كيفية حل الصعوبات العقارية؟

* المراسل: دكتور تران دو ليش ، تم اقتراح العديد من الحلول لدعم سوق العقارات، ولكن لماذا تستمر الشركات في الإبلاغ عن الصعوبات وتحتاج إلى "الإنقاذ" من حيث رأس المال والمسائل القانونية؟

د. تران دو ليش: لا أتفق مع كلمة "إنقاذ". هناك حاجة إلى حل متزامن، ولكنه ليس "إنقاذًا".

ليس فقط في هذا الوقت، بل على مدى العقود القليلة الماضية، شهد سوق العقارات الفيتنامي نموًا سريعًا وقويًا، وإن كان غير صحي، ينعكس في المضاربة المفرطة. بالطبع، في اقتصاد السوق، كل مجال قابل للمضاربة، ولكن عندما تكون المضاربة مفرطة، فإنها ستؤدي إلى اختلالات في العرض والطلب والأسعار.

على سبيل المثال، في الفترة 2009-2011، تجمد سوق العقارات فقط في فئة المنتجات الراقية، والمشاريع غير المكتملة، وتقسيم الأراضي وبيعها، أو المشاريع التي انتهت للتو من بناء الأساس ثم غادرت هناك... أما المنتجات النهائية في القطاعات المتوسطة والمنخفضة السعر، فقد ظلت تُتداول بشكل طبيعي، حتى وإن كانت غائبة.

في عام ٢٠٢٢، وبالتزامن مع حماسة الانتعاش الاقتصادي بعد السيطرة على جائحة كوفيد-١٩، شهد سوق العقارات نموًا سريعًا في العديد من قطاعات المنتجات، مع موجة من الاستثمار والتصفح التي لاقت رواجًا كبيرًا. وتعهدت العديد من شركات العقارات المرتبطة بالبنوك التجارية بتقديم الإقراض لتحفيز المضاربة بدلًا من تهيئة الظروف المناسبة لشراء المساكن.

في حين تشهد عقارات المنتجعات والشقق الفندقية نموًا قويًا، إلا أن المساكن في المناطق الحضرية قليلة. على سبيل المثال، في مدينة هو تشي منه، لم تُطرح أي مشاريع أو منتجات جديدة في قطاع الإسكان لذوي الدخل المتوسط ​​والمحدود منذ عدة سنوات.

* إذا "أنقذنا" سوق العقارات فما هي الأولويات التي ستكون موجودة؟

- يعلم الجميع أن الأعمال العقارية هي التعامل بأموال الآخرين، بما في ذلك قروض الائتمان، وتعبئة رأس مال السندات، والسلف المقدمة للعملاء، وجزء من رأس مال الشركة الخاصة.

من الضروري أن يُنظّم سوق العقارات نفسه ويُنقّي نفسه بالتوازي مع برنامج إصلاح حكومي متزامن، بدلاً من إعطاء الأولوية لمسألة الإنقاذ. الصورة: هوانغ تريو

في ظل تقلبات السوق المالية، عندما تنعدم جميع مصادر رأس المال الأربعة لسوق العقارات، وخاصة سندات الشركات، يصبح ازدحام رأس المال أمرًا حتميًا. ناهيك عن أن سلسلة من المشاريع التي لديها شروط للتطوير والتنفيذ المستمر، عالقة في الإجراءات والقضايا القانونية، فلا يزداد العرض. ومن هنا، تنشأ حلقة مفرغة: المشاريع قيد التطوير لا تملك رأس المال اللازم لمواصلة التنفيذ، والمشاريع الجديدة عالقة في قضايا قانونية.

وفي مواجهة هذا الوضع، أعتقد أن الهدف الأكبر للحكومة ليس مجرد حل سوق العقارات بشكل فوري، بل تحتاج إلى خطة منهجية نسبيا لجعل السوق صحيا على المدى المتوسط ​​والطويل.

* ما هو الحل المحدد يا سيدي؟

هناك ارتباط وثيق بين السوق المالية وسوق العقارات. لذلك، يجب أن يتزامن حلُّ انتعاش سوق العقارات مع معالجة مشاكل السوق المالية من خلال برنامج عمل شامل.

على المستوى المؤسسي، من الضروري مراجعة جميع اللوائح القانونية المتعلقة بسوق العقارات منذ بداية المشروع حتى التشغيل والتطوير، بما في ذلك: اللوائح الخاصة بنظام الائتمان، واللوائح في قانون الأعمال العقارية، وقانون الإسكان، وقانون الأراضي، وقانون البناء... ومن هناك، تصحيح أوجه القصور في النظام القانوني بأكمله، وليس فقط حل الصعوبات في قانون أو قانونين.

في ظل وجود الاختناقات القانونية، من الممكن اقتراح تشكيل مجموعة عمل لإزالة الصعوبات والعقبات أمام مشاريع العقارات لاختيار بعض الأمثلة النموذجية للتعامل معها، مما يخلق أساسًا قانونيًا لأماكن أخرى لتنفيذ وتكرار الحل.

انتبه، استخدم الأدوات المالية للسيطرة على المضاربة العقارية والحد منها. أعطِ الأولوية لمشاريع الإسكان التي تلبي الطلب الحقيقي في السوق، مع إعطاء الأولوية لدعم رأس المال لكل من مشتري المنازل والمستثمرين، وذلك لزيادة العرض المناسب للسوق. في الواقع، هناك العديد من المناطق الحضرية المهجورة التي تتدفق إليها تدفقات رأس المال الكبيرة.

إذًا، أين تتدفق الأموال إلى المشاريع السكنية التي يحتاجها المحتاجون حقًا؟ هذا الوضع مشابه للسوق الثانوية. يكمن السر في ترك السوق يتعافى ويستعيد نشاطه، ولكن كيف يمكننا إنقاذه؟ ومن يستطيع إنقاذه؟

يُنصح شركات العقارات الكبرى بإعادة هيكلتها بشكل استباقي لتخفيف الضغوط المالية. ويمكن للمستثمرين إعادة هيكلة استثماراتهم من خلال بيع المشاريع التي أثقلت كاهلهم بالديون، والتي تشمل قطاعات متعددة.

يحتاج المستثمرون إلى نظام لإدارة المخاطر، ولا ينبغي لهم التساهل في استخدام الأدوات المالية. وقد استشهد البنك المركزي مؤخرًا بمثال شركات عقارية تُطوّر عشرات المشاريع في آنٍ واحد في جميع أنحاء البلاد، فكيف يُمكن إنقاذها؟ من جانب البنك، يُمكن عدم تحويل مجموعات الديون، أو إعادة هيكلتها، أو تمديدها، أو تأجيل سدادها للشركات في هذه المجموعة.

الأمر الأكثر أهمية هو أن تبدأ في القيام بذلك الآن، فكلما انتظرت لفترة أطول كلما كان الأمر أصعب!

(يتبع)

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm