السكن بالإيجار: تحول كبير في التفكير السكني.

لماذا تحتاج فيتنام إلى التحول من عقلية امتلاك المنازل إلى نهج الإسكان الميسر؟

VietNamNet•01/06/2026

أتذكر صورة من أيام مكافحة هانوي لجائحة كوفيد-19 قبل بضع سنوات. في ذلك الوقت، أتيحت لي الفرصة لمرافقة أحد مسؤولي المدينة لتفقد نزل في جيا لام.

في غرفة لا تتجاوز مساحتها بضعة عشرات من الأمتار المربعة، يعيش حوالي عشرة رجال مكتظين. إنهم عمال مستقلون، وعمال يدويون، وسائقو دراجات نارية أجرة، وعمال مأجورون من مختلف المحافظات قدموا إلى هانوي لكسب لقمة العيش.

بسبب إغلاق المدينة، اضطروا للبقاء في تلك الغرفة لأيام. بعد أن استمع رئيس المدينة إلى قصص الجميع عن ظروف معيشتهم وطعامهم ومعاناتهم في كسب لقمة العيش، خرج وقال فجأة: "إن شعبهم يعيش في بؤس شديد".

لقد ظل هذا القول عالقاً في ذهني منذ ذلك الحين.

اليوم، ومع بدء القادة في النظر إلى الإسكان الإيجاري كقطاع استراتيجي، أدرك أن وراء النقاشات حول العقارات وأسعار المنازل والتخطيط الحضري تكمن قصة ملايين الأشخاص الذين يعيشون في غرف ضيقة وفقيرة مماثلة.

"مدينة من الغرف المؤجرة" داخل هانوي.

تتمتع هانوي حاليًا بسوق إسكان للإيجار ضخم للغاية. ووفقًا لمسؤولي المدينة، قد يعيش ما يقرب من مليوني شخص في مساكن مستأجرة، أي ما يعادل ربع سكان العاصمة تقريبًا. ويشمل هؤلاء عمال المصانع، والطلاب، والعمال المهاجرين، وموظفي المكاتب الشباب، والأسر التي لا تستطيع شراء منزل بعد.

لقد أنشأوا "مدينة تأجير" عملاقة تتواجد جنباً إلى جنب مع المناطق الحضرية الجديدة حيث تصل الأسعار إلى مئات الملايين من الدونغ للمتر المربع.

يتعايش هذان العالمان داخل المدينة نفسها، ومع ذلك فإن إمكانية الحصول على السكن تختلف اختلافاً كبيراً.

لقد كان سوق الإسكان للإيجار موجودًا لفترة طويلة، وقد تشكل في المقام الأول من قبل الناس أنفسهم، بدءًا من صفوف مساكن العمال في الضواحي، والمنازل الصغيرة المقسمة لتأجير الطلاب، وصولًا إلى عشرات الآلاف من الشقق الصغيرة التي ظهرت في المناطق السكنية.

وبعبارة أخرى، تم حل جزء كبير جداً من مشكلة الإسكان في هانوي لأصحاب الدخل المتوسط والمنخفض على مر السنين بشكل أساسي من خلال "الموارد الاجتماعية"، أو "الناس الذين يعتنون بالناس".

مع ارتفاع أسعار المساكن بشكل مستمر بوتيرة أسرع من الدخول، وفشل برامج الإسكان العامة في تلبية التوقعات، يطرح سؤال آخر: هل ملكية المنازل ضرورية للغاية لكي يعيش الناس حياة مريحة في المدينة؟

لا تعاني فيتنام من نقص في المساكن، بل من نقص في إمكانية الوصول إلى المساكن.

بحسب وزارة البناء ، يوجد حالياً ما يقارب 6 ملايين منزل ضمن مشاريع عقارية في جميع أنحاء البلاد، باستثمارات إجمالية تصل إلى تريليونات الدونغ. وهذا يدل على أن مشكلة فيتنام لا تكمن بالضرورة في العرض.

تكمن المشكلة في إمكانية الوصول. فعندما يبلغ سعر الشقة النموذجية في هانوي حوالي 7-8 مليارات دونغ فيتنامي، بينما لا يكسب العديد من العمال سوى ما يزيد قليلاً عن عشرة ملايين دونغ فيتنامي شهرياً، تتسع الفجوة بين السوق وقدرة الناس على تحمل التكاليف.

بمعنى آخر، قد لا تفتقر فيتنام إلى المساكن بالمعنى المادي، ولكنها تفتقر إلى المساكن التي يمكن للعمال العاديين الوصول إليها بدخولهم.

ولهذا السبب أيضاً يستمر ملايين الأشخاص في استئجار المنازل حتى مع بناء المزيد والمزيد من المشاريع العقارية الجديدة حولها.

كيف ستعمل مدينة يبلغ عدد سكانها 15 مليون نسمة؟

يبلغ عدد سكان العاصمة حاليًا حوالي 8.5 مليون نسمة. ومع ذلك، تهدف خطط المدينة إلى الوصول إلى حوالي 14-15 مليون نسمة بحلول عام 2035 و15-16 مليون نسمة بحلول عام 2045.

وهذا يعني أن المدينة ستضطر إلى استيعاب ما يقرب من 6 ملايين شخص إضافي في العقد القادم فقط.

ونظراً لحجمها، لم يعد التحدي يتعلق فقط بكيفية جعل المساكن في متناول الجميع، بل بكيفية تمكين ملايين الأشخاص من العيش في المدينة.

إن مدينة تهدف إلى الوصول إلى عدد سكان يتراوح بين 15 و 16 مليون نسمة يكاد يكون من المستحيل أن تعمل إذا اعتمدت فقط على فكرة أن كل شخص يجب أن يمتلك منزلاً.

لم يعد السكن مجرد عقارات.

في هذا السياق، يمكن اعتبار دعوة رئيس الوزراء لي مينه هونغ لتطوير الإسكان الإيجاري كقطاع استراتيجي طويل الأجل بمثابة إشارة إلى أن عقلية الإسكان في فيتنام بدأت تتغير.

ومن الجدير بالذكر أن السكن الإيجاري يتم النظر إليه في سياق العمل والإنتاجية والقدرة التنافسية الحضرية.

عامل يعيش بالقرب من مكان عمله، أو مهندس شاب قادر على البقاء في المدينة، أو معلم حديث التخرج لا يضطر إلى قضاء عقود في الديون لشراء منزل - هذه ليست مجرد قصة إسكان، بل هي أيضاً قصة تنمية.

بمعنى آخر، هذه قصة إنسانية. من هذا المنظور، لم يعد السكن الإيجاري مجرد سياسة رعاية اجتماعية بسيطة، بل أصبح أداة للتنمية.

لأن القدرة على الاحتفاظ بالعمال لا تقل أهمية أحياناً عن جذب الاستثمارات. ستواجه المدينة صعوبة في المنافسة إذا لم يتمكن عمالها من تحمل تكاليف المعيشة فيها.

من مشتري منزل إلى مستخدم منزل

لطالما ركزت سياسة الإسكان في فيتنام على مساعدة الناس على امتلاك منازلهم. إلا أن هذا النهج يواجه تحديات متزايدة، إذ ترتفع أسعار المساكن في المناطق الحضرية بوتيرة أسرع بكثير من ارتفاع دخل الأفراد، في حين يستمر الطلب على السكن من القوى العاملة في الازدياد مع التوسع الحضري.

ليس من الضروري أن يمتلك الجميع منزلاً على الفور، لكن الجميع بحاجة إلى مكان مستقر وآمن وبأسعار معقولة للعيش فيه. قد يبدو هذا فرقاً بسيطاً، لكنهما في الواقع فلسفتان مختلفتان تماماً في مجال التنمية الحضرية.

لسنوات عديدة قادمة، سيظل غالبية الشباب في هانوي يطمحون إلى امتلاك منزل خاص بهم. لكن من المستحيل بناء مدينة تطمح إلى تعداد سكاني يتراوح بين 15 و16 مليون نسمة على افتراض أن كل فرد يجب أن يكون قادراً على شراء منزل ليشعر بالأمان في مسكنه.

لأن ما يمنح المدينة حيويتها في نهاية المطاف ليس قيمة مبانيها، بل قدرتها على تمكين الناس العاديين من العيش والعمل وبناء مستقبلهم فيها.

الجزء الثاني: السكن للإيجار: ما هي معادلة الوضع المربح للطرفين؟