لا يزال من غير الواضح ما إذا كانت المعاملات الإلزامية أو الطوعية من خلال تبادلات المنتجات السكنية المستقبلية ستكون مفيدة للعملاء والشركات والسوق قبل أن يدخل مشروع قانون الأعمال العقارية مرحلة تقديمه إلى الجمعية الوطنية .
المهم هو البيع والشراء بشكل قانوني.
ترتبط معظم شركات العقارات في مدينة هو تشي منه بصالات التداول في أنشطتها التجارية. يمكن للمستثمر إنشاء هذه الصالة بنفسه أو من خلال مشاريع مشتركة مع شركاء. قليل من المستثمرين الكبار يسلمون منتجاتهم إلى صالات التداول لبيعها ويقبلون بتقاسم العمولات معها.
قال المدير العام لشركة عقارية كبرى، تُنفّذ العديد من المشاريع وتُسوّق منتجاتها في مدينة هو تشي منه، إن المستثمرين يُدركون ضرورة إجراء المعاملات عبر منصة التداول قبل بيع المنتجات في السوق، خاصةً مع المنتجات التي ستُشكّل مستقبلًا. لذلك، تُعدّ جميع الإجراءات اللازمة لتوحيد المعاملات بالغة الأهمية لجعل السوق أكثر استقرارًا وفعاليةً وفائدةً للعملاء.
وسطاء يعرضون مشروعًا عقاريًا في مدينة هوشي منه. تصوير: تان ثانه
وقال المستثمر الفرد كالفن نجوين، الذي يدعم التداول من خلال البورصة، إن إجبار المستثمرين على التداول من خلال البورصة للحصول على منتجات مستقبلية من أجل الشفافية أو الراحة في إدارة الضرائب من غير المرجح أن يحل المشكلة.
أوضح السيد كالفن نجوين: "في الواقع، هناك شركات تبيع منتجاتها عبر منصة التداول، ولكن المخاطر لا تزال قائمة. هناك حالات عديدة لا تستوفي فيها المنتجات الشروط، ومع ذلك تمر عبر منصة التداول لجمع رأس المال، أو بعد بيع المنتج، لا تتحمل شركة الوساطة المسؤولية، ويظل على العملاء التعاون مع المستثمر عند مواجهة المخاطر...".
وفقًا للسيد كالفن نجوين، من الضروري اتخاذ إجراءات صارمة للتعامل مع عمليات بيع وشراء المنتجات دون استيفاء الشروط، وعمليات البيع والشراء دون توثيق، وعدم التصريح بالضرائب ودفعها وفقًا لقيمة المعاملة. في الواقع، غالبًا ما يحدث التهرب الضريبي وغياب الشفافية في سوق العقارات في المعاملات الفردية للأفراد والمستثمرين الثانويين... أما بالنسبة للمستثمرين من الشركات العقارية، فعندما يستوفون شروط فتح باب البيع، يكونون قد حصلوا على ضمان من البنك، ومسجلين لبيع المنتجات في المشروع بتفاصيل واضحة.
يعتقد العديد من الشركات أن قاعات التداول يجب أن تكون "صحية". صرّح السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه العقارية، بأنه في الواقع، قد يكون هناك تواطؤ بين قاعات التداول والوسطاء لرفع أسعار المنتجات، مما يُسبب حمى افتراضية واضطرابًا في السوق. وقد حدث هذا في الماضي. ناهيك عن أن العديد من وحدات الوساطة وقاعات التداول تفتقر إلى الإمكانات الكافية أو السمعة الجيدة، أو لا تفهم المنتجات جيدًا.
ضمان حقوق المشترين
يعتقد الخبير الاقتصادي المالي الدكتور فام آنه خوي أن سياسة التداول عبر منصات التداول التقليدية (البورصة) لتحسين الشفافية والمسؤولية وحقوق الأطراف المعنية بمعاملات العقارات سياسة صحيحة. إلا أن الواقع يُظهر أن معظم معاملات العقارات في أسواق المملكة المتحدة وأستراليا والولايات المتحدة وسنغافورة... تُجرى من خلال وحدات وساطة مهنية.
لذلك، في فيتنام، بدلاً من تقنينها أو جعلها إلزامية، ينبغي علينا تشجيع المعاملات العقارية عبر "الأرضية" فقط، ووضع آلية تضمن حقوق المشترين والبائعين. وفي الوقت نفسه، سيُحمّل هذا وحدات الوساطة مسؤولية أكبر ويضع معايير مهنية لتقديم معلومات دقيقة وشاملة عن المنتج للعملاء. هناك العديد من الحالات التي يتنافس فيها الوسطاء بشكل غير عادل، ويعلنون عن العقارات بأسعار غير مناسبة، ويبيعون بأسعار "مختلفة" مما يُلحق الضرر ببائعي المنازل.
علاوةً على ذلك، ينبغي أن تُولي قوانين المعاملات العقارية اهتمامًا أكبر لحقوق المشترين في اللوائح، لأن المشترين غالبًا ما يكونون أضعف من البائعين أو الوسطاء في المعاملات. غالبًا ما تقع على عاتق دول العالم مسؤولية التدخل في السوق، لكنها تضمن بشكل أساسي الحقوق القانونية وشفافية المعلومات للمشترين، وليس التدخل في الأسعار.
ولجعل السوق شفافة، يتعين على الحكومة تعزيز آلية تلزم الوكالات الحكومية ذات الصلة بتوفير معلومات دقيقة وفي الوقت المناسب للناس للرجوع إليها، بدءاً من مخططات التخطيط إلى تاريخ المعاملات، وأسعار الأصول الحقيقية في الماضي القريب، وحتى عوامل الخطر، والمنتجات التي تنخفض قيمتها أو ترتفع أسعارها.
يجب أن يتم الدفع عن طريق حساب بنكي.
بموافقة رئيس الوزراء، وقّع وزير البناء، نغوين ثانه نغي، مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) لعرضه على المجلس الوطني. ويتمثل المحتوى الرئيسي لهذا المشروع في تنظيم وتشغيل صالات التداول العقاري. وتحديدًا، تنص المادة 57 من البند 1 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) على أن "المستثمرين الذين يبيعون ويؤجّرون ويشترون المنازل وأعمال البناء التي ستُقام مستقبلًا، ويؤجّرون ويؤجّرون من الباطن حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في المشاريع العقارية، يجب أن تتم من خلال صالات التداول العقاري". كما تُشجّع المعاملات الأخرى من خلال صالات التداول العقاري. وفي الوقت نفسه، يجب أن تتم معاملات الدفع من خلال الحسابات المفتوحة في البنوك لضمان الشفافية والوضوح.
الدكتور تران كوانج ثانج ، مدير معهد مدينة هوشي منه للاقتصاد والإدارة:
نحتاج إلى العديد من قنوات المعلومات حتى يتمكن المشترون من الرجوع إليها
يُعدّ التداول الإلزامي عبر البورصة أيضًا خطوةً تمهيديةً لمضمون قانون الرسوم والتكاليف في المعاملات العقارية، المتوقع إقراره في دورة مجلس الأمة القادمة. في الواقع، يجب أن تتسم قاعات التداول بالشفافية، لذا يجب أن تكون مسؤولةً للغاية عند التداول عبر البورصة، وأن تعمل بكفاءة دون تحيز، وأن تضمن الامتثال للأنظمة القانونية، وأن لا تتعارض مع إرادة الرؤساء.
علاوةً على ذلك، من المهم لاستقرار سوق العقارات وشفافيته أن يتاح للمشترين العديد من قنوات المعلومات الدقيقة والشفافة. وفي سياق التحول الرقمي، يجب أن تكون المعلومات سريعة وشفافة من الجهات الحكومية ليتمكن الناس من الاطلاع عليها، وليس فقط من خلال وحدات الوساطة.
السيد لي هوانغ تشاو ، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA):
التداول عبر الأرضية لمنع الاحتيال و"حمى الأرض"
ينص مشروع المقترح على أن تتم عمليات شراء وبيع المشاريع العقارية عبر قاعة التداول، وهو أمر معقول. ومع ذلك، ترى هيئة تنظيم العقارات ضرورة إضافة حالات يُجري فيها الأفراد والأسر معاملاتهم الخاصة أو يتعاونون مع شركات عقارية وشركاء لـ"تقسيم وبيع الأراضي"، ويجب إجراء المعاملات عبر قاعة التداول في الحالات التي تُجرى فيها المعاملات مع أشخاص لا تربطهم صلة قرابة أو زواج أو أطفال متبنّون، أو أشخاص يتلقون دعمًا قانونيًا لحماية مصالح العملاء، مما يُسهم في منع السلوك الاحتيالي و"حمى الأراضي".
وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي للأحكام ذات الصلة في هذا المشروع أن تسمح أيضًا للمستثمرين في المشاريع العقارية والإسكان التجاري والمناطق الحضرية بالتسجيل لتشغيل قاعات تداول العقارات إذا استوفوا الشروط.
السيد لي هوو نغهي ، المدير العام لشركة لي ثانه العقارية:
ينبغي للدولة أن تتدخل بأدوات ضريبية.
أعتقد أن أفضل طريقة للتدخل، وأكثرها صراحةً وعقلانية، هي من خلال الأدوات الضريبية. يُنصح بفرض ضريبة عقارية ثانية، وهي ضريبة الدخل الشخصي، ولكن في الوقت المناسب. إضافةً إلى ذلك، عندما تتدخل الحكومة في السوق من خلال الضرائب، يُمكنها رفع أو خفض معدل الضريبة حسب وضع السوق الفعلي، وهو أفضل من فرضها من خلال الوثائق الإدارية.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)