كيف يمكننا حل الصعوبات التي تواجه سوق العقارات؟

* المراسل: د. تران دو ليتش ، تم اقتراح العديد من الحلول لدعم سوق العقارات، ولكن لماذا تستمر الشركات في الإبلاغ عن الصعوبات والحاجة إلى "الإنقاذ" من حيث رأس المال والمسائل القانونية؟

- د. تران دو ليتش: أنا لا أتفق مع مصطلح "الإنقاذ". الحل الشامل ضروري، لكن لا ينبغي أن يكون "إنقاذاً".

لم يقتصر الأمر على الفترة الأخيرة، بل شهد سوق العقارات الفيتنامي خلال العقود القليلة الماضية تطوراً سريعاً وقوياً، ولكنه كان غير صحي، ويتجلى ذلك في المضاربة المفرطة. بالطبع، في اقتصاد السوق، توجد المضاربة في جميع القطاعات، ولكن عندما تتجاوز حدودها، فإنها تؤدي إلى تشوهات في العرض والطلب والأسعار.

على سبيل المثال، خلال الفترة من 2009 إلى 2011، تجمد سوق العقارات فقط في مجموعة المنتجات الراقية، والمشاريع غير المكتملة، وتقسيم الأراضي المعروضة للبيع، أو المشاريع التي تم الانتهاء من أساساتها ولكن تم التخلي عنها بعد ذلك... في الوقت نفسه، استمرت المنتجات النهائية في قطاعات الأسعار المتوسطة والمنخفضة في التداول بشكل طبيعي، بل وكانت تعاني من نقص في المعروض.

في عام 2022، ومع الانتعاش الاقتصادي القوي الذي أعقب السيطرة على جائحة كوفيد-19، شهد سوق العقارات نموًا هائلاً في مختلف قطاعات المنتجات، حيث انتشرت موجة من الاستثمار والمضاربة. وقد عقدت العديد من شركات العقارات شراكات مع البنوك التجارية، ملتزمةً بتقديم قروض لتحفيز المضاربة بدلاً من تسهيل شراء المساكن للأفراد ذوي الاحتياجات الحقيقية.

في حين يزدهر قطاع العقارات السياحية والشقق الفندقية، إلا أن المساكن في المناطق الحضرية قليلة. فعلى سبيل المثال، لم تشهد مدينة هو تشي منه أي مشاريع أو منتجات جديدة في قطاع الإسكان لذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض لعدة سنوات.

* إذا كان سوق العقارات بحاجة إلى إنقاذ، فما هو ترتيب الأولويات؟

- يعلم الجميع أن أعمال العقارات هي أعمال تُدار بأموال الآخرين، بما في ذلك القروض الائتمانية، وإصدار السندات، وسلف العملاء، وجزء من رأس مال الشركة نفسه.

يجب السماح لسوق العقارات بالتنظيم الذاتي والتطهير الذاتي، إلى جانب برنامج إصلاح شامل من الحكومة، بدلاً من التركيز على عمليات الإنقاذ الفورية. (صورة: هوانغ تريو)

في ظل سوق مالية متقلبة، وعندما تتلاشى جميع مصادر التمويل الأربعة لسوق العقارات، ولا سيما سندات الشركات، يصبح نقص رأس المال أمراً لا مفر منه. علاوة على ذلك، تتعثر سلسلة من المشاريع التي كانت جاهزة للتطوير والتنفيذ بسبب عقبات إجرائية وقانونية، مما يحول دون توفير المزيد من المعروض. وهذا يخلق حلقة مفرغة: فالمشاريع قيد التطوير تفتقر إلى رأس المال اللازم للاستمرار، بينما تواجه المشاريع الجديدة عقبات قانونية.

في ضوء هذا الوضع، أعتقد أن الهدف الأكبر للحكومة ليس مجرد معالجة المشاكل المباشرة في سوق العقارات، بل وضع خطة منظمة بشكل جيد نسبياً لتنشيط السوق على المدى المتوسط ​​إلى الطويل.

* ما هي الحلول المحددة يا سيدي؟

توجد علاقة وثيقة بين السوق المالية وسوق العقارات. لذا، يجب أن تتزامن الحلول الرامية إلى تحسين وضع سوق العقارات مع معالجة المشكلات في السوق المالية من خلال خطة عمل شاملة.

من الناحية المؤسسية، من الضروري مراجعة جميع اللوائح القانونية المتعلقة بسوق العقارات من بداية المشروع وحتى تشغيله وتطويره، بما في ذلك: اللوائح المتعلقة بنظام الائتمان، واللوائح الواردة في قانون الأعمال العقارية، وقانون الإسكان، وقانون الأراضي، وقانون البناء، وما إلى ذلك. ومن ثم، ينبغي إجراء تعديلات لمعالجة أوجه القصور في النظام القانوني بأكمله، بدلاً من مجرد حل المشكلات في قانون أو قانونين.

بالنظر إلى المعوقات القانونية، فمن الممكن اقتراح أن تقوم فرقة العمل المعنية بحل الصعوبات والعقبات التي تواجه مشاريع العقارات باختيار عدد قليل من الحالات النموذجية لحلها، مما يخلق أساسًا قانونيًا للمناطق الأخرى لتتبعه وتكرار الحل.

تجدر الإشارة إلى ضرورة استخدام الأدوات المالية للسيطرة على المضاربات العقارية والحد منها. وينبغي إعطاء الأولوية لمشاريع الإسكان التي تشهد طلباً حقيقياً في السوق، مع التركيز على تقديم الدعم المالي لكل من مشتري المنازل والمطورين، بهدف زيادة المعروض في السوق بشكل معقول. في الواقع، توجد العديد من المناطق الحضرية المهجورة التي تستثمر فيها رؤوس أموال ضخمة.

إذن، من أين تأتي الأموال لتمويل المشاريع السكنية الضرورية حقًا للمحتاجين؟ يشبه هذا الوضع سوق العقارات الثانوية. يكمن الحل في ترك السوق يُنظّم نفسه بنفسه؛ كيف يُمكننا إنقاذه، ومن يستطيع ذلك؟

يُنصح شركات العقارات الكبرى بإعادة هيكلة استثماراتها بشكل استباقي لتخفيف الضغوط المالية. ويمكن للمستثمرين إعادة هيكلة أنفسهم عن طريق بيع المشاريع التي تُسبب لهم مشاكل ديون أو المشاريع المتشابكة بشكل مفرط مع قطاعات متعددة.

يحتاج المستثمرون إلى نظام لإدارة المخاطر؛ فلا يمكنهم التصرف بشكل عشوائي أو الإفراط في استخدام الأدوات المالية. وقد استشهد البنك المركزي مؤخرًا بمثال شركة عقارية تُطوّر عشرات المشاريع في وقت واحد في جميع أنحاء البلاد - كيف يمكن إنقاذها؟ من وجهة نظر البنوك، قد تختار عدم إعادة تصنيف الدين، بل إعادة هيكلته أو تمديده أو تأجيله للشركات في هذه الفئة.

أهم شيء هو البدء فوراً؛ فكلما طال التأخير، زادت الصعوبة!

(يتبع)

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm