جهود "إنقاذ" سوق العقارات - الجزء الثاني: المستثمرون يسارعون إلى بيع العقارات لتقليص الخسائر

منذ بداية العام، غمرت مدينة هو تشي منه والمقاطعات الجنوبية بمعلومات عن بيع العقارات لسحب رؤوس الأموال وتقليل الخسائر. ويعود ذلك إلى ارتفاع أسعار الفائدة على القروض، بينما يلجأ معظم المستثمرين إلى الرافعة المالية، ما يؤدي إلى ركود السوق وتكبد الشركات خسائر.

تعليق الصورة — *يتم الإعلان عن مشاريع الأراضي والفيلات والشقق للبيع العاجل في مدينة هوشي منه.*

الموافقة على البيع بخسارة: وفقًا لسجلات المراسل، تنتشر حاليًا معلومات كثيرة حول عمليات بيع عقارية عاجلة بأسعار منخفضة، مثل "البيع بخسارة بسبب نقص المال"، و"بيع العقارات بخسارة"، و"البيع بخسارة عاجلة"، و"ديون بنكية للبيع العاجل"... تظهر باستمرار على صفحات العقارات ومواقع التواصل الاجتماعي ومجموعات الوساطة العقارية. ووفقًا لخبراء العقارات، سيواجه سوق العقارات في مدينة هو تشي منه، من منتصف إلى أواخر عام 2022، صعوبات جمة مع تباطؤ السيولة، وزيادة البنوك لأسعار الفائدة على القروض، ووقوع العديد من مستثمري العقارات في "أزمة" وضرورة إيجاد تمويل لتدوير رأس المال، وسداد الديون والفوائد... ويضطر بعض المستثمرين إلى خفض أسعار العقارات للبيع مبكرًا لتقليص الخسائر. قالت السيدة هو مينه جيانج، المقيمة في بينه دونغ : "اشتريتُ مشروع بيسكون في بينه دونغ عام ٢٠٢١. في البداية، كنتُ لا أزال أدفع في الموعد المحدد، ولكن منذ بداية عام ٢٠٢٣، كان الوضع الاقتصادي صعبًا، وكنتُ قلقة من عدم امتلاكي المال الكافي لمواصلة الدفع. اتصل بي المستثمر مؤخرًا لتوقيع عقد البيع، لكنني أطلب التوقف عن الدفع وبيع شقة بغرفة نوم واحدة بمساحة ٥٠ مترًا مربعًا بخسارة. كان السعر الأصلي الذي اشتريتُه أكثر من ١.٥٧ مليار، والآن أبيعها فقط مقابل ١.٥٠ مليار لتخفيض الخسارة ولا أستطيع تحملها." وفي سياق متصل، قال السيد دو فان هونغ، المقيم في منطقة جو فاب، إنه وأقاربه استثمروا في العقارات في المنطقة. في البداية، ساهم الجميع برأس مال ولم يقترضوا من البنك، واشتروا منزلًا بقيمة تزيد عن ٥ مليارات في زقاق بشارع ثونغ نهات. ومع ذلك، منذ بداية العام، كان الاقتصاد صعبًا، وواجه الجميع مشاكل مالية، لذلك اضطروا إلى بيعه، وتقبلوا خسارة تقارب 500 مليون لبيع المنزل المذكور أعلاه. صرحت السيدة نجوين ثي فان، وسيطة في شركة هوينه جيا العقارية، ثو دوك سيتي، بأن مشروعًا لبناء فيلا بمساحة تقارب 100 متر مربع، بارتفاع 3 طوابق، تنتمي إلى القطاع الراقي في ضواحي مدينة هو تشي منه قد طُرح للبيع بخسارة، مما أدى إلى انخفاض السعر بمقدار 2 مليار دونج فيتنامي، ولكن منذ ما يقرب من 3 أشهر، لم يكن هناك مشترٍ. ومن المعروف أن السعر الأصلي للفيلات السابقة كان حوالي 15 مليار دونج فيتنامي.

لحسن الحظ، باع السيد فو مينه هونغ (الذي يعيش في المنطقة 3 بمدينة هوشي منه) للتو منزلًا في مدينة ثو دوك لتقليل الفائدة المصرفية. وقال إن السعر الأصلي للشقة التي اشتراها كان 7 مليارات دونج، لكنه اقترض 2 مليار دونج من البنك، بمعدل فائدة 10٪ سنويًا. منذ بداية العام، أعلن موظفو البنك أن معدل الفائدة قد ارتفع إلى 14٪ سنويًا. ووفقًا لحسابات السيد مينه هونغ، مع اقتراض 2 مليار دونج من البنك، سيتجاوز معدل الفائدة لعام 2023 300 مليون دونج، أو ربما أعلى من ذلك. في حالة وجود عدد أقل وأقل من مشتري المنازل، سيزداد المخزون في عام 2023، لذا كلما طالت مدة احتفاظه به، زادت تكلفته. لذلك، قرر السيد هونغ بيع المنزل بسرعة بسعر الشراء المحدد من المستثمر، بالإضافة إلى ذلك، خفض أيضًا 300 مليون دونج من الضرائب والرسوم... للمالك الجديد. هناك بائعون، لكن لا يوجد مشترون. ووفقًا لخبراء العقارات، فإن ضغط السيولة يدفع العديد من المستثمرين إلى إيجاد طرق لتحفيز الطلب، مثل خصومات تتراوح بين 20% و30% على أسعار البيع، وقد تصل إلى أكثر من 40% في بعض المشاريع. يُلاحظ أن بعض المشاريع قيد التطوير في الشرق، مثل مونلايت أفينيو، ومونتانا إيستمارك سيتي، أو المشاريع المجاورة مثل بيكون سيتي، ونيو جالاكسي دي آن...، تُعرض للبيع بخصومات "هائلة". وتحديدًا، في مشروع مونلايت أفينيو (تو دوك سيتي)، كان الوسطاء يعلنون سابقًا عن شقق للبيع تتراوح أسعارها بين 1.3 مليار (شقة بمساحة 34 مترًا مربعًا) و2.5 مليار (شقة بمساحة 69 مترًا مربعًا)، لكنها تُعرض الآن بخصم يتراوح بين 15% و20%. وتُطبق سياسة الخصم التي تصل إلى أكثر من 50% على العملاء الذين يدفعون أكثر من 95% من قيمة الشقة. في حال اختار مشتري المنزل الحصول على قرض بنكي للسداد، سيكون الخصم 11.5% مع إعفاء من الفوائد لمدة 18 شهرًا. مع ذلك، ورغم الإعلان عن هذا المشروع بحوافز جذابة، إلا أنه لم يُنجز بعد بسبب قلة المشترين. ووفقًا للسيد نجوين هاي فونغ، وسيط عقاري في مدينة ثو دوك، تسعى جميع الطوابق حاليًا إلى الإعلان عن المشروع وتعديل الأسعار لتتناسب مع السوق العام. يُسهم هذا الخصم في سلاسة الأعمال، على الرغم من انخفاض الأرباح، إلا أن بيع المنتج لا يزال الأولوية القصوى لتحقيق هدف "البيع بخسارة وتقليل الخسائر" واستعادة التدفق النقدي.

صرحت السيدة نجوين ماي آن، المديرة العامة لشركة نيو ستار للعقارات (مدينة ثو دوك)، بأن السبب وراء تطبيق بعض المشاريع العقارية مؤخرًا لبرنامج خصم بنسبة 30-40% على منتجات الشقق يعود إلى وفرة المخزون. إضافةً إلى ذلك، ارتفعت أسعار سوق العقارات بشكل حاد مؤخرًا. وحتى الآن، دخل السوق في مرحلة ركود، مع ضعف السيولة، مما أجبر المستثمرين على خصم المنتجات لتوفير السيولة النقدية.

وفقًا للسيدة نغوين ماي آن، في الوقت الحالي، من يرغب في شراء منزل ويرغب في دفع مقدم هو من لديه احتياجات حقيقية وأموال حقيقية، فلا يضطر للاقتراض، مما يساعد المستثمرين الذين يواجهون صعوبات في التدفق النقدي على الاستفادة من رأس مال العملاء. مع ذلك، قليلون هم من يرغبون في إنفاق المال لشراء "الحد الأدنى" من العقارات، ومن يحتاجون المال حقًا سيبيعون عقاراتهم. لكن السوق الحالي يشهد أيضًا مفارقة: "هناك بائعون، ولا يوجد مشترون".

أشار السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إلى أن عام ٢٠٢٣ سيظل صعبًا نظرًا لعدم انخفاض أسعار فائدة القروض. ومع ذلك، لن تنخفض أسعار العقارات ذات القيمة العقارية والإيجارية، وخاصةً المنتجات المُصنّعة، كثيرًا نظرًا لشحّ العرض، بينما لا يزال الطلب مرتفعًا. تُظهر الإحصائيات، ليس فقط من الجمعية، بل من العديد من الوحدات الأخرى، أنه على الرغم من انخفاض السيولة، فإن أسعار العقارات تتباطأ أو تنخفض بشكل طفيف، وليس انخفاضًا حادًا. إن إعلانات خفض الخسائر والخصومات الكبيرة ليست سوى حيل لتحفيز فضول العملاء في سوق العقارات الراكد حاليًا. لذلك، يعتمد ما إذا كان على المستثمرين الانتظار للوصول إلى القاع أم لا على وضعهم المالي. في الواقع، يعود الانخفاض الحالي في أسعار العقارات بشكل رئيسي إلى انخفاض أرباح المشاريع، وليس انخفاض رأس مالها. إذا كان لدى الناس مبلغ جيد من المال، ولا يضطرون للاقتراض أو اقتراض القليل، فهذه فرصة لمقارنة واختيار المنتجات العقارية، وانتظار اليوم الذي يسخن فيه السوق ثم عرض البضائع للبيع، كما قال السيد هوانغ تشاو. الدرس الثالث: يتعرض عمال قطاع العقارات لتخفيضات مستمرة.

المقال والصور: هوانغ تويت/صحيفة تين توك