جهود "إنقاذ" سوق العقارات - الجزء الثاني: المستثمرون يسارعون إلى بيع العقارات لتقليص الخسائر

منذ بداية العام، غمرت مدينة هو تشي منه والمقاطعات الجنوبية بمعلومات عن بيع العقارات لسحب رؤوس الأموال وتقليل الخسائر. ويعود ذلك إلى ارتفاع أسعار الفائدة على القروض، في حين يلجأ معظم المستثمرين إلى الاستدانة المالية، ويؤدي ركود السوق إلى خسائر تجارية.

يتم الإعلان عن مشاريع الأراضي والفيلات والشقق للبيع العاجل في مدينة هوشي منه.

الموافقة على البيع بخسارة: وفقًا لسجلات المراسل، تنتشر حاليًا معلومات كثيرة حول عمليات بيع عقارية عاجلة بأسعار منخفضة، مثل "البيع بخسارة بسبب نقص المال"، و"بيع العقارات بخسارة"، و"البيع بخسارة عاجلة"، و"ديون بنكية للبيع العاجل"... تظهر باستمرار على صفحات العقارات ومواقع التواصل الاجتماعي ومجموعات الوساطة العقارية. ووفقًا لخبراء العقارات، سيواجه سوق العقارات في مدينة هو تشي منه، من منتصف إلى أواخر عام 2022، صعوبات جمة مع تباطؤ السيولة، وزيادة البنوك لأسعار الفائدة على القروض، ووقوع العديد من مستثمري العقارات في "أزمة" وضرورة إيجاد تمويل لتدوير رأس المال، وسداد الديون والفوائد... ويضطر بعض المستثمرين إلى خفض أسعار العقارات للبيع مبكرًا لتقليص الخسائر. قالت السيدة هو مينه جيانج، المقيمة في بينه دونغ : "اشتريتُ مشروع بيسكون في بينه دونغ عام ٢٠٢١. في البداية، كنتُ لا أزال أدفع في الموعد المحدد، ولكن مع بداية عام ٢٠٢٣، أصبح الوضع الاقتصادي صعبًا، وأخشى ألا أتمكن من مواصلة الدفع. اتصل بي المستثمر مؤخرًا لتوقيع عقد البيع، لكنني أطلب التوقف عن الدفع وبيع شقة بغرفة نوم واحدة مساحتها ٥٠ مترًا مربعًا بخسارة. كان السعر الأصلي الذي اشتريته أكثر من ١.٥٧ مليار، والآن أبيعها فقط مقابل ١.٥٠ مليار لتخفيض الخسارة لأنني لا أستطيع تحملها". وفي سياق متصل، قال السيد دو فان هونغ، المقيم في منطقة جو فاب، إنه وأقاربه استثمروا في العقارات في المنطقة. في البداية، ساهم الجميع برأس مال ولم يقترضوا من البنك، واشتروا منزلًا بأكثر من ٥ مليارات في زقاق بشارع ثونغ نهات. مع ذلك، منذ بداية العام، عانى الاقتصاد من صعوبات مالية، ما اضطرهم لبيع المنزل المذكور، متقبلين خسارة تقارب 500 مليون دونج. صرحت السيدة نجوين ثي فان، وسيطة عقارية في شركة هوينه جيا العقارية بمدينة ثو دوك، بأن مشروع بناء فيلا فاخرة من ثلاثة طوابق بمساحة تقارب 100 متر مربع في ضواحي مدينة هو تشي منه قد طُرح للبيع بخسارة، مما أدى إلى انخفاض سعرها بمقدار ملياري دونج، ولكن لم يُعثر على مشترٍ منذ ما يقرب من ثلاثة أشهر. ومن المعروف أن السعر الأصلي للفيلات السابقة كان يقارب 15 مليار دونج.

تعتبر معلومات مبيعات العقارات "مذهلة" ويتم الإعلان عنها كثيرًا من قبل الوسطاء لجذب العملاء.

لحسن الحظ، باع السيد فو مينه هونغ (الذي يعيش في المنطقة 3 بمدينة هوشي منه) للتو منزلًا في مدينة ثو دوك لتقليل الفائدة المصرفية. وقال إن السعر الأصلي للشقة التي اشتراها كان 7 مليارات دونج، لكنه اقترض 2 مليار دونج من البنك، بمعدل فائدة 10٪ سنويًا. منذ بداية العام، أعلن موظفو البنك أن معدل الفائدة قد ارتفع إلى 14٪ سنويًا. ووفقًا لحسابات السيد مينه هونغ، مع قرض بقيمة 2 مليار دونج من البنك، سيتجاوز معدل الفائدة لعام 2023 300 مليون دونج، أو حتى أعلى. في حالة وجود عدد أقل وأقل من مشتري المنازل، سيزداد المخزون في عام 2023، لذا كلما طالت مدة احتفاظه به، زادت تكلفته. لذلك، قرر السيد هونغ بيع المنزل بسرعة بسعر الشراء الدقيق من المستثمر، بالإضافة إلى ذلك، خفض أيضًا 300 مليون دونج أخرى من الضرائب والرسوم... للمالك الجديد. هناك بائعون، لكن لا يوجد مشترون. ووفقًا لخبراء العقارات، فإن ضغط السيولة يدفع العديد من المستثمرين إلى البحث عن طرق لتحفيز الطلب، مثل خصومات تتراوح بين 20% و30% على أسعار البيع، وقد تصل إلى أكثر من 40% في بعض المشاريع. يُلاحظ أن بعض المشاريع قيد التطوير في الشرق، مثل مونلايت أفينيو، ومونتانا إيستمارك سيتي، أو المشاريع المجاورة مثل بيكون سيتي، ونيو جالاكسي دي آن...، تُعرض للبيع بأسعار مخفضة للغاية. وتحديدًا، في مشروع مونلايت أفينيو (تو دوك سيتي)، كان الوسطاء يعلنون سابقًا عن شقق للبيع تتراوح أسعارها بين 1.3 مليار (شقة بمساحة 34 مترًا مربعًا) و2.5 مليار (شقة بمساحة 69 مترًا مربعًا)، أما الآن، فتُعرض بخصم يتراوح بين 15% و20%. وتُطبق سياسة الخصم التي تصل إلى أكثر من 50% على العملاء الذين يدفعون أكثر من 95% من قيمة الشقة. في حال اختار مشتري المنزل الحصول على قرض بنكي للسداد، سيكون الخصم 11.5% مع إعفاء من الفوائد لمدة 18 شهرًا. ومع ذلك، ورغم الإعلان عن هذا المشروع بحوافز جذابة، إلا أنه لم يُنجز بعد بسبب قلة المشترين. ووفقًا للسيد نجوين هاي فونغ، وسيط عقاري في مدينة ثو دوك، تسعى جميع الطوابق حاليًا إلى الإعلان عن المشروع وتعديل الأسعار لتتناسب مع السوق العام. يُحسّن هذا الخصم من فرص العمل، على الرغم من انخفاض الأرباح، إلا أن بيع المنتج لا يزال الأولوية القصوى لتحقيق هدف "البيع بخسارة وتقليل الخسائر" واستعادة التدفق النقدي.

تحتوي العديد من المنازل على علامات تخفيض الأسعار ولكن لا يزال لديها عدد قليل من المشترين.

صرحت السيدة نجوين ماي آن، المديرة العامة لشركة نيو ستار للعقارات (مدينة ثو دوك)، بأن السبب وراء تطبيق بعض المشاريع العقارية مؤخرًا لبرنامج خصم يتراوح بين 30% و40% على الشقق السكنية هو ضخامة المخزون. كما ارتفعت أسعار سوق العقارات بشكل حاد مؤخرًا. وحتى الآن، دخل السوق في مرحلة ركود، مع ضعف السيولة، مما أجبر المستثمرين على تخفيض أسعار المنتجات لتوفير السيولة النقدية.

وفقًا للسيدة نغوين ماي آن، في الوقت الحالي، من يرغب في شراء منزل ويرغب في دفع مقدم هو من لديه احتياجات حقيقية وأموال حقيقية، فلا يضطر للاقتراض، مما يساعد المستثمرين الذين يواجهون صعوبات في التدفق النقدي على الاستفادة من رأس مال العملاء. مع ذلك، قليلون هم من يرغبون في إنفاق المال لشراء "الحد الأدنى" من العقارات، ومن يحتاجون المال حقًا سيبيعون عقاراتهم. لكن السوق الحالي يشهد أيضًا مفارقة: "هناك بائعون، ولا يوجد مشترون".

لا يقتصر الأمر على إغراق المواقع الإلكترونية بإعلانات العقارات المعروضة للبيع، بل يلجأ العديد من المستثمرين أيضًا إلى تعليق لافتات بيع العقارات عند التقاطعات، وعلى أعمدة الكهرباء والمرور... لجذب المشترين. الصورة: MT/Tin Tuc Newspaper

أشار السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إلى أن عام ٢٠٢٣ سيظل صعبًا نظرًا لعدم انخفاض أسعار الفائدة على القروض. ومع ذلك، لن تنخفض أسعار العقارات ذات القيمة الحقيقية والإيجارية، وخاصةً تلك التي تم إنتاجها، كثيرًا نظرًا لشح العرض، بينما لا يزال الطلب مرتفعًا. تُظهر الإحصائيات، ليس فقط من الجمعية، بل من العديد من الوحدات الأخرى، أنه على الرغم من انخفاض السيولة، فإن أسعار العقارات تتباطأ أو تنخفض بشكل طفيف، وليس انخفاضًا حادًا. إن إعلانات خفض الخسائر والخصومات الكبيرة ليست سوى حيل لتحفيز فضول العملاء في سوق العقارات الراكد حاليًا. لذلك، يعتمد ما إذا كان ينبغي على المستثمرين الانتظار للوصول إلى القاع أم لا على وضعهم المالي. في الواقع، فإن الانخفاض الحالي في أسعار العقارات هو في الأساس انخفاض في أرباح المشاريع، وليس انخفاضًا في رأس مالها. إذا كان لدى الناس مبلغ جيد من المال، ولا يضطرون إلى الاقتراض أو اقتراض القليل، فهذه فرصة لمقارنة واختيار المنتجات العقارية، وانتظار اليوم الذي يسخن فيه السوق لدفع البضائع للبيع، كما قال السيد هوانغ تشاو. الدرس الثالث: يتعرض عمال قطاع العقارات لتخفيضات مستمرة.

المقال والصور: هوانغ تويت/صحيفة تين توك