لقد ضمنت طرق تقييم الأراضي المنصوص عليها في اللائحة رقم 03 تغطية كافة قضايا تقييم الأراضي.

[إعلان 1]

من أبرز ما جاء في مشروع المرسوم، اقتراح وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تعديل وتحديث آلية تقييم الأراضي بهدف تنظيم ثلاث آليات لتقييم الأراضي، وهي: آلية المقارنة، وآليات الدخل، وآليات معامل تعديل أسعار الأراضي. وبالمقارنة مع المرسوم رقم 44/2014/ND-CP، قلّص مشروع المرسوم آليتين لتقييم الأراضي.

تحديدًا، تُدمج طريقة الاستقطاع في طريقة المقارنة، لأنها تُعدّ خطوةً عند تطبيق طريقة المقارنة على قطع الأراضي المرتبطة بأصول، وذلك لفصل قيمة الأصول المرتبطة بأرض قطعة الأرض محل المقارنة. لا تُستخدم طريقة الفائض لتقييم الأرض.

وفي توضيح لعدم استخدام طريقة الفائض لتقييم الأراضي، وفقاً لمسودة التقرير المقدم إلى الحكومة ، قالت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إن طريقة الفائض هي طريقة لتقييم الأراضي من خلال حساب إجمالي الإيرادات المفترضة لتطوير العقار مطروحاً منها إجمالي تكلفة التطوير المفترضة.

وعليه فإن حساب إجمالي الإيرادات المفترضة من تطوير العقارات يجب أن يعتمد على العوامل المفترضة التالية: سعر التحويل، سعر الإيجار، وقت البيع، معدل المبيعات، اتجاه وتقلب سعر التحويل، سعر الإيجار المستقبلي، معدل الإشغال... ويجب خصم التدفق النقدي إلى وقت التقييم وفقًا لسعر الفائدة على قروض البنك؛ إن حساب إجمالي تكلفة التطوير المفترضة للعقارات، بالإضافة إلى كونه يعتمد على المعايير وأسعار الوحدات الصادرة عن الوكالات الحكومية المختصة، يعتمد أيضًا على وقت البناء، معدل البناء سنويًا، تكاليف الطوارئ، تكاليف الفائدة، أرباح المستثمرين مع الأخذ في الاعتبار عوامل الخطر، تكاليف الإعلان، المبيعات...

إن حساب العوامل المفترضة لإجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكاليف التطوير المذكورة أعلاه أمرٌ معقدٌ للغاية، ونتائج التقييم غير مؤكدة وغير دقيقة، وتحوي أخطاءً جسيمة (لنفس قطعة الأرض، مجرد تغيير مؤشر واحد في العوامل المفترضة سيغير نتائج التقييم)، كما أنه سهل الاستغلال، ويشكل مخاطر على مُقيّمي الأراضي ومُقرري أسعار الأراضي في المناطق. وهذا هو السبب الرئيسي للصعوبات والتأخيرات في تحديد وتقييم وتحديد أسعار الأراضي في الآونة الأخيرة.

من ناحية أخرى، في مجال العقارات، توجد الأرض دائمًا أولاً، ويتم تحديد سعرها قبل عملية إنشاء العقارات، لذلك من غير المناسب افتراض تقدير قيمة العقارات في المستقبل ثم تحديد سعر الأرض، مما يجعل سعر الأرض يعتمد على طريقة عمل المستثمر العقاري، ولا يعكس القيمة السوقية الحقيقية للأرض.

بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما يستخدم المستثمرون طريقة الفائض لحساب الفوائد التي تم الحصول عليها من خلال افتراض الإيرادات وافتراض تقدير التكاليف المتكبدة، والتي من خلالها يتخذون قرارات بشأن الاستثمار أم لا. وبالتالي، يجب أن يكون سعر الأرض متاحًا مسبقًا وأن يكون ثابتًا، ولكن عند استخدام هذه الطريقة لتحديد أسعار الأراضي في إدارة الدولة، يعتمد سعر الأرض على تقديرات الإيرادات والتكاليف، لذلك لا يضمن الدقة، وهناك العديد من الأخطاء التي يمكن استغلالها بسهولة في تحديد أسعار الأراضي، مما يتسبب في إلحاق الضرر بميزانية الدولة وشكاوى من الأفراد والشركات. العوامل هي افتراضات تعتمد على الإرادة الذاتية لمقيم الأرض والمعلومات التي تم جمعها في سياق سوق العقارات في بلدنا مع العديد من التقلبات ونقص الشفافية، وبالتالي فإن الافتراضات أقل دقة، لذلك فهي لا تعكس مبادئ السوق.

وفقًا لروح القرار رقم 18-NQ/TW، يجب أن تضمن طريقة تحديد أسعار الأراضي الامتثال لمبادئ السوق. لذلك، لا يُطبّق مشروع المرسوم طريقة الفائض لتحديد أسعار الأراضي لحساب الالتزامات المالية لمستخدمي الأراضي والتعويضات عند استصلاح الدولة للأراضي، وهو ما يتوافق مع سياسة الحزب.

وللتغلب على القيود عند عدم تطبيق طريقة الفائض، قام مشروع المرسوم بتعديل واستكمال محتوى طريقة المقارنة، والتي توجه تقييم قطع الأراضي ومساحات الأراضي التي لم يتم استثمارها في البنية التحتية التقنية على أساس الجمع بين تقنية الخصم لخصم تكلفة الاستثمار في البنية التحتية التقنية؛ في الوقت نفسه، تم استكماله بشرط أنه عند تحديد أسعار الأراضي، يجب تطبيق طريقة معامل التعديل السنوي للمقارنة والتوفيق لضمان دقة نتائج تقييم الأراضي.

وترى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تنظيم طرق تقييم الأراضي الثلاثة (المقارنة، والدخل، ومعامل تعديل سعر الأرض) قد ضمن تغطية كافة قضايا تقييم الأراضي التي تخدم إدارة الدولة للأراضي.

[إعلان 2]
مصدر