التحكم في تدفق رأس المال إلى العقارات.

من الضروري السيطرة على تدفقات رأس المال، ومنع المضاربة، وتشجيع تطوير المساكن التي تلبي الاحتياجات الحقيقية حتى يتطور سوق العقارات بشكل مستدام.

يشهد سوق العقارات انتعاشاً قوياً، مع زيادة سريعة في العرض وتخفيف تدريجي للسياسات المالية. إلا أن هذا الانتعاش يثير العديد من المخاوف، لا سيما فيما يتعلق بالمضاربة، والارتفاعات المصطنعة في الأسعار، واختلال التوازن بين العرض والطلب، إذا لم يتم السيطرة عليها في الوقت المناسب.

لقد عادت الحياة إلى طبيعتها.

بحسب جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS)، شهد السوق في الربع الأول من عام 2025 طرح 27 ألف وحدة سكنية للبيع، بزيادة قدرها 33% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. ومن بين هذه الوحدات، تم إطلاق أكثر من 14500 وحدة جديدة. كما ارتفع عدد مشاريع الإسكان المعتمدة حديثًا بنسبة 18% تقريبًا.

يُعدّ الاستثمار القوي في البنية التحتية للنقل محركاً رئيسياً للشركات لإطلاق مشاريع جديدة. وأشارت السيدة هوينه ثي كيم ثانه، مديرة الاستشارات الاستثمارية في سافيلز فيتنام، إلى أن مشاريع البنية التحتية لا تُحدث آثاراً قصيرة الأجل فحسب، بل تُرسّخ أيضاً أساساً متيناً لسوق العقارات على المدى الطويل، لا سيما في المناطق الضواحي والمحافظات المجاورة.

تم مؤخراً حل المشاكل القانونية لمشروع قرية فيكتوريا التابع لشركة نوفالاند في مدينة ثو دوك، مدينة هو تشي منه، بفضل سياسة جديدة.

صرح السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، بأن المعلومات المتعلقة بدمج المحافظات والمدن ساهمت أيضاً في زيادة الاهتمام بالعقارات. فعلى سبيل المثال، في مارس 2025، ارتفع عدد عمليات البحث عن المنازل والأراضي في دا نانغ بنسبة 39%، وفي كوانغ نام بنسبة 96% مقارنة بالشهر السابق.

بحسب البروفيسور هوانغ فان كوونغ، عضو لجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية ، فإن القرارين 170 و171، اللذين أقرتهما الجمعية الوطنية مؤخراً، سيزيلان العديد من العقبات أمام المشاريع المتعثرة، لا سيما تلك المتعلقة بنقل ملكية الأراضي والإجراءات القانونية. ويعتقد أن العديد من مشاريع "الأراضي المتميزة" ستتمكن من مواصلة التنفيذ دون الحاجة إلى إعادة طرحها للمناقصة، مع اقتصار الأمر على تعديلات في التخطيط أو التسعير.

يتوقع السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه للإنشاءات المساهمة، أن يكون رأس المال العقاري وفيراً اعتباراً من عام 2025 وأن يشهد السوق ازدهاراً في عام 2027. ومع ذلك، فهو قلق أيضاً بشأن قدرة النظام المصرفي على تلبية الطلب في حالة حدوث زيادة مفاجئة فيه.

توجيه تدفق رأس المال في الاتجاه الصحيح.

أشار الدكتور نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إلى أن القرارين 170 و171 قد يُسهمان في تحرير ما يقارب ألف مشروع متعثر، بقيمة تعادل 30 مليار دولار من رأس المال المُجمّد. وبمجرد تحرير هذا التدفق الرأسمالي، سيُعطي دفعة قوية للاقتصاد، ويُعيد الثقة إلى الشركات والمستثمرين.

وبنفس الرأي، صرّح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأن المدينة لديها حاليًا 343 مشروعًا مسجلاً للتنفيذ بموجب القرار رقم 171، تغطي مساحة تقارب 1913 هكتارًا. وتشير التقديرات إلى أنه إذا ضم كل مشروع حوالي 830 وحدة سكنية، فستحصل مدينة هو تشي منه على 216 ألف وحدة سكنية إضافية خلال السنوات الثلاث إلى العشر القادمة.

في الواقع، يُساهم القطاع العقاري بنحو 7.62% من الناتج المحلي الإجمالي، ويؤثر على أكثر من 40 قطاعًا اقتصاديًا آخر. لذا، يُعدّ تنظيم ومراقبة تدفقات رأس المال إلى هذا القطاع أولوية قصوى للحكومة. أفاد السيد نغوين دوك لينه، نائب مدير الفرع الإقليمي الثاني لبنك الدولة الفيتنامي، أن قيمة القروض العقارية القائمة في مدينة هو تشي منه تبلغ حاليًا 1,085 تريليون دونغ فيتنامي، ما يُمثل 27.5% من إجمالي القروض القائمة. ويُشير النمو المرتفع في القروض العقارية إلى أن البنوك "لا تُعرقل الأمور بالنسبة للشركات". وأكد أنه في حال تحسين المسائل القانونية، ستُهيئ البنوك ظروفًا أكثر ملاءمة للشركات للاقتراض على المديين المتوسط ​​والطويل.

بحسب السيد ترونغ فان فوك، الرئيس السابق بالنيابة للجنة الوطنية للرقابة المالية، ينبغي على فيتنام الاستفادة من نموذج التنمية العقارية الصيني، لا سيما فيما يتعلق بتخصيص رأس المال بتوجيه واضح. واقترح إصلاحًا سريعًا للسوق المالية لدعم التنمية العقارية المستدامة. ينبغي أن يُترك تحديد مصادر رأس المال والجهات المُقرضة للسوق، لكن على الدولة وضع إطار مؤسسي مناسب لتوجيهه.

يؤكد الدكتور نغوين فان دينه على ضرورة التمييز بوضوح بين رأس المال الاستثماري والمضاربة. فغالباً ما لا يُسهم رأس المال المضارب في إنتاج سلع، بل يقتصر دوره على رفع الأسعار لتحقيق الربح. صحيح أن المعروض من المساكن يتزايد، إلا أنه لا يفي بالطلب الفعلي. ففي بعض المناطق، ينتشر البناء بشكل واسع دون وجود مشترين، لعدم استناده إلى دراسات ميدانية دقيقة. لذا، فإن عدم رقابة صارمة على تدفق رأس المال سيؤدي إلى وضع يواجه فيه من هم في أمس الحاجة إلى السكن صعوبة في الحصول عليه، بينما يشجع المضاربين على تكديس العقارات تحسباً لارتفاع الأسعار.

"لقد كان لهذا الأمر عواقب وخيمة في الصين واليابان، حيث أثر على البنية الاجتماعية لأن الشباب يترددون في الزواج لأنهم لا يستطيعون تحمل تكاليف شراء منزل"، هكذا أعرب السيد دينه عن قلقه.

وصف علاج للسوق.

من منظور آخر، شبّه البروفيسور تران نغوك ثو (جامعة هو تشي منه للاقتصاد) سوق العقارات بشخص في منتصف العمر يعاني من "أمراض الشيخوخة" بثلاثة مؤشرات خطيرة: ارتفاع ضغط الدم (أسعار المنازل تتجاوز الدخل بكثير)، وارتفاع نسبة السكر في الدم (الاعتماد على الائتمان)، وارتفاع نسبة الكوليسترول (مخزون كبير، وديون معدومة متزايدة). إذا استمر هذا الوضع، فمن المرجح جدًا أن يتعرض السوق لأزمة حادة.

لذا، ينبغي أن تكون السياسات الحالية أشبه بطبيب ماهر، تُشخّص المرض بدقة، وتصف العلاج المناسب، وتستخدم جرعة فعّالة، بدلاً من مجرد تهدئة السوق بحلول غير كافية. كما يجب على "المستفيدين" - أي الشركات والمستثمرين - أن يتعلموا كيفية معالجة أنفسهم من خلال خفض الأسعار، وإعادة هيكلة الأرباح، والتركيز على الإسكان الميسور لزيادة السيولة.

اقترح السيد ثو أيضاً فرض ضرائب تصاعدية مرتفعة على العقارات المضاربة؛ وخفض تكاليف المدخلات من خلال التحكم في سوق الأراضي بشفافية أكبر، وإجراء مزادات علنية، وتحديد سقوف سعرية محددة. إضافة إلى ذلك، ثمة حاجة إلى تشديد الرقابة على ديون شركات العقارات لتجنب المخاطر النظامية.

المصدر: https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm