ضغوط أسعار الفائدة
بعد فترة من الحفاظ على السياسة النقدية لدعم الانتعاش الاقتصادي ، اتجهت أسعار الفائدة إلى الارتفاع مجدداً منذ بداية عام 2026، بالتزامن مع ضغوط متزايدة للسيطرة على التضخم وتنظيم الائتمان. وبالتحديد، منذ أبريل 2026، استمرت أسعار الفائدة على قروض العقارات في العديد من البنوك التجارية مرتفعة، لا سيما بالنسبة لقروض الإسكان متوسطة وطويلة الأجل، حيث طبقت العديد من القروض أسعار فائدة متغيرة تتراوح بين 11% و14% سنوياً، مما شكل ضغطاً كبيراً على المقترضين الذين يستخدمون الرافعة المالية.
وبناءً على ذلك، سجلت بعض البنوك أسعار الفائدة التالية لقروض العقارات: يطبق بنك فيتكوم بنك سعر فائدة يبلغ حوالي 9.6% سنويًا للقروض ذات السعر الثابت خلال الأشهر الستة الأولى، وحوالي 10.5% سنويًا للقروض ذات السعر الثابت خلال الاثني عشر شهرًا الأولى. بعد انتهاء الفترة التفضيلية، يُحسب سعر الفائدة المتغير على أساس سعر فائدة المدخرات لمدة 24 شهرًا مضافًا إليه هامش ربح يبلغ حوالي 3.3%، على ألا يقل عن 11.1% سنويًا. أما بنك BIDV فيقدم قروض شراء العقارات بأسعار فائدة تبلغ حوالي 9.7% سنويًا للأشهر الستة الأولى، وحوالي 10% سنويًا خلال الاثني عشر شهرًا الأولى، وحوالي 13.5% سنويًا لحزم القروض ذات السعر الثابت لفترات أطول.
قام بنك فيتين بتعديل سعر الفائدة الثابت لقروض العقارات إلى أكثر من 12% سنويًا خلال أول 24 شهرًا، وبعد ذلك سيتم تطبيق سعر فائدة متغير، على ألا يقل عن 14% سنويًا. وبالمثل، يقدم بنك VPBank العديد من باقات قروض الإسكان والاستثمار العقاري بأسعار فائدة تفضيلية تتراوح بين 8% و10% سنويًا في الفترة الأولية، ثم تتذبذب بين 12% و14% سنويًا حسب الجدارة الائتمانية ومدة القرض.
في هذا السياق، لم يعد الاستثمار العقاري يقتصر على مجرد "الشراء وانتظار ارتفاع الأسعار". فقد أدت تكاليف رأس المال المتزايدة إلى تقليص هوامش الربح للأنشطة المضاربة بشكل ملحوظ. فبينما كان بإمكان العديد من المستثمرين سابقًا اقتراض ما يصل إلى 60-70% من قيمة عقاراتهم من البنوك للتداول قصير الأجل، أصبحت هذه الاستراتيجية الآن أكثر خطورة. حتى أن بضعة أشهر من ركود سيولة السوق قد تؤدي إلى مدفوعات فوائد كبيرة، مما يتسبب في تآكل رأس المال. ويواجه العديد من المستثمرين الذين كانوا يأملون في تحقيق عوائد قوية من ازدهار سوق الأراضي في الضواحي ركودًا مطولًا في رأس المال مع انخفاض حجم المعاملات.
ومن التحولات الملحوظة أن توجهات المستثمرين باتت تنتقل من التركيز على النمو السريع إلى إعطاء الأولوية لأمن التدفقات النقدية. فبدلاً من البحث عن أراضٍ في مناطق تفتقر إلى بنية تحتية واضحة، أصبح العديد من المستثمرين أكثر اهتماماً بالمنتجات التي يمكن استغلالها فوراً، مثل الشقق السكنية للإيجار، والمنازل التجارية في المناطق الحضرية المكتظة بالسكان، أو العقارات الصناعية المرتبطة باحتياجات الإنتاج الفعلية.
في غضون ذلك، تُغيّر شركات العقارات استراتيجياتها. ففي السابق، كانت العديد من الشركات تُوسّع ممتلكاتها من الأراضي بسرعة، وتُطوّر مشاريع ضخمة، وتعتمد بشكل كبير على رأس المال المُقترض. إلا أنه مع ارتفاع أسعار الفائدة وتشديد ضوابط الائتمان، بدأت الضغوط المالية تظهر. وبدلاً من التوسع العمراني على نطاق واسع، يُركّز العديد من المُطوّرين الآن على القطاعات التي تتمتع بسيولة جيدة، وطلب حقيقي، وقدرة استيعابية مستقرة.
يتجلى هذا التوجه بوضوح في مجموعة الشركات التي تُطوّر مشاريع الإسكان الميسور، أو الإسكان الاجتماعي، أو المشاريع ذات الجدوى التشغيلية طويلة الأجل. ويعود ذلك إلى أن الحكومة تُقدّم حاليًا برامج ائتمانية تفضيلية للإسكان الاجتماعي بأسعار فائدة أقل بكثير من متوسط السوق العام، حيث تُطبّق بعض البرامج معدلات فائدة تتراوح بين 4.6% و5.4% سنويًا.
يرى الخبراء أن السوق الحالية تدخل مرحلة "تنقية"، وأن الشركات التي تتمتع بقدرات مالية قوية، وإدارة سليمة للمخاطر، وتطوير مشاريعها بناءً على احتياجات حقيقية، ستحظى بميزة أكبر. في المقابل، قد تواجه الشركات التي تعتمد بشكل مفرط على رأس المال المقترض أو تنفذ مشاريع غير فعالة ضغوطًا كبيرة لإعادة الهيكلة.
فرص للمستثمرين على المدى الطويل
بحسب الدكتور تران شوان لونغ (نائب مدير معهد أبحاث سوق العقارات في فيتنام)، عندما ترتفع أسعار الفائدة، يبدأ المستثمرون بتغيير نظرتهم إلى قيمة العقارات. ففي السابق، كان هامش ارتفاع الأسعار هو العامل الأكثر شيوعًا، أما الآن، فقد أصبحت كفاءة الاستغلال الفعلية، والقدرة على توليد الإيرادات، والإمكانات التشغيلية طويلة الأجل معايير أكثر أهمية. ومع ذلك، فبينما تُحدث أسعار الفائدة المرتفعة ضغطًا قصير الأجل، فإنها تُسهم أيضًا في تنمية سوق أكثر صحة. فعندما تنخفض تدفقات رؤوس الأموال المضاربة، ستتاح للسوق فرصة العودة إلى القيمة الحقيقية والطلب.
"على الرغم من مواجهة العقارات للعديد من التحديات في السوق، إلا أنها لا تزال فئة أصول مهمة على المدى الطويل، لا سيما في المدن الكبرى ذات معدلات التحضر المرتفعة. تكمن المشكلة في ضرورة تغيير المستثمرين لنهجهم. فبدلاً من السعي وراء أرباح سريعة في غضون أشهر قليلة، تتمثل الاستراتيجية الأنسب الآن في اختيار أصول قادرة على الصمود أمام التقلبات الاقتصادية، وتولد تدفقات نقدية مستقرة، ولديها القدرة على زيادة قيمتها بناءً على البنية التحتية، والنمو السكاني، واحتياجات الاستخدام الفعلية"، هذا ما حلله الدكتور تران شوان لونغ.
بالإضافة إلى ذلك، يعتقد الدكتور تران شوان لونغ أيضًا أنه في سياق ارتفاع أسعار الفائدة ودخول السوق في مرحلة توحيد قوية، يحتاج المستثمرون إلى تغيير طريقة تفكيرهم من "المضاربة على الاتجاهات" إلى الاستثمار بناءً على القيمة الحقيقية والقدرة على توليد تدفق نقدي مستقر، مع إجبارهم أيضًا على مراعاة الضغوط المالية طويلة الأجل بعناية.
ينبغي على المستثمرين إعطاء الأولوية للعقارات التي تلبي احتياجات السكن الحقيقية، والتي تتمتع بوثائق قانونية كاملة، وبنية تحتية واضحة، وإمكانات تطوير فورية، إذ تُعتبر هذه الأصول أكثر مرونة في سوق شديدة التباين. ويُعدّ هذا الوقت مناسبًا لإعادة هيكلة المحافظ الاستثمارية، مع إعطاء الأولوية للاستراتيجيات طويلة الأجل على المضاربة قصيرة الأجل. ومن المرجح أن تحافظ العقارات التي تلبي احتياجات السكن الحقيقية، أو تقع في مناطق ذات بنية تحتية متكاملة، أو تتمتع بإمكانات تجارية مستقرة، على قيمتها بشكل أفضل في دورة السوق الجديدة.
وعلق الدكتور تران شوان لونغ قائلاً: "ستكون الفترة من 2026 إلى 2027 فترة تحول السوق من النمو السريع إلى التنمية الانتقائية، حيث يميل رأس المال إلى التركيز على المنتجات ذات القيمة العملية بدلاً من السعي وراء توقعات ارتفاع الأسعار على المدى القصير".
المصدر: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html
تعليق (0)