جهود "إنقاذ" سوق العقارات - الجزء الثاني: المستثمرون يسارعون إلى بيع العقارات لتقليص الخسائر

منذ بداية العام، غمرت مدينة هوشي منه والمقاطعات الجنوبية بمعلومات عن مبيعات العقارات لسحب رأس المال وتقليص الخسائر. ويرجع سبب هذا الوضع إلى ارتفاع أسعار الفائدة على القروض، وفي حين يلجأ معظم المستثمرين إلى الرافعة المالية، فإن السوق المتجمدة تسبب خسائر تجارية.

يتم الإعلان عن مشاريع الأراضي والفيلات والشقق للبيع العاجل في مدينة هوشي منه.

قبول البيع بخسارة وبحسب سجلات المراسل، هناك حاليا الكثير من المعلومات حول عمليات بيع عقارية عاجلة بأسعار منخفضة مثل "البيع بخسارة بسبب نقص المال"، "بيع العقارات بخسارة"، "البيع بخسارة بشكل عاجل"، "ديون بنكية بحاجة ماسة للبيع"... تظهر بشكل مستمر على صفحات العقارات ومواقع التواصل الاجتماعي ومجموعات الوساطة العقارية. وبحسب خبراء العقارات، فمن منتصف إلى أواخر عام 2022، سيواجه سوق العقارات في مدينة هو تشي منه العديد من الصعوبات عندما تتباطأ السيولة، وترفع البنوك أسعار الفائدة على القروض، ويقع العديد من مستثمري العقارات في "أزمة" ويضطرون إلى إيجاد المال لتدوير رأس المال، وسداد الديون والفوائد... ويضطر بعض المستثمرين إلى خفض أسعار العقارات لبيعها مبكرًا لتقليص الخسائر. قالت السيدة هو مينه جيانج، المقيمة في بينه دونغ: "اشتريتُ مشروع بيسكون في بينه دونغ عام ٢٠٢١. في البداية، كنتُ أدفع في الموعد المحدد، ولكن منذ بداية عام ٢٠٢٣، أصبح الوضع الاقتصادي صعبًا، وأخشى ألا أتمكن من مواصلة الدفع. اتصل بي المستثمر مؤخرًا لتوقيع عقد البيع، لكنني أطالب بوقف الدفع وبيع الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة ومساحة ٥٠ مترًا مربعًا بخسارة. كان السعر الأولي الذي اشتريتُه أكثر من ١.٥٧ مليار، والآن أبيعها مقابل ١.٥٠ مليار فقط لتعويض الخسارة، ولا أستطيع تحملها." وفي القضية المذكورة أيضًا، قال السيد دو فان هونج، المقيم في منطقة جو فاب، إنه وأقاربه استثمروا في العقارات في المنطقة. في البداية، ساهم الجميع برأس المال ولم يقترضوا من البنك لشراء منزل بقيمة تزيد عن 5 مليارات في زقاق بشارع ثونغ نهات. لكن منذ بداية العام، أصبح الوضع الاقتصادي صعباً، وواجه الجميع مشاكل مالية، فاضطروا إلى عرض المنزل للبيع، وقبول خسارة تقترب من 500 مليون دولار لبيعه. قالت السيدة نجوين ثي فان، وسيطة شركة هوينه جيا العقارية، ثو دوك سيتي، إن مشروع بناء فيلا بمساحة تقترب من 100 متر مربع، بارتفاع 3 طوابق، تنتمي إلى القطاع الراقي في ضواحي مدينة هوشي منه، قد تم طرحه للتو للبيع بخسارة، مما أدى إلى خفض السعر بمقدار 2 مليار دونج، ولكن منذ ما يقرب من 3 أشهر الآن، لم يكن هناك مشترٍ. ومن المعروف أن السعر الأصلي للفيلات السابقة كان نحو 15 مليار دونج.

تعتبر معلومات مبيعات العقارات "مذهلة" ويتم الإعلان عنها كثيرًا من قبل الوسطاء لجذب العملاء.

لحسن الحظ، قام السيد فو مينه هونغ (الذي يعيش في المنطقة الثالثة في مدينة هوشي منه) ببيع منزله في مدينة ثو دوك لتقليل الفائدة المصرفية. وقال إن السعر الأصلي للشقة التي اشتراها كان 7 مليارات دونج، لكنه اقترض 2 مليار دونج من البنك، بفائدة 10% سنويا. وأعلن موظفو البنوك منذ بداية العام أن أسعار الفائدة ارتفعت إلى 14% سنويا. وبحسب حسابات السيد مينه هونغ، فإن معدل الفائدة في عام 2023 سيتجاوز 300 مليون دونج، أو ربما أعلى، مع قرض بنكي بقيمة 2 مليار دونج. مع وجود عدد أقل من مشتري المنازل، سيزداد المخزون في عام 2023، لذا فكلما احتفظت به لفترة أطول، زادت تكلفته. ولذلك قرر السيد هونغ بيع المنزل المجاور بسرعة بنفس سعر الشراء من المستثمر. كما قام أيضًا بتخفيض 300 مليون دونج من الضرائب والرسوم للمالك الجديد. هناك بائعين، ولكن لا يوجد مشترين. وبحسب خبراء العقارات فإن الضغط على السيولة يدفع العديد من المستثمرين إلى البحث عن طرق لتحفيز الطلب، مثل خصم 20-30% من سعر البيع، وفي بعض المشاريع يصل الخصم إلى أكثر من 40%. يمكننا أن نرى أن بعض المشاريع التي يتم تطويرها في الشرق مثل Moonlight Avenue وMT Eastmark City أو المشاريع المجاورة مثل Bcons City وNew Galaxy Di An... يتم عرضها للبيع وتتمتع بخصومات "ضخمة". وتحديداً في مشروع مونلايت أفينيو (تو دوك سيتي)، كان السماسرة يعلنون سابقاً عن شقق للبيع تتراوح أسعارها من 1.3 مليار (شقة بمساحة 34 متراً مربعاً) إلى 2.5 مليار (شقة بمساحة 69 متراً مربعاً)، ولكن الآن يتم عرضها بخصم يتراوح بين 15 - 20%. وعلى وجه الخصوص، تصل سياسة الخصم إلى أكثر من 50% للعملاء الذين يدفعون أكثر من 95% من قيمة الشقة. في حالة اختيار مشتري المنزل الحصول على قرض بنكي للدفع، سيكون الخصم 11.5% وخاليًا من الفوائد لمدة 18 شهرًا. ومع ذلك، وعلى الرغم من أن هذا المشروع معروض للبيع مع العديد من الحوافز الجذابة، إلا أنه لم يتم شغله بعد بسبب قلة المشترين. وبحسب السيد نجوين هاي فونج، وهو وسيط عقاري في مدينة ثو دوك، فإن كافة الطوابق تحاول حالياً الإعلان وتعديل الأسعار لتتناسب مع السوق. ويجعل هذا الخصم الأعمال أكثر ملاءمة حتى لو كانت الأرباح منخفضة، لكن بيع المنتجات لا يزال يشكل الأولوية القصوى لتحقيق هدف "البيع بخسارة وتقليص الخسائر" لاستعادة التدفق النقدي.

تحتوي العديد من المنازل على علامات تخفيض الأسعار ولكن لا يزال لديها عدد قليل من المشترين.

قالت السيدة نجوين ماي آن، المديرة العامة لشركة نيو ستار العقارية (تو دوك سيتي)، إن السبب وراء قيام بعض المشاريع العقارية مؤخرًا بتطبيق برنامج خصم بنسبة 30-40٪ على منتجات الشقق هو وجود الكثير من المخزون. علاوة على ذلك، فإن سوق العقارات شهد ارتفاعاً كبيراً في الأسعار في الآونة الأخيرة. حتى الآن، دخل السوق في مرحلة ركود، مع ضعف السيولة، مما أجبر المستثمرين على خصم مبيعات المنتجات للحصول على تدفق نقدي.

وبحسب السيدة نجوين ماي آن، فإن أولئك الذين يتطلعون إلى شراء منزل في هذا الوقت والذين هم على استعداد لدفع وديعة هم أولئك الذين لديهم احتياجات حقيقية وأموال حقيقية، ولا يضطرون إلى اقتراض الأموال، مما يساعد المستثمرين الذين يواجهون صعوبات في التدفق النقدي على الاستفادة من رأس المال من العملاء. ومع ذلك، فإن قلة فقط هم على استعداد لإنفاق الأموال من أجل "شراء قاع" العقارات، وأولئك الذين يحتاجون إلى المال حقًا سوف يبيعون العقارات التي يملكونها. لكن السوق الحالي لديه أيضًا مفارقة: "هناك بائعون، وليس هناك مشترون".

لا يقتصر الأمر على إغراق المواقع الإلكترونية بالعقارات المعروضة للبيع فحسب، بل يقوم العديد من المستثمرين أيضًا بتعليق لافتات عقارات للبيع في التقاطعات، وعلى أعمدة الكهرباء، وأعمدة المرور... لجذب المشترين. الصورة: صحيفة MT/Tin Tuc

قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، إن عام 2023 سيظل صعبًا لأن أسعار الفائدة على القروض لم تنخفض. ولكن العقارات ذات القيمة الحقيقية والإيجارية، وخاصة التي تم تكوينها، لن تنخفض أسعارها كثيراً لأن العرض نادر جداً، بينما الطلب يبقى مرتفعاً. تُظهر الإحصائيات، ليس فقط من الجمعية، بل من العديد من الوحدات الأخرى، أنه على الرغم من انخفاض السيولة، فإن أسعار العقارات تتباطأ أو تنخفض قليلاً، وليس انخفاضًا حادًا. إن إعلانات خفض الخسائر والخصومات الكبيرة ليست سوى حيل لتحفيز فضول العملاء في سوق العقارات الراكد حاليًا. لذلك، يعتمد قرار المستثمرين بشأن ما إذا كان ينبغي عليهم الانتظار للوصول إلى القاع أم لا على وضعهم المالي. في الواقع، فإن الانخفاض الحالي في أسعار العقارات هو في الأساس انخفاض في أرباح المشاريع، وليس انخفاضًا في رأس مالها. إذا كان لدى الناس مبلغ جيد من المال، ولم يكونوا مضطرين للاقتراض أو اقترضوا كثيرًا، فهذه فرصة لمقارنة واختيار المنتجات العقارية، وانتظار اليوم الذي يسخن فيه السوق، ثم عرض البضائع للبيع، كما قال السيد هوانغ تشاو. الدرس 3: يتم تخفيض أعداد العاملين في قطاع العقارات بشكل مستمر

المقال والصور: هوانغ تويت/صحيفة تين توك