الوقاية في الوقت المناسب من التضخم في أسعار المساكن والأراضي

في ظلّ سوق العقارات الذي لا يزال يعاني من ركوده في العديد من المناطق، فاجأ الارتفاع الحادّ الأخير في أسعار الشقق والأراضي في هانوي وبعض المقاطعات والمدن الشمالية المستثمرين. ولكن عندما تخلّى الفائز بمزاد قطعة أرض تزيد قيمتها عن 100 مليون دونج/متر مربع في ثانه أواي (هانوي) عن عربونه، أدرك الكثيرون أن هذه خدعة من المضاربين.

التحكم في عملية الشراء وإعادة البيع عدة مرات

في وثيقةٍ أُرسلت إلى المحليات الأسبوع الماضي، ذكرت وزارة الإنشاءات أن سوق العقارات قد تطور مؤخرًا بشكلٍ غير مستدام، وينطوي على العديد من المخاطر المحتملة. والجدير بالذكر أن بعض المستثمرين والوسطاء قاموا بنشر الشائعات، وبيع وشراء العقارات، مما تسبب في تشويش المعلومات، بهدف رفع أسعار العقارات لتحقيق الربح.

أشارت وثيقة الوزارة إلى مزادات الأراضي التي أثارت جدلاً واسعاً في ضواحي هانوي. ووفقاً للوكالة، فإن الأسعار القياسية الفائزة، والتي فاقت أسعار البداية بمرات عديدة، أثرت على التنمية الاجتماعية والاقتصادية ونمو سوق العقارات بشكل سليم.

لمنع حدوث ذلك، طلبت وزارة الإنشاءات من اللجان الشعبية في المحافظات والمدن المركزية التركيز على تنفيذ العديد من المهام، بما في ذلك تفتيش ومراجعة أنشطة الأعمال العقارية للشركات والمستثمرين وصالات التداول والوسطاء في المنطقة. بالإضافة إلى ذلك، يتعين على السلطات مراقبة عمليات بيع وشراء العقارات بشكل متكرر، وخاصة في المناطق والمشاريع والمباني السكنية التي تشهد ارتفاعًا غير عادي في الأسعار؛ والتفتيش والفحص واتخاذ الإجراءات اللازمة لتصحيح حالات تضخم الأسعار والتلاعب بها والمضاربة؛ ومعالجة مخالفات قوانين الأراضي وقوانين الأعمال العقارية والقوانين ذات الصلة.

بمجرد أن أصدرت وزارة البناء تذكيرًا مكتوبًا، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة خان هوا النشرة الرسمية رقم 9648 لتكليف الوكالات ذات الصلة بمراجعة تنظيم مزادات حقوق استخدام الأراضي في المنطقة لضمان الامتثال للقانون والدعاية والشفافية؛ والكشف الفوري عن انتهاكات اللوائح القانونية في مزادات حقوق استخدام الأراضي والتعامل معها بشكل صارم، وخاصة أعمال التواطؤ للتلاعب بالسوق، ورفع الأسعار لخلق سوق غير صحي، وليس صحيحًا للواقع من أجل الربح...

وفقًا للسيد تران هوا نام، نائب رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية لخان هوا، من أجل استقرار سوق العقارات المحلية، ستواصل المنطقة تعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي، وتنفيذ مشروع "الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المنطقة الصناعية في الفترة 2021-2030" بشكل فعال وتنفيذ "برنامج ائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج" بشكل فعال.

في غضون ذلك، صرّح السيد لي كوك ثانه، نائب مدير إدارة المالية في مقاطعة خان هوا، بأن المقاطعة ستطرح 41 منزلًا وأرضًا للبيع في مزاد علني عام 2025. هذه قطع أراضٍ يديرها صندوق الاستثمار التنموي وإدارة الإدارة الحضرية في بلدة نين هوا، بهدف توليد الإيرادات ودعم موارد التنمية.

بالإضافة إلى ذلك، تُركز مقاطعة خان هوا على استكمال مخططات تقسيم المناطق (بمقياس ١/٢٠٠٠) في ثلاث مناطق مهمة: منطقة فان فونغ الاقتصادية (جزء من مقاطعة فان نينه ومدينة نينه هوا)، ومدينة نها ترانج، ومنطقة كام لام الحضرية الجديدة. وعند اكتمال المخطط، يُمكن طرح مناقصات ومزادات المشاريع الجديدة.

يبدو أن العديد من شركات الوساطة تبيع أراضي في مزاد علني في ضواحي هانوي. الصورة: ثوي لينه

زيادة الوديعة والغرامات الباهظة

من وجهة نظر أحد المطلعين على الصناعة، قال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (هانوي)، إنه لمنع السلوك المضاربي و"تضخم الأسعار"، تحتاج الدولة إلى إعادة تعريف إطار سعر الأراضي المناسب، حيث أن إطار سعر الأراضي في المزاد حاليًا أقل من سعر السوق.

إلى جانب ذلك، ينبغي رفع مستوى الإيداع إلى مستوى أعلى، يتراوح بين 10% و20% من قيمة الأرض المعروضة في المزاد، وذلك للحد من مضاربة المستثمرين ورفع الأسعار. ويوصي السيد تشونغ، على وجه الخصوص، الأفراد الذين يفوزون بسعر الأرض ثم لا يشترونها، بخفض تصنيفهم الائتماني أو منعهم من المشاركة في مزادات أراضٍ أخرى. وأكد السيد تشونغ أن "إدارة الأسعار وأساليب المزاد ضرورية".

وفقًا للدكتور تشاو هوانغ ثان، رئيس قسم القانون الإداري بكلية الحقوق بجامعة كان ثو، لضمان فعالية مزادات حقوق استخدام الأراضي، يجب أن تتخذ اللجنة الشعبية للمقاطعة قرار بيع الأراضي بالمزاد بشكل متسق، ويجب مراجعة وتحديد كمية وموقع قطع الأراضي؛ ويجب وضع خطة مزاد مناسبة لتجنب "التسرب" والتسبب في ندرة. من الضروري مراجعة قائمة قطع الأراضي وترتيبها والإعلان عنها لضمان فعالية المزادات. وعلى وجه الخصوص، يجب تجنب البضائع الزائدة عند الإعلان عنها بشكل جماعي في المزاد.

لا يمكننا الاستعجال في الاستنتاج بأن نتائج المزاد أعلى بكثير من السعر الابتدائي، كما هو الحال في مزاد الأراضي في منطقة هواي دوك في هانوي، والذي يتسم بعدم الاستقرار، ولكن من الواضح أن هناك تضخمًا في الأسعار في المنطقة. أما بالنسبة لانخفاض السعر الابتدائي، فقد لا يعكس سعر السوق الحقيقي وقت المزاد، كما علق الدكتور تشاو هوانغ ثان.

من الناحية القانونية، اقترح المحامي نجوين فونغ لين، من مكتب سينلو للمحاماة، أنه لمنع تضخم الأسعار وعدم استقرار السوق، يجب تحديد سعر ابتدائي يتماشى مع سعر السوق. لأن السعر الابتدائي هو أساس حساب العربون، وفي حال عدم دفع الفائز بالمزاد أو عدم سداده كاملًا، فلن يُعاد العربون.

وفقًا للمحامي لين، على الرغم من أن المرسوم 10/2023/ND-CP ينص على زيادة مبلغ التأمين عند المشاركة في مزادات الأراضي إلى 20% من قيمة قطعة الأرض، تُحسب مساحة الأرض وفقًا لسعر المزاد الابتدائي (أعلى بأربع مرات من السابق)، ولكن نظرًا لانخفاض سعر المزاد الابتدائي، فإنه غير فعال. "في حال إبقاء سعر المزاد الابتدائي منخفضًا، يجب زيادة معدل التأمين إلى ما يزيد عن 20% الحالي، لأن المشاركين في المزاد يجب أن يكونوا مستعدين ماليًا بشكل جيد.

بالإضافة إلى ذلك، هناك حل آخر يتمثل في زيادة الغرامة الإدارية المفروضة على عدم توقيع عقد شراء وبيع أصول معروضة للبيع بالمزاد (التخلي عن الوديعة). حاليًا، لا يُفرض على هذا الفعل سوى غرامة تتراوح بين 7 ملايين و10 ملايين دونج للأفراد (وفقًا للفقرة ج، البند 1، المادة 23، المرسوم 82/2020/ND-CP) - اقترحت السيدة لين.

في هذه الأثناء، استشهد الدكتور هو كوك توان، المحاضر ومدير برنامج ماجستير المالية والمحاسبة في جامعة بريستول بالمملكة المتحدة، بالتجارب الدولية التي تُثبت أن الأداة الوحيدة لاستقرار سوق العقارات هي فرض ضريبة معقولة على أساس أن أرباح قطاع العقارات لا تُعادل أرباح قطاع السلع والخدمات. ومن هنا، يُمكن منع تضخم الأسعار أو الأسعار الافتراضية.

نقطة بيع للأراضي بجوار قطع الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد في ضواحي هانوي. تصوير: ثوي لينه

من غير المرجح أن تحدث حمى الأرض

صرح السيد بوي مينه ثانه، سكرتير لجنة حزب مدينة بن كات، مقاطعة بينه دونغ، بأن المنطقة شهدت مؤخرًا "حمى ملكية الأراضي" المحلية، والتي تتركز بشكل رئيسي على طول نهر سايغون، مثل أحياء آن تاي، آن ديان، راش باب... والمنطقة الواقعة على طول الطريق الدائري الرابع. ويتجلى ذلك في عدد الأشخاص الذين يأتون لإنجاز معاملاتهم في مكاتب التوثيق المزدحمة، في حين ارتفعت إيرادات الميزانية من رسوم استخدام الأراضي بشكل أوضح مقارنةً بالفترة نفسها.

ومع ذلك، أشار السيد ثانه إلى أن قانون الأراضي الجديد قد أدى إلى انخفاض ملحوظ في المضاربة وتضخم الأسعار. إضافةً إلى ذلك، تُدير المنطقة بصرامة تخطيط استخدام الأراضي، وتقسيم المناطق الوظيفية، بالإضافة إلى نشر المعلومات بشكل فعّال بين السكان حول التخطيط والمشاريع العقارية ذات الوضع القانوني الواضح.

كما أقر السيد نجوين هوو نجيا، مدير إحدى شركات العقارات في مقاطعة بينه دونج، بأنه إذا ارتفعت أسعار العقارات مرة أخرى، فلن يكون المضاربة والتضخم في الأسعار متفشيين كما كان من قبل، وذلك لسببين مهمين: الأول هو أن قانون الأراضي الجديد قد شدد أسعار الأراضي في كل منطقة، وبالتالي فإنه سيحد من ممارسة "شراء قطعة أرض بقيمة 10 مليارات دونج ولكن مع إعلان ضريبة قدرها 100 مليون دونج"؛ والثاني هو أن عمل تقييم أسعار الأراضي للحصول على قروض مصرفية أصبح أكثر صرامة بكثير.

في السابق، كان البنك يُنشئ وحدة تقييم خاصة به، وكانت القيمة الفعلية للأرض أحيانًا أقل من قيمة البنك. أما الآن، فهناك وحدة تقييم مستقلة، وإن لم تكن مطلقة، إلا أنها ستكون أكثر صرامة من ذي قبل.

نشر المشاريع غير المؤهلة للتداول

في مقاطعة بينه ثوان، ولمنع المضاربة على الأسعار مع انتعاش سوق العقارات، نشرت إدارة الإنشاءات قائمةً تضم 33 مشروعًا عقاريًا لا تزال غير مؤهلة للمعاملات، منها 17 مشروعًا سكنيًا وحضريًا و16 مشروعًا سياحيًا، وجميعها غير مؤهلة للمعاملات التجارية العقارية وفقًا للوائح. وتقع معظم هذه المشاريع في مواقع "متميزة" بمدينة فان ثيت والمناطق والبلدات المجاورة.

في السابق، حجبت المقاطعة هذه المشاريع الـ 33 لأن مستثمري وموزعي بعض المشاريع العقارية في مقاطعة بينه ثوان قاموا ببيع ونقل ملكية العقارات من خلال حيازة وحجز وتسجيل مواقع لتحصيل الأموال من المشترين. مع أن هذه الأشكال غير منصوص عليها في قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية واللوائح القانونية ذات الصلة.

المصدر: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm