توسيع حدود الائتمان للعقارات: كيف يمكن السيطرة عليه؟

أعلنت منظمة TPO أن بنك الدولة الفيتنامي قد وسّع مؤخرًا نطاق قروض العقارات المتاحة لـ 25 بنكًا تجاريًا. ويرى الأستاذ المشارك دانغ نغوك دوك أن بنك الدولة الفيتنامي يتبنى استراتيجية "التيسير المدروس"، التي تدعم الانتعاش الاقتصادي وتضمن سلامة النظام المالي. وهذا النهج يتماشى مع المعايير الدولية.

سياق تخفيف شروط الائتمان العقاري

في مواجهة خطر ارتفاع معدلات الائتمان العقاري، ألزم بنك الدولة الفيتنامي، منذ بداية العام، البنوك التجارية بالتحكم الصارم في معدل نمو الائتمان. ووفقًا للتوجيهات التشغيلية، يجب ألا يتجاوز الائتمان القائم في الربع الأول 25% من هدف النمو السنوي، بينما حُدد هدف نمو الائتمان الإجمالي للنظام بأكمله لهذا العام بنحو 15%.

ومع ذلك، ووفقًا لإعلان صدر مؤخرًا عن بنك الدولة الفيتنامي، فإنه في الفترة من 1 يناير إلى 31 ديسمبر، لن يتعين على المؤسسات الائتمانية تضمين رصيد القروض القائم الإضافي مقارنة بنهاية عام 2025 للقروض المتعلقة بالإسكان الاجتماعي والمجمعات الصناعية ومناطق معالجة الصادرات في إجمالي رصيد قروض العقارات القائم عند التحكم في معدل نمو الائتمان في هذا القطاع.

تهدف هذه السياسة إلى تسهيل توسيع البنوك لرأس المال الائتماني في قطاعات العقارات ذات الأولوية، بما يتماشى مع سياسة تطوير الإسكان الاجتماعي والبنية التحتية الصناعية وتعزيز النمو الاجتماعي والاقتصادي.

تضم قائمة البنوك التجارية الخمسة والعشرين الخاضعة لهذه الآلية العديد من البنوك الكبرى مثل فيتين بنك، وأغري بنك، وبي آي دي في، وإم إس بي، وساكوم بنك، وإكسيم بنك، ونام أي بنك،وإيه سي بي ، وسايغون بنك، وتيكوم بنك، وغيرها. وتشير بيانات التقارير المالية للربع الأول لأربعة عشر بنكًا تجاريًا مدرجًا، والتي تتضمن شروحًا لمحفظات قروضها، إلى استمرار نمو قروض العقارات في هذه المجموعة من البنوك بقوة، إلا أن استراتيجيات تخصيص القروض تختلف اختلافًا كبيرًا بين كل بنك وآخر.

وعلى وجه التحديد، في الأشهر الثلاثة الأولى من هذا العام فقط، بلغ إجمالي قروض العقارات القائمة (بما في ذلك قروض الأعمال العقارية وقروض البناء) أكثر من 1.58 تريليون دونغ فيتنامي، بزيادة تقارب 7٪ مقارنة بنهاية عام 2025. ويعكس هذا الرقم استمرار جاذبية قطاع العقارات لرأس المال المصرفي، على الرغم من أن السوق لا يزال يواجه العديد من التحديات.

شهدت عمليات الإقراض العقاري ارتفاعاً حاداً في الأشهر الثلاثة الأولى من العام.

من إجمالي القروض القائمة المذكورة أعلاه، بلغت قروض قطاع العقارات تريليون دونغ فيتنامي (بنسبة 63.2%)، بينما بلغت قروض قطاع الإنشاءات 581.068 مليار دونغ فيتنامي، أي ما يعادل النسبة المتبقية البالغة 36.8%. وامتلكت أكبر خمسة بنوك، وهيSHB وVPBank وTechcombank وMB وHDBank، ما مجموعه حوالي 1.18 تريليون دونغ فيتنامي من القروض القائمة، وهو ما يمثل 74.4% من إجمالي حجم القروض القائمة للبنوك الأربعة عشر التي شملها المسح.

الوعي بالمخاطر

في حديثه مع مراسل صحيفة تيان فونغ ، أوضح الأستاذ المشارك دانغ نغوك دوك، مدير معهد التكنولوجيا المالية بجامعة داي نام، أن قرار توسيع نطاق الائتمان المتاح للعقارات ينبع من حقيقة أن سوق العقارات يُظهر علامات تباطؤ مجدداً بعد فترة انتعاش امتدت من نهاية عام 2024 إلى عام 2025. فقد انخفضت سيولة السوق، ولا تزال العديد من المشاريع تواجه صعوبات في التنفيذ، في حين أن اتجاه ارتفاع أسعار الفائدة والرقابة الصارمة على تدفقات رأس المال إلى العقارات اعتباراً من بداية عام 2026 قد قلص قدرة الشركات على الوصول إلى رأس المال.

الأستاذ المشارك دانغ نغوك دوك - مدير معهد التكنولوجيا المالية، جامعة داي نام.

يُنظر إلى توسيع حدود الائتمان للبنوك ذات نسب كفاية رأس المال العالية وقدرات إدارة المخاطر القوية كحل لزيادة تمويل مشاريع الإسكان الاجتماعي، ومشاريع الإسكان التجاري الميسور، ومشاريع البنية التحتية الحضرية. ولا يقتصر الهدف على دعم انتعاش السوق فحسب، بل يشمل أيضاً تعزيز النمو الاقتصادي والحد من مخاطر فقاعات الأصول من خلال تخصيص رأس المال بشكل انتقائي.

بحسب السيد دوك، من منظور إدارة الاقتصاد الكلي، تسعى الحكومة وبنك الدولة الفيتنامي إلى تحقيق التوازن بين هدفي النمو والاستقرار المالي. ولا يُطبّق توسيع حدود الائتمان بشكل شامل، بل يقتصر على البنوك ذات القدرة المالية القوية، ونسب القروض المتعثرة المنخفضة، ونسب كفاية رأس المال العالية. ويهدف هذا النهج إلى دعم نمو الناتج المحلي الإجمالي مع السيطرة على المخاطر الناجمة عن سوق العقارات.

شهد سوق العقارات تحسناً في السيولة، مما مكّن الشركات من مواصلة تنفيذ المشاريع وزيادة المعروض الجديد. وفي الوقت نفسه، سيُحدث انتعاش قطاع العقارات أثراً إيجابياً على أسواق البناء والمواد والتصميم الداخلي والعمالة، مما يُسهم في النمو الاقتصادي العام.

ومع ذلك، يعتقد السيد دوك أن المخاطر المحتملة لا تزال بحاجة إلى مراقبة دقيقة. ويقول: "إذا تعافى السوق بوتيرة أبطأ من المتوقع، فإن الزيادة السريعة في ديون العقارات قد تُؤثر سلبًا على جودة أصول البنوك وتزيد من الديون المعدومة. إضافةً إلى ذلك، قد يؤدي تدفق الائتمان الوفير إلى ارتفاعات محلية في الأسعار في بعض المناطق، مما يُؤثر سلبًا على التضخم والاستقرار الاقتصادي الكلي".

يرى الأستاذ المشارك دانغ نغوك دوك أن بنك الدولة الفيتنامي يتبنى استراتيجية "التيسير المتحكم به"، التي تدعم الانتعاش الاقتصادي وتضمن سلامة النظام المالي. ويتماشى هذا النهج مع المعايير الدولية، ولا سيما إطار بازل 3 لإدارة المخاطر. ومع ذلك، فإن فعالية هذه الاستراتيجية على المدى الطويل ستعتمد على قدرة الهيئة الرقابية على الإشراف، فضلاً عن انضباط البنوك التجارية في السوق.

لتحقيق أقصى قدر من فعالية السياسة، اقترح السيد دوك تصنيفًا واضحًا للائتمان العقاري وفقًا لاستخدامه المقصود، مع إعطاء الأولوية لرأس المال المخصص للإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري الذي يلبي الاحتياجات السكنية الفعلية، والحد من تدفق الأموال إلى الأنشطة المضاربة. كما اقترح زيادة متطلبات رأس المال ومخصصات المخاطر للقروض المتعلقة بالعقارات الفاخرة أو المشاريع التي تفتقر إلى وثائق قانونية مكتملة. من شأن تحسين شفافية السوق أن يساعد الهيئات التنظيمية والمؤسسات الائتمانية على تقييم المخاطر المحتملة بدقة أكبر، مما يضمن تحقيق النمو جنبًا إلى جنب مع الاستقرار المالي.

المصدر: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo