استكشاف الأخطاء وإصلاحها في مشاريع الإسكان

إن إزالة التنظيم الذي يتطلب من الشركات التي تستثمر في مشاريع الإسكان التجاري تخصيص 20٪ من صندوق أراضيها للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية لا يخلق ظروفًا مواتية للمستثمرين لتنفيذ المشاريع بسرعة وسهولة فحسب، بل يمكنه أيضًا تسريع هدف تطوير المساكن الاجتماعية للمحليات.

وقد حذف مشروع قانون الإسكان (المعدل) هذا الحكم.

أصدرت وزارة البناء للتو وثيقة تستجيب لعريضة الناخبين في مقاطعة ثاي نجوين بشأن مشاريع الاستثمار لبناء المساكن التجارية والمناطق الحضرية بمقياس استخدام الأراضي 2 هكتار أو أكثر في المناطق الحضرية الخاصة والنوع الأول أو 5 هكتارات أو أكثر في المناطق الحضرية من النوع الثاني والثالث يجب حجز 20٪ من إجمالي مساحة الأراضي السكنية في مشاريع التخطيط التفصيلية المعتمدة من قبل السلطات المختصة، واستثمرت في بناء أنظمة البنية التحتية الفنية لبناء المساكن الاجتماعية.

وبحسب الناخبين، وبناء على هذا التنظيم، فإنه عند إعداد الخطط التفصيلية لعدد من المشاريع في المنطقة، يتعين على المحليات ترتيب أموال الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية. ومع ذلك، من خلال المسوحات الفعلية، تبين أن الطلب على السكن الاجتماعي من قبل الناس في المناطق الحضرية (المنتمية إلى المحافظة) لا يزال منخفضا، وجزء من الناس ليس لديهم الظروف لشراء أو استئجار السكن الاجتماعي، مما يؤدي إلى هدر الأراضي وصعوبة في إدارة أموال الأراضي المخصصة لبناء المساكن الاجتماعية. لذلك، اقترح الناخبون دراسة وتقديم إلى الحكومة لتعديل محتوى المرسوم رقم 49/2021/ND-CP المؤرخ 1 أبريل 2021 في اتجاه المرونة في تخصيص أموال الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية بما يتوافق مع الوضع الفعلي في المحليات.

مشروع إسكان اجتماعي للعمال للإيجار بمقياس 1040 شقة في حي ثانه مي لوي، مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه. الصورة: QUOC ANH

وفيما يتعلق بهذه القضية، قالت وزارة البناء إن الوزارة قامت مؤخرًا بالبحث وتقييم عدد من أوجه القصور والقصور في تنفيذ سياسات تطوير الإسكان الاجتماعي، بما في ذلك اللائحة الخاصة بتخصيص 20٪ من صندوق الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي وفقًا للمادة 5 من المرسوم رقم 100/2015/ND-CP المؤرخ 20 أكتوبر 2015 من الحكومة، كأساس للبحث والتطوير والعرض على الحكومة لإصدار المرسوم رقم 49/2021/ND-CP الذي يعدل ويكمل عددًا من مواد المرسوم رقم 100/2015/ND-CP، من أجل التغلب على عدد من أوجه القصور والقصور في هذه اللائحة.

بالإضافة إلى المشاكل والصعوبات القائمة في اللوائح التي تم تعديلها واستكمالها بالمرسوم تحت سلطة الحكومة، للتغلب بشكل كامل على المشاكل والنقائص المذكورة أعلاه، فإنه من الضروري أيضًا تعديل قانون الإسكان (تحت سلطة مجلس الأمة ).

وقد قدمت الحكومة حاليا مشروع قانون الإسكان (المعدل) إلى الجمعية الوطنية الخامسة عشرة للتعليق عليه في دورتها الخامسة، ومن المتوقع أن تتم الموافقة عليه في دورتها السادسة. وبناء على ذلك، تنص المادة 80 من مشروع قانون الإسكان (المعدل) على إزالة الأراضي المخصصة لبناء المساكن الاجتماعية من اللائحة التي تلزم مستثمري مشاريع الإسكان التجاري وبناء المناطق الحضرية بتخصيص 20% من صندوق الأراضي للاستثمار في البناء؛ تقع مسؤولية استكمال اللوائح المتعلقة بتخصيص الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي على عاتق اللجنة الشعبية الإقليمية. وعلى وجه التحديد، عند إنشاء واعتماد التخطيط الإقليمي، وتخطيط استخدام الأراضي، وتخطيط البناء، والتخطيط الحضري، يجب على اللجنة الشعبية الإقليمية تخصيص أموال كافية من الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي وفقًا لبرنامج وخطة تطوير الإسكان المعتمدة.

يمكن أن يخفض أسعار المساكن

قال رئيس مجلس إدارة شركة المساهمة المشتركة للاستثمار في تطوير الإسكان الاجتماعي في مدينة هوشي منه، السيد نجوين هونغ لونغ، إن اللوائح السابقة التي تلزم الشركات التي تنفذ مشاريع الإسكان التجاري بتخصيص 20% من صندوق الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي لم تكن مناسبة للواقع. نظرًا لأن تكاليف إدارة الاستثمار والتشغيل للمساكن التجارية والشقق الفاخرة وحتى الشقق الفاخرة للغاية أكبر بكثير من تكاليف الإسكان الاجتماعي، فمن المستحيل الجمع بين النوعين في مشروع واحد.

ولذلك فمن المعقول أن مشروع قانون الإسكان (المعدل) لا يتضمن هذا الحكم. ومن المؤكد أن العديد من المستثمرين سيختارون دفع الأموال للدولة مقابل أن تكون سباقة في تنفيذ المشاريع. وسيكون هذا أيضًا أساسًا لتنفيذ مشروع المليون وحدة سكنية اجتماعية الذي وافقت عليه الحكومة. وفي ذلك الوقت، قد ينخفض ​​سعر الوحدة من بناء المساكن الاجتماعية للمستهلكين إلى حوالي 20 مليون دونج/م2.

كما اعتبر السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، أن قرار وزارة البناء بإلغاء تنظيم حجز 20٪ من صندوق الأراضي للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية معقول للغاية. لكن من الضروري إضافة لوائح تمنح المستثمرين الحق في اختيار بناء المساكن الاجتماعية في مشاريع الإسكان التجاري، أو تبادل أموال الأراضي السكنية الاجتماعية المكافئة أو دفع رسوم استخدام الأراضي للدولة منذ البداية حتى يتمكنوا من تنفيذ المشروع بشكل استباقي. ومن هناك، لن يتم الخلط بين السلطات المحلية والوكالات الوظيفية عند ترخيص المشاريع وتفتيشها. إذا تركنا هذا الخيار للحكومة، فإن تنفيذ المشاريع سيظل معطلاً وصعباً كما كان الحال منذ فترة طويلة.

في الواقع، في الوقت الحاضر، تم اختيار عدد قليل فقط من مشاريع المناطق الحضرية متوسطة السعر من قبل المستثمرين للإسكان الاجتماعي، وتحديدًا شركة نام لونغ للاستثمار، ولكن المشاريع الراقية لا يمكن تنفيذها، لذا يختار معظم المستثمرين دفع الأموال للدولة. وبفضل هذه الخطة، تحصل الدولة على إيرادات إضافية قدرها 20% بدلاً من الاضطرار إلى دفع رسوم استخدام الأراضي كما كان الحال في السابق.

اقتراح لتطوير مشروع مركّز

في التقرير الخاص بتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي في مدينة هوشي منه في الفترة 2016-2025 الذي تم الإعلان عنه مؤخرًا، أشارت إدارة التخطيط والهندسة المعمارية في مدينة هوشي منه بصراحة إلى أن شرط تخصيص 20٪ من صندوق الأراضي لجميع مشاريع الاستثمار السكني التجاري في المناطق الحضرية من النوع الثالث وما فوق لبناء المساكن الاجتماعية غير مناسب للواقع وغير قابل للتنفيذ لأن صندوق الأراضي هذا لا يحتوي على مساحة دنيا كافية للاستثمار في كتلة سكنية اجتماعية مستقلة تضمن المعايير.

ومن ناحية أخرى، إذا تم تطوير المساكن الاجتماعية في شكل منازل متعددة الطوابق في مشاريع المناطق الحضرية التجارية (غالباً في مواقع "الأراضي الذهبية")، فمن المحتمل أن تحتوي على جوانب سلبية وغير عادلة. وفي حالة الأشخاص ذوي الدخل المنخفض الذين يعيشون في شقق الإسكان الاجتماعي في مشاريع الإسكان التجاري الراقية والفاخرة للغاية، فإن تكلفة إدارة المبنى وتشغيله وحدها والخدمات الأساسية الأخرى في هذه المشاريع ليست مناسبة لدخلهم.

ومن خلال النواقص العملية، اقترحت إدارة التخطيط والعمارة في مدينة هوشي منه أن تقوم وزارة البناء بوضع لوائح محددة لمدينة هوشي منه كمنطقة حضرية خاصة ذات متطلبات إدارية مختلفة مقارنة بالعديد من المقاطعات والمدن ذات الكثافة الحضرية المنخفضة.

اقترحت دائرة التخطيط والعمارة أن تقوم وزارة الإنشاءات بدراسة السماح للمستثمر الذي لديه العديد من المشاريع المنفذة في نفس المنطقة بتبادل مساحة الأرض لبناء مجمع سكني اجتماعي في مشروع واحد لخلق الظروف الملائمة للمستثمرين لممارسة الأعمال والاستغلال والعمل بسلاسة أو أن يكون هناك لوائح وحلول أخرى بشأن سياسات جذب الاستثمار وحوافز الاستثمار في السكن الاجتماعي لخدمة العمال وذوي الدخل المحدود.

بالإضافة إلى ذلك، أوصت إدارة التخطيط والعمارة أيضًا بأن تقوم اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه بتعيين اللجان الشعبية للمقاطعات ومدينة ثو دوك، بناءً على الظروف الفعلية والاحتياجات والتقدم في مراجعة وتعديل مشاريع التخطيط 1/2000 في المحلية، وإعداد وثائق لتعديل مشاريع التخطيط 1/2000 لتحديث مشاريع الإسكان الاجتماعي ومشاريع تطوير الإسكان التجاري مع ترتيبات الإسكان الاجتماعي التي تمت الموافقة عليها من قبل السلطات المختصة للتخطيط التفصيلي في مشاريع تخطيط تقسيم المناطق وترتيب أموال الأراضي لبناء الإسكان الاجتماعي بشكل مناسب.

مصدر: https://nld.com.vn/bat-dong-san/go-roi-cho-cac-du-an-nha-o-20230918213356743.htm