عام 2022 خارج عن السيطرة، عام 2023 مليء بالوعود

[إعلان 1]

2022 خارج عن نطاق التنفس

في ظل جائحة كوفيد-19، شهدت معظم الصناعات تراجعًا حادًا، ولم ينجح سوى عدد قليل منها في تجاوز الأزمة. إلى جانب الصناعات الدوائية، تُعدّ العقارات الصناعية نقطةً مضيئةً نادرة. وقد استفادت هذه الصناعة تحديدًا من الحرب التجارية بين الولايات المتحدة والصين، ومن نقل المصانع إلى فيتنام.

ونظراً للنمو القوي الذي شهدته أسهم العقارات الصناعية في عامي 2020 و2021، فمن المفهوم أن تشهد هذه الأسهم تصحيحاً في عام 2022.

وبحسب إحصائيات شركة SSI للأوراق المالية، انخفضت أسعار أسهم العقارات الصناعية في عام 2022 بنسبة 38.6%، أي أقل بنسبة 6.7% من مؤشر VN.

العقارات الصناعية في عام 2022 ساخنة في عام 2023، الصورة 1 — من المتوقع أن يشهد قطاع العقارات الصناعية نموًا قويًا في عام 2022، ولكن من المتوقع أن ينمو بشكل جيد في عام 2023. صورة توضيحية

شهدت معظم أسهم قطاع العقارات الصناعية (مثل IDC، وKBC، وGVR، وLHG، وSZC) انخفاضًا ملحوظًا، لا سيما في فئة الشركات المتوسطة والصغيرة. ويُقال إن أداء القطاع في عام 2022 تأثر بعوامل عديدة، منها بطء تسليم الأراضي (بسبب إطالة إجراءات الموافقة) أو إعادة هيكلة الإدارة.

سهم ITA هو السهم الأقل أداءً إيجابياً (انخفض بنسبة 75.3% مقارنة ببداية العام) وذلك لأن هذا السهم تم وضعه على قائمة التحذير من قبل الإدارة العامة للضرائب.

وفي الوقت نفسه، كان سهم BCM هو السهم الأفضل أداءً، بزيادة قدرها 25.7% على أساس سنوي في عام 2022، وذلك بفضل البيع الناجح للأراضي في مدينة بينه دونج الجديدة إلى كابيتالاند (18.9 هكتار بقيمة إجمالية 242 مليون دولار أمريكي) ونمو قوي في صافي الربح بنسبة 60% على أساس سنوي في الأشهر التسعة الأولى من عام 2022).

وبحسب شركة إس إس آي للأوراق المالية، فإن مضاعف الربحية ومضاعف القيمة الدفترية لشركات تطوير المناطق الصناعية سيبلغان 12.8x و1.8x على التوالي في عام 2022، بانخفاض طفيف عن 13.6x و2.1x في عام 2021 بسبب تحسن صافي الربح مع زيادة أسعار الإيجار في المناطق الصناعية (للمناطق القابلة للتأجير المتبقية) وتسجيل أرباح بأثر رجعي وأرباح إعادة تقييم للمدن الصناعية المشغولة بنسبة 100٪.

2023 سنة واعدة

على الرغم من "نفاد الزخم" في عام 2022، لا تزال العقارات الصناعية تحظى بتقدير كبير في عام 2023. وتتوقع شركة SSI للأوراق المالية أنه في عام 2023، من المتوقع أن ينمو صافي ربح شركات تطوير المناطق الصناعية المدرجة بنحو 12٪ خلال نفس الفترة.

هناك سببان رئيسيان لهذه الإشارة المتفائلة. يتمثل الأول في زيادة إجمالي مساحة الأراضي المتاحة للإيجار بنحو 10% سنويًا، ومن المتوقع أن يرتفع سعر الإيجار بنسبة 3% خلال الفترة نفسها في المناطق الصناعية في الجنوب، و2% خلال الفترة نفسها في المناطق الصناعية في الشمال عام 2023.

بالإضافة إلى ذلك، حلل معهد SSI مستقبل العقارات الصناعية بمزيد من التفصيل. ووفقًا للمعهد، في ظل تباطؤ رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل حديثًا بنهاية عام 2022، قد يكون عام 2023 عامًا أكثر تحديًا لشركات الاستثمار الأجنبي المباشر في فيتنام نظرًا لخطر الركود العالمي.

ومع ذلك، فإن التوجه المستمر لنقل الإنتاج من الصين إلى فيتنام سيُشكّل دافعًا للنمو. تُعدّ فيتنام من الدول الجاذبة لشركات تصنيع كبرى مثل ليغو (التي تستثمر مليار دولار أمريكي)، وإل جي التي تُخطط لاستثمار 4 مليارات دولار أمريكي إضافية في فيتنام بهدف تحويلها إلى مركز تصنيع هواتف ذكية مستقبلي، بالإضافة إلى فوكسكون، أحد الموردين الرئيسيين لشركة آبل، والتي تُخطط لاستثمار 300 مليون دولار أمريكي.

بالإضافة إلى ذلك، تتطلع سامسونج إلى زيادة استثماراتها في فيتنام إلى 20 مليار دولار، مع التركيز على الذكاء الاصطناعي والبيانات الضخمة ومجالات أخرى. ويُقال إن شركة كوانتا كمبيوتر، ثالث أكبر شركة في العالم لتعهيد البرمجيات، تخطط لبناء مصنع في الشمال في عام 2022، حيث من المتوقع أن تلبي الشركة طلبات أجهزة ماك بوك من آبل؛ وتخطط شركة بي أو إي تكنولوجي جروب المحدودة (الصين)، وهي مورد لكل من آبل وسامسونج إلكترونيكس المحدودة، لاستثمار رأس مال كبير لبناء مصنعين في فيتنام، باستئجار 100 هكتار من الأراضي في الشمال.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً لمعهد الصناعات الدفاعية، فإن الاستثمار في المناطق الصناعية في فيتنام يعتبر جذاباً لأن الدونج انخفض قيمته بدرجة أقل من عملات الدول الإقليمية مثل إندونيسيا وتايلاند والهند وماليزيا وغيرها من الأسواق الرئيسية في منطقة آسيا والمحيط الهادئ مثل اليابان.

وتساعد سياسات جذب الاستثمار الأجنبي المباشر في فيتنام أيضًا على جذب المستثمرين من خلال تقديم العديد من الحوافز مثل الإعفاء من ضريبة دخل الشركات خلال السنوات الأربع الأولى من التشغيل، وخفض ضريبة دخل الشركات بنسبة 50٪ خلال السنوات الخمس التالية وحوافز دعم الأعمال الأخرى.

لا تزال أسعار إيجار الأراضي الصناعية في فيتنام منخفضة مقارنةً بدول رابطة دول جنوب شرق آسيا (آسيان) الأخرى، وتحديدًا أقل بنسبة 30% إلى 36% من أسعارها في إندونيسيا وتايلاند. ووفقًا لشركة كوليرز، يتراوح متوسط سعر الأرض في مراكز المناطق الصناعية مثل بوجور-سوكابومي، وتانجيرانج، وبيكاسي في إندونيسيا حول 164 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع لدورة الإيجار، وهو أعلى بنسبة 36% من سعر الأرض في مراكز المناطق الصناعية في فيتنام مثل بينه دونغ، ودونغ ناي، وباك نينه، وهاي فونغ.

هناك سهمان للعقارات الصناعية تقدرهما SSI بشكل كبير في عام 2023. وهما IDC من شركة IDC Group Joint Stock Company وKBC من شركة Kinh Bac Urban Development Corporation.

[إعلان 2]
مصدر