجمالي 20 معيارًا، كما هو موضح في الملحق رقم 01؛ والفئة ب هي مبنى سكني يستوفي 18 معيارًا من إجمالي 20 معيارًا، كما هو موضح في الملحق رقم 02؛ والفئة ج هي مبنى سكني يستوفي متطلبات التصنيف بالكامل، ولكنه لا يستوفي معايير كافية ليتم تصنيفه ضمن الفئتين أ و ب، كما هو موضح.

تعميم رقم 31/2016 لوزارة الإنشاءات

المصدر: https://thanhnien.vn/chuan-hoa-quy-trinh-xep-hang-chung-cu-185240623205407405.htm