معركة الملكية في المباني السكنية

بقي عشرات السكان في مبنى CT3 في منطقة كو نهوي الحضرية (باك تو ليم، هانوي ) مستيقظين طوال الليل يحرسون الطابق السفلي والمرافق التي استعادوها للتو من المطور العقاري.

بعد تسع سنوات من تشغيل مبنى الشقق، نشأت خلافات حول المساحة والبنية التحتية والمرافق المملوكة ملكية مشتركة وخاصة لسكان مشروع CT3 والشركة المطورة - مجموعة نام كوونغ. انتخب 540 مالك شقة، يمثلون أكثر من 2000 ساكن، مجلس إدارة (هيئة تمثل مالكي الشقق) من خلال اجتماع للسكان. ثم وقّع مجلس الإدارة عقدًا مع شركة نام كوونغ للإدارة والخدمات المحدودة (NCP)، وهي شركة تابعة لمجموعة نام كوونغ، لإدارة وتشغيل المباني الأربعة.

صرحت السيدة نغوين ثي ثانه نغا، الرئيسة الحالية لمجلس الإدارة، بأنه في نهاية عام ٢٠٢٢، اكتشف السكان مخالفات في إيرادات ونفقات خدمة مواقف السيارات. سجلت إدارة المبنى ١٦٦ سيارة متوقفة شهريًا، لكن وفقًا للسكان، "يوجد أكثر من ٣٠٠ سيارة تحمل تصاريح شهرية متوقفة في الطابقين السفليين B1 وB2 من المبنى". لم يدفع المطور رسوم صيانة الطابق السفلي، بينما تم تمويل كل شيء، بدءًا من تغيير المصابيح الكهربائية وصولًا إلى إدارة وتشغيل وصيانة الطابقين السفليين، من أموال السكان.

وافق مجلس الإدارة والسكان لاحقًا على إنهاء عقد إدارة المبنى مع شركة NCP، وطلبوا في الوقت نفسه من المطور تقديم وثائق قانونية تثبت ملكية الطابق السفلي B2. وكان من المقرر تسليم المبنى في 31 مايو. وعلى الرغم من الموافقة على إنهاء عقد الإدارة، رفضت شركة NCP التوقيع على وثائق تسليم المعدات، وأتلفت جميع بيانات بطاقات مواقف السيارات الخاصة بالسكان، واحتلت الطابق السفلي B2 ومكتب الإدارة في الطابق الأول من المبنى A.

يدّعي ممثلو شركة NCP أن الطابق السفلي B2 ومكاتب الطابق الأول من المبنى A ملكية خاصة لشركة التطوير العقاري - مجموعة نام كوونغ. ويستندون في ذلك إلى وثيقة موقعة مع الرئيس السابق لمجلس إدارة مبنى CT3 عام 2015، تؤكد ملكية الطابق السفلي الخاصة بالشركة. في المقابل، يؤكد ممثلو السكان أن الطابق السفلي ملكية مشتركة وفقًا لعقود شراء الشقق.

تفاقم الخلاف عندما ظهرت مجموعة من الغرباء الذين استأجرتهم شركة NCP في المبنى (أ). سارع السكان بإبلاغ المجموعة، مطالبين الجميع بدعم مجلس الإدارة الجديد. ولم تغادر المجموعة إلا بعد وصول الشرطة المحلية وعدد كبير من السكان.

في ليلة 31 مايو، سهر عشرات السكان يراقبون الوضع معًا خشية احتلال مكاتب الطابق السفلي والطابق الأول. وقالت السيدة نغا: "سندافع عن حقوق ملكيتنا للطابقين السفليين، وسنقدم التماسًا إلى السلطات لتوضيح المخالفات التي ارتكبتها وحدة التشغيل التابعة لهيئة مكافحة الفساد".

