أين تكمن العقبات في برنامج الإسكان الاجتماعي؟

VTV.vn - على الرغم من التقدم الإيجابي في تطوير الإسكان الاجتماعي، لا تزال الشركات في مدينة هو تشي منه تشكو من الإجراءات المطولة والتمويل المحدود والسياسات المتداخلة.

بحلول عام 2025، أكملت مدينة هو تشي منه 14 مشروعًا للإسكان الاجتماعي تضم 13040 شقة، محققة بذلك 100% من الهدف المخطط له.

الاختناقات الإجرائية

في عام 2025، أنجزت مدينة هو تشي منه 14 مشروعًا للإسكان الاجتماعي تضم 13,040 شقة، محققةً بذلك 100% من الهدف المخطط له. وفي أول شهرين من عام 2026، بدأت المدينة أعمال البناء في مشروعين يضمان 2,656 شقة، بالإضافة إلى مشروع آخر مؤهل لتعبئة رأس المال وبيع الوحدات السكنية المستقبلية في 324 شارع لي ثونغ كيت، الحي 14، المنطقة 10 سابقًا؛ وبذلك يصل إجمالي المشاريع قيد الإنشاء حاليًا إلى 11 مشروعًا تضم ​​9,700 شقة. كما جهزت المدينة ما يقارب 1,730 هكتارًا من الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي، وتخطط لاختيار مستثمرين لثمانية مشاريع.

ومع ذلك، فإن المعلومات الواردة في التقرير المنشور مؤخراً حول وضع سوق العقارات والمهام الرئيسية لجمعية هو تشي منه العقارية (Horea) في عام 2026 تُظهر أن الشركات لا تزال تواجه صعوبات، فكلما تعمقت في عملية التنفيذ، كلما أصبحت العقبات وأوجه القصور في السياسات أكثر وضوحاً.

اقترح هوريا دمج عمليات التقييم وتقليل إجراءات الموافقة المنفصلة لتبسيط الإجراءات الإدارية لتطوير الإسكان الاجتماعي.

فيما يتعلق بالإجراءات، لدى الشركات أسباب وجيهة للشكوى. يرى السيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة شركة هوريا، أن إجراءات الإسكان الاجتماعي في ظل الآلية القديمة قد تستغرق أكثر من ألف يوم. إن مشروعًا مُصممًا لخدمة ذوي الدخل المحدود، ويستغرق سنوات عديدة لمجرد اجتياز مختلف العقبات البيروقراطية، يُخالف بوضوح جوهر مفهوم "الرعاية الاجتماعية". ينبغي أن يكون الإسكان الاجتماعي أولوية قصوى من حيث سرعة الإجراءات، ولكنه غالبًا ما يقع في حلقة مفرغة من طلب الآراء والتقييمات والمراجعات وانتظار الموافقات. والنتيجة هي زيادة التكاليف الرأسمالية، وتأخر التقدم، وضياع فرص الشركات، واستمرار انتظار الناس.

لا تكمن المشكلة في بطء الإجراءات فحسب، بل في تعقيدها وتعدد مراحلها. إذ يتعين على أي مشروع إسكان اجتماعي المرور عبر العديد من الإدارات والهيئات. وتقترح جمعية العقارات الفيتنامية (HoREA) دمج مراحل التقييم، وتقليل إجراءات الموافقة المنفصلة، ​​بل وتجادل بأن استطلاع آراء المجتمع حول مخططات التخطيط التفصيلية لمشاريع الإسكان الاجتماعي، في بعض الحالات، إجراء شكلي يفتقر إلى الجوهر، ولكنه يطيل أمد العملية ويزيد التكاليف.

تكمن النقطة الأساسية هنا في أن الإجراءات لا تُبطئ المشروع فحسب، بل تُشوّه أيضًا حوافز السياسات. فبمجرد أن تطول العملية وتزداد التكاليف، بينما تتضاءل أرباح الإسكان الاجتماعي، ستتردد الشركات، بل وربما تتجنبه تمامًا. بعبارة أخرى، إذا ظلت الإجراءات سباقًا طويلًا وشاقًا ضد العقبات، فسيكون من الصعب توقع تدفق قوي لرأس المال الخاص إلى هذا القطاع.

إزالة المعوقات من خلال السياسات

لكن الإجراءات ليست العائق الوحيد. فخلف هذه الإجراءات الإدارية تكمن مشكلة رأس المال وصعوبات أخرى. صرّح السيد نغوين توان آنه، نائب المدير العام لمؤسسة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD)، بأنه لتحقيق هدف مليون وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030، قد يصل رأس المال الاستثماري المطلوب إلى حوالي تريليون دونغ فيتنامي. وإذا كانت القروض المصرفية تمثل 20-25% من إجمالي رأس المال، فإن النظام الائتماني يحتاج إلى توفير حوالي 250 مليار دونغ، بينما لا يتجاوز رأس المال المتاح فعلياً 25 مليار دونغ، أي ما يعادل 10% فقط من الاحتياج.

بالنسبة للشركات، يعني نقص رأس المال التفضيلي ارتفاع تكاليف المدخلات. أما بالنسبة للمشترين، فإن سعر الفائدة الحالي البالغ 5.4% سنويًا في بنك السياسة الاجتماعية، وفقًا لجمعية هوري للعقارات والسكن، لا يزال مرتفعًا نسبيًا مقارنةً بسعر الفائدة البالغ 4.8% سنويًا للفترة من مارس 2021 إلى يونيو 2024. وبالنظر إلى المستفيدين المستهدفين، وهم من ذوي الدخل المحدود، فإن هذا الفرق كبير. لا يمكن تعريف الإسكان الاجتماعي بمجرد انخفاض سعر بيعه مقارنةً بالإسكان التجاري؛ بل يجب ضمان سهولة الوصول إليه. عندما ترتفع أسعار الفائدة، يصبح حلم امتلاك منزل أبعد منالًا بالنسبة لأولئك الذين هم في أمس الحاجة إلى هذه السياسة.

تهدف مدينة هو تشي منه إلى تطوير 181,257 وحدة سكنية اجتماعية خلال الفترة 2026-2030، مع إنجاز 28,500 وحدة في عام 2026 وحده.

تتمثل إحدى المشكلات الأخرى في عدم تمكن مطوري مشاريع الإسكان الاجتماعي من الحصول على قروض تفضيلية من بنك السياسات الاجتماعية خلال الفترة من 1 أغسطس 2024 إلى 31 ديسمبر 2030. ووفقًا للخبراء، يحتاج المشترون إلى الدعم، كما تحتاج الشركات المنتجة إلى المساعدة. وإذا نُظر إلى الإسكان الاجتماعي على أنه مسؤولية الشركات فقط دون توفير آليات تمويل قوية، فسيكون من الصعب للغاية تحقيق وفرة مستدامة ومتواصلة في المعروض.

علاوة على ذلك، تُخلّف بعض اللوائح الجديدة عواقب غير متوقعة. يرى السيد لي هوانغ تشاو أن طريقة تحديد حجم السكان وفقًا للقرار رقم 32/2025/QD-UBND قد تزيد من نسبة الشقق الكبيرة وتُقلّل بشكل كبير من عدد الشقق المتوسطة والصغيرة، حتى في مجال الإسكان الاجتماعي. وإذا صحّ هذا التقييم عمليًا، فسيُسبّب صعوبات لشركات تطوير الإسكان الاجتماعي. كما أن تطوير مساكن لذوي الدخل المحدود يُضيّق، دون قصد، خيارات الشقق الصغيرة، وهي الأنسب من حيث التكلفة.

أشارت جمعية هوري العقارية (HoREA) إلى قصور آخر، وهو أن البند 1 من المادة 78 من قانون الإسكان لعام 2023 ينص فقط على معايير السكن ومعايير الدخل، متجاهلاً معيار الإقامة. من حيث المبدأ، يُعد توسيع نطاق الوصول إلى المساكن أمرًا منطقيًا. مع ذلك، في ظل النقص الحاد في المعروض، يضع هذا التنظيم الشركات في موقف صعب عند إعداد قوائم المشترين أو المستأجرين المؤهلين. وتُعد حالة مشروع الإسكان الاجتماعي في 234 شارع لي ثونغ كيت، حي دين هونغ، المنطقة 10 (سابقًا)، الذي يضم 750 شقة فقط، بينما سجل فيه أكثر من 12000 شخص على مستوى البلاد، دليلًا واضحًا على هذا الضغط. فعندما تُمنح الشركات صلاحية إعداد قوائم المشترين أو المستأجرين المؤهلين، في حين أن المعروض محدود والطلب مرتفع للغاية، فإنها لا تُرهق فحسب، بل تضطر أيضًا إلى إنفاق وقت ومال إضافيين لتنظيم سحب أو أكثر من قرعة المساكن. وبذلك، ينتقل جزء من العبء الإداري إلى الشركات.

تهدف مدينة هو تشي منه إلى تطوير 181,257 وحدة سكنية اجتماعية خلال الفترة 2026-2030، على أن يتم إنجاز 28,500 وحدة منها في عام 2026 وحده. وبناءً على توجيهات رئيس الوزراء ، يتعين على المدينة السعي لتحقيق هدفها المتمثل في بناء مليون وحدة سكنية على الأقل بحلول عام 2028. إنها مهمة طموحة، لكنها ليست مستحيلة. ويأمل العديد من أصحاب الأعمال في إزالة هذه العقبات سريعاً لكي تتمكن المدينة من تحقيق أهدافها في تطوير الإسكان الاجتماعي هذا العام.

المصدر: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm