حل مشاكل مشاريع الإسكان

Người Lao Động•19/09/2023

إن إزالة الشرط الإلزامي للشركات التي تستثمر في مشاريع الإسكان التجاري بتخصيص 20٪ من أراضيها لبناء الإسكان الاجتماعي لا يسهل فقط تنفيذ المشاريع بشكل أسرع وأكثر ملاءمة للمستثمرين، بل يمكن أن يسرع أيضًا من هدف تطوير الإسكان الاجتماعي للمناطق.

وقد أزال مشروع قانون الإسكان المعدل هذا البند.

أصدرت وزارة البناء مؤخراً وثيقة تستجيب لالتماس من الناخبين في مقاطعة تاي نغوين بشأن شرط أن تخصص مشاريع الإسكان التجاري والتنمية الحضرية التي تبلغ مساحتها 2 هكتار أو أكثر في المناطق الحضرية الخاصة والنوع الأول، أو 5 هكتارات أو أكثر في المناطق الحضرية من النوع الثاني والثالث، 20٪ من إجمالي مساحة الأراضي السكنية في مخططات التخطيط التفصيلية التي وافقت عليها السلطات المختصة، حيث تم بالفعل بناء البنية التحتية التقنية، لبناء المساكن الاجتماعية.

بحسب الناخبين، ينص هذا النظام على أنه عند وضع خطط تفصيلية لمشاريع محددة في المنطقة، يتعين على البلديات تخصيص أراضٍ لبناء مساكن اجتماعية. إلا أن الدراسات الاستقصائية تُظهر أن الطلب على المساكن الاجتماعية في المناطق الحضرية (داخل المحافظات) لا يزال منخفضًا، وأن شريحة من السكان لا تملك القدرة على شراء أو استئجار مساكن اجتماعية، مما يؤدي إلى هدر الأراضي وصعوبات في إدارة الأراضي المخصصة لبناء هذه المساكن. لذا، يقترح الناخبون مطالبة الحكومة بمراجعة مضمون المرسوم رقم 49/2021/ND-CP الصادر بتاريخ 1 أبريل 2021، ليكون أكثر مرونة في تخصيص الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية، بما يتناسب مع الوضع الفعلي في البلديات.

يقع مشروع إسكان اجتماعي للعمال، يضم 1040 شقة، في حي ثانه ماي لوي، مدينة ثو دوك، مدينة هو تشي منه. الصورة: كوك آنه

وفي هذا الصدد، ذكرت وزارة البناء أنها قامت في السابق بدراسة وتقييم عدد من أوجه القصور وعدم الكفاءة في تنفيذ سياسات تطوير الإسكان الاجتماعي، بما في ذلك اللائحة المتعلقة بتخصيص 20% من الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي وفقًا للمادة 5 من المرسوم الحكومي رقم 100/2015/ND-CP الصادر بتاريخ 20 أكتوبر 2015. وقد شكل هذا أساسًا للبحث والتطوير وتقديم المقترح إلى الحكومة لإصدار المرسوم رقم 49/2021/ND-CP المعدل والمكمل لبعض مواد المرسوم رقم 100/2015/ND-CP، بهدف معالجة بعض أوجه القصور وعدم الكفاءة في هذه اللائحة.

إلى جانب المشاكل والعقبات القائمة في اللوائح التي تم تعديلها واستكمالها في المرسوم بموجب سلطة الحكومة، وللتغلب بشكل كامل على المشاكل وأوجه القصور المذكورة أعلاه، من الضروري أيضًا تعديل قانون الإسكان (بموجب سلطة الجمعية الوطنية ).

حالياً، قدمت الحكومة مشروع قانون الإسكان (المعدل) إلى الجمعية الوطنية الخامسة عشرة لإبداء الملاحظات عليه خلال الدورة الخامسة، ومن المتوقع إقراره في الدورة السادسة. وبناءً على ذلك، تنص المادة 80 من مشروع قانون الإسكان (المعدل) على إلغاء شرط تخصيص 20% من مساحة الأرض للبناء في مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية، والذي كان يُلزم المستثمرين بتخصيص هذه المساحة للبناء؛ كما تُضيف المادة بنداً ينص على أن تخصيص الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي يقع ضمن مسؤولية اللجنة الشعبية للمحافظة. وبالتحديد، عند إعداد واعتماد خطط المحافظة، وخطط استخدام الأراضي، وخطط البناء، والتخطيط العمراني، يتعين على اللجنة الشعبية للمحافظة تخصيص مساحة كافية من الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي وفقاً لبرنامج وخطة تطوير الإسكان المعتمدة.

قد يؤدي ذلك إلى انخفاض أسعار المنازل.

يرى السيد نغوين هونغ لونغ، رئيس مجلس إدارة شركة هو تشي منه للاستثمار والتطوير في مجال الإسكان الاجتماعي، أن اللائحة السابقة التي تلزم الشركات بتخصيص 20% من أراضيها لمشاريع الإسكان الاجتماعي غير عملية. ويؤكد أن تكاليف الإدارة والاستثمار والتشغيل للإسكان التجاري والشقق الفاخرة، وحتى الشقق فائقة الفخامة، أعلى بكثير من تكاليف الإسكان الاجتماعي، مما يجعل الجمع بين هذين النوعين من الإسكان في مشروع واحد أمراً مستحيلاً.

لذا، يُعدّ استبعاد هذا البند من مسودة قانون الإسكان المعدّل أمراً منطقياً. فمن المؤكد أن العديد من المطورين سيختارون دفع مبالغ للدولة لتنفيذ مشاريعهم بشكل استباقي. وسيوفر هذا أيضاً أساساً لتنفيذ الخطة الحكومية المعتمدة لبناء مليون وحدة سكنية اجتماعية. وفي هذه الحالة، قد تنخفض تكلفة بناء المساكن الاجتماعية للمستهلكين إلى حوالي 20 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

أكد السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، أن قرار وزارة البناء بإلغاء شرط تخصيص 20% من الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية قرارٌ منطقي للغاية. ومع ذلك، اقترح إضافة لوائح تسمح للمستثمرين باختيار بناء مساكن اجتماعية ضمن مشاريع الإسكان التجاري، أو استبدال الأراضي بمساكن اجتماعية مماثلة، أو دفع رسوم استخدام الأراضي للدولة منذ البداية، وذلك لتنفيذ المشاريع بشكل استباقي. من شأن ذلك أن يمنع ارتباك السلطات المحلية والجهات المعنية عند منح التراخيص وتفتيش المشاريع. فإذا بقي هذا الخيار حكرًا على الدولة، سيستمر تعثر تنفيذ المشاريع وصعوبته كما كان في السابق.

حالياً، لا تختار سوى قلة من مشاريع التطوير الحضري متوسطة المستوى، مثل شركة نام لونغ للاستثمار، بناء مساكن اجتماعية. أما المشاريع الفاخرة، فلا يمكن تنفيذها، لذا يفضل معظم المطورين دفع رسوم للحكومة بدلاً من ذلك. وبهذا الخيار، تحصل الحكومة على إيرادات إضافية بنسبة 20% بدلاً من رسوم استخدام الأراضي التي كانت تدفعها سابقاً.

اقتراح لتطوير مشروع مركزي.

في تقرير نُشر مؤخراً حول تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي في مدينة هو تشي منه من عام 2016 إلى عام 2025، أشارت إدارة التخطيط والهندسة المعمارية في مدينة هو تشي منه بصراحة إلى أن شرط تخصيص 20% من الأراضي لبناء الإسكان الاجتماعي في جميع مشاريع بناء المساكن التجارية في المدن من النوع الثالث وما فوق لا يتماشى مع الواقع وغير قابل للتطبيق لأن هذه الأرض لا تملك الحد الأدنى من المساحة المطلوبة للاستثمار في مبنى سكني اجتماعي مستقل يفي بالمعايير.

من جهة أخرى، قد يؤدي تطوير مساكن اجتماعية على شكل منازل متلاصقة ضمن مشاريع التطوير العمراني التجاري (غالباً في مواقع مميزة) إلى عواقب سلبية وظلم. فإذا انتقل ذوو الدخل المحدود إلى وحدات سكنية اجتماعية ضمن مشاريع سكنية تجارية فاخرة أو فائقة الفخامة، فإن تكلفة إدارة المبنى والخدمات الأساسية وحدها ستكون باهظة للغاية بالنسبة لدخلهم.

استناداً إلى أوجه القصور العملية، اقترحت إدارة التخطيط والهندسة المعمارية في مدينة هو تشي منه أن تقوم وزارة البناء بوضع لوائح محددة لمدينة هو تشي منه، وهي منطقة حضرية خاصة ذات متطلبات إدارية مختلفة عن العديد من المحافظات والمدن ذات الكثافة الحضرية المنخفضة.

تقترح إدارة التخطيط والهندسة المعمارية أن تقوم وزارة البناء بدراسة السماح لمستثمر لديه مشاريع متعددة جارية في نفس المنطقة/المحافظة بتبادل مساحات الأراضي لبناء مساكن اجتماعية مركزة في مشروع واحد، مما يسهل أعمال المستثمر واستغلالها وتشغيلها؛ أو تنفيذ لوائح وحلول أخرى تتعلق بالسياسات والآليات لجذب وتشجيع الاستثمار في الإسكان الاجتماعي لخدمة العمال والفئات ذات الدخل المنخفض.

علاوة على ذلك، أوصت إدارة التخطيط والهندسة المعمارية أيضًا بأن تقوم اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه بتكليف اللجان الشعبية للمقاطعات ومدينة ثو دوك، بناءً على الظروف الفعلية والاحتياجات والتقدم المحرز في مراجعة وتعديل مشاريع التخطيط 1/2000 في مناطقهم، بإعداد وثائق مشاريع التخطيط 1/2000 المعدلة لتحديث مشاريع الإسكان الاجتماعي ومشاريع تطوير الإسكان التجاري مع الإسكان الاجتماعي التي تمت الموافقة عليها من قبل السلطات المختصة في التخطيط التفصيلي في خطط تقسيم المناطق وتخصيص الأراضي لبناء الإسكان الاجتماعي وفقًا لذلك.

مصدر