الوقاية في الوقت المناسب من التضخم في أسعار المساكن والأراضي

في حين لا يزال سوق العقارات في العديد من المناطق يعاني من الركود، فقد أثار الارتفاع الحاد الأخير في أسعار الشقق والأراضي في هانوي وبعض المحافظات والمدن الشمالية دهشة المستثمرين. ومع ذلك، فإن حقيقة خسارة الفائز بمزاد قطعة أرض يزيد سعرها عن 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع في ثانه أواي (هانوي) لعربونه، دفعت الكثيرين إلى إدراك أن هذه حيلة يستخدمها المضاربون لرفع الأسعار.

التحكم في عمليات إعادة البيع المتعددة.

أشارت وزارة البناء ، في وثيقة أُرسلت إلى السلطات المحلية الأسبوع الماضي، إلى أن سوق العقارات قد شهد مؤخراً تطوراً غير مستدام، ويحمل في طياته العديد من عوامل الخطر. ومن بين الأمور التي تثير قلقاً بالغاً، ظاهرة قيام بعض المستثمرين والوسطاء بنشر الشائعات، وشراء وبيع العقارات بشكل عشوائي، وخلق حالة من الفوضى المعلوماتية بهدف رفع أسعار العقارات لتحقيق مكاسب شخصية.

تشير وثيقة الوزارة إلى مزادات الأراضي المثيرة للجدل في ضواحي هانوي. ووفقًا للوزارة، فإنّ العروض الفائزة القياسية، التي تفوق الأسعار الابتدائية بأضعاف كثيرة، قد أثرت سلبًا على التنمية الاجتماعية والاقتصادية والنمو الصحي لسوق العقارات.

ولمنع حدوث ذلك، طلبت وزارة البناء من لجان الشعب في المحافظات والمدن الخاضعة للحكم المركزي التركيز على تنفيذ عدة مهام. تشمل هذه المهام تفتيش ومراجعة أنشطة الشركات والمستثمرين وقاعات التداول والوسطاء العقاريين في مناطقهم. إضافةً إلى ذلك، يتعين على الجهات المعنية مراقبة عمليات البيع والشراء المتكررة للعقارات، لا سيما في المناطق والمشاريع والمجمعات السكنية التي تشهد ارتفاعات غير طبيعية في الأسعار؛ وإجراء عمليات تفتيش وتحقيقات، واتخاذ التدابير اللازمة لتصحيح التلاعب بالأسعار والمضاربة وانتهاكات قوانين الأراضي وقوانين تجارة العقارات والقوانين ذات الصلة.

فور إصدار وزارة البناء للتذكير، أصدرت اللجنة الشعبية لمحافظة خان هوا الرسالة الرسمية رقم 9648، موجهةً الجهات المعنية بمراجعة تنظيم مزادات حقوق استخدام الأراضي في المنطقة لضمان الامتثال للقانون والشفافية والانفتاح؛ والكشف الفوري عن حالات انتهاك اللوائح القانونية في مزادات حقوق استخدام الأراضي، والتعامل معها بحزم، لا سيما أعمال التواطؤ للتلاعب بالسوق، وتضخيم الأسعار لخلق سوق غير صحية لا تعكس الواقع لتحقيق مكاسب شخصية...

ووفقاً للسيد تران هوا نام، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة خان هوا، فإنه من أجل استقرار سوق العقارات المحلية، ستواصل المقاطعة تعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي، والتنفيذ الفعال لمشروع "الاستثمار في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المنخفض وعمال المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030"، والتنفيذ الفعال لبرنامج "الائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونغ فيتنامي".

في غضون ذلك، صرّح السيد لي كوك ثانه، نائب مدير إدارة المالية في مقاطعة خان هوا، بأن المقاطعة ستطرح في مزاد علني 41 عقارًا (منازل وأراضٍ) خلال عام 2025. وهذه الأراضي تابعة لصندوق الاستثمار والتنمية وإدارة التخطيط العمراني لمدينة نينه هوا، بهدف توليد إيرادات وتوفير موارد إضافية للتنمية.

إضافةً إلى ذلك، تُركّز مقاطعة خان هوا على وضع اللمسات الأخيرة على خطط تقسيم المناطق (بمقياس 1/2000) في ثلاث مناطق ذات أهمية استراتيجية: منطقة فان فونغ الاقتصادية (جزء من مقاطعة فان نينه وبلدة نينه هوا)، ومدينة نها ترانغ، ومنطقة كام لام الحضرية الجديدة. وبمجرد اكتمال هذه الخطط، يمكن البدء في طرح المشاريع الجديدة للمناقصة والمزاد.

