اقتراح تعديل طريقة حساب الفائض عند تقييم الأراضي

[إعلان 1]

وعلى وجه التحديد، في وثيقة جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA)، تم ذكر العديد من المحتويات المهمة المتعلقة بقضية الإجراءات ومحتويات تحديد أسعار الأراضي وفقًا لطريقة الفائض، مثل الاقتراح بتعديل النقطتين أ و ب، البند 2، المادة 5د.

وتحديداً عند النقطة (أ)، يتم تحديد إجمالي إيرادات تطوير قطعة الأرض أو مساحة الأرض بناءً على سعر التحويل المقدر وسعر الإيجار وتقلب سعر التحويل وسعر الإيجار خلال فترة تنفيذ المشروع بناءً على طريقة المقارنة مع مراعاة عوامل أخرى مدرة للإيرادات بما في ذلك وقت البيع ومعدل المبيعات ومعدل الإشغال.

في النقطة (ب)، يجب أن يضمن تطبيق أسلوب المقارنة لتحديد إجمالي إيرادات التطوير شروط المقارنة مع قطع الأراضي والمساحات الأرضية التي تم استثمارها في البنية التحتية الفنية أو التي تم استثمارها في البناء وفقًا للتخطيط التفصيلي للبناء المعتمد.

فيما يتعلق بالفقرة د، البند 2، المادة 5د، يقترح قانون VNREA تعديل واستكمال ما يلي: "تحدد اللجنة الشعبية الإقليمية، بناءً على الوضع الفعلي في المنطقة، وحجم وطبيعة كل مشروع، على وجه التحديد وقت البناء، وتقدم البناء، وتكاليف الإعلان والمبيعات؛ ويجب أن يأخذ ربح المستثمر في الاعتبار عامل المخاطر التجارية وتكلفة رأس المال، بما في ذلك الأسهم ورأس المال المقترض".

اقتراح لتعديل طريقة حساب المقياس الأفقي في تقييم الأراضي، الشكل 1 — تعتبر الطريقة المتبقية أساسية في تقييم الأراضي.

في المادة 5د أيضًا، يقترح قانون VNREA تعديل البندين (أ) و(ب) من البند 3. يُقترح تعديل البند (أ) ليصبح "تشمل تكاليف الاستثمار في الإنشاءات: تكاليف إنشاء البنية التحتية التقنية، والبنية التحتية الاجتماعية، وبناء المساكن، وأعمال البناء الأخرى؛ وتكاليف المعدات؛ وتكاليف الاستشارات المتعلقة بالاستثمار في الإنشاءات؛ وتكاليف إدارة المشاريع، والتكاليف الأخرى الناشئة أثناء عملية تنفيذ الاستثمار. وتراعي تكاليف الاستثمار في الإنشاءات عامل تضخم الأسعار خلال فترة الاستثمار في الإنشاءات".

مع البند (ب)، يكون التعديل المقترح على النحو التالي: "تشمل تكاليف الأعمال ما يلي: تكاليف الإعلان والمبيعات؛ وأرباح المستثمرين مع مراعاة مخاطر الأعمال وتكاليف رأس المال، بما في ذلك حقوق الملكية ورأس المال المقترض، وتكاليف إدارة المستثمرين خلال عملية البيع والأعمال. ويُحسب تحديد تكاليف الإعلان والمبيعات كنسبة مئوية من الإيرادات وفقًا للمتوسط المحلي. وتأخذ أرباح المستثمرين في الاعتبار مخاطر الأعمال وتكاليف رأس المال، بما في ذلك حقوق الملكية ورأس المال المقترض، المحسوبة كنسبة مئوية من إجمالي تكاليف الاستثمار في تشييد الأعمال على الأراضي والبنية التحتية التقنية، ورسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي المستحقة".

بالإضافة إلى ذلك، اقترحت VNREA أيضًا العديد من المحتويات الأخرى للمرسوم 44 مثل طريقة تطبيق معامل تعديل أسعار الأراضي؛ والعوامل المؤثرة على سعر الأراضي؛ والمعلومات لتطبيق طريقة الدخل على الأراضي الزراعية ؛ والإجراءات ومحتويات تحديد سعر الأراضي وفقًا لطريقة معامل تعديل أسعار الأراضي...

وفيما يتعلق بالمرسوم رقم 44، أضافت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة مؤخرا طريقة الفائض إلى أحدث مسودة تعديل.

وبناءً على ذلك، توجد حاليًا خمس طرق لتقييم الأراضي، وهي المقارنة المباشرة، والخصم، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأرض. وفي مشروع التعديل والملحق لعدد من مواد هذا المرسوم، الصادر في يوليو/تموز، ألغت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة طريقتي الفائض والخصم.

وفي أحدث مسودة نشرت للتو للتعليق عليها، أضافت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة طريقة الفائض بالإضافة إلى ثلاث طرق أخرى: المقارنة، والدخل، ومعامل تعديل سعر الأرض.

طريقة الفائض هي طرح الإيرادات (المفترضة) للمشروع العقاري من التكلفة المقدرة، والتي بناءً عليها تحسب الجهة الإدارية ضريبة الأرض التي يتعين على المشروع دفعها. ومع ذلك، تُعدّ طريقة الفائض الطريقة الرئيسية المُطبقة في حوالي 90% من المشاريع العقارية لحساب رسوم استخدام الأراضي من عام 2014 حتى الآن.
إن مشروع التعديل الذي لا يطبق طريقة الفائض غير معقول. كما أن اقتراح إلغاء هذه الطريقة يثير قلق العديد من الخبراء من أنه سيُسهم في آثار سلبية أخرى على سوق العقارات، مثل عرقلة عرض المشاريع الجديدة، مما يُصعّب على الشركات العمل، ويُخفّض أسعار المساكن.

[إعلان 2]
مصدر