تشديد الرقابة على تقسيم الأراضي وبيعها.

بحسب الخبير القانوني في مجال العقارات فام ثانه توان، فإن اللوائح الجديدة لقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية (المعدل) قد "شددت" تقسيم وبيع قطع الأراضي من قبل شركات العقارات.

من المتوقع أن يدخل قانون الإسكان وقانون أعمال العقارات لعام 2023 حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من أغسطس. وقد علق الخبير القانوني في مجال العقارات، فام ثانه توان، بأن هذين القانونين الجديدين قد "شددا" أنشطة "تقسيم وبيع الأراضي" لشركات العقارات من منظورين: تضييق نطاق مناطق المشاريع التي يُسمح فيها بتقسيم وبيع الأراضي، وتحديد الإجراءات التي يجب على الشركات الالتزام بها.

وعلى وجه التحديد، ضمن النطاق الإقليمي، المشاريع في الأحياء والمناطق والمدن ذات المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث، أو المشاريع (بغض النظر عن المنطقة) حيث يتم اختيار المستثمرين من خلال مزادات حقوق استخدام الأراضي لمشاريع بناء المساكن بموجب قانون الأراضي، لن يُسمح للمستثمر بالانخراط في أعمال العقارات في شكل تقسيم وبيع قطع الأراضي.

تسببت الشركات التي تنفذ مشاريع عن طريق تقسيم الأراضي وبيع قطع الأراضي للمضاربين الأفراد في العديد من الارتفاعات في أسعار الأراضي.

بحسب وزارة البناء ، اعتبارًا من ديسمبر 2023، كان لدى فيتنام 902 منطقة حضرية. وشملت هذه المناطق منطقتين حضريتين من فئة خاصة، و22 منطقة حضرية من الفئة الأولى (بما في ذلك 3 مناطق حضرية من الفئة الأولى تابعة مباشرة للحكومة المركزية)، و36 منطقة حضرية من الفئة الثانية، و45 منطقة حضرية من الفئة الثالثة، و95 منطقة حضرية من الفئة الرابعة، و702 منطقة حضرية من الفئة الخامسة.

"لا يُسمح للمشاريع في 105 مدن وبلدات مصنفة من النوع الثالث أو أعلى بممارسة أعمال العقارات من خلال تقسيم الأراضي وبيعها. وبالتالي، فقد انخفض نطاق المناطق التي يُسمح فيها للشركات بتقسيم الأراضي وبيعها بشكل كبير."

وبعبارة أخرى، في المناطق الحضرية من النوع الثالث وما فوق، يجب على المطورين بناء منازل للبيع، ولم يعد بإمكانهم تقسيم الأرض إلى قطع أصغر للبيع كما كان من قبل،" علق السيد توان.

وفيما يتعلق بالإجراءات التي يجب على الشركات اتباعها، قال السيد توان إن القانون الجديد ينص على أنه من أجل نقل حقوق استخدام الأراضي من خلال تقسيم الأراضي، تحتاج الشركات إلى استيفاء كل من الشروط "الضرورية" و"الكافية".

الشرط الضروري هو أن تصدر اللجنة الشعبية للمحافظة وثيقةً تُجيز للشركة نقل حقوق استخدام الأرض في موقع المشروع عن طريق تقسيم وبيع قطع الأراضي. أما الشرط الكافي فهو أن يتقدم المستثمر بطلب للحصول على ترخيص من إدارة البناء، على غرار حالة توقيع عقد بيع وحدات سكنية قيد الإنشاء.

تُتيح اللوائح الجديدة لمن يحصلون على قطع أراضٍ من المطورين العقاريين أساسًا واضحًا لتحديد متى يكون المطور مخولًا بتوقيع عقد البيع. ويتم هذا التحديد بالتحقق مما إذا كان المطور قد استلم وثيقة من دائرة البناء.

"إن اللوائح الجديدة التي تُشدد إجراءات تقسيم الأراضي معقولة. فقد أدت الشركات التي تُنفذ مشاريعها بتقسيم الأراضي وبيع قطع الأراضي للأفراد لأغراض المضاربة، من خلال عمليات البيع والشراء المتكررة، إلى ارتفاعات حادة في أسعار الأراضي. وبلغت هذه الارتفاعات ذروتها في وقت واحد من الشمال إلى الجنوب في أوائل عام 2021، مما تسبب في هدر الموارد الاجتماعية."

وقال السيد توان: "في الوقت نفسه، لا تتضمن القوانين الحالية أي متطلبات ملزمة لمشتري الأراضي المقسمة لبناء واستخدام الأرض".

ووفقًا للسيد توان، فإن أحد اللوائح الجديرة بالذكر للغاية المنصوص عليها في القانون المعدل بشأن أعمال العقارات هو اشتراط أن يقوم متلقي حقوق استخدام الأراضي بما يلي: "يجب عليه بناء مساكن وفقًا للتصميم المعتمد والتخطيط التفصيلي وتصريح البناء (في الحالات التي يكون فيها تصريح البناء مطلوبًا) ووفقًا للاتفاقية الواردة في عقد نقل حقوق استخدام الأراضي للأراضي ذات البنية التحتية التقنية في مشروع العقارات الموقع" (البند 2، المادة 34).

يُعدّ هذا أساسًا هامًا ليس فقط للمطور العقاري، بل أيضًا للسلطات المختصة للإشراف على بناء المساكن للمشترين. فهو يمنع حالات شراء الأراضي وتركها شاغرة، مما يؤدي إلى هدرها، أو استخدامها للمضاربة الشخصية.

هواي آن

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260