أسعار العقارات في ثو ثيم تتجاوز أسعارها في فو مي هونغ.

بعد أن كانت أسعار العقارات في ثو ثيم تقع على الضفة الأخرى من النهر، ارتفعت الآن إلى قمة السوق، متجاوزة فو مي هونغ ومنافسة مباشرة للمنطقة الأولى السابقة من حيث القيمة.

في العقد الثاني من الألفية، شهدت منطقة فو مي هونغ طفرة عقارية سريعة بفضل شققها الفاخرة، وأصبحت رمزاً للمنطقة الجنوبية الثرية في مدينة هو تشي منه. في الوقت نفسه، كانت منطقة ثو ثيم لا تزال مجرد منطقة مستنقعية مليئة بالقصب والبرك ومعابر العبّارات التي تربط المنطقة الثانية القديمة بالمنطقة الأولى المركزية، والتي كانت تُعتبر سابقاً "الأرض الواقعة على الضفة الأخرى من النهر".

مع ذلك، وفي غضون عقد من الزمن تقريبًا، ولا سيما منذ عام 2015 وحتى الآن، شهدت منطقة ثو ثيم تحولًا جذريًا لتصبح إحدى أبرز معالم مدينة هو تشي منه الجديدة. فبعد أن كانت منطقة شبه مهجورة، ارتقى حي ثو ثيم تدريجيًا ليصبح مركزًا لسوق العقارات الفاخرة، حتى أنه يُعتبر متفوقًا على حي فو مي هونغ من حيث المكانة ومستوى الأسعار في قطاع العقارات الراقية.

تشهد أسعار العقارات في ثو ثيم ارتفاعاً مستمراً منذ عقد من الزمان.

عندما تمت الموافقة على المخطط الرئيسي لمنطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة لأول مرة عام 1996، كان الكثيرون لا يزالون ينظرون إليها كمنطقة منفصلة عن المركز الحضري القائم. وبحلول عام 2005، تم تنقيح المخطط، وظهرت سلسلة من مشاريع البنية التحتية مثل نفق نهر سايغون، وشارع ماي تشي ثو، وجسر ثو ثيم 1 تباعاً، مما بدأ في تغيير النظرة إلى هذه شبه الجزيرة.

ومع ذلك، لم تبدأ هذه المنطقة الحضرية في التبلور فعلياً إلا في عام 2015 تقريباً، حيث وضعت المشاريع الأولى الأساس لمركز حضري حديث.

كانت المراحل الأولى من منطقة سالا الحضرية هي المشروع الذي أطلق موجة التطوير في ثو ثيم. تبع ذلك مشروع إمباير سيتي، الذي تم إطلاقه في عام 2015، ومشروع متروبول، الذي ظهر في عام 2018، مما جذب مجموعة من كبار مطوري العقارات.

مثّلت المراحل الأولى من منطقة سالا الحضرية بداية موجة من التطوير العقاري في ثو ثيم. الصورة: كوين دان.

وفي حديثها مع تري ثوك - زد نيوز، علقت السيدة لي ثي هويين ترانغ، المديرة العامة لشركة جيه إل إل فيتنام، بأن الفترة من 2015 إلى 2018 تعتبر مرحلة تشكيل سوق العقارات في ثو ثيم.

سجلت مشاريع رائدة مثل مشروع "سالا" الذي صممه داي كوانغ مينه أسعار شقق تتراوح بين 56 و70 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. في ذلك الوقت، كان هذا السعر يُعتبر مرتفعاً جداً بالنسبة للجزء الشرقي من مدينة هو تشي منه، لكن السوق استوعبه بسرعة بفضل التوقعات بمستقبل هذه شبه الجزيرة.

لا تقتصر الزيادة في الأسعار على الشقق فحسب، بل تشمل أيضاً المباني منخفضة الارتفاع التي تشهد ارتفاعاً سريعاً. ووفقاً للسيدة ترانغ، فقد كانت العديد من المنازل والفيلات الواقعة على الطرق الرئيسية في سالا تجذب الأنظار عندما يصل سعر المتر المربع من الأرض إلى حوالي 200 مليون دونغ فيتنامي، وهو سعر نادر الحدوث في المنطقة الثانية القديمة قبل عقد من الزمن.

شهدت الفترة من 2019 إلى 2022 تحولاً أكثر أهمية حيث أطلق العديد من المطورين منتجات جديدة ووضعوا أنفسهم في قطاع العقارات الفاخرة، مما أدخل شركة Thu Thiem في سباق العقارات الراقية.

في حين أن أسعار الشقق في ثو ثيم كانت في البداية بضعة عشرات الملايين من الفيتنامية دونغ/م2، بحلول عام 2019-2022، سجلت العديد من المشاريع المطلة على النهر أسعار السوق الأولية التي وصلت إلى 160-170 مليون فيتنامي دونغ/م2.

السيدة لي ثي هوين ترانج، المدير العام لشركة JLL فيتنام

ساهم وجود شركات كبرى مثل سونكيم لاند، وجي إس إي آند سي، وكيبيل لاند في إعادة هيكلة السوق العقاري بالكامل. وقد أدت المشاريع في ثو ثيم، التي تركز على المعايير الدولية، إلى ارتفاع الأسعار بمقدار ضعفين إلى ثلاثة أضعاف مقارنة بالمرحلة الأولى.

"بينما كانت أسعار الشقق لا تتجاوز بضعة عشرات الملايين من الفيتناميين دونغ/م2 في المرحلة الأولية، بحلول الفترة من 2019 إلى 2022، سجلت العديد من المشاريع المطلة على النهر أسعار السوق الأولية التي وصلت إلى 160-170 مليون فيتنامي دونغ/م2"، هذا ما استشهدت به السيدة ترانغ من إحصاءات شركة JLL.

بعد افتتاح جسر با سون أمام حركة المرور في عام 2022، واصلت أسعار العقارات في ثو ثيم ارتفاعها إلى مستويات قياسية. لا يُعد الجسر مشروعًا للنقل فحسب، بل هو أيضًا بمثابة دفعة معنوية، إذ يُساعد ثو ثيم على التواصل المباشر مع الحي التجاري المركزي لمدينة هو تشي منه.

لم يكن جسر با سون، الذي افتُتح أمام حركة المرور عام ٢٠٢٢، مجرد مشروع نقل، بل كان أيضاً بمثابة "حافز نفسي" دفع أسعار العقارات في ثو ثيم إلى مستويات قياسية. الصورة: كوين دان.

بحلول عامي 2025-2026، سيدخل سوق العقارات في ثو ثيم رسمياً مرحلة الفخامة المطلقة. ووفقاً لشركة جيه إل إل، فقد وصل سعر إعادة بيع العديد من الشقق المطلة على النهر إلى 180-200 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، مقترباً بذلك من مستوى أسعار العديد من المناطق الحضرية الراقية في جنوب شرق آسيا. بل إن بعض العقارات الاستثنائية تتجاوز هذا الحد.

من المتوقع أن تستمر أسعار العقارات في ثو ثيم في الارتفاع.

وأشار السيد ديفيد جاكسون، المدير العام لشركة أفيسون يونغ فيتنام، أيضاً إلى أنه من المتوقع أن ترتفع أسعار العقارات في ثو ثيم بشكل حاد خلال الفترة 2015-2025 بفضل عدة عوامل أساسية مثل قربها من مركز المنطقة 1 القديمة، وندرة الأراضي المتاحة، والبنية التحتية المتزامنة، والتوجه نحو أن تصبح المركز المالي الجديد لمدينة هو تشي منه.

بحسب قوله، على عكس مركز المدينة القديم، تتميز منطقة ثو ثيم بتخطيط دقيق، حيث تتميز بكثافة بناء منخفضة، ونظام نقل واسع، ومساحة رحبة لتطوير مرافق واسعة النطاق كالحدائق والساحات والمساحات العامة. في الوقت نفسه، دخلت المنطقة القديمة رقم 1 مرحلة تطوير شبه مكتملة، لذا يُتوقع أن يكون احتمال ارتفاع الأسعار في المستقبل أبطأ.

بل إن السيدة لي ثي هويين ترانغ أشارت إلى أن ثو ثيم قد رسخت نفسها الآن كـ "مركز جديد"، وتنافس بشكل مباشر المنطقة 1 القديمة وتتفوق على العديد من المناطق الراقية الأخرى الراسخة في المدينة.

إلى جانب مزايا التخطيط، وفقًا للسيدة ترانغ، فإنّ الربط بين ثو ثيم وسوق بن ثانه عبر نفق ثو ثيم أو جسر با سون أسرع حتى من بعض المناطق في ضواحي المنطقة الأولى القديمة. وقد ساهم ذلك في تضييق الفجوة السعرية بين المنطقتين.

عند مقارنتها بالجزء الجنوبي من مدينة هو تشي منه، جادلت بأن فو مي هونغ تلعب حاليًا دور منطقة حضرية مستقرة تلبي الاحتياجات السكنية الحقيقية للأسر، في حين أن ثو ثيم تبرز كمركز جديد يتمتع بجاذبية كبيرة من حيث نمو قيمة العقارات والقدرة على جذب رأس المال الاستثماري طويل الأجل.

تُعدّ فو مي هونغ حالياً منطقة حضرية مستقرة تلبي الاحتياجات السكنية الحقيقية للعائلات. الصورة: كوين دان.

لذلك، على الرغم من أن أسعار العقارات في ثو ثيم قد ارتفعت بشكل حاد خلال الفترة 2015-2025، بمعدل نمو متوسط ​​يبلغ حوالي 20.4٪ سنويًا للشقق و23٪ سنويًا للمنازل منخفضة الارتفاع، يعتقد السيد ديفيد أن هذه المنطقة لا تزال في طور التحول من منطقة حضرية حديثة التكوين إلى مرحلة أكثر تطورًا.

يرى خبير في شركة "أفيسون يونغ" أن منطقة "ثو ثيم" لا تزال تتمتع بإمكانات كبيرة لارتفاع الأسعار بفضل الاستثمارات القوية والمتواصلة في البنية التحتية والمباني المميزة والمرافق الراقية. ويضيف أن هذه المنطقة تتبوأ تدريجياً مكانة رائدة في تحديد مستوى أسعار العقارات الفاخرة في مدينة هو تشي منه.

في الوقت نفسه، من المتوقع أن تستمر منطقة فو مي هونغ في الحفاظ على جاذبيتها بفضل تخطيطها الشامل وجودة الحياة المثبتة، ولكن هذه المنطقة تدخل مرحلة النضج من دورة تطويرها، لذلك من المقدر أن تكون إمكانية ارتفاع الأسعار أقل بكثير.

"يكمن الفرق في الطلب على العقارات في ثو ثيم في موقعها المستقبلي. فبينما تُعد ثاو دين أو فو مي هونغ جذابتين بسبب بيئتهما السكنية الراسخة، تجذب ثو ثيم المشترين الذين يتوقعون أن تصبح مركزًا ماليًا جديدًا ومعلمًا حضريًا لمدينة هو تشي منه على المدى الطويل"، كما قال ديفيد.

وبالنظر إلى مستويات الأسعار حتى عام 2025، يعتقد أن منطقة ثو ثيم قد خلقت فجوة كبيرة مقارنة بمنطقة ثاو دين ومنطقة فو مي هونغ، بينما قلصت الفجوة بشكل كبير مع المنطقة القديمة رقم 1.

في الواقع، وفقًا لمسح أجرته تري ثوك - زد نيوز ، تتراوح أسعار الشقق في فو مي هونغ حاليًا بين 80 و150 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وذلك بحسب المنطقة، مع زيادة متوسطة تبلغ حوالي 10% سنويًا. أما المشاريع الجديدة مثل مشروع ذا ريجنسي في فو مي هونغ، فيُعاد بيعها حاليًا بسعر يتراوح بين 170 و180 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. في حين تجاوزت أسعار العديد من المشاريع الجديدة في ثو ثيم حاجز 200 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

يتوقع السيد ديفيد أنه من الآن وحتى عام 2030، ستدخل ثو ثيم مرحلة "الاستكمال الوظيفي الحضري"، حيث سيتم تشغيل سلسلة من المكونات المهمة مثل جسر ثو ثيم 3 و4، وجسر المشاة، وخط مترو بن ثانه - ثو ثيم، والساحة المركزية، والمركز المالي الدولي، ومشاريع العقارات واسعة النطاق في وقت واحد.

في ذلك الوقت، لن تتأثر أسعار العقارات بالتوقعات فحسب، بل بالتدفقات النقدية الفعلية، والطلب الحقيقي من الشركات والمهنيين، والأنشطة الاقتصادية ذات القيمة العالية. ووفقًا له، بعد الفترة 2026-2030، عند اكتمال منظومة الحي التجاري المركزي الجديد، قد تدخل منطقة ثو ثيم دورة نمو جديدة بأسعار تتجاوز المتوسط ​​في المنطقة الأولى في بعض القطاعات الراقية.

على الرغم من التوقعات باستمرار ارتفاع الأسعار، يعتقد الخبراء أن السيولة في المنطقة ستظل إيجابية بفضل كون العملاء الرئيسيين هم مستثمرون على المدى الطويل ينظرون إلى العقارات المركزية كأصل ملاذ آمن وسط بيئة اقتصادية متقلبة.

وأضافت السيدة ترانغ: "إن الطلب على العقارات في هذه شبه الجزيرة لا يقتصر على مجرد تكديس الأصول، بل يرتبط أيضاً بفلسفة نمط حياة تعطي الأولوية للتجارب والتواصل المباشر مع المركز المالي الدولي المستقبلي. وهذا يخلق شريحة سوقية انتقائية للغاية، تسعى إلى تحقيق معايير مدينة حديثة على المستوى الإقليمي".

المصدر: https://znews.vn/gia-bat-dong-san-thu-thiem-vuot-phu-my-hung-post1653778.html