ظهرت العديد من شركات الوساطة العقارية التي تبيع الأراضي المعروضة في المزادات بأسعار مبالغ فيها في ضواحي هانوي. الصورة: ثوي لينه

زيادة مبلغ الإيداع وفرض غرامات باهظة.

من وجهة نظر الصناعة، يعتقد السيد لي دين تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هومز للاستشارات والتطوير العقاري (هانوي)، أنه لمنع المضاربة والتلاعب بالأسعار، تحتاج الدولة إلى إعادة تعريف إطار مناسب لأسعار الأراضي، حيث أن إطار أسعار الأراضي في المزادات الحالي أقل من سعر السوق.

بالإضافة إلى ذلك، فإن رفع مبلغ التأمين إلى ما بين 10% و20% من قيمة قطعة الأرض المعروضة في المزاد سيساعد في الحد من المضاربة والتلاعب بالأسعار من قبل المستثمرين. وعلى وجه التحديد، نصح السيد تشونغ بتخفيض التصنيف الائتماني للأفراد الذين يفوزون في مزاد الأرض ولا يشترونها، أو منعهم من المشاركة في مزادات أراضٍ أخرى. وأكد السيد تشونغ قائلاً: "إن إدارة التسعير وأساليب المزاد أمر بالغ الأهمية".

بحسب الدكتور تشاو هوانغ ثان، رئيس قسم القانون الإداري بكلية الحقوق في جامعة كان ثو، لكي تكون مزادات حقوق استخدام الأراضي فعّالة على النحو الأمثل، يجب أن تتخذ اللجنة الشعبية للمقاطعة قرارًا موحدًا بطرح الأراضي للمزاد. ومن الضروري مراجعة وتحديد عدد ومواقع قطع الأراضي، ووضع خطة مزاد مناسبة، مع تجنب النهج الجزئي الذي يُؤدي إلى ندرة الأراضي. كما يجب مراجعة قائمة بقطع الأراضي المُخصصة للمزاد، وتنظيمها، ونشرها. وعلى وجه الخصوص، ينبغي تجنب الإفراط في عرض الأراضي عند الإعلان عنها بشكل جماعي.

"من السابق لأوانه استنتاج أن حقيقة كون العروض الفائزة أعلى بكثير من السعر الابتدائي، كما حدث في مزاد الأراضي في منطقة هواي دوك في هانوي، تشير إلى عدم استقرار السوق، ولكن من الواضح وجود تلاعب بالأسعار في المنطقة. علاوة على ذلك، فإن تحديد سعر ابتدائي منخفض للغاية قد لا يعكس بدقة سعر السوق وقت المزاد"، هذا ما علق به الدكتور تشاو هوانغ ثان.

من الناحية القانونية، يقترح المحامي نغوين فونغ لين من مكتب سينلو للمحاماة أنه لمنع التلاعب بالأسعار وعدم استقرار السوق، ينبغي تحديد سعر ابتدائي يتوافق مع القيمة السوقية. وذلك لأن السعر الابتدائي يُستخدم كأساس لحساب مبلغ التأمين، ولن يسترد المزايد الفائز مبلغ التأمين في حال عدم سداده أو عدم سداده المبلغ كاملاً.

بحسب المحامي ليان، فإنه على الرغم من أن المرسوم رقم 10/2023/ND-CP قد نص على زيادة مبلغ التأمين للمشاركة في مزادات الأراضي إلى 20% من قيمة قطعة الأرض أو مساحتها بناءً على سعر المزاد الابتدائي (أي أربعة أضعاف السعر السابق)، إلا أن هذا الإجراء لم يُفعّل لأن سعر المزاد الابتدائي لا يزال منخفضًا. ويضيف: "إذا أبقينا سعر المزاد الابتدائي منخفضًا، فسيتعين علينا رفع نسبة التأمين إلى ما هو أعلى من النسبة الحالية البالغة 20%، لأن المشاركين في المزاد يجب أن يكونوا على استعداد مالي كبير".

وأضافت السيدة لين: "بالإضافة إلى ذلك، يتمثل حل آخر في زيادة الغرامة الإدارية المفروضة على عدم توقيع عقد بيع الأصول المعروضة في المزاد (التخلي عن العربون). حاليًا، لا تتجاوز الغرامة المفروضة على هذا الفعل 7 ملايين إلى 10 ملايين دونغ فيتنامي للأفراد (وفقًا للبند ج، الفقرة 1، المادة 23 من المرسوم 82/2020/ND-CP)".

في غضون ذلك، أشار الدكتور هو كوك توان، المحاضر ومدير برنامج الماجستير في المالية والمحاسبة بجامعة بريستول في المملكة المتحدة، إلى تجارب دولية تُظهر أن الأداة الوحيدة للحفاظ على استقرار سوق العقارات هي فرض ضريبة معقولة تستند إلى مبدأ تساوي أرباح قطاع العقارات مع أرباح قطاع السلع والخدمات. وهذا من شأنه أن يمنع تضخم الأسعار أو تقلباتها المصطنعة.

نقطة بيع قطع الأراضي تقع في قلب المناطق التي تم بيعها بالمزاد العلني على مشارف هانوي. الصورة: ثوي لينه

من غير المرجح حدوث ارتفاع كبير في أسعار الأراضي.

قال السيد بوي مينه ثانه، سكرتير لجنة الحزب في مدينة بن كات، بمقاطعة بينه دونغ، إنه شهدت المنطقة مؤخراً "حمى" محلية للأراضي، تتركز بشكل رئيسي على طول نهر سايغون في أحياء مثل آن تاي، وآن دين، وراش باب... والمنطقة المحيطة بالطريق الدائري 4. ويتضح ذلك من خلال العدد الكبير من الأشخاص الذين يقومون بإجراء معاملات في مكاتب كاتب العدل، كما زادت الإيرادات من رسوم استخدام الأراضي بشكل ملحوظ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

ومع ذلك، يعتقد السيد ثانه أن قانون الأراضي الجديد قد ساهم بشكل كبير في الحد من المضاربة والتلاعب بالأسعار. إضافةً إلى ذلك، تُدير المنطقة تخطيط استخدام الأراضي والتقسيم الوظيفي بدقة، كما تُنشر بنشاط معلوماتٍ واضحةً حول مشاريع التخطيط والعقارات ذات الوضع القانوني المُحدد.

أقر السيد نغوين هوو نغيا، مدير شركة عقارية في مقاطعة بينه دوونغ، بأنه إذا شهد سوق العقارات طفرة أخرى، فلن تكون المضاربة والتلاعب بالأسعار منتشرة كما كانت من قبل، وذلك لسببين مهمين: أولاً، قام قانون الأراضي الجديد بتشديد أسعار الأراضي في كل منطقة، مما يحد من حالات "شراء قطعة أرض بقيمة 10 مليارات دونغ فيتنامي مع التصريح بـ 100 مليون دونغ فيتنامي فقط كضرائب"؛ وثانياً، أصبحت عملية تقييم الأراضي للحصول على قروض بنكية أكثر صرامة.

في السابق، كانت البنوك تُنشئ وحدات تقييم خاصة بها، مما كان يؤدي أحيانًا إلى أن تكون القيمة الفعلية للأرض أقل من تقييم البنك. أما الآن، ومع وجود وحدات تقييم مستقلة، ورغم أن العملية ليست مضمونة تمامًا، إلا أنها أصبحت أكثر دقة من ذي قبل.

يجب الإفصاح علنًا عن المشاريع غير المؤهلة للتداول.

في مقاطعة بينه ثوان، وللحد من المضاربة والتلاعب بالأسعار مع تعافي سوق العقارات، نشرت إدارة الإنشاءات قائمةً تضم 33 مشروعًا عقاريًا لا تزال غير مستوفية لشروط المعاملات. تشمل هذه القائمة 17 مشروعًا سكنيًا وتطويريًا حضريًا، و16 مشروعًا سياحيًا ومنتجعًا، لا يستوفي أي منها متطلبات معاملات الأعمال العقارية المنصوص عليها في اللوائح. تقع معظم هذه المشاريع على أراضٍ مميزة في مدينة فان ثيت والمناطق والبلدات المجاورة.

في السابق، تم توبيخ هذه المشاريع الـ 33 من قبل المحافظة لأن المستثمرين والموزعين في بعض المشاريع العقارية في مقاطعة بينه ثوان كانوا يبيعون وينقلون العقارات عبر أساليب مثل الحجز والتسجيل لجمع الأموال من المشترين. هذه الأساليب غير خاضعة لأحكام قانون الإسكان، أو قانون تجارة العقارات، أو غيرها من الأنظمة القانونية ذات الصلة.

المصدر: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm