كيف سيؤثر التطبيق المبكر لثلاثة قوانين جديدة على سوق العقارات؟ وهل سترتفع أسعار الأراضي؟

قدمت الحكومة للتو إلى الجمعية الوطنية للنظر في التطبيق المبكر لثلاثة قوانين تتعلق بسوق العقارات، بما في ذلك قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، وقانون الإسكان لعام 2023.

وبحسب اللوائح، ستدخل هذه القوانين الثلاثة حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من 1 يناير 2025. ومع ذلك، يسمح اقتراح الحكومة بدخول القوانين الثلاثة الجديدة حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يوليو، أي قبل 6 أشهر من اللائحة السابقة.

سيكون للتطبيق المبكر لثلاثة قوانين، وهي قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، وقانون الإسكان لعام 2023، تأثير قوي على سوق العقارات. (الصورة: ST)

وفي تعليق على هذه القضية، يقول بعض الخبراء إن أسعار العقارات، وخاصة أسعار الأراضي، سترتفع، لكنها لن تخلق حمى افتراضية.

قال السيد دينه مينه توان، مدير شركة بروبرتي جورو فيتنام، إن التعافي المبكر لسوق الأراضي كان مدفوعًا بعاملين: موجة التوقعات بتغييرات القوانين الثلاثة الجديدة التي ستدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من عام 2025 و"تشبع" قنوات الاستثمار الأخرى.

وبحسب السيد توان، فإن قانون الأعمال العقارية (المعدل) وقانون الإسكان (المعدل) سيؤثران بشكل كبير على سوق الأراضي اعتبارًا من عام 2024 فصاعدًا.

على وجه الخصوص، تُعدّ تشديدات اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي نقطةً ساخنة، إذ من المتوقع أن ينخفض عرض الأراضي المُقسّمة انخفاضًا حادًا بعد عام ٢٠٢٥، ولكن من غير المُرجّح أن ينخفض الطلب على الأراضي على المدى الطويل، نظرًا لاستمرار تفضيل الفيتناميين لهذا النوع من الأراضي. فعندما يكون العرض منخفضًا والطلب مرتفعًا، سترتفع أسعار الأراضي. وسيبدأ العديد من المستثمرين في البحث عن الأراضي قبل تطبيق القانون الجديد.

علاوة على ذلك، لا يوجد في سوق العقارات حاليًا العديد من المنتجات للاستثمار فيها. فقطاع الشقق "عالق" في مشاريع جديدة بسبب الإجراءات القانونية غير المكتملة، كما أن المنازل الخاصة والبيوت متعددة الطوابق ليست متنوعة، وأسعار إعادة البيع مرتفعة.

وفي الوقت نفسه، تعتبر الأرض منتجًا سهل الشراء، ويسهل نقل ملكيتها، ولديها شهادة وتحافظ على الأصول مستدامة وآمنة، وتتمتع بربحية جيدة، والأهم من ذلك أن سعر الأرض الحالي لا يزال "ناعمًا" للغاية مقارنة بما كان عليه قبل 2-3 سنوات.

الأرض استثمارٌ يُمكن لأيّ فردٍ في السوق الاستثمار فيه نظرًا لتنوّع المساحة والسعر والمنطقة. في المناطق ذات النموّ الاقتصاديّ السريع، ستنمو الأراضي في هذه المنطقة بشكلٍ مستدام بفضل اتجاه تشتّت السكان وأنظمة البنية التحتية الضخمة التي تتشكّل تدريجيًا.

ومع ذلك، أكد السيد دينه مينه توان أيضًا أن ليس كل المنتجات الأرضية يمكن أن ترتفع أسعارها وتقبلها السوق.

لن يسعى المشترون إلا إلى الأراضي ذات المزايا القانونية الواضحة، والمواقع الجيدة، والقرب من البنية التحتية أو المناطق الصناعية، والقيمة التجارية، وقد ترتفع أسعارها مستقبلًا. ومع ذلك، لن يكون ارتفاع أسعار الأراضي بنفس قوة فترة الذروة، ومن غير المرجح أن نشهد ارتفاعًا "صادمًا" في الأسعار كما حدث قبل بضع سنوات، كما علق السيد توان.

وفيما يتعلق بقانون الأراضي لعام 2024، أشارت السيدة جيانج دو، مديرة الاستشارات في شركة سافيلز فيتنام، إلى أن القانون الجديد ينص على أن تحديد أسعار الأراضي وفقًا لمبادئ السوق يعد خطوة مهمة إلى الأمام.

وبناء على ذلك، أدخل قانون الأراضي لعام 2024 تغييرات محددة مثل إلغاء إطار أسعار الأراضي، وتحديث جدول أسعار الأراضي سنويا، وتوسيع الحق في اتخاذ القرار بشأن أسعار الأراضي المحددة إلى مستوى المنطقة، وهو ما من المتوقع أن يحسن كفاءة تخصيص الأراضي واستخدامها ويزيد من إيرادات ميزانية الدولة.

وقالت السيدة جيانج دو: "إن اللوائح المتعلقة بطرق تقييم الأراضي والحالات المحددة المعمول بها تساعد في تحديد أسعار الأراضي الأقرب إلى أسعار السوق".

وقالت السيدة جيانج إن قانون الأراضي في فيتنام لعام 2024 يجلب تغييرات كبيرة في مبادئ تحديد أسعار الأراضي، مع التركيز على تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، مما سيساعد في زيادة الشفافية والسيولة لسوق العقارات.

وبموجب قانون الأراضي السابق، كان تقييم الأراضي ينظم وفقاً لمبادئ غرض استخدام الأراضي ومدتها، وكان "متوافقاً مع أسعار الأراضي الشائعة في السوق" التي يتم جمعها من أسعار الفوز بالمزاد وجمعها من استخدام الأراضي.

ومع ذلك، يُشدد قانون الأراضي الجديد على مبدأ السوق. وهذا يعني أن سعر الأرض المُحدد سيعكس قيمتها السوقية الحقيقية، كما أكد خبراء سافيلز.

علّقت السيدة جيانغ قائلةً إن القيمة السوقية تعكس بوضوح فهم كلٍّ من المشترين والبائعين للسوق. عندها، سيتم تخصيص الأرض للمستثمرين الراغبين في دفع أعلى سعر. يُسهم هذا النهج في تعزيز تخصيص الأراضي واستخدامها بكفاءة أكبر.

عند اكتمال قاعدة بيانات أسعار الأراضي، ستُتاح معلومات البيع والشراء للجميع مستقبلًا. في هذه المرحلة، سيتمكن البائعون والمشترون من الاطلاع على معلومات المعاملات.

ومن هنا، سيتضح الوعي، مما يُسهم في زيادة شفافية سوق العقارات. كما سيُسهّل شراء وبيع العقارات، مما يُسهم في زيادة سيولة السوق.

المصدر: https://www.congluan.vn/ap-dung-som-3-luat-gia-dat-se-tang-post296934.html