"اختبارات النار للذهب"، وتصفية السوق لدورة جديدة.

بحلول نهاية عام 2023، واجه سوق العقارات في مدينة هو تشي منه ما يقرب من ثلاث سنوات من الصعوبات والتحديات، مع انخفاض كل من العرض والطلب.

يعتقد الكثيرون أن الصورة العامة، التي تهيمن عليها الألوان الداكنة، ربما لم تنته بعد، ومن المرجح أن تستمر في العام المقبل.

يستمر اختبار النار.

وفي تعليقه على سوق العقارات في مدينة هو تشي منه في عام 2024، يعتقد السيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، أنه على المدى القصير، من غير المرجح أن يشهد السوق تغييرات إيجابية وسيظل بمثابة "اختبار صعب" للمستثمرين والمشترين وجميع الأطراف المعنية في سوق العقارات.

في عام 2024، سيتطور سوق العقارات بطريقة أكثر استدامة وأمانًا وشفافية.

والسبب في هذا الوضع هو أن السياسات والعقبات القانونية تحتاج إلى وقت لتؤثر ولا يمكنها إحداث العديد من التغييرات الإيجابية على المدى القصير، مما يزيد الضغط عن غير قصد على الإمدادات الجديدة التي تدخل السوق.

يُساهم طول مدة تنفيذ المشروع في زيادة التكاليف المالية وتآكل أرباح المستثمرين وشركات العقارات. ورغم أن أسعار البيع الأولية المُعلنة لا تشهد تقلبات كبيرة، إلا أن المستثمرين سيُحافظون بشكل غير مباشر على "خصومات" من خلال سياسات مثل فترات السماح لسداد أصل القرض/الفوائد، وتمديد جداول السداد، أو تقديم خصومات تصل إلى 15% - 20% للعملاء الذين يسددون المدفوعات قبل الموعد المحدد.

في غضون ذلك، في السوق الثانوية، وبالنظر إلى الوضع بشكل فردي، ستظل هناك حالات يتم فيها عرض العقارات للبيع بخصم يتراوح بين 10٪ و 20٪، أو حتى أكثر من 30٪ من قيمة العقد الأصلية.

تتضمن معظم هذه المعاملات مشترين يستخدمون مستويات عالية من التمويل المصرفي، تصل إلى 70% - 80% من إجمالي قيمة العقار، لكنهم يواجهون مشاكل في التدفق النقدي بعد انتهاء فترة السماح لسداد أقساط القرض والفوائد. وتتركز هذه المعاملات بشكل كبير في مشاريع التطوير الحضري واسعة النطاق الواقعة على مسافة نسبية من مركز المدينة.

لم تستعد ثقة المشترين بعد، على الرغم من التعديلات المستمرة نحو خفض أسعار الفائدة على الودائع. ولا يزال معظم المشترين يفضلون ادخار أموالهم في البنوك بدلاً من الاستثمار في العقارات، وذلك بسبب عدم وضوح آفاق التعافي.

ومع ذلك، يمكن اعتبار نهاية عام 2024 بداية لدورة نمو أخرى لسوق العقارات.

من المتوقع أن تقود قطاعات العقارات السكنية انتعاش السوق، وخاصة المشاريع في مراكز المدن الرئيسية أو المناطق المحيطة بها ذات شبكات النقل الإقليمية المتطورة، والكثافة السكانية العالية، والطلب المرتفع باستمرار على المساكن.

على سبيل المثال، من المتوقع أن يشهد قطاع الشقق في مدينة هو تشي منه والمقاطعات المجاورة (بينه دوونغ، دونغ ناي، با ريا - فونغ تاو، لونغ آن ، تاي نينه) تحسينات كبيرة في العرض في عام 2024، ومن المتوقع أن يصل إلى حوالي 12000 وحدة، تتركز بشكل رئيسي في أسواق بينه دوونغ ومدينة هو تشي منه.

علاوة على ذلك، مع دخول التوجيهات المتعلقة بإزالة العقبات القانونية حيز التنفيذ، يزداد معدل صرف الاستثمارات العامة، وتحافظ أسعار الفائدة على القروض والودائع على اتجاهها التنازلي... كل ذلك يساهم في حدوث تطورات إيجابية ملحوظة في سوق العقارات.

التوحيد القانوني في الدورة الجديدة

تُعتبر المسائل القانونية المتعلقة بالمشاريع من أبرز المعوقات التي تواجه سوق العقارات عموماً، ومشاريع الإسكان قيد الإنشاء خصوصاً. وتشكل هذه المسائل ما يصل إلى 70% من العقبات التي تواجه المشاريع في السوق اليوم.

بحسب إحصاءات وزارة البناء ، فإن ما يقدر بنحو 400 مشروع في هانوي ومدينة هو تشي منه وحدهما يواجه عقبات إجرائية، وقد استمرت هذه المعوقات لسنوات عديدة دون حلها بشكل كامل.

من غير المرجح أن يشهد سوق العقارات في مدينة هو تشي منه تغييرات إيجابية في عام 2024.

وللسبب نفسه، فإن العديد من شركات العقارات العاملة في السوق كانت ولا تزال على استعداد للتحايل على القانون، حيث تقوم بإطلاق مشاريع للبيع قبل استكمال الإجراءات القانونية، مما يشكل العديد من المخاطر والعيوب للمشترين وكذلك للشركات نفسها.

في المستقبل، ومع إقرار قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية المعدل، إلى جانب التنفيذ المتزامن للسياسات الرامية إلى إزالة العقبات، يمكن القول إن الامتثال القانوني للمشروع لن يكون "شرطًا ضروريًا" بل سيصبح تدريجيًا "شرطًا كافيًا"، وهو شرط أساسي لطرح المشروع منتجاته في السوق.

سيساهم هذا في جعل السوق أكثر شفافية، وتجنب المشاريع المتعثرة والانتهاكات، وتعظيم حماية حقوق مشتري العقارات.

في الوقت الراهن، باتت العقارات الخضراء اتجاهاً تنموياً لا مفر منه، ليس فقط في فيتنام، بل في جميع أنحاء العالم . ولا يقتصر هذا التوجه على معايير القطاع السكني فحسب، بل يشمل أيضاً أنواعاً أخرى كثيرة من العقارات، مثل المناطق الصناعية والمكاتب والمنتجعات، وغيرها.

في مؤتمر الأطراف السادس والعشرين لاتفاقية الأمم المتحدة الإطارية بشأن تغير المناخ (COP26)، التزمت فيتنام بتحقيق صافي انبعاثات صفري بحلول عام 2050، مما يدل على اهتمام الحكومة البالغ بحماية البيئة. ونتيجة لذلك، سيصبح تطبيق المعايير الخضراء في التطوير العقاري شرطًا أساسيًا في مرحلة تطوير أي مشروع عقاري.

قبل كل شيء، يمثل عام 2024 عامًا لفحص وحل المشاكل القائمة في السوق من أجل الاستعداد لدورة جديدة من تطوير سوق العقارات المستدام والآمن والشفاف.

لونك

مصدر