ما هي توقعات سوق العقارات في عام 2025؟

القرارات "العمود الفقري" فعالة

يدخل قانون الأراضي لعام 2024 وقانون الإسكان لعام 2023 وقانون الأعمال العقارية لعام 2023 حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، أي قبل 5 أشهر من الموعد المخطط له، وهو ما يشكل نقطة تحول مهمة لسوق العقارات.

إلى جانب القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه، أصدرت العديد من المحليات أيضًا قوائم جديدة لأسعار الأراضي ولوائح جديدة بشأن شروط تقسيم الأراضي. ومن الجدير بالذكر أن هانوي ومدينة هوشي منه قامتا بتعديلات قوية في كلا المجالين.

سيتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة التي أصدرتها مدينة هوشي منه من 31 أكتوبر إلى 31 ديسمبر 2025. أعلى سعر مسجل للأراضي هو 687 مليون دونج / متر مربع، في منطقة شوارع دونج كوي، لو لوي، نجوين هوي (المنطقة 1). هذا السعر أعلى بأربع مرات من سعر الأرض القديم.

كما أعلنت لجنة الشعب في هانوي عن قائمة أسعار الأراضي الجديدة في 20 ديسمبر وتدخل حيز التنفيذ على الفور حتى 31 ديسمبر 2025. وقائمة أسعار الأراضي الصادرة حديثًا أعلى من قائمة الأسعار القديمة بما يتراوح بين 2 و6 مرات.

من الجدير بالذكر أن أسعار الأراضي في العديد من الشوارع في منطقة هوان كيم بما في ذلك با تريو (من هانغ خاي إلى تران هونغ داو)، ودينه تيان هوانغ، وهاي با ترونغ (من لي ثانه تونغ إلى كوان سو)، وهانغ داو، وهانغ خاي، وهانغ نغانغ، ولي تاي تو، ولي ثونغ كيت، ونها ثو، وتران هونغ داو (من تران ثانه تونغ إلى لو دوان) لديها أعلى سعر يزيد عن 695.3 مليون دونج فيتنامي/م2. هذا السعر أعلى بـ 3.7 مرة من السعر قبل التعديل.

شهدت أسعار الأراضي في هانوي ومدينة هوشي منه تغيرات كبيرة (الصورة: دونج تام).

بالإضافة إلى ذلك، تقوم العديد من المحليات أيضًا بإصدار لوائح بشأن شروط تقسيم الأراضي، وشروط توحيد الأراضي، والحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي.

في مدينة هوشي منه، يجب أن تكون المساحة الدنيا لفصل الأراضي ودمجها والأراضي المشكلة حديثًا والأراضي المتبقية بعد الفصل (باستثناء المنطقة الخاضعة لتخطيط المرور) 36 مترًا مربعًا على الأقل في المناطق في المنطقة 1، و50 مترًا مربعًا للمنطقة 2 و80 مترًا مربعًا للمنطقة 3.

في هانوي، في 7 أكتوبر/تشرين الأول، دخلت القواعد الجديدة المتعلقة بتقسيم الأراضي حيز التنفيذ رسميًا. وبالتحديد، بالنسبة للأراضي السكنية في الأحياء والمدن، يجب أن يكون طول وعرض قطعة الأرض 4 أمتار فأكثر، وبمساحة لا تقل عن 50 متراً مربعاً.

في البلديات السهلية يجب أن لا تقل المساحة بعد الانفصال عن 80م2، وفي المناطق الوسطى 100م2، وفي المناطق الجبلية 150م2. وذلك لضمان التخطيط السليم وتجنب التقسيم المفرط لقطع الأراضي.

كما كانت القوانين التي تحظر تقسيم الأراضي وبيعها "ساخنة" في بعض المحافظات والمدن خلال العام الماضي. على وجه التحديد، تحظر مدينة هو تشي منه تقسيم وبيع قطع الأراضي في المشاريع التي تهدف إلى بناء المنظمات والأفراد منازلهم الخاصة، بما في ذلك جميع المقاطعات الخمس: بينه تشانه، ونها بي، وهوك مون، وكو تشي، وكان جيو.

في عام 2024، سيلاحظ سوق العقارات في هانوي ارتفاعًا متزايدًا في أسعار البيع، وخاصة في قطاع الشقق.

وفقًا لبيانات وحدة بحثية، ارتفع سعر الشقق في هانوي من متوسط ​​40 مليون دونج/م2 في عام 2022 إلى أكثر من 70 مليون دونج/م2 بحلول نهاية الربع الثالث من عام 2024. إن الارتفاع الحاد المستمر في أسعار الشقق في هانوي يجعل امتلاك المنازل بعيدًا عن متناول الناس بشكل متزايد.

وعلى شبكات التواصل الاجتماعي، هناك أيضًا مجموعات مجتمعية تدعو الناس إلى التوقف عن شراء المنازل في هانوي لتجنب "الأسعار المجنونة". وتزايد عدد أعضاء المجموعات بسرعة كبيرة ليصل إلى 100 ألف إلى 200 ألف عضو، في وقت قصير.

في هذه الأثناء يدور الجدل حول "من الذي يرفع أسعار الشقق؟" حدث. قال السيد نجوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA) - إن سعر بيع سوق العقارات في هانوي أصبح افتراضيًا منذ ما يقرب من عام. وعلى وجه الخصوص، زاد نوع الشقق في بعض الأماكن بنسبة تزيد عن 50%، كما زادت مساحة الأراضي السكنية والأراضي في المناطق التي على وشك أن تصبح مناطق بنسبة تزيد عن 90%.

وقال إن السبب الرئيسي لارتفاع أسعار العقارات هو تركيز المعروض الجديد في الشريحة الراقية. استغل بعض المستثمرين والمضاربين ندرة العرض المناسب لرفع أسعار الشقق.

أثارت العديد من المزادات العقارية في عام 2024 ضجة في الرأي العام (الصورة: دونج تام).

كما يعد مزاد الأراضي أيضًا كلمة رئيسية ساخنة في سوق العقارات في هانوي في عام 2024. كما سجل أعلى سعر فائز أرقامًا قياسية باستمرار كما هو الحال في Hoai Duc بأكثر من 133 مليون دونج/م2، وThanh Oai بأكثر من 100 مليون دونج/م2. وعلى وجه الخصوص، سجل المزاد في ثانه أواي أن نحو 80% من المزايدين الفائزين لم يدفعوا.

ويستمر وضع المزاد الساخن للأراضي في مناطق أخرى مثل ها دونج، وتاش ثات، وسوك سون. وعلى وجه الخصوص، أحدث مزاد 58 قطعة أرض في منطقة سوك سون أكبر قدر من الضجيج عندما وصل العرض إلى 30 مليار دونج/م2، أي 12 ألف مرة أعلى من السعر الابتدائي.

في مواجهة العلامات غير العادية للمزاد في سوك سون، قامت وكالة تحقيقات شرطة مدينة هانوي على وجه السرعة باعتقال واحتجاز 5 من المشتبه بهم للتحقيق فيما يتعلق بالعطاء البالغ 30 مليار دونج/م2.

من المتوقع أن يواصل سوق العقارات في مدينة هوشي منه في عام 2024 تسجيل نقص في مشاريع ومنتجات الإسكان. خلال 11 شهراً، كانت 4 مشاريع فقط، تعادل أكثر من 1600 وحدة، مؤهلة لجمع رأس المال لجلب المنتجات إلى السوق، بانخفاض 75% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ومع ذلك، فإن هذه المنتجات كلها تنتمي إلى الفئة الراقية.

قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) - إن هذه هي المرة الأولى التي يهيمن فيها قطاع الإسكان الفاخر على السوق بأكمله ولم يعد هناك معروض من الإسكان المتوسط ​​​​والمعقول (الجديد) بأسعار معقولة في المشاريع التجارية.

سوق العقارات 2025: الاستمرار في دخول دورة جديدة

وتوقع رئيس مجلس إدارة جمعية المطورين العقاريين في أوروبا أنه في عام 2025، سيستمر السوق في مواجهة نقص في مشاريع العقارات الجديدة، ونقص في المساكن التجارية والإسكان الاجتماعي، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن.

يعود الارتفاع المستمر في أسعار المساكن في السنوات الأخيرة إلى المعروض المحدود من مشاريع الإسكان التجاري، مما يؤدي إلى استمرار نقص المعروض من المساكن التجارية وفقاً لقانون العرض والطلب، مع ارتفاع أسعار الشقق بنحو 15-20% في الفترة 2015-2023 وربما 15-20% أخرى في عام 2025.

وبحسب جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فمن المتوقع أن يواصل السوق في عام 2025 الدخول بجرأة في دورة جديدة، على الرغم من بعض الصعوبات والعقبات المتبقية. وستنتشر حرارة السوق بشكل تدريجي ومتساوٍ بين المناطق. حيث تستمر الأجواء الحارة في المنطقة الشمالية، بينما ستشهد المنطقة الجنوبية علامات واضحة لارتفاع درجات الحرارة.

ومن المتوقع أن يواصل العرض السكني التركيز على القطاع الفاخر (صورة توضيحية: دونج تام).

بالنسبة لقطاع العقارات السكنية، من المتوقع أن ينمو العرض، ولا يزال يساهم فيه بشكل رئيسي المدن الكبرى الضواحي. ومن المتوقع أن يصل المعروض العقاري في هانوي والمدن المحيطة بها إلى نحو 37 ألف منتج، بينما سيصل في مدينة هوشي منه وضواحيها إلى نحو 18 ألف منتج. يؤدي العرض العقاري السكني إلى تقليل التمايز الإقليمي.

لا يزال هيكل العرض يعتمد بشكل أساسي على المنتجات الفاخرة الراقية. ومع ذلك، فإن شريحة المساكن ذات الأسعار المعقولة سوف تتحسن بشكل أكثر وضوحا بفضل زيادة مشاريع الإسكان الاجتماعي.

وتستمر المباني السكنية، وخاصة تلك التي تنتمي إلى قطاع العقارات الراقية، في قيادة السوق. أصبحت الفلل/البيوت تدريجيا محور الاهتمام في السوق. وتستمر المشاريع في المناطق الحضرية الكبيرة على وجه الخصوص في جذب الانتباه مع معايير التشطيب المثيرة للإعجاب بشكل متزايد، إلى جانب أسعار البيع المرتفعة.

لا يزال العرض يتركز بشكل رئيسي لدى المستثمرين الكبار. وتركز المشاريع بشكل أكبر على التصميم الذكي ودمج التكنولوجيا وتلبية معايير الاستدامة.

بالنسبة للأراضي التي تم تقسيمها إلى قطع أرض، مع وثائق قانونية قياسية في مناطق ذات بنية تحتية متطورة وإمكانات عالية، فهي لا تزال القطاع الذي يرغب العديد من الناس في "استثمار أموالهم فيه". وتستمر قطع الأراضي المقسمة إلى قطع، ذات الوضع القانوني المضمون، في المناطق ذات البنية التحتية المكتملة، والتي تقدر قيمتها بأقل من 2 مليار دونج في تسجيل معدلات نمو جيدة في الأسعار.

إن قطاع العقارات الصناعية المشرق بالفعل أصبح أكثر إشراقا مع الإشارات الإيجابية من الانتعاش الاقتصادي ، فضلا عن الفرص التي تنفتح من قبل العديد من "النسور" في العالم مع قرار اختيار فيتنام كـ "مكان للهبوط".

ويشهد قطاع العقارات السياحية والمنتجعات إشارات أكثر إيجابية، خاصة منتجات الشقق الفندقية، عندما بدأت المشاريع العاملة في الحصول على الشهادات. يحافظ قطاع العقارات التجارية والمكتبية على زخم نمو مستقر.

وتستمر أنشطة الدمج والاستحواذ والتعاون وتنمية المشاريع في الحفاظ على زخمها مع تحقيق نتائج مثيرة للإعجاب بشكل متزايد. ولا تزال السيولة متركزة في المناطق ذات المعروض الجديد الوفير والمتنوع، والمقاطعات/المدن ذات معدلات التحضر المرتفعة. وشهدت المعاملات في المناطق الضواحي والمقاطعات/المدن المحيطة بالمنطقتين الحضريتين الخاصتين ارتفاعاً حاداً.

وأوضح الخبير العقاري السيد نجوين كوك آنه أن الفترة من الربع الرابع من عام 2024 إلى الربع الثاني من عام 2025 هي الفترة التي يدخل فيها السوق مرحلة التوحيد. أصبح المستثمرون أكثر ثقة تدريجياً في آفاق تطوير قطاع العقارات. سيتخلى قطاع الشقق الآن عن موقعه المركزي لصالح المنازل الخاصة والمنازل المتلاصقة.

بعد هذه الفترة، سيتجه السوق نحو فترة ازدهار، ومن المتوقع أن تبدأ من الربع الثاني من عام 2025 حتى الربع الرابع من عام 2025. وفي هذا الوقت، لن يركز المستثمرون كثيرًا على سعر البيع والعوامل القانونية كما كان الحال عندما كان السوق قاتمًا. وبدلاً من ذلك، فإن إمكانية ارتفاع الأسعار هي المفتاح لاتخاذ قرار استثمار الأموال. ومن ثم تحظى القطاعات المربحة مثل الأراضي والفيلات المخصصة للمشاريع باهتمام خاص من قبل المستثمرين.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm