- اقتراح التعديلات والإضافات على الأنظمة الخاصة بمشاريع استصلاح البحار

- اقتراح التعديلات والإضافات على مرسوم صياغة وتقييم واعتماد المشاريع الاستثمارية لاستصلاح البحار

وفقًا للسيد لو هوانج تشاو، رئيس الجمعية العقارية لمدينة هوشي منه (HoREA)، فإن اللوائح المتعلقة بأنشطة استصلاح البحر تجلب العديد من الفوائد، لذا فهي ضرورية للغاية. وتحتاج وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إلى الانتهاء من إصدار المرسوم في أقرب وقت، بما يسهم في حل الازدحام الحالي في مشروعات استصلاح البحار.

وتعليقًا على مشروع المرسوم المتعلق بأنشطة استصلاح البحار "المرسل إلى رئيس الوزراء ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة، قال رئيس مجلس إدارة HoREA إنه من المتوقع أن تصدر الحكومة هذا المرسوم الذي يوضح بالتفصيل تنفيذ المادة 190 من قانون الأراضي لعام 2024 من 1 أبريل.

توافق HoREA بشكل أساسي على مشروع المرسوم بشأن أنشطة استصلاح البحر (مشروع المرسوم) وتبدي تعليقاتها على بعض المخاوف في مشروع المرسوم.

وعلى وجه التحديد، اقترح السيد تشاو تعديل واستكمال البند 2، المادة 3 من مشروع المرسوم، لثلاثة أسباب.

أولاً، قد تشمل المشروعات الاستثمارية لاستصلاح البحار، أو بنود استصلاح البحر في المشروعات الاستثمارية بالمحليات، المناطق الغرينية الساحلية، أو الأراضي الحرجية الساحلية المحمية، أو أراضي الاستزراع المائي الساحلية. يجب أن يتم تغيير أغراض استخدام الأراضي لهذه الأنواع من الأراضي وفقًا لأحكام قانون الأراضي والقوانين ذات الصلة.

ثانياً، لا يهدف المشروع الاستثماري لاستصلاح البحر وبند استصلاح البحر في المشروع الاستثماري المخطط له إلى إنشاء صندوق للأراضي فحسب، بل يمكن أيضاً "إنشاء صندوق متخصص للأراضي السطحية البحرية" لتنفيذ المشاريع الاستثمارية وفق مسارات مثل: الموانئ من البر الرئيسي إلى مناطق البحار العميقة، أو مشاريع طاقة الرياح الساحلية، أو مشاريع طاقة الرياح البحرية، أو خطوط أنابيب النفط والغاز أو الكابلات الكهربائية وكابلات الألياف الضوئية.

ثالثًا، المشاريع الاستثمارية لاستصلاح البحر، أو عناصر استصلاح البحر في المشاريع الاستثمارية في منطقة بحرية معينة، أو منطقة الغرينية الساحلية، أو أراضي الغابات الواقية الساحلية، أو أراضي تربية الأحياء المائية الساحلية. يجب تنفيذ البحر وفقًا للتخطيط، ويجب أن يتوافق مع القوانين ذات الصلة.

بالإضافة إلى ذلك، اقترح رئيس مجلس إدارة HoREA أيضًا تعديل واستكمال المادة 5 من مشروع المرسوم بشأن إنشاء وتقييم والموافقة على المشاريع الاستثمارية لاستصلاح البحار أو بنود استصلاح البحار للمشاريع الاستثمارية.

وهذا لا يتوافق فقط مع أحكام قانون البناء ولكن يجب أيضًا أن يتوافق مع القوانين ذات الصلة مثل قانون الاستثمار، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، والقانون البحري، وقانون الغابات، ...

السبب الذي قدمته HoREA هو أن مشروع استصلاح البحر هو مشروع استثماري عام "لإنشاء صندوق للأراضي، وهو صندوق للأراضي بسطح بحري يستخدم خصيصًا لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية" بعد "القبول الكامل". في استصلاح البحر "ثم إجراء طرح العطاءات لاختيار المستثمرين لتنفيذ المشاريع المكونة أو العناصر الإنشائية ضمن نطاق مشروع استصلاح البحر.

مشروع استصلاح البحر هو مشروع استثماري "بمصادر رأسمال الدولة غير الاستثمار العام والمشاريع التي تستخدم رؤوس أموال أخرى" (رأس المال الخاص)، وفقا لأحكام قانون الشراكة بين القطاعين العام والخاص 2020 أو قانون الاستثمار 2020 "المستثمر الاستراتيجي" أو "المستثمر المختار" وفقًا لأحكام قانون الشراكة بين القطاعين العام والخاص لعام 2020، فإن قانون العطاءات لعام 2023" سيقوم بتنفيذ أنشطة استصلاح البحر وتنفيذ المشاريع المكونة أو بنود البناء ضمن نطاق المشروع. مشروع استصلاح البحر.

وفي هذه الحالة، يجب على المستثمر ألا يلتزم فقط "بأحكام قانون البناء"، بل يجب عليه أيضًا الالتزام بـ "القوانين ذات الصلة" مثل قانون الاستثمار، قانون الإسكان، قانون الأعمال، القانون العقاري، القانون البحري، قانون الغابات، القانون الزراعي. ، قانون مصايد الأسماك، قانون حماية البيئة.

كيفية تحديد رسوم استخدامات الأراضي وإيجار الأراضي "لمشروع استصلاح البحر"؟

يقترح HoREA تعديل واستكمال المادة 6 من "مشروع المرسوم" بشأن "تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي وتخصيص المناطق البحرية لاستصلاح البحر" في اتجاه "نسخ" محتوى البندين 3 و 5، المادة 68 مرسوم 43/ 2014/ND-CP والبند 21، المادة 1 من المرسوم 148/2020/ND-CP، بدلاً من "الإشارة" إلى البندين 3 و5، المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP والبند 21 المادة 1 مرسوم 148 /2020/ND-CP.

وفقًا لتحليل HoREA، فإن المرسوم 43/2014/ND-CP والمرسوم 148/2020/ND-CP سوف تنتهي صلاحيتهما اعتبارًا من تاريخ قانون الأراضي 2024 والمرسوم الذي يفصل تنفيذ عدد من مواد القانون. يسري مفعوله اعتبارًا من 01 يناير 01 أو قد تعتبره الجمعية الوطنية ويسمح له بدخوله حيز التنفيذ اعتبارًا من 2025 يوليو 01.

ولا يحتاج المسؤولون والموظفون الحكوميون وموظفو الدولة إلا إلى الاعتماد على هذا المرسوم في التنفيذ دون الحاجة إلى الاطلاع على المراسيم السابقة ذات الصلة.

يوصى بإضافة حالة "عدم تقديم العطاءات لاختيار المستثمرين لتنفيذ المشاريع باستخدام الأراضي" أو حالة تخصيص الأراضي أو تأجير الأراضي لـ "المستثمرين الاستراتيجيين، مستثمري مشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص" إلى النقطة ج البند 2، المادة 6 من " "مشروع مرسوم" بسبب المادة 124 من قانون الأراضي لعام 2024 ينص على "حالات تخصيص الأراضي أو تأجير الأراضي دون المزايدة على حقوق الانتفاع بالأرض، دون المزايدة على اختيار مستثمرين لتنفيذ المشروع" المشاريع التي تستخدم الأراضي" وقانون الشراكة بين القطاعين العام والخاص لعام 2020 ينص على اختيار المستثمرين من خلال تقديم العطاءات لمشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص.

وفيما يتعلق بتحديد رسوم استخدامات الأراضي وإيجارات الأراضي لمشاريع استصلاح البحر، توافق الجمعية على النص على أن تحديد أسعار الأراضي المحددة لحساب رسوم استخدامات الأراضي وإيجارات الأراضي يتم وفقاً لأحكام القانون. في البند (1) من المادة (8) من مشروع المرسوم.

وتؤيد HoREA اللائحة التالية: "في حالة تطبيق الطريقة المتبقية لتحديد أسعار الأراضي المحددة، يجب أن يشمل تقدير إجمالي تكاليف التطوير تكاليف استصلاح البحر المعتمدة من قبل أجهزة الدولة المختصة." .

بالإضافة إلى ذلك، طلبت HoREA أيضًا من رئيس الوزراء ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة النظر بعناية في آراء الخبراء الذين اقترحوا إضافة تكاليف فوائد القروض في تقدير إجمالي تكاليف التطوير عند تطبيق طريقة الفائض المتبقي.

لأن تكاليف الفائدة هي نفقات فعلية كبيرة جدًا، لأن المستثمرين جميعًا يحتاجون إلى قروض ائتمانية متوسطة وطويلة الأجل. وفي بعض الحالات، يضطر المستثمرون إلى الاقتراض بأسعار فائدة مرتفعة، مما يجعل تكاليف القروض تمثل أكثر من 20٪ من إجمالي استثمارات المشروع.