الاعتراف بمستثمر المشروع من خلال اتفاقية نقل حقوق استخدام الأرض لتنفيذ المشروع
في الآونة الأخيرة، أرسلت الجمعية العقارية لمدينة هوشي منه (HoREA) للتو تعليقًا مكتوبًا على مشروع مرسوم بشأن تجديد وإعادة بناء المباني السكنية (مشروع مرسوم) أرسل إلى رئيس الوزراء ووزارة البناء.
من الضروري استكمال اللائحة "الاعتراف بمستثمر المشروع من خلال اتفاقية نقل حقوق استخدام الأرض لتنفيذ المشروع" في هذه الحالة، عندها فقط تتم الموافقة على المستثمر لسياسة الاستثمار وفقًا لأحكام قانون الاستثمار. قانون.
وفقًا لرئيس مجلس إدارة HoREA، السيد لي هوانغ تشاو، في المادة 15 من مشروع المرسوم، فإنه ينص فقط على "اختيار مستثمر المشروع من خلال اتفاقية نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع" ولكنه لا ينص على تحديد الاعتراف بالمشروع المستثمرين من خلال اتفاقية نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع للمستثمرين الذين "اشتروا أو حصلوا على نقل جميع الشقق والمساحات الأخرى في المبنى السكني." يجب إضافة حقوق استخدام الأراضي لبناء المباني السكنية إلى المادة 15 من مشروع المرسوم.
واستشهد السيد تشاو بالحالة التي وافقت فيها الشركة P على إعادة شراء جميع الشقق البالغ عددها 52 شقة في المبنى السكني القديم المكون من 4 طوابق الواقع في 239 Cach Mang Thang Tam، District 3، Ho Chi Minh City. بعد ذلك قامت الشركة P بهدم المجمع السكني لتنفيذ مشروع استثماري لبناء وبيع العقارات والمساكن التجارية الراقية في هذا الموقع.
وبحسب السيد تشاو، فمن الضروري استكمال اللائحة "الاعتراف بمستثمر المشروع من خلال اتفاقية نقل حقوق استخدام الأرض لتنفيذ المشروع" في هذه الحالة ليحصل المستثمر على الموافقة على سياسة الاستثمار وفقا لأحكام الإسكان. قانون.
لذلك، تقترح HoREA إضافة البند 6 (جديد) إلى المادة 15 من مشروع المرسوم، والذي ينص على ما يلي: "في حالة قيام المستثمر بشراء أو استلام نقل ملكية الشقة بالكامل أو أي منطقة أخرى في المبنى السكني المرتبطة بحق الاستخدام استخدام الأراضي لبناء المباني السكنية لتنفيذ المشاريع الاستثمارية العقارية والإسكانية بما يتوافق مع تخطيط استخدامات الأراضي والبناء والتخطيط العمراني وبرامج وخطط التنمية السكنية للمحلية، ويجب أن تكون الحكومة المحلية معتمدة سياستها الاستثمارية للمشروع الاستثماري. وتجديد وإعادة بناء المبنى السكني وفقا لأحكام قانون الإسكان."
بالإضافة إلى ذلك، اقترحت HoREA أيضًا تعديل واستكمال البند 2، المادة 6 من مشروع المرسوم الذي ينص على الوقت المناسب لجمع التعليقات من المالكين ومستخدمي المباني السكنية والوكالات والمنظمات ذات الصلة. وفيما يتعلق بمحتوى خطة تجديد وإعادة إعمار الشقق، 50 أيام العمل أكثر منطقية لأن لائحة الثلاثين يومًا بما في ذلك أيام الأحد والعطلات ليست وقتًا كافيًا لوكالات الدولة المختصة لإجراء التشاور.
بالإضافة إلى ذلك، فيما يتعلق بوقت العمل، اقترحت HoREA تعديل واستكمال البند 3 من المادة 16 من مشروع المرسوم بسبب اللائحة "المهلة الزمنية لتلقي طلبات التسجيل كمستثمر وفقًا للوائح البند 1 من المادة "هذه هي 30 يومًا "ليس معقولاً، ولكن يجب أن تكون 35 يوم عمل ليكون لديك الوقت الكافي لدراسة المستندات واتخاذ قرار بالمشاركة في مشروع تجديد وإعادة بناء المبنى السكني.