يقع مبنى شقق دريم لاند بونانزا في 23 شارع دوي تان (منطقة نام تو ليم، هانوي) على بعد 3 كيلومترات من CT3 في منطقة كو نهوي الحضرية، ويشهد أيضًا نزاعًا بين المطور والسكان بشأن ترسيم المناطق والمرافق المشتركة والخاصة.

بحسب قانون الإسكان، تشمل الملكية الخاصة في مبنى سكني المساحة الفردية والمعدات المثبتة داخل الشقة. أما الملكية المشتركة فتشمل المساحة المتبقية خارج نطاق الملكية الخاصة، والتي تضم مختلف المرافق والخدمات مثل المراكز المجتمعية والمعدات والبنية التحتية التقنية المشتركة. وعليه، فإن غرف الكاميرات وغرف الإدارة/التشغيل تُعتبر ملكية مشتركة لأصحاب الشقق.

مع ذلك، في مشروع دريم لاند بونانزا، الذي يضم 378 شقة وأكثر من 1300 ساكن، تدّعي شركة فينالاند للاستثمار العقاري المساهمة، الشركة المطوّرة للمشروع، أن غرفة الكاميرات وغرفة إدارة العمليات ملكٌ لها. وقد عيّنت الشركة شركتها التابعة، إم إس سي فيتنام، لإدارة هذا المشروع. لكن السكان رفضوا ذلك، فتعاقدوا مع شركة يو إس إي إم فيتنام لإدارة العمليات.

روى السيد نجو نجوك لينه، أحد سكان المنطقة، أنه أثناء عمله في مكتبه، تلقى رسالة في مجموعة دردشة سكان دريم لاند بونانزا تقول: "لقد استولوا على غرفة الكاميرات مجددًا". استغل مئات الأشخاص في هذا المبنى السكني يومي عطلة نهاية الأسبوع للتجمع في ردهة المبنى، في محاولة لاستعادة السيطرة على إدارة المبنى من مجلس إدارة الشركة المطورة. وقال السيد لينه: "ولكن بعد يوم واحد فقط من ذهاب السكان إلى العمل، استعادت الشركة المطورة السيطرة على جميع المناصب التشغيلية في المبنى، بما في ذلك غرفة الكاميرات".

تجمّع سكان دريم لاند بونانزا في ردهة المبنى للمطالبة بحلّ نزاعهم حول الإدارة والتشغيل. الصورة: مقدمة من مجلس الإدارة.

إضافةً إلى النزاع المذكور آنفًا، يشهد هذا المبنى السكني نزاعًا آخر حول تخصيص مواقف السيارات في الطابق السفلي. فبحسب اللوائح، تُعتبر مواقف الدراجات النارية والهوائية في الطابق السفلي ملكية مشتركة لملاك الشقق، بينما تخضع مواقف السيارات لإدارة المطور العقاري، ولا يحق له إدراج هذه المواقف ضمن سعر البيع أو سعر عقد الإيجار أو تكاليف الإنشاء. لذا، يجب أن تُعطى الأولوية لملاك الشقق في تخصيص مواقف السيارات، قبل تخصيص مواقف عامة.

تؤكد شركة فينالاند للاستثمار العقاري المساهمة أن كامل مساحة الطوابق الثلاثة السفلية، بما في ذلك مواقف الدراجات النارية والهوائية والدراجات ثلاثية العجلات، مملوكة ملكية خاصة لأنها غير مشمولة في سعر البيع. ومع ذلك، صرح مجلس الإدارة الممثل للسكان بأن "المستثمر لم يقدم أي وثائق تثبت الملكية، مثل تسوية تكاليف بناء موقف السيارات، أو شهادة ملكية".

أدى نزاعٌ مستعصٍ إلى وجود مجلسَي إدارة متوازيين في مبنى دريم لاند بونانزا السكني، يُعنى كلٌّ منهما بالمناطق المشتركة والخاصة المملوكة للمطور العقاري وللسكان. يضم المبنى مكتبَي استقبال، وحارسَي أمن يرتديان زيًّا أبيض وأزرق في الطابق السفلي، وغرفة كاميرات مراقبة، والعديد من المرافق الأخرى. يدفع السكان رسومًا شهرية لمواقف السيارات لوحدة إدارة المطور العقاري، ورسوم خدمات لشركة تشغيل المبنى.

أرسل مجلس إدارة مبنى شقق دريم لاند بونانزا مؤخراً وثيقة إلى اللجنة الشعبية لمنطقة نام تو لييم يطلب فيها من المنطقة مطالبة المستثمر بتسليم البنية التحتية التقنية والمعدات وغرفة الكاميرات وغرفة إدارة العمليات وما إلى ذلك، باعتبارها "ممتلكات مشتركة لمبنى الشقق وفقاً للقانون".

رفع السكان لافتات احتجاجًا على زيادة رسوم مواقف السيارات في مجمع شقق "تي ​​إن آر غولد سيزون" في 19 أبريل/نيسان. (صورة: سي تي في)

تُعدّ النزاعات حول ملكية الشقق شائعة في جميع أنحاء البلاد. فبحسب إحصاءات جمعية العقارات الفيتنامية لعام 2022، شهدت هانوي 129 مبنى ومجمعًا سكنيًا من أصل 845 مبنىً ومجمعًا نزاعات ودعاوى قضائية، بينما شهدت مدينة هو تشي منه 105 مباني ومجمعات من أصل 935 مبنىً ومجمعًا سكنيًا. وفي هانوي، بالإضافة إلى الحالات المذكورة أعلاه، وقعت نزاعات أيضًا في مجمع فيت دوك السكني؛ وذا ليجاسي، تي إن آر جولد سيزون 47 نغوين توان (حي ثانه شوان)؛ وهوسينكو بريميوم (حي ثانه تري)؛ وفو ثينه جرين بارك (حي ها دونغ)؛ وكوزمو تاي هو، وغيرها.

صرح السيد نغوين مان خوي، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات ( وزارة البناء )، بأن أحد النزاعات الشائعة في المباني السكنية يتعلق بقضايا الملكية المشتركة والخاصة، والتأخير في دفع وتسليم أموال الصيانة للمناطق المشتركة بين المستثمر والسكان. وأضاف السيد خوي: "في بعض المباني السكنية، لا يتفق المستثمر ومجلس الإدارة الممثل للسكان على تقسيم المناطق المشتركة والخاصة، والمناطق التي يحتفظ بها المستثمر ولا يبيعها أو لم يقم ببيعها أو تأجيرها بعد. ولذلك، يؤدي هذا إلى تأخير في تسوية الحسابات وتسليم أموال الصيانة لمدة تتراوح بين سنة وثلاث سنوات".

أشار كبير مفتشي وزارة البناء، نغوين نغوك توان، إلى وجود مخالفات في العديد من المباني السكنية بسبب تعدي المطورين على المناطق المشتركة واستخدامها لأغراض خاصة.

في الفترة 2021-2022، أجرت مفتشية وزارة البناء عمليات تفتيش على 37 شركة تطوير عقاري و36 مجلس إدارة في 43 مبنى سكنياً موزعة على 16 منطقة، وفرضت غرامات إدارية تجاوزت قيمتها 14 مليار دونغ فيتنامي على 20 شركة تطوير عقاري. وألزمت المفتشية الشركات بالتوصل إلى اتفاق مع مجالس الإدارة بشأن المناطق المشتركة وتجهيزات المبنى السكني، وتسليم جميع وثائق المبنى إلى مجالس الإدارة، كما أجبرت 5 شركات على إعادة أكثر من 2000 متر مربع من الأراضي المتعدى عليها إلى السكان.

المقال التالي: لماذا تكثر النزاعات على الملكية في المباني السكنية؟

قرض دوان - فيتنام

رابط المصدر: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html