متردد... في اقتراض المال لشراء منزل.

على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة، لا يزال الكثير من الناس مترددين في الالتزام بشراء منزل.

بحسب بيانات بنك الدولة الفيتنامي، وحتى نهاية سبتمبر 2024، لم تتجاوز نسبة الزيادة في القروض القائمة لشراء المنازل 4.6%، وهي نسبة أقل بكثير من إجمالي الائتمان القائم في الاقتصاد . ويعكس هذا النمو البطيء انخفاض الطلب على قروض شراء المنازل، على الرغم من قيام البنوك بتخفيض أسعار الفائدة وتطبيق سياسات تفضيلية لجذب المقترضين.

العديد من السياسات الجذابة

قال السيد لي مينه نغيا، مسؤول الائتمان في قسم العملاء الأفراد بأحد البنوك الكبرى في مدينة هو تشي منه، إن عدد العملاء الذين يقترضون لشراء منازل شهد ارتفاعاً طفيفاً في الأشهر الأخيرة. ومع ذلك، يرى أن السبب الرئيسي هو التنافس الشديد بين البنوك لتقديم قروض بفوائد منخفضة وشروط سداد مرنة، مما يسهل على المقترضين ضمان قدرتهم على السداد.

يُطرح مشروع سكني جديد للبيع في مدينة هو تشي منه. الصورة: تان ثانه

صرح السيد نغوين دين ثانغ، رئيس قسم عملاء الأفراد في بنك آسيا التجاري (ACB )، بأنه على الرغم من خفض البنوك لأسعار الفائدة لتحفيز الإقراض، إلا أن الطلب على قروض الإسكان لا يزال محدودًا. ويعود ذلك جزئيًا إلى استمرار ارتفاع أسعار العقارات، في حين تشهد اللوائح المتعلقة بالاستثمار والمعاملات العقارية تغييرات جوهرية مع سن قانون الأراضي لعام 2024. وعلى الرغم من تزايد الطلب على المساكن، لم يشهد الإقراض السكني طفرةً ملحوظةً حتى الآن.

في ظل هذه الظروف، تواصل البنوك تطبيق سياسات جذابة لجذب المقترضين. فعلى سبيل المثال، أطلق بنك فيتنام الدولي (VIB ) حزمة قروض بقيمة 30 تريليون دونغ فيتنامي لشراء منازل وشقق سكنية بأسعار فائدة تفضيلية وخيارات سداد مرنة.

قالت السيدة ثو دونغ، التي تستعد لشراء منزل، إنها عندما توجهت إلى بنك VIB لاقتراض مليار دونغ فيتنامي، نصحها موظفو البنك بأن أسعار الفائدة تتراوح بين 5.9% و6.9% و7.9% سنويًا، ثابتة لمدة 6 أو 12 أو 18 شهرًا. وأضافت السيدة دونغ: "يُعفي بنك VIB أيضًا من سداد أصل القرض لمدة تصل إلى 5 سنوات لقروض شراء الشقق، ولمدة تصل إلى 4 سنوات لقروض شراء المنازل. وهذا سيساعدني على تخفيض أقساطي الشهرية على المدى الطويل".

في غضون ذلك، قال السيد لي فييت ثانه (من المنطقة 12 بمدينة هو تشي منه) إنه في بداية عام 2024، توجه إلى بنك التصدير والاستيراد التجاري الفيتنامي (إكسيمبانك) لاقتراض المال لشراء منزل. في ذلك الوقت، عرض إكسيمبانك معدل فائدة 8% سنويًا، ثابتًا لأول 12 شهرًا، لكنه لم يقترض بسبب مخاوفه من عدم استقرار وظيفته.

"حتى الآن، وبعد إعداد خطتي المالية، اتصلت ببنك التصدير والاستيراد مرة أخرى وأبلغني أحد موظفي البنك أن مدة القرض تصل إلى 40 عامًا، مع فترة سماح مدتها 7 سنوات لسداد أصل القرض (خلال السنوات السبع الأولى، يدفع المقترضون الفائدة شهريًا فقط، وليس أصل القرض)؛ وقد انخفض معدل الفائدة بنسبة 1 نقطة مئوية مقارنة ببداية عام 2024"، قال السيد ثانه.

علاوة على ذلك، يشارك بنك فيتكومبانك (بنك التجارة الخارجية الفيتنامي) في المنافسة من خلال تقديم أسعار فائدة تفضيلية على قروض الإسكان تبدأ من 5.4% فقط سنويًا، مع فترات سداد ثابتة تتراوح بين 6 أشهر وسنتين. إلا أنه بعد انتهاء الفترة التفضيلية، سيتم احتساب سعر الفائدة بناءً على سعر فائدة المدخرات لمدة 12 شهرًا مضافًا إليه هامش ربح قدره 3.5%.

لا يزال القلق يساورني بشأن ارتفاع أسعار الفائدة بعد انتهاء الفترة التفضيلية.

على الرغم من أن البنوك تقدم أسعار فائدة جذابة للغاية في الفترة الأولية، إلا أن العديد من العملاء لا يزالون قلقين بشأن احتمال ارتفاع أسعار الفائدة بعد انتهاء هذه الفترة. ويرى الدكتور نغوين فان ثوان، المحاضر في جامعة الاقتصاد والمالية بمدينة هو تشي منه، أنه من المنطقي أن تحسب البنوك أسعار الفائدة بعد انتهاء الفترة التفضيلية بناءً على سعر الفائدة الأساسي مضافًا إليه هامش ربح معين.

مع ذلك، يحتاج العملاء إلى شرح واضح لآلية تحديد سعر الفائدة الأساسي والعوامل المؤثرة فيه، حتى يتمكنوا من حساب التكاليف المستقبلية عند الاقتراض. وقال السيد ثوان: "عندها فقط سيثق الناس في الحصول على القروض، وستتحسن سمعة البنوك الائتمانية".

في الواقع، على مر السنين، اضطر العديد من العملاء الحاليين إلى دفع معدلات فائدة أعلى بكثير من المعدلات التفضيلية المقدمة للعملاء الجدد. ويشير بعض العملاء إلى أنهم ما زالوا يدفعون معدلات فائدة تتراوح بين 10% و11% سنويًا على قروض سابقة، بينما يبلغ معدل الفائدة التفضيلي الحالي 6% إلى 8% فقط في السنة الأولى. هذا يخلق تفاوتًا غير عادل بين فئات العملاء، مما يُسبب استياءً وغضبًا بين المقترضين الحاليين.

مع ذلك، يقول العديد من الراغبين في شراء منازل إن أسعار الفائدة ليست العامل الأهم، بل إن ضعف السيولة وركود سوق العقارات هما ما يثنيهم عن الشراء. حتى أولئك الذين سبق لهم الاقتراض لشراء منازل أو قطع أراضٍ أو شقق للاستثمار أو التأجير أو انتظار ارتفاع الأسعار، باتوا الآن مترددين في الشراء، رغم انخفاض أسعار الفائدة.

بحسب الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسات المالية والنقدية، بلغ إجمالي قروض العقارات القائمة 3.15 تريليون دونغ فيتنامي بنهاية سبتمبر 2024، ما يمثل نحو 21% من إجمالي القروض القائمة في الاقتصاد. ومع ذلك، لم تشهد قروض شراء المنازل سوى زيادة طفيفة بنسبة 4.6%، وهي نسبة أقل بكثير من قروض الاستثمار العقاري، مما يشير إلى أن سوق الإسكان، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة، لم يشهد بعدُ طفرةً حقيقية.

السبب الرئيسي لعزوف الناس عن الاقتراض لشراء منزل هو استمرار ارتفاع أسعار العقارات، مما يتجاوز القدرة المالية لمعظمهم. خيارات السكن الميسور نادرة، خاصة في مدينة هو تشي منه وهانوي، حيث ينتمي 80% من المشاريع التي طُرحت في عام 2024 إلى فئة العقارات الفاخرة. وقد أدى ارتفاع أسعار المنازل إلى زيادة تكلفة المعيشة للسكان، مما يجعل الحصول على قروض سكنية أمرًا صعبًا.

الطلب على القروض التي تقل عن ملياري دونغ فيتنامي هو السائد.

تشير استطلاعات الرأي الحديثة إلى أن معظم مشتري المنازل يختارون الشقق والمنازل المتلاصقة التي تقل أسعارها عن ملياري دونغ فيتنامي. وهذا يدل على أن الطلب على قروض الإسكان الميسرة، التي تناسب دخل غالبية السكان، لا يزال مرتفعاً للغاية. ومع ذلك، فإن نقص مشاريع الإسكان الميسر في المدن الكبرى مثل مدينة هو تشي منه وهانوي قد صعّب على المحتاجين إلى القروض الحصول على المنتجات المناسبة.

المصدر: https://nld.com.vn/rut-re-vay-tien-mua-nha-196241216202148125.htm