معاملات عقارية بعقود قروض: المشترون نادمون! (المقال الأخير)

تجاوز سوق العقارات ذروة ازدهاره. ومع ذلك، لا تزال معاملات العقارات التي تتم عبر عقود القروض قائمة، مع عواقب لم تُحل بين عشية وضحاها. لذلك، قبل أن تُشدد هيئة إدارة الدولة لوائح القانون، ينبغي على المواطنين دراسة شروط عقد القرض بعناية عند التوقيع على أي معاملة عقارية لتجنب الوقوع في مأزق.

معاملات عقارية بعقود قروض: ندمٌ يملأ قلوب المشترين! (الجزء الأول) - من "نقطة التقاء" مخطط الطابق رقم ٥٨٤

معاملات عقارية بعقود قروض: ندم المشترون! (الجزء الثاني) - فخ التعاون أم حشد رأس المال؟

ينبغي على العملاء البحث واختيار منتجات عقارية ذات وضع قانوني واضح ومستثمرين ذوي سمعة طيبة (في الصورة: منطقة شوان هونغ الحضرية، حي كوانغ ثانغ، مدينة ثانه هوا ). الصورة: PV

"يسقط القلم، ويموت الدجاج"

بالعودة إلى قصة السيدة ل.د، وهي زبونة اشترت أرضًا في مشروع MBQH 2125 المرحلة الثانية. قالت السيدة ل.د: "بعد الاتفاق على البيع والشراء مع مالك الأرض، ذهبتُ لإتمام إجراءات نقل ملكية عقد القرض مع الشركة. قبل توقيع العقد، لم أبحث جيدًا في الجوانب القانونية للمشروع، وخاصةً معلومات المنتج الذي سأشتريه (منزل خام)، بل ظننتُ أنني أشتري قطعة أرض. لم أكن أعرف مدى أهمية إجراءات عقد القرض لحق شراء المنتج. عندما أعلن المستثمر أنني بحاجة ماسة لبناء منزل، اطلعتُ على العقد لأقرأه مرة أخرى؛ وفي الوقت نفسه، اطلعتُ على أحكام القانون، ووجدتُ أن التعاملات عبر عقود القروض محفوفة بالمخاطر. الآن، وبعد أن أصبحتُ "سلبيًا"، اضطرت عائلتي إلى تنفيذ طلب المستثمر."

"إذا درسنا بعناية المعلومات المتعلقة بشروط شراء وبيع المساكن المستقبلية بالإضافة إلى قانونية عقد القرض والإجراءات المعقدة المتضمنة، فلن أشتري أنا فقط، بل العديد من الأشخاص، الأراضي بهذا الشكل، بل سيبحثون عن قطع أرض ذات وضع قانوني واضح لإجراء المعاملات" - شاركت السيدة LD المزيد.

قال العميل LT C، الذي اشترى أرضًا في MB 584: "... قبل توقيع عقد القرض، اصطحبني الوسيط إلى مكتب إدارة شركة BNB LLC لتقديم "الدفتر الفرعي" ووعدني بنقل شهادة حقوق استخدام الأرض فورًا عند تأهيل المشروع. ولأنني وثقت بالمستثمر والوسيط، وقّعت عقد قرض لشراء قطعتي أرض متجاورتين. الآن، إذا بنيتُ منزلًا، فسأخشى خسارة "الحظيرة" و"البقرة"؛ ولكن إذا لم أبنِ، فلا أعرف متى سأتمكن من استرداد الأموال التي استثمرتها...".

كذلك، أثارت شركة BNB المحدودة، وهي مستثمرة في مشروع المنطقة التجارية والسكنية، القطعة A-TM3 (المختصرة بموقع A-TM3)، في حي دونغ هونغ بمدينة ثانه هوا، جدلاً واسعاً بين العملاء منذ أبريل 2023 وحتى الآن. ووفقاً للعديد من عملاء موقع A-TM3، أبدى المستثمر غموضاً في معلومات المنتج، وتحديداً "الإعلان" عن أرض للبيع، ثم "تحويلها" إلى منازل غير مكتملة؛ وفي الوقت نفسه، أجبر العملاء على دفع مبالغ طائلة عند رغبتهم في الاستثمار في بناء منازلهم الخاصة.

مع ذلك، في الوقت الذي حشدت فيه الشركة رأس المال عبر عقد قرض، صدر قرارٌ من خطة A-TM3 بالموافقة على نتائج اختيار المستثمرين، وفي القرار رقم 3345/QD-UBND، الصادر عن اللجنة الشعبية الإقليمية بتاريخ 21 أغسطس/آب 2019، كانت هناك معلومات واضحة عن حجم المشروع، وكان المنتج عبارة عن مساكن غير مكتملة، وواجهات خارجية مكتملة. كان على العملاء، الذين وقعوا هذه العقود "صدفة"، أن يقبلوا بها، لأنه حتى في حال رغبتهم في تصفية العقد، فإن استرداد الأموال المستثمرة ليس بالأمر السهل، لا سيما في ظل ركود سوق العقارات والشركات التي تواجه صعوباتٍ مثل اليوم.

في وقت سابق، تلقت صحيفة ثانه هوا أيضًا التماسًا للمساعدة من عدد من الأسر في نونغ كونغ، مقاطعتي ثيو هوا، ومدينة ثانه هوا، بشأن "شراء" أرض بموجب عقد قرض. إلا أنه عند تسليم الأرض إلى "المشتري"، كانت مسكونة من قبل شخص آخر.

وبحسب المحامية لي ثي فونج، مديرة شركة لي فونج هوانج للمحاماة المحدودة، التابعة لنقابة المحامين في مقاطعة ثانه هوا، هناك نوعان من عقود القروض، وفي كلتا الحالتين، يكون العملاء في وضع غير مؤات.

أولاً، في حال عدم وجود أي نص في عقد القرض يُثبت ارتباط مبلغ القرض بقيمة قطعة الأرض/العقار الملحق بالأرض في مشروع المقترض، فإن عقد القرض لا يتضمن القيمة الملزمة التي تُلزم المقترض (وهو أيضاً مستثمر المشروع) بنقل حقوق الانتفاع بالأرض، والعقارات المحددة الملحقة بالأرض، إلى المُقرض. هذا العقد هو ببساطة عقد قرض مدني، والمخاطرة تكمن في أنه عندما يكون العقار مؤهلاً للنقل ويرتفع سعره، لصالحه، لا يُبرم المستثمر عقد نقل ملكية عقاري، بل يوافق فقط على سداد أصل الدين والفوائد (إن وجدت) للمُقرض، مما يُؤدي إلى خسارة مالية للمُقرض.

ثانيًا، يتضمن العقد محتوى يوضح العلاقة بين مبلغ القرض وقطعة الأرض أو المنزل في مشروع المقترض. قد يكون عقد القرض حالة معاملة وهمية تُخفي المعاملة الحقيقية، وهي معاملة بيع عقاري مُبرمة في المستقبل (المشروع غير مؤهل للبيع حاليًا وفقًا لأحكام القانون). في هذا العقد، إذا نشأ نزاع، ولجأ أحد الطرفين إلى المحكمة، فهناك خطر من إعلان المحكمة بطلان كلٍّ من المعاملة الوهمية (وهي معاملة قرض) والمعاملة المخفية (وهي معاملة بيع عقار). والنتيجة القانونية لذلك هي أن المُقرض (المشتري) يسترد المال فقط، ولا يستلم العقار.

تعلم القانون بعناية

ومع ذلك، باعتبارها قناة استثمارية محتملة، فإن العقارات التي يتم إنشاؤها في المستقبل تنطوي على العديد من المخاطر المحتملة إذا لم يتحقق المشتري بعناية من قانونية المشروع لضمان المعاملات القانونية.

يتضمن القانون الآن لوائح دقيقة للغاية بشأن أشكال المعاملات العقارية. ووفقًا للسيد فو ثانه بينه، نائب مدير إدارة البناء في ثانه هوا، فإنه بعد دخول قانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ، اعتمدت إدارة البناء العديد من أشكال الدعاية والتوعية بين المؤسسات والأفراد للامتثال لأحكام قانون المعاملات العقارية، وخاصةً العقارات التي سيتم إنشاؤها مستقبلًا.

وفقًا لذلك، ووفقًا للمادة 55 من قانون العقارات رقم 66/2014/QH13، فإن شروط العقارات التي تُنشأ مستقبلًا والتي ستُطرح في السوق هي وجود وثائق تتعلق بحقوق استخدام الأراضي، ووثائق المشروع، ورسومات البناء المعتمدة من الجهات المختصة، وتصاريح البناء في الحالات التي يتطلب فيها تصريح بناء، ووثائق تتعلق بقبول إكمال بناء البنية التحتية الفنية المقابلة لتقدم المشروع؛ وفي حالة المباني السكنية أو المباني متعددة الاستخدامات ذات الأغراض السكنية التي تُنشأ مستقبلًا، يجب أن يكون هناك سجل قبول لإكمال أساس ذلك المبنى. إلى جانب ذلك، قبل بيع أو تأجير أو شراء مسكن مُنشأ مستقبلًا، يجب أن يكون لدى المستثمر إشعار كتابي إلى وكالة إدارة الإسكان الإقليمية بشأن أهلية المسكن للبيع أو الشراء بالإيجار.

إلى جانب ذلك، تنص المادة 19 من المرسوم رقم 99/2015/ND-CP أيضًا على توقيع عقود تعبئة رأس المال لتطوير المساكن التجارية. وبناءً على ذلك، لا يمكن توقيع عقود تعبئة رأس المال للاستثمار في بناء المساكن التجارية إلا من خلال النماذج المنصوص عليها في البنود 2 و3 و4 من المادة 69 من قانون الإسكان، ويجب أن تتوافق مع اللوائح التالية: يُسمح للأطراف المشاركة في مساهمة رأس المال والتعاون الاستثماري والتعاون التجاري والمشاريع المشتركة والجمعيات فقط بتقسيم الأرباح (نقدًا أو أسهمًا) بناءً على نسبة مساهمة رأس المال المتفق عليها في العقد؛ ولا يُسمح للمستثمرين باستخدام نموذج تعبئة رأس المال المنصوص عليه في هذه النقطة أو غيره من أشكال تعبئة رأس المال لتقسيم منتجات الإسكان أو إعطاء الأولوية للتسجيل والإيداع وحق شراء المسكن أو لتقسيم حقوق استخدام الأراضي في المشروع لجهة تعبئة رأس المال.

يشعر العديد من العملاء الذين يبنون منازل في مشروع المنطقة التجارية والسكنية، القطعة A-TM3، حي دونغ هونغ، مدينة ثانه هوا، بالقلق لعدم معرفتهم بموعد إتمام المستثمر إجراءات إصدار شهادة حق استخدام الأرض. الصورة: PV

ويوصي السيد فو ثانه بينه: "عند إجراء معاملات عقارية، يحتاج العملاء إلى فهم أحكام القانون بوضوح، وخاصة الوثائق القانونية للمشروع، وقدرة المستثمر، واللوائح المتعلقة بشروط شراء وبيع رأس المال لتطوير المساكن المستقبلية لتجنب المخاطر عند الانخراط في مشاريع ذات وضع قانوني غير واضح".

ولكن في الواقع، وللتهرب من لوائح إدارة الدولة، يلجأ المستثمرون إلى العديد من "الحيل" المختلفة، وفي أغلب الأحيان، تتم عمليات شراء وبيع المساكن المستقبلية أو تعبئة رأس المال من خلال معاملات مدنية بمفاهيم "عقود القروض" و"الودائع" و"عقود التعاون"... وأضاف السيد فو ثانه بينه: "لا تملك هيئات إدارة الدولة أي أساس لإدارة هذه الأشكال من المعاملات".

مع الحماس الذي يشهده سوق العقارات في ثانه هوا، تُعتبر أسعار المنتجات العقارية دائمًا باهظة الثمن. وقد بيعت معظم المشاريع و"مررت" عبر العديد من المستثمرين الثانويين، لأنها كانت "على الورق"؛ ولكن وفقًا لبيانات وزارة الإنشاءات، لم تُخطر وزارة الإنشاءات سوى 30 من أصل 104 مشاريع مُعتمدة لسياسة الاستثمار، لتكون مؤهلة للشراء أو البيع أو جمع رأس المال، مما يُثبت شيوع ظاهرة "التحايل على القانون" في عمليات البيع والشراء. لحسن الحظ، التقينا بمستثمر حسن السمعة استخدم رأس المال المُجمع للغرض الصحيح، وكفلت حقوق العميل. أما في حالة مواجهة مستثمر "سيئ السمعة" "استحوذ" على المال للاستثمار في مشروع آخر، فإن عدم حصول العميل على المنتج العقاري أو مواجهته مشاكل لاحقًا كان له عواقب وخيمة.

في مواجهة المشاكل التي يواجهها العملاء حاليًا، وخاصةً تداخل تخصيص الأراضي والتأخير في منح شهادات حق استخدام الأراضي، ينصح المحامي لي ثي فونج، مدير شركة لي فونج هوانج للمحاماة المحدودة، نقابة المحامين في مقاطعة ثانه هوا: فيما يتعلق بحقيقة أن المستثمر لم يكمل بعد إجراءات منح شهادات حق استخدام الأراضي للمشتري، فقد ينشأ نزاع بين الطرفين. في حالة عدم تمكن الطرفين من التفاوض والمصالحة، يمكن للمشتري رفع دعوى قضائية ضد البائع في المحكمة للحل. في حالة قطعة الأرض نفسها حيث يوقع المستثمر عقد قرض مع تسجيل الرغبات، أو حتى يوقع عقد بيع مع العديد من العملاء، فهناك علامات على الاستيلاء الاحتيالي على الممتلكات كما هو منصوص عليه في المادة 174 من قانون العقوبات لعام 2015، المعدل والمكمل في عام 2017؛ يجب على العملاء في هذه الحالة تقديم التماس إلى وكالة تحقيقات الشرطة للقبول والحل.

مجموعة المراسلين

المصدر: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm