تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية: انخفضت التكاليف، لكن العقبات لا تزال قائمة.

وفقًا لقرار صدر مؤخرًا عن الجمعية الوطنية، اعتبارًا من عام 2026، سيتعين على الأشخاص الذين يحولون الأراضي الزراعية أو أراضي الحدائق أو أراضي البرك داخل نفس قطعة الأرض السكنية إلى أراضي سكنية دفع 30-50% فقط من الفرق في رسوم استخدام الأراضي، بدلاً من 100% كما هو الحال الآن.

وقد قيّم المحامي فام ثانه توان من نقابة المحامين في هانوي أن اللوائح الجديدة ساعدت في تقليل الالتزامات المالية بنسبة تصل إلى 70٪ عند تغيير أغراض استخدام الأراضي ضمن الحدود المسموح بها، مما أدى إلى تقليل العبء المالي على الناس بشكل كبير.

وقد ذكر مثالاً: إذا كان سعر الأرض وفقًا لقائمة أسعار الأراضي المحلية هو 2,000,000 دونغ فيتنامي/م2، بينما سعر الأرض السكنية هو 10,000,000 دونغ فيتنامي/م2، فإنه وفقًا لقانون الأراضي الحالي لعام 2024، يجب على الناس دفع الفرق الكامل البالغ 8,000,000 دونغ فيتنامي/م2 عند تغيير غرض استخدام الأرض.

ومع ذلك، ووفقًا للوائح الجديدة السارية اعتبارًا من 1 يناير 2026، في حالات تغيير الغرض من استخدام الأرض ضمن حدود تخصيص الأراضي المحلية للأغراض السكنية، سيتغير مبلغ الالتزام المالي المطلوب تحصيله بشكل كبير.

على سبيل المثال، مع حدّ محلي لتخصيص الأراضي يبلغ 200 متر مربع، عند تغيير غرض استخدام الأرض ضمن هذه المنطقة، لا يُلزم الأفراد إلا بدفع 30% من الفرق. وبالتالي، بدلاً من دفع 8,000,000 دونغ فيتنامي للمتر المربع، يُلزم الأفراد بدفع 2,400,000 دونغ فيتنامي للمتر المربع فقط.

وأكد السيد توان قائلاً: " تساهم اللوائح الجديدة في تخفيف العبء المالي، مع ضمان العدالة والمعقولية في السياسة، وإظهار الإنسانية في التعامل مع الحالات التي تم فيها الوفاء بالالتزامات المالية ولكنها لا تتماشى بعد مع الممارسات الحالية ".

وبنفس الرأي، قيّم المحامي نغوين فان دينه أيضًا أن هذا تعديل معقول وضروري في سياق زيادة قائمة أسعار الأراضي الجديدة في العديد من المناطق، مما أدى إلى ارتفاع رسوم استخدام الأراضي بشكل مفرط.

انخفضت تكلفة تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية. (صورة توضيحية).

وقدّم مثالاً: يمتلك أحد السكان 1000 متر مربع من الأراضي الزراعية ضمن نفس قطعة الأرض السكنية في منطقة سكنية ويريد تغيير غرض استخدام الأرض إلى أرض سكنية، لكن الحد الأقصى لتخصيص الأراضي السكنية محلياً هو 200 متر مربع.

وفقًا للوائح الجديدة، بالنسبة لأول 200 متر مربع، يتعين على الناس دفع 30٪ فقط من الفرق بين رسوم استخدام الأرض المحسوبة على أساس أسعار الأراضي السكنية وأسعار الأراضي الزراعية؛ وبالنسبة للـ 200 متر مربع التالية، يدفعون 50٪ من الفرق؛ وبالنسبة للـ 600 متر مربع المتبقية، يتعين عليهم دفع 100٪ من الفرق.

تُقلل طريقة الحساب الجديدة التكاليف بشكل كبير بالنسبة للأفراد مقارنة بالسابق، وخاصة بالنسبة لأولئك الذين يمتلكون قطع أراضٍ كبيرة أو أسرًا في المناطق الريفية والضواحي.

وقال السيد دينه: " إن اللائحة التي تنص على أن رسوم استخدام الأراضي التفضيلية تنطبق مرة واحدة فقط على الأسرة أو الفرد وعلى قطعة أرض واحدة، وأن التخفيض يقتصر على ضعف حد تخصيص الأراضي للأغراض السكنية كحد أقصى، ستضمن رقابة صارمة، وتمنع إساءة استخدام السياسة، وتتجنب الحالات التي يستغل فيها الناس السياسة "لاحتكار الأراضي"، وتغيير غرضها، ثم إعادة بيعها لتحقيق الربح" .

بحسب المحامي دينه، فإنّ الحكم الانتقالي معقولٌ للغاية. وبناءً عليه، إذا قام أحد الأسر أو الأفراد بتغيير غرض استخدام أرضه منذ تاريخ سريان قانون الأراضي لعام 2024 (1 أغسطس 2024) وحتى قبل سريان اللائحة الجديدة (1 يناير 2026)، فإنه يجوز تطبيق الأثر الرجعي بطريقةٍ تُحقق المنفعة وتضمن العدالة بين من دفعوا رسوم تغيير غرض استخدام الأرض ومن لم يدفعوها بعد.

لا تزال هناك قضايا عالقة.

بحسب السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، فقد شهدت قوائم أسعار الأراضي في العديد من المناطق ارتفاعًا ملحوظًا. فعلى سبيل المثال، رفعت مدينة هو تشي منه الأسعار بشكل كبير، من 2.56 ضعفًا إلى 38 ضعفًا مقارنةً بقائمة أسعار الأراضي لعام 2020. وحتى مع تطبيق طريقة تحصيل الرسوم عن طريق طرح سعر الأراضي الزراعية من سعر الأراضي السكنية وضرب الناتج بنسبة 30% (ضمن الحد المسموح به) و50% (خارج الحد المسموح به)، فإن المبلغ الذي يدفعه الناس لا يزال مرتفعًا.

وقد ذكر مثالاً: قائمة أسعار الأراضي بقيمة 10 ملايين دونغ فيتنامي/م2، وسعر الأراضي الزراعية بقيمة 300000 دونغ فيتنامي/م2، وحد أقصى لتخصيص الأراضي السكنية يبلغ 200 م2، ومعامل تعديل أسعار الأراضي بقيمة 1.5.

في هذه الحالة، إذا تقدمت أسرة بطلب لتحويل 50 مترًا مربعًا من الأراضي الزراعية إلى أرض سكنية، فإن رسوم استخدام الأرض ستكون أقل بنسبة 70.9٪، لتصل إلى 218.25 مليون دونغ فيتنامي.

وقال السيد تشاو: " إذا تم تخفيض الرسوم إلى 20%، فإن هذه الأسرة ستدفع 80.6% أقل فقط مقابل رسوم استخدام الأراضي، أي ما يعادل دفع 145.5 مليون دونغ فيتنامي فقط ".

علاوة على ذلك، ووفقًا للسيد تشاو، فإن هذا النظام لا يعكس الاستخدام الفعلي للأراضي من قبل السكان. ففي كثير من العائلات، تراكمت أراضي الحدائق على مدى فترات طويلة، أو أن الحاجة إلى تحويلها تنشأ في أوقات مختلفة، تبعًا للقدرة المالية واحتياجات السكن لدى الأجيال المختلفة.

وجادل بأن السماح بمزايا لمرة واحدة فقط يعني أن السياسة لم تعالج الصعوبات بشكل كامل، وخاصة بالنسبة للأسر التي لديها العديد من الأطفال والذين يحتاجون إلى تقسيم الأرض لتأمين سكن طويل الأجل.

وبنفس الرأي، قال المستشار المالي والعقاري المستقل، لي كوك كين، إنه على الرغم من أن السياسة قد خفضت معدل التحصيل بشكل ملحوظ، إلا أن المبلغ الإجمالي الذي يتعين على الناس دفعه لا يزال مرتفعًا نظرًا لارتفاع أسعار الأراضي الجديدة عدة مرات. وبالنسبة لمن لا يملكون القدرة المالية الكافية عند تقديم طلب التحويل، فإن إجبارهم على دفع المبلغ كاملًا دفعة واحدة قد يُثنيهم عن ذلك.

لذلك، اقترح السيد كين دراسة آلية تسمح للناس بتأجيل أو تأخير دفع رسوم استخدام الأراضي، والوفاء بالتزاماتهم المالية فقط عند نقل ملكية الأرض أو منحها، مما يزيد من جدوى السياسة.

المصدر: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html