من غير المرجح أن تنخفض أسعار المساكن في عام 2025

ونظراً للضغوط على تكاليف الاستثمار وزيادة الطلب الفعلي، فإن احتمال انخفاض أسعار المساكن في عام 2025 يعتبر غير محتمل.

ونظراً للضغوط على تكاليف الاستثمار وزيادة الطلب الفعلي، فإن احتمال انخفاض أسعار المساكن في عام 2025 يعتبر غير محتمل.

ارتفاع تكاليف الاستثمار يجعل من الصعب خفض أسعار المساكن في عام 2025. في الصورة: العملاء الذين يحضرون حفل افتتاح مشروع سول سيتي

فجوة كبيرة بين العرض والطلب

يواجه سوق العقارات في فيتنام فجوة كبيرة بين العرض والطلب، وخاصة في القطاعات المتوسطة والمنخفضة. أسعار العقارات في المناطق المركزية في هانوي ومدينة هوشي منه ترتفع باستمرار.

وبحسب جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام، انخفض المعروض من المساكن بشكل حاد منذ عام 2018، في حين زاد الطلب على المساكن بشكل مستمر، مما تسبب في ارتفاع أسعار العقارات، وخاصة في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه ومناطق التنمية الاقتصادية الرئيسية، بشكل أقوى، متجاوزًا بكثير معدل نمو دخل الناس.

قال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن عام 2024 سيشهد اهتمامًا كبيرًا بأسعار العقارات وصعوبات في امتلاك العقارات. ووصلت عبارات مثل "أسعار العقارات المرتفعة" و"الشباب يجدون صعوبة في شراء منزل" إلى 1020 و24500 عملية بحث على التوالي.

يمكن للأشخاص الاستفادة من سياسات الدعم مثل المدفوعات المرنة وأسعار الفائدة التفضيلية وقروض الإسكان عندما يجمعون حوالي 50٪ من قيمة المنزل. وهذا يساعد على تقليل الضغوط المالية وتحقيق حلم امتلاك المنزل.

وقال السيد نجوين كوك آنه: "في هانوي ومدينة هو تشي منه، حيث توجد حاجة ماسة للسكن، ارتفعت أسعار العقارات بشكل حاد، وخاصة للشقق، وهو القطاع الذي يخدم احتياجات الإسكان الحقيقية"، مضيفًا أنه في هانوي، ارتفعت أسعار الشقق بحلول نهاية عام 2024 بنسبة 58٪ مقارنة بالربع الأول من عام 2023، بينما في مدينة هو تشي منه كانت الزيادة 17٪.

ومن وجهة نظر قائدة الأعمال، أكدت السيدة نجوين تي فان خانه، نائبة المدير العام لشركة جامودا لاند، أن المستثمرين ليسوا متحمسين لأن ارتفاع الأسعار مرتفع للغاية، لكنهم يأملون أن يكون ارتفاع الأسعار بمستوى معتدل.

وأوضحت السيدة فان خانه أن النمو المحموم غالباً ما يكون غير مستقر، مما يسبب أضراراً للمستثمرين ومشتري المنازل على حد سواء. المستثمرون لا يحصلون على المزيد من الأرباح، ومشتري المنازل يكونون في وضع غير مؤات تماما.

وقالت السيدة فان خانه: "أتوقع أن يكون مستوى الأسعار أكثر استدامة حتى يتمكن مشتري المنازل من مواكبة الأسعار".

وبمشاركة نفس الرأي، أشار السيد لي هوو نجيا، المدير العام لشركة لي ثانه العقارية، إلى أن الشركات نفسها تتعرض أيضًا لقدر لا بأس به من الضغوط عندما ترتفع أسعار الأراضي بشكل حاد، إلى جانب تكاليف استخدام الأراضي التي يتعين على المستثمرين دفعها. وقد دفعت هذه العوامل سعر البيع النهائي إلى مستويات باهظة.

وعلى وجه التحديد، قام السيد نجيا بتحليل أن سعر المشروع الذي يبلغ 50 مليون دونج/م2 سوف يشمل 40% من تكلفة البناء، و20% من سعر الأرض ورسوم استخدام الأرض، و20% من التكلفة المالية، وخاصة تكلفة القرض. بالإضافة إلى ذلك، هناك تكاليف أخرى مثل تكاليف التصميم وإدارة المشروع وخدمات ما بعد البيع والتسويق، والتي يبلغ مجموعها حوالي 10%. في الواقع، هامش الربح هو حوالي 10% فقط. ومع ذلك، بالنسبة للمشاريع التي تتطلب أراضي رخيصة يتم شراؤها مقدمًا أو الاستفادة من رأس المال المدفوع مسبقًا من العملاء، يمكن خفض التكاليف المالية بشكل كبير، مما يساعد على زيادة هوامش الربح بنحو 30%.

يتوقع المستثمرون عادةً ربحًا سنويًا بنسبة 7%، أي ما يعادل 35% لمشروع مدته خمس سنوات. وهذا يضمن استرداد رأس مالهم وتحقيق توقعات المساهمين بالأرباح. ومع ذلك، لا تحقق جميع المشاريع هذا المستوى من الربح، خاصةً إذا كانت الإدارة غير فعّالة أو كان السوق متقلبًا. لذلك، يصعب خفض سعر البيع. برأيي، قد يرتفع السعر مستقبلًا إلى حد ما، وليس انخفاضًا حادًا، نظرًا لعوامل تتعلق بتكاليف الاستثمار وطلب السوق، كما أكد السيد نجيا.

حلول لتخفيف ضغط أسعار المساكن

وفي مواجهة حقيقة ارتفاع أسعار العقارات، أوصى السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، بضرورة التنسيق الوثيق بين وكالات الإدارة والشركات والمجتمع لتحقيق التوازن بين العرض والطلب.

وعلى جانب العرض، من الضروري زيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، وتحسين البنية الأساسية في المناطق الضواحي، وتطوير سياسات فعالة للدعم المالي. وتحتاج السلطات على كافة المستويات، وخاصة المحليات، إلى تهيئة الظروف اللازمة لتنمية المساكن التجارية منخفضة التكلفة والمساكن الاجتماعية لجذب الاستثمار.

ومن ناحية الطلب، يحتاج الناس إلى خطة مالية واضحة، والاستفادة من برامج الدعم، والمرونة في اختيار مكان العيش. وحينها فقط يمكن حل مشكلة الإسكان بشكل فعال، بما يعود بالنفع على الأفراد والمجتمع. إن توسيع الطلب إلى الضواحي، حيث الأسعار أقل، يعد حلاً فعالاً أيضاً. مع البنية التحتية للنقل المستثمرة مثل الطرق السريعة ومترو الأنفاق، فإن المشاريع الضواحي تضمن أيضًا اتصالاً مريحًا بالمركز.

بالإضافة إلى ذلك، فإن استئجار منزل يعد خيارًا مؤقتًا مناسبًا للادخار والتراكم، وتجنب عبء سداد قرض المنزل. لا ينبغي للناس أن ينفقوا أكثر من ثلث دخلهم على الإيجار لتحقيق التوازن في حياتهم. وأخيرا، يستطيع الناس الاستفادة من سياسات الدعم مثل المدفوعات المرنة، وأسعار الفائدة التفضيلية، وقروض الإسكان عندما يجمعون نحو 50% من قيمة المنزل. وهذا يساعد على تقليل الضغوط المالية وتحقيق حلم امتلاك المنزل.

وعلى نحو مماثل، قالت السيدة دونج ثوي دونج، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام، إنه من أجل تقليل ضغوط أسعار المساكن وتلبية الاحتياجات الحقيقية للإسكان، من الضروري توسيع نطاق التنمية الحضرية إلى المناطق الضواحي. على سبيل المثال، في هانوي، تستفيد مناطق مثل لونغ بين، وجيا لام، وتاي مو من شبكة مواصلات جيدة، مما يجعل من السهل على الناس السفر دون قضاء الكثير من الوقت.

في مدينة هوشي منه، لا تزال عملية تطوير المناطق الحضرية الضواحي مثل كوتشي أو نها بي تواجه العديد من العقبات بسبب الافتقار إلى الاتصالات بالبنية الأساسية. ولتحقيق هذا الهدف، يتعين على الحكومة إعطاء الأولوية للاستثمار في الطرق السريعة والطرق الدائرية، وبالتالي تهيئة الظروف اللازمة لتنمية الأراضي بأسعار معقولة للإسكان التجاري.

وأضافت السيدة دونج: "إن الاستثمار في البنية التحتية يجب أن يسير جنبًا إلى جنب مع المرافق الاجتماعية مثل المدارس والمستشفيات ومناطق الترفيه لجذب الناس إلى الضواحي وتقليل الضغط على المنطقة المركزية".

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-kho-giam-trong-nam-2025-d238867.html