اقتراح أن مشتري مشاريع تجديد الشقق القديمة يمكنهم اقتراض حزمة قدرها 125.000 مليار دونج فيتنامي
وعلى وجه الخصوص، في إشارة إلى قضايا الائتمان، اقترح مجلس النواب إضافة المادة 27 ب إلى مشروع المرسوم الذي ينص على سياسات الائتمان التفضيلية وفقًا لقانون الائتمان.
وفقًا لتقييم السيد تشاو، فإن حزمة الائتمان البالغة 125.000 مليار دونج فيتنامي مناسبة تمامًا للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة إعمار الشقق الذين يقترضون بأسعار فائدة مرتفعة جدًا، حوالي 10% سنويًا.
وفقًا للسيد تشاو، لم يصدر بنك الدولة حاليًا تعميمًا يوضح بالتفصيل وتوجيه تنفيذ سياسات الائتمان التفضيلية للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع التجديد والبناء والمباني السكنية وفقًا للوائح المذكورة أعلاه ولكنه نفذ للتو برنامج قروض للإسكان الاجتماعي وسكن العمال وتجديد وإعادة بناء الشقق القديمة وفقًا للقرار 33/NQ-CP وفقًا للرسالة الرسمية رقم 2380/NHNN -TD بتاريخ 01 أبريل 04، والتي غالبًا ما تسمى حزمة الائتمان بقيمة 2023 مليار دونج فيتنامي.
في هذه الحزمة الائتمانية، يمكن للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد الشقق وإعادة الإعمار الاقتراض بأسعار فائدة تقل بنسبة 1,5-2% عن أسعار الفائدة وأسعار الفائدة العادية على القروض التجارية، ويتم تعديل هذا المعدل كل 6 أشهر؛ يحصل المستثمرون في مشاريع تجديد وإعادة إعمار الشقق على قروض تفضيلية لمدة 3 سنوات، بينما يحصل مشترو المنازل في مشاريع تجديد وإعادة إعمار الشقق على قروض تفضيلية لمدة 5 سنوات، ثم يجب عليهم الاقتراض بسعر فائدة "عائم" متفق عليه.
وفقًا لتقييم السيد تشاو، فإن حزمة الائتمان البالغة 125.000 مليار دونج فيتنامي مناسبة تمامًا للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة إعمار الشقق الذين يقترضون بأسعار فائدة مرتفعة جدًا، حوالي 10% سنويًا.
لكن حاليًا، وبسبب "مشاكل قانونية"، لا توجد مشاريع لتجديد أو إعادة بناء الشقق (الجديدة) أو لا يمكن تنفيذ العديد من المشاريع، مما يؤدي إلى عدم وجود منتجات سكنية في المشاريع. تجديد وإعادة بناء الشقق (الجديدة)، لذلك حتى الآن ، لم يتلق أي مستثمر أو مشتري منزل في مشروع تجديد وإعادة إعمار الشقق حزمة ائتمانية بقيمة 125.000 مليار دونج فيتنامي.
لذلك، إذا تمكنت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية والجمعية الوطنية من ترتيب رأس مال متوسط الأجل من ميزانية الدولة لتنفيذ سياسات الائتمان التفضيلية للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع التجديد، وإعادة بناء المباني السكنية وفقًا لأحكام النقطة د د، البند 1، المادة 63 بموجب قانون الإسكان 2023، سيكون لدى بنك الدولة رأس مال في الميزانية لدعم إعادة التمويل وتعويضات أسعار الفائدة لمؤسسات الائتمان، وهذه سياسة ائتمانية تفضيلية.
"نوصي بأن ينص بنك الدولة على أنه يمكن للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة إعمار الشقق اقتراض حزمة ائتمانية بقيمة 125.000 مليار دونج فيتنامي لمدة أقصاها 5 سنوات بسعر فائدة ثابت ومنخفض. أكثر من 1,5-2٪ من المعدل الطبيعي أسعار الفائدة على القروض التجارية"، اقترح السيد تشاو.
