حل صعوبات سوق العقارات

في يوم 8 فبراير، في هانوي ، عقد بنك الدولة الفيتنامي مؤتمر الائتمان العقاري بمشاركة العديد من الشركات العقارية والبنوك التجارية وجمعيات الأعمال والجمعيات المصرفية وممثلي قادة الوزارات والفروع...

الشركات تقترح إعادة هيكلة الديون وتمديد الديون

خلال المؤتمر، صرّح نائب محافظ بنك الدولة الفيتنامي، داو مينه تو، بأنّ البنك لم يُصدر أي وثائق أو بيانات بشأن تشديد الإقراض العقاري، بل وجَّه بفرض رقابة صارمة على الائتمان لبعض القطاعات المحفوفة بالمخاطر، كالقطاعات ذات أسعار الفائدة المضاربة المرتفعة، لضمان سلامة النظام. أما الائتمان المُخصَّص للأغراض المشروعة لمشتري المنازل، فهو مضمون العدالة، شأنه شأن القطاعات الأخرى.

وفقًا لأحدث الإحصاءات، بلغ الدين المستحق على قطاع العقارات في تاميل نادو (TDDBDS) بنهاية عام 2022 حوالي 2.58 مليون مليار دونج، بزيادة قدرها حوالي 24.27% مقارنةً بنهاية عام 2021. يُعد هذا القطاع من القطاعات الأكثر نموًا، ويمثل نسبة كبيرة بلغت 21.2% من إجمالي الدين المستحق للاقتصاد ، وهي أعلى نسبة في السنوات الخمس الماضية. وبالتالي، يتضح أن البنوك لا تزال تُقدم حاليًا قروضًا لقطاع العقارات الذي يشهد نموًا مرتفعًا وديونًا مستحقة كبيرة. أما بالنسبة للمشاريع، فيتم إقراض خطط القروض المجدية وفقًا للوائح.

أثار ممثلو الشركات والمؤسسات العقارية مثل Vingroup و Novaland و Hung Thinh Land و Sun Group و Ho Chi Minh City Real Estate Association حوالي 17 توصية، مع التركيز على قضايا مثل: إعادة هيكلة الديون، وتمديد الديون، وخفض أسعار الفائدة، وخفض معامل المخاطر للعقارات، وزيادة نسبة القروض إلى القيمة للأصول المضمونة، ودعم الشركات في قدرتها على سداد السندات... طلب السيد فام ثيو هوا، رئيس مجلس إدارة Vinhomes (Vingroup)، من البنك المركزي والبنوك إزالة العوائق المتعلقة بأغراض القروض ونماذج الصرف في الوثائق الإرشادية، واتخاذ تدابير لإزالة الآليات المتعلقة بتصنيف ومراقبة الإقراض في العقارات.

بالإضافة إلى ذلك، أشار ممثلو الشركات إلى ضرورة استكمال آليات السياسات الخاصة بكبار المستثمرين والمشاريع الرئيسية بوثائق قانونية كاملة لتجنب التفاوت. وفي الوقت نفسه، ينبغي اتخاذ تدابير لخفض أسعار الفائدة تدريجيًا لدعم القدرة المالية للأفراد والمستثمرين. وتأمل ممثلة نوفالاند، السيدة دو ثي فونغ لان، المديرة المسؤولة عن إعادة هيكلة المجموعة، أن ينظر البنك المركزي في السماح لشركات العقارات بإعادة هيكلة ديونها وتمديد آجالها لمدة تتراوح بين 24 و36 شهرًا.

أشار السيد لي ترونغ كونغ، المدير العام لشركة هونغ ثينه لاند، إلى احتمالية تفاقم مشكلة قفز الديون في ظل الوضع الراهن. وأوضح أن هناك حاجة إلى سياسة صارمة ومحددة، مقترحًا أن تسمح السلطات بإعادة هيكلة الديون وتمديد آجالها لتجنب قفز الديون. وسيدعم ذلك أيضًا صرف الديون اللاحقة للشركات لتمكينها من الإنتاج وممارسة الأعمال. كما اقترح توسيع نطاق التمويل للشركات بما يتيح لها الحصول على رأس مال كافٍ، مما يعزز ثقة حاملي السندات لمواصلة الاستثمار في سندات الشركات.

محافظ بنك الدولة، نجوين ثي هونغ، يتحدث في المؤتمر. تصوير: هاي ين

سيتم تخفيض أسعار الفائدة.

يُعدّ خفض أسعار فائدة الإقراض أحد المقترحات التي طرحتها العديد من الشركات. وفي هذا الصدد، صرّح نجوين ثانه تونغ، المدير العام لبنك فيتكوم، بأنّ المدراء العامين للبنوك التجارية اتفقوا، قبيل انعقاد المؤتمر، على التنفيذ الكامل لتوجيهات بنك الدولة، وخفض أسعار فائدة التعبئة تدريجيًا، بما في ذلك أسعار فائدة شركات العقارات، لدعم الأعمال والسوق.

فيما يتعلق بمقترح إعادة هيكلة فترة سداد الديون والحفاظ على مجموعة الديون لشركات العقارات، أشار ممثل أحد البنوك إلى ضرورة تقييمه ودراسته بعناية من منظور السلامة في إدارة الديون المعدومة للقطاع المصرفي. وفي الوقت نفسه، من الصعب وضع آلية تفضيلية خاصة بشركات العقارات، لأن قطاعات أخرى "تتطلب" آليات مماثلة.

وفي ختام المؤتمر، وجهت محافظ بنك الدولة الفيتنامي نجوين ثي هونغ النظام المصرفي إلى بذل أقصى الجهود لخفض أسعار الفائدة، وبذل الجهود لإقراض المشاريع الجيدة ومشاريع الإسكان الاجتماعي... مؤكدة أنه إذا تركز الائتمان على الشركات التي تشكل الفناء الخلفي بمستوى تركيز كبير، فسيكون ذلك محفوفًا بالمخاطر، وطلبت المحافظ من البنوك التحكم في مستوى تركيز الائتمان على عدد من العملاء الكبار ومجموعات العملاء، والعملاء المرتبطين بمساهمين رئيسيين، والإقراض المتبادل...

فيما يتعلق بمقترح خفض معامل المخاطرة للعقارات، وخطة العمل لتشديد نسبة استخدام رأس المال قصير الأجل للقروض متوسطة وطويلة الأجل، أوضح المحافظ أن تطبيق وزن مخاطر مرتفع للعقارات يهدف إلى ضبط الفارق بين البنوك. وتشهد البنوك اختلالًا في شروط الإقراض العقاري (90% من قروض العقارات متوسطة وطويلة الأجل، بينما تُمثل تعبئة رأس المال 80% من القروض قصيرة الأجل). ولخطة العمل لتشديد معامل المخاطرة لاستخدام رأس المال متوسط وطويل الأجل هدف مماثل.

وفقًا لمحافظ بنك الدولة، فإن 70% من الصعوبات الحالية التي تواجهها شركات العقارات تكمن في الإجراءات القانونية. لذلك، لحل صعوبات سوق العقارات، من الضروري تنسيق العديد من السياسات والحلول المختلفة. كما وجّه المحافظ رسالةً إلى شركات العقارات، آملًا أن تُدير هذه الشركات تدفقاتها النقدية بشكل منهجي، وأن تكون لديها توقعات استباقية في جميع الحالات. بالإضافة إلى الحلول التي تقدمها الوزارات والفروع والهيئات الإدارية، تحتاج الشركات نفسها إلى إعادة إدارة أعمالها، وتحقيق التوازن بين أهداف الإيرادات والأرباح، والقدرة على استهلاك المنتجات، لإجراء التعديلات المناسبة لتتمكن من سداد القروض المصرفية.

الحكومة مهتمة بتوجيه الائتمان العقاري نحو الإسكان منخفض التكلفة، وإسكان العمال، والإسكان الاجتماعي.. مما يتطلب من الشركات المشاركة بشكل فعال في التنفيذ.

وزارة الاعمار تعدل مشروعي قانونين

وفقًا لنائب وزير البناء، نجوين فان سينه، شهد الاستثمار العقاري ارتفاعًا خلال السنوات الثلاث الماضية. ومع ذلك، في الربع الأخير، لا تزال الشركات العقارية تواجه صعوبات عديدة لأسباب عديدة، منها أسباب مؤسسية وقانونية في قطاع العقارات. تشرف وزارة البناء على مراجعة مسودتي قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية، وسيتم وضع العديد من السياسات للتغلب على هذه الصعوبات. هناك العديد من المشاكل التي تُطرح على الجمعية الوطنية لحلها في الوقت المناسب، بما يعزز تطوير سوق العقارات.

دكتور لو دات تشي - جامعة الاقتصاد مدينة هوشي منه:

يجب على المؤسسات العقارية استخدام رأس المال للغرض الصحيح.

أكد بنك الدولة الفيتنامي أنه لن يُشدد الائتمان في قطاع العقارات، ولكن من المهم أن تُثبت شركات العقارات غرض استخدام رأس المال. في الماضي، كانت تعتمد على السندات، ولكن الآن، ومع صعوبة إصدارها، لن تُعيد البنوك شراء السندات بسبب "الفسحة". سيؤثر سوء الاستخدام الذي يؤدي إلى ديون معدومة على البنوك التجارية، ولكن إذا استثمرت الشركات في شراء سندات الشركات واستخدمت رأس المال بشكل تعسفي وغير صحيح، فهذا أيضًا ليس جيدًا. لذلك، تُرتب البنوك تحصيل الديون أو تمديد آجالها أو فتح "فسحة" لها.

الخبير الاقتصادي الدكتور نجوين تري هيو:

مطلوب برنامج قرض خاص

يعاني سوق العقارات من ركود جزئي بسبب نقص رأس المال اللازم لمواصلة تنفيذ المشاريع؛ فمع نقص رأس المال، تسعى الشركات أيضًا لبيع أصولها، إلا أن أسعار العقارات في العديد من المناطق انخفضت، مما يجعل التعامل معها صعبًا. لذلك، يحتاج سوق العقارات إلى رأس مال، والذي يأتي حاليًا بشكل رئيسي من رأس المال الائتماني. مع ذلك، تشعر البنوك التجارية بالقلق أيضًا بشأن الديون المعدومة في قطاع العقارات في ظل ضعف السيولة، وقد تتعثر بعض ديون سندات الشركات العقارية... قد تؤثر الصعوبات أو "التعثر" على السوق بأكمله. مع ذلك، دع السوق يتعافى ذاتيًا، فليس قطاع العقارات وحده هو من يواجه هذه الصعوبات، بل العديد من القطاعات الأخرى. في المقابل، يمكن تطبيق بعض الحلول لتذليل صعوبات رأس المال الائتماني، مثل برامج القروض الخاصة التي تستهدف بعض شركات العقارات المرموقة والمحتملة، مع التركيز على العملاء القادرين على سداد ديونهم. وفيما يتعلق ببرامج الدعم المحددة، نفذت الحكومة وبنك الدولة الفيتنامي في الماضي حزمة ائتمانية بقيمة 30 ألف مليار دونج لدعم القروض منخفضة الفائدة لشراء المساكن التجارية والإسكان الاجتماعي وما إلى ذلك.

السيدة دو ثي فونغ لان، المديرة المسؤولة عن إعادة هيكلة مجموعة نوفالاند:

حل المشاكل القانونية من جذورها

لقد أضعف تأثير جائحة كوفيد-19 خلال العامين الماضيين، واضطراب سوق السندات، إلى جانب التشديد النقدي الأخير، قوة شركات العقارات. سيساعد دعم أسعار الفائدة إلى مستوى مناسب على تعافي السوق، ويعزز قدرة شركات العقارات على التحمل، ويمنحها الوقت الكافي لحل المشكلات القانونية المتعلقة بالمشاريع، ومواصلة نموها؛ كما يجب تمديد أجل سندات شركات العقارات والإنشاءات بحد أقصى 3 سنوات "لتخفيف الضغط وتعزيز الثقة" في السوق. ويجب إعادة هيكلة ديون الأفراد المقترضين لشراء العقارات التي يدعم المستثمرون دفع فوائدها، والنظر في خفض أسعار الفائدة على القروض للعملاء الأفراد. وتحتاج الحكومة إلى إيجاد حلول سريعة لدعم الحل الجذري للمشاكل القانونية الناجمة عن تداخل القوانين، وتسعير رسوم استخدام الأراضي وفقًا لمعامل K بسيط وشفاف، بما يضمن سرعة تنفيذ المشاريع، وخفض التكاليف، مما يساهم في خفض أسعار المنتجات.

سون نهونج - سجل تاي فونج

المصدر: https://nld.com.vn/thoi-su/go-kho-thi-truong-bat-dong-san-20230208222723752.htm