ما هي توقعات سوق العقارات في عام 2025؟

القرارات "العمود الفقري" فعالة

يدخل قانون الأراضي لعام 2024 وقانون الإسكان لعام 2023 وقانون الأعمال العقارية لعام 2023 حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، أي قبل 5 أشهر من الموعد المخطط له، وهو ما يشكل نقطة تحول مهمة لسوق العقارات.

إلى جانب القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه، أصدرت العديد من المحليات قوائم جديدة لأسعار الأراضي ولوائح جديدة لشروط تقسيمها. والجدير بالذكر أن مدينتي هانوي وهو تشي منه أجرتا تعديلات جذرية على هذين المحتوىين.

سيتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة الصادرة عن مدينة هو تشي منه من 31 أكتوبر إلى 31 ديسمبر 2025. أعلى سعر مسجل للأراضي هو 687 مليون دونج/متر مربع، في منطقة شوارع دونغ خوي، ولي لوي، ونغوين هيو (المنطقة 1). هذا السعر أعلى بأربعة أضعاف من قائمة أسعار الأراضي القديمة.

كما أعلنت لجنة الشعب في هانوي عن قائمة أسعار الأراضي الجديدة في 20 ديسمبر، وستدخل حيز التنفيذ فورًا حتى 31 ديسمبر 2025. وقائمة أسعار الأراضي الجديدة الصادرة أعلى من قائمة الأسعار القديمة بما يتراوح بين 2 و6 مرات.

تجدر الإشارة إلى أن أعلى سعر للأراضي في العديد من شوارع منطقة هوان كيم، بما في ذلك با تريو (من هانغ خاي إلى تران هونغ داو)، ودينه تيان هوانغ، وهاي با ترونغ (من لي ثانه تونغ إلى كوان سو)، وهانغ داو، وهانغ خاي، وهانغ نغانغ، ولي تاي تو، ولي ثونغ كيت، ونها ثو، وتران هونغ داو (من تران ثانه تونغ إلى لي دوان)، تجاوز 695.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وهذا السعر أعلى بثلاث مرات من سعره قبل التعديل.

شهدت أسعار الأراضي في هانوي ومدينة هوشي منه تغيرات كبيرة (الصورة: دوونغ تام).

بالإضافة إلى ذلك، تقوم العديد من المحليات أيضًا بإصدار لوائح بشأن شروط تقسيم الأراضي، وشروط توحيد الأراضي، والحد الأدنى لمساحة تقسيم الأراضي.

في مدينة هوشي منه، يجب أن تكون المساحة الدنيا لفصل الأراضي ودمجها والأراضي المشكلة حديثًا والأراضي المتبقية بعد الفصل (باستثناء المنطقة الخاضعة لتخطيط المرور) 36 مترًا مربعًا على الأقل في المناطق في المنطقة 1، و50 مترًا مربعًا للمنطقة 2 و80 مترًا مربعًا للمنطقة 3.

في هانوي، في 7 أكتوبر/تشرين الأول، دخلت اللوائح الجديدة المتعلقة بتقسيم الأراضي حيز التنفيذ رسميًا. وتحديدًا، بالنسبة للأراضي السكنية في الأحياء والمدن، يجب ألا يقل طول وعرض قطع الأراضي عن 4 أمتار، وأن لا تقل مساحتها عن 50 مترًا مربعًا.

في بلديات السهول، يجب ألا تقل مساحة المنطقة بعد الفصل عن 80 مترًا مربعًا، وفي المناطق الوسطى 100 متر مربع، وفي المناطق الجبلية 150 مترًا مربعًا. ويهدف هذا إلى ضمان تخطيط سليم، وتجنب التقسيم المفرط للأراضي.

شهدت بعض المقاطعات والمدن خلال العام الماضي انتشارًا واسعًا للوائح التي تحظر تقسيم وبيع قطع الأراضي. وتحديدًا، حظرت مدينة هو تشي منه تقسيم وبيع قطع الأراضي في مشاريع بناء المنازل الخاصة بالمنظمات والأفراد، بما في ذلك جميع المقاطعات الخمس: بينه تشانه، ونها بي، وهوك مون، وكو تشي، وكان جيو.

في عام 2024، سيلاحظ سوق العقارات في هانوي ارتفاعًا متزايدًا في أسعار البيع، وخاصة في قطاع الشقق.

وفقًا لبيانات وحدة بحثية، ارتفع سعر الشقق في هانوي من متوسط 40 مليون دونج/م2 في عام 2022 إلى أكثر من 70 مليون دونج/م2 بحلول نهاية الربع الثالث من عام 2024. إن الارتفاع الحاد المستمر في أسعار الشقق في هانوي يجعل إمكانية امتلاك منزل بعيدة المنال بشكل متزايد بالنسبة للناس.

على منصات التواصل الاجتماعي، تنتشر أيضًا مجموعات مجتمعية تدعو إلى وقف شراء المنازل في هانوي لتجنب "الأسعار الباهظة". ويتزايد عدد أعضاء هذه المجموعات بسرعة، ليصل إلى ما بين 100 ألف و200 ألف عضو في وقت قصير.

في هذه الأثناء، ثار جدلٌ حول "من يُضخّم أسعار الشقق؟". وقد قيّم السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA)، أن أسعار بيع العقارات في هانوي ظلت وهميةً منذ قرابة عام. وعلى وجه الخصوص، ارتفعت أسعار الشقق بأكثر من 50% في بعض المناطق، بينما زادت أسعار الأراضي السكنية وقطع الأراضي في المناطق التي على وشك أن تصبح مناطق بنسبة تزيد عن 90%.

قال إن السبب الرئيسي لارتفاع أسعار العقارات هو تركيز المعروض الجديد في الشريحة الراقية. وقد استغل بعض المستثمرين والمضاربين ندرة المعروض المناسب لرفع أسعار الشقق.

أثارت العديد من المزادات العقارية في عام 2024 ضجة في الرأي العام (صورة: دونج تام).

يُعدّ مزاد الأراضي أيضًا من أهمّ المواضيع في سوق العقارات في هانوي عام ٢٠٢٤. كما سجّل أعلى سعر فائز أرقامًا قياسيةً باستمرار، كما هو الحال في هواي دوك الذي تجاوز ١٣٣ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، وثانه أواي الذي تجاوز ١٠٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وعلى وجه الخصوص، سجّل مزاد ثانه أواي عدم سداد حوالي ٨٠٪ من العملاء الفائزين.

استمرت مزادات الأراضي الساخنة في مناطق أخرى مثل ها دونغ، وتاتش تات، وسوك سون. وعلى وجه الخصوص، أثار مزاد 58 قطعة أرض في منطقة سووك سون ضجة كبيرة، حيث وصل سعر المزاد إلى 30 مليار دونج للمتر المربع، أي أعلى بـ 12 ألف مرة من السعر الابتدائي.

في مواجهة العلامات غير العادية للمزاد في سوك سون، قامت وكالة تحقيقات شرطة مدينة هانوي على وجه السرعة باعتقال واحتجاز 5 من المشتبه بهم للتحقيق فيما يتعلق بالعطاء البالغ 30 مليار دونج/م2.

سيشهد سوق العقارات في مدينة هو تشي منه في عام 2024 نقصًا في مشاريع ومنتجات الإسكان. ففي غضون 11 شهرًا، لم تتأهل سوى أربعة مشاريع، أي ما يعادل أكثر من 1600 وحدة، لحشد التمويل اللازم لطرح منتجاتها في السوق، بانخفاض قدره 75% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ومع ذلك، تندرج جميع هذه المنتجات ضمن فئة العقارات الفاخرة.

قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) - إن هذه هي المرة الأولى التي يهيمن فيها قطاع الإسكان الفاخر على السوق بأكمله ولم يعد هناك معروض من الإسكان المتوسط ​​والمعقول (الجديد) بأسعار معقولة في المشاريع التجارية.

سوق العقارات 2025: الاستمرار في دخول دورة جديدة

وتوقع رئيس مجلس إدارة جمعية المطورين العقاريين في أوروبا أنه في عام 2025، سيستمر السوق في مواجهة نقص في مشاريع العقارات الجديدة، ونقص في المساكن التجارية والإسكان الاجتماعي، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن.

يعود الارتفاع المستمر في أسعار المساكن في السنوات الأخيرة إلى المعروض المحدود من مشاريع الإسكان التجاري، مما يؤدي إلى استمرار نقص المعروض من المساكن التجارية وفقاً لقانون العرض والطلب، مع ارتفاع أسعار الشقق بنحو 15-20% في الفترة 2015-2023 وربما 15-20% أخرى في عام 2025.

وفقًا لجمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، سيواصل السوق العقاري في عام ٢٠٢٥ دخول دورة جديدة بكل قوة، على الرغم من بعض الصعوبات والعقبات المتبقية. وسينتشر ارتفاع حرارة السوق تدريجيًا وبشكل أكثر توازنًا بين المناطق. وتحديدًا، ستظل المنطقة الشمالية حارة، بينما ستظهر علامات واضحة على ارتفاع الحرارة في المنطقة الجنوبية.

ومن المتوقع أن يواصل العرض السكني التركيز على القطاع الفاخر (صورة توضيحية: دونج تام).

من المتوقع أن ينمو العرض في قطاع العقارات السكنية، وستظل المدن الكبرى الضواحي هي المساهم الرئيسي فيه. وتشير التقديرات إلى أن العرض العقاري في هانوي والمدن التابعة لها سيصل إلى حوالي 37,000 منتج، بينما سيصل في مدينة هو تشي منه وضواحيها إلى حوالي 18,000 منتج. وسيؤدي هذا العرض إلى تقليل التفاوت الإقليمي.

لا يزال هيكل العرض يعتمد بشكل رئيسي على المنتجات الفاخرة والفاخرة. ومع ذلك، سيشهد قطاع السلع بأسعار معقولة تحسنًا ملحوظًا بفضل زيادة مشاريع الإسكان الاجتماعي.

لا يزال قطاع الشقق، وخاصةً الفاخرة، يتصدر السوق. ويتجه قطاع الفلل/التاون هاوس تدريجيًا نحو أن يصبح محور اهتمام السوق. ولا تزال المشاريع في المناطق الحضرية الكبرى، لا سيما تلك التي تتميز بمعايير تشطيب عالية الجودة، إلى جانب أسعار بيع مرتفعة.

لا يزال العرض يتركز بشكل رئيسي لدى كبار المستثمرين. وتركز المشاريع بشكل أكبر على التصميم الذكي، وتكامل التكنولوجيا، وتلبية معايير الاستدامة.

بالنسبة للأراضي المقسمة ذات الوثائق القانونية القياسية في المناطق ذات البنية التحتية المتطورة والإمكانات العالية، لا تزال هذه الفئة من الأراضي هي الأكثر استقطابًا للمستثمرين. وتشهد الأراضي المقسمة ذات الوثائق القانونية المضمونة في المناطق ذات البنية التحتية المكتملة، والتي تقل قيمتها عن ملياري دونج، ارتفاعًا ملحوظًا في أسعارها.

إن قطاع العقارات الصناعية المشرق بالفعل أصبح أكثر إشراقا مع الإشارات الإيجابية من الانتعاش الاقتصادي ، فضلا عن الفرص التي تنفتح من قبل العديد من "النسور" في العالم مع قرار اختيار فيتنام كـ "مكان للهبوط".

يشهد قطاع العقارات السياحية والمنتجعات مؤشرات إيجابية، لا سيما الشقق الفندقية، مع وجود مشاريع قيد التشغيل وحاصلة على شهادات. ويحافظ قطاع العقارات التجارية والمكتبية على زخم نمو مستقر.

تواصل أنشطة الدمج والاستحواذ والتعاون وشراكات تطوير المشاريع ازدهارها، محققةً نتائج باهرة ومتزايدة. ولا تزال السيولة متركزة في المناطق ذات المعروض الجديد الوفير والمتنوع، والمقاطعات/المدن ذات معدلات التحضر العالية. وشهدت المعاملات في الضواحي والمقاطعات/المدن المحيطة بالمنطقتين الحضريتين الخاصتين زيادة حادة.

صرّح السيد نجوين كوك آنه، الخبير العقاري، بأن الفترة الممتدة من الربع الرابع من عام ٢٠٢٤ إلى الربع الثاني من عام ٢٠٢٥ هي الفترة التي يدخل فيها السوق مرحلة اندماج. ويزداد ثقة المستثمرين تدريجيًا في آفاق تطوير قطاع العقارات. وسيتخلى قطاع الشقق الآن عن مكانته المحورية لصالح المنازل الخاصة والمنازل المتلاصقة.

بعد هذه الفترة، سيتجه السوق نحو فترة انتعاش، من المتوقع أن تبدأ من الربع الثاني من عام 2025 وتستمر حتى الربع الرابع منه. في هذه الفترة، لن يُركز المستثمرون كثيرًا على سعر البيع والعوامل القانونية، كما كان الحال عندما كان السوق في حالة ركود. بل إن احتمالية ارتفاع الأسعار هي العامل الحاسم في اتخاذ قرار الاستثمار. لذلك، يُولي المستثمرون اهتمامًا خاصًا للقطاعات المربحة، مثل الأراضي وفلل المشاريع.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm