تنظيم الودائع بشكل واضح لحماية الناس

Nزيادة قيمة الوديعة حتى 20 – 30%

وفقًا للمادة 23 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) الذي يتم تقديمه للتعليق عليه في الجمعية الوطنية، تقترح وكالة الصياغة خيارين بشأن مبادئ أعمال الإسكان وأعمال البناء التي سيتم تشكيلها في المستقبل. الخيار الأول، لا يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية (العقارية) بتحصيل الودائع من العملاء إلا عندما يكون مشروع الإسكان أو البناء قد استوفى جميع شروط بدء العمل ونفذ المعاملات وفقًا للقانون وأحكام هذا القانون. الخيار الثاني، لا يمكن لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع إلا على النحو المتفق عليه مع العملاء عندما يكون للمشروع تصميم أساسي تم تقييمه من قبل إحدى هيئات الدولة ويكون لدى المستثمر إحدى الوثائق المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي. الحد الأقصى لمبلغ الوديعة لا يتجاوز 2% من سعر البيع أو الإيجار.

قام المحامي نجوين دانغ تو، شركة Trilaw Law Company Limited، بتحليل الخيار 1، طبيعة الإيداع وفقًا للقانون المدني هي ضمان أداء الالتزامات المدنية. وعليه، يقوم أحد الطرفين (الطرف المودع) بتسليم الطرف الآخر (الطرف المتلقي للوديعة) مبلغاً من المال أو الممتلكات خلال فترة زمنية معينة لتأكيد إجماع الإرادة بين الطرفين ولضمان إبرام أو تنفيذ الوديعة. Contract.civil.com. بالنسبة لعمليات بيع العقارات، يكون الإيداع لضمان تنفيذ عقد شراء وبيع العقارات. إذا كانت اللوائح كما في الخيار 1 أعلاه، لم تعد ضرورية، لأنه عندما يصبح المشروع مؤهلاً لبدء العمل، يمكن للطرفين التوقيع فورًا على عقد شراء وبيع العقارات دون الحاجة إلى إيداع وديعة. ولذلك فإن هذا الخيار رقم 1 يهدف إلى الحد من المخاطر التي يتعرض لها العملاء، وزيادة مسؤولية المستثمر، وتنقية المستثمرين ذوي القدرات المالية غير الكافية، لكن التقديم على الودائع ليس ضروريا. يجب أن ينطبق شرط أهلية المشروع لبدء العمل فقط على توقيع عقد البيع.

الخيار 2 أكثر "مفتوحًا" للمستثمرين لإجراء معاملات الإيداع. ومع ذلك، ومن أجل حماية مصالح العملاء، يجب أن تضيف المسودة محتوى يحد من الودائع إلى مستوى مناسب (حوالي 20 - 30٪). لأن القانون المدني حاليًا لا ينظم الحد الأدنى أو الأقصى للإيداع المطلوب لشراء العقارات. وقد أدى ذلك إلى الفوضى الأخيرة في شراء العقارات في السوق. هناك مستثمرين يطلبون من العملاء من خلال الودائع إيداع ما يصل إلى 95٪ من قيمة العقار لجمع رأس المال المقنع. ومع ذلك، عند حدوث نزاع، لا يتمكن المستثمر من دفع الوديعة للعميل ويكون بطيئًا في رد الأموال للعميل. يواجه العديد من العملاء أيضًا صعوبة في استرداد رأس المال، ناهيك عن مطالبة المستثمر بدفع الوديعة. عادة، هناك العديد من حالات التعبئة لشراء وبيع مشاريع الأراضي، لم يتم استكمال المستندات القانونية لكنهم يحصلون على وديعة تصل إلى 95٪ من القيمة، لكنهم لا يوقعون العقد في الوقت المحدد ولم يعودوا قادرين على ذلك السداد الناس يستنكرون تمت محاكمة المستثمر وخسر الناس أموالهم. هناك أيضًا العديد من الحالات التي يقبل فيها المستثمرون وديعة بنسبة 10%، ولكن عندما ترتفع أسعار الأراضي والمنازل، يكون العديد من المستثمرين على استعداد لدفع الوديعة دون الاستمرار في توقيع عقد البيع. هناك أيضًا حالات انخفاض الودائع، عندما تتجمد العقارات وتنخفض الأسعار، يكون العملاء أيضًا على استعداد للتخلي عن الودائع. "يجب أن تنص المسودة أيضًا على أنه من أجل التوقيع على الوديعة، يجب على المستثمر تقديم خطاب ضمان من البنك يلتزم فيه بإعادة الوديعة إلى العميل عندما ينتهك المستثمر الاتفاقية. واقترح المحامي تو أن هذا الاقتراح سيخلق ظروفًا أكثر ملاءمة للمستثمرين لتعبئة رأس المال وكذلك ضمان حقوق العملاء عندما ينتهك المستثمرون التزاماتهم.

لن يتم قبول الودائع إلا عندما يستوفي المشروع شروط العمل

وفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة الجمعية العقارية لمدينة هوشي منه، مع الخيار 1، فإن الغرض من إجراء الإيداع هو ضمان تنفيذ العقد، ولكن في الواقع، بعد توقيع العقد، نادرًا ما يحدث ذلك أن الطرف تم الاحتيال على الوديعة من قبل متلقي الوديعة. والسبب هو أن إبرام العقود غالبًا ما يتم فحصه عن كثب من قبل الأطراف ويتم تنفيذه وفقًا لأحكام القانون. عند تنفيذ العقد، غالبًا ما يتم خصم الوديعة من مبلغ الدفعة الأولى للمعاملة. الخيار 2 هو إيداع وديعة لضمان إبرام العقد. في الواقع، قبل الدخول في عقد، غالبًا ما يحدث أن يتم خداع المودع من قبل المودع ولا يدخل في العقد، مما يتسبب في ضرر للمودع. حاليًا، كلا الخيارين 1 و2 صحيحان، لذلك من الضروري دمج كلا الخيارين في لائحة الودائع لضمان إبرام العقد أو الودائع لضمان تنفيذ العقد، لحماية الحقوق والمصالح. أو العقارات أو الإسكان في المستقبل.

وبناءً على ذلك، اقترح السيد تشاو دمج الخيارين في خيار واحد في الاتجاه: "يُسمح لمستثمر المشروع بتحصيل الودائع من العملاء عندما يكون المنزل أو مشروع البناء مؤهلاً للعمل ويتم تسليمه. مترجم وفقًا للوائح الخاصة بهذا الغرض". ضمان تنفيذ العقود، أو لا يسمح لمستثمري المشاريع العقارية إلا بتحصيل التأمينات لضمان إبرام العقود المتفق عليها مع العملاء عندما يكون للمشروع تصميم أساسي معتمد من قبل العميل، ويكون لدى وكالة تثمين الدولة والمستثمر إحدى الوثائق على حقوق الانتفاع بالأراضي المنصوص عليها في البند (2) من المادة (24) من هذا القانون. يجب أن تنص اتفاقية الإيداع بوضوح على سعر البيع أو سعر الشراء والإيجار للمنزل أو مشروع البناء. الحد الأقصى لمبلغ الوديعة وفقًا للوائح الحكومية ولكن لا يتجاوز 10% من قيمة العقار.

“لا ينظم قانونا الأعمال العقارية لعامي 2006 و 2014 الودائع التي تتم قبل أن يصبح المشروع العقاري مؤهلاً لإبرام العقود وتعبئة رأس المال لبيع المنازل التي سيتم تكوينها في المستقبل، وخاصة الأراضي. لذلك، كان هناك موقف حيث يستفيد الوسطاء غير الشرفاء وسماسرة الأراضي والشركات (DN) من البند 1، المادة 328 من القانون المدني لعام 2015، والذي لا ينص على قيمة ونسبة الودائع، لذلك يقبلون الودائع. العملاء بقيمة كبيرة تصل في بعض الأحيان إلى 90 – 95% من قيمة أصول الصفقة. حتى الوسطاء وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة أقاموا أيضًا مشاريع "وهمية" بدون أساس قانوني بغرض الاحتيال، مما تسبب في أضرار جسيمة للعملاء، والتسبب في اضطرابات اجتماعية، مثل قضية الاحتيال التي حدثت في شركة علي بابا. وقال لو هوانغ تشاو.

وقال الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إن مشروع القانون المعدل للأعمال العقارية يحتاج إلى لوائح أكثر وضوحًا بشأن الودائع، خاصة عند الإيداع، لتجنب استغلال المستثمرين للثغرات، وهذا يجمع الأموال بشكل غير قانوني. . "لقد قمنا بدراسة الودائع في سوق العقارات في العديد من البلدان حول العالم. جميع البلدان تسمح بالودائع. ولكن يتم تحويل الوديعة إلى حساب مشترك لطرف ثالث مثل بنك الإدارة والإشراف. وقال دينه: "إذا لم يمتثل المستثمر للالتزام مثل عدم البناء أو عدم القدرة على توقيع العقد وفقًا للقانون، فيمكن للعميل استرداد أمواله بالكامل".