لقد جاء هذا التنهد المستسلم من صحفي شاب - لديه وظيفة مستقرة ودخل متوسط - لكنه لا يزال لا يجرؤ على الحلم بمكان للاستقرار في العاصمة.
لقد أصبح هذا الهوس حقيقة شائعة بين ملايين الشباب في المدن الكبرى مثل هانوي أو مدينة هوشي منه، حيث ارتفعت أسعار الشقق المتوسطة إلى مستويات لا يمكن تصورها.
في عام ٢٠٢٤ وحده، ووفقًا لوزارة البناء ، ارتفعت أسعار الشقق في هانوي بنسبة ٤٠-٥٠٪ مقارنةً بالعام السابق، مع ارتفاع أسعار العديد من المشاريع بشكل أكبر. أما في مدينة هو تشي منه، فالأمر ليس بهذه السهولة، حيث بلغ متوسط الزيادة ٢٠-٣٠٪.
بعد نصف عام فقط، قفزت أسعار الشقق المبنية قبل عقد من الزمان، بمساحات متواضعة، إلى 70-80 مليون دونج للمتر المربع. ويمكن أن يصل سعر الشقق الفاخرة إلى 150 مليون دونج، بل إن بعض الأماكن قد حددت أسعارًا تتجاوز 200 مليون دونج للمتر المربع.
إن هذا الثمن ليس بعيداً عن متناول الشباب فحسب، بل إنه يضع حتى الطبقة المتوسطة في حالة خسارة.
من الضروري توضيح مفهوم "سعر الأرض السوقي" وفصله عن "سعر المضاربة" أو "سعر الفقاعة". الصورة: هوانغ ها
وقد أدى هذا الوضع، بحسب أحد خبراء الاقتصاد ، إلى رفع مدة التراكم اللازمة لشراء منزل إلى 60 عاماً ــ وهو ضعف الحد الأقصى الذي يبلغ 30 عاماً والذي يعتبره صندوق النقد الدولي علامة على فقاعة العقارات.
وبعبارة أخرى، مع متوسط الدخل الحالي، فإن الشخص الفيتنامي سوف يقضي حياته كلها في العمل دون أن يتمكن من امتلاك منزل، ناهيك عن نفقات المعيشة، وتربية الأطفال، أو أي صدمات مالية أخرى في الحياة.
وفي أوائل يوليو/تموز الماضي، حذرت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة من "تقلبات كبيرة" في أسعار الأراضي خلال الفترة المقبلة، حيث ستصدر العديد من المحليات قوائم أسعار جديدة للأراضي، وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024.
أين سيستمر جنون أسعار الأراضي؟
لماذا ترتفع أسعار العقارات بهذه السرعة؟
يشترط قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ أن تكون قوائم أسعار الأراضي المحلية قريبة من أسعار السوق. لكن قائمة أسعار الأراضي، وهي أداة جديدة يُتوقع أن تعكس قيم السوق بصدق، تُقنن للأسف حمى الأراضي الناتجة عن المضاربة والتلاعب بالمزادات.
لماذا هذا؟
ما هو سعر السوق؟ غالبًا ما يُحدَّد ما يُسمى "سعر السوق" اليوم بناءً على المعاملات الافتراضية، وحمى المضاربة قصيرة الأجل، وأسعار المزادات المرتفعة بشكل غير طبيعي، وتضخم أسعار القطع الفردية - ثم يُطبَّق على المنطقة بأكملها.
علاوةً على ذلك، أدى الارتفاع الهائل في أسعار الأراضي إلى زيادة جميع الضرائب والرسوم والتكاليف المرتبطة بها. فالشركات التي تتقدم بطلبات لتغيير استخدامات الأراضي، والأشخاص الذين يتقدمون بطلبات لفصل أو دمج قطع الأراضي، أو حتى بناء المنازل، جميعها تخضع لتكاليف الأراضي.
هناك حالات كثيرة يكون فيها من المستحيل تغيير غرض الاستخدام الصحيح للأرض الخاصة بك لأنك لا تستطيع تحمل الفرق المالي الضخم.
الجميع عالقون في دوامة أسعار الأراضي: فالناس لا يستطيعون شراء منازل؛ والشركات تفقد دافعها للاستثمار. ونتيجةً لذلك، يفقد الاقتصاد مصدرًا كبيرًا للطاقة، سواءً من الاستهلاك أو الإنتاج.
لقد أدت أسعار الأراضي المرتفعة بشكل مفرط إلى إلغاء الحوافز، بدلاً من أن تصبح مورداً للتنمية.
في المؤتمر الذي عقد صباح يوم 10 يوليو لمراجعة ثلاث سنوات من تنفيذ القرار 18 وسنة واحدة من تنفيذ قانون الأراضي 2024، أشار رئيس الوزراء فام مينه تشينه إلى نقاط ضعف مهمة: لا تزال إجراءات استرداد الأراضي وتخصيصها وتأجيرها بطيئة؛ يفتقر تقييم الأراضي إلى الشفافية؛ يتم استغلال المزادات للتلاعب بالأسعار؛ لم يتم إضفاء الطابع المؤسسي الكامل على سياسات تمويل الأراضي.
وعلى وجه الخصوص، ووفقاً لرئيس الوزراء، لم يتم تحديد دور الدولة كممثل لملكية الأراضي للشعب بأكمله بشكل واضح، مما أدى إلى الوضع حيث "من يملك السلطة يملك الأرض"، و"من يحدد السعر يحدد السوق بأكمله".
وفي هذا المؤتمر، اعترف المندوبون بصراحة أيضًا بأن الوعي بنظام الملكية العامة للأراضي "لا يزال محدودًا".
في الواقع، لم يُوضَّح محتوى نظام الملكية العامة للأراضي. الدولة هي المالك المُمَثِّل، ولكن في الواقع، لا يملك سوى عدد قليل من الجهات - أو حتى مجموعة من موظفي الخدمة المدنية - الحق في البتّ مباشرةً في جميع المسائل المتعلقة بالأراضي: بدءًا من التخطيط، وتخصيص الأراضي، وتغيير غرض استخدامها، وصولًا إلى التقييم. وعندما لا تُراقَب هذه الصلاحية بصرامة، يُمكن أن تُصبح الأراضي بسهولة أداةً لخدمة المصالح المحلية.
يُعدّ التمييز في أسعار الأراضي ظلمًا جسيمًا أيضًا. إذ يُمكن تخصيص الأراضي للمستثمرين الأجانب أو الشركات "المُفضّلة" بأسعار منخفضة، حتى مع كامل الحوافز. في الوقت نفسه، تضطر معظم الشركات الخاصة المحلية إلى شراء الأراضي بأسعار باهظة، وتحمّل جميع أنواع التكاليف "المُحدّدة بالسوق". هذا يُشوّه بيئة الأعمال، ويُؤدي إلى استخدام الأرض - وهي مورد خاص - بشكل غير فعّال، ويُسبّب هدرًا كبيرًا للموارد.
ماذا يجب فعله عند تعديل قانون الأراضي؟
أولاً، من الضروري توضيح مفهوم "سعر سوق الأراضي" وفصله عن "سعر المضاربة" أو "سعر الفقاعة". لا يُمكن استخلاص قوائم أسعار الأراضي من مزادات غير نظامية أو معاملات مُتلاعب بها، بل يجب أن تستند إلى بيانات معاملات حقيقية، ومتوسطات طويلة الأجل، وأن تخضع لمراقبة مستقلة.
ثانيًا، يجب ترسيخ دور الدولة، بصفتها ممثلةً لملكية الشعب للأراضي، بشكل مؤسسي. فالدولة ليست "محددة الأسعار" فحسب، بل هي أيضًا "حامية العدالة". ويجب أن تكون سياسات تخصيص الأراضي وتسعيرها علنية وشفافة، وأن تتضمن آلية واضحة للرقابة الاجتماعية.
ثالثًا، من الضروري إصلاح سياسات تمويل الأراضي بشكل شامل. لا يُمكن استخدام ارتفاع أسعار الأراضي كأداة لزيادة إيرادات الموازنة. إذا أرادت الدولة الاستفادة من موارد الأراضي، فعليها أن تترافق مع إصلاحات شاملة في التقييم، وضرائب استخدام الأراضي، وحوافز الاستثمار، استنادًا إلى مبادئ العدالة والكفاءة.
رابعًا، ينبغي إرساء تخطيط استخدام الأراضي وفقًا لنموذج حكومي ثنائي المستويات، برؤية بعيدة المدى، وارتباط وثيق باستراتيجية التنمية الاجتماعية والاقتصادية. كما يجب استكمال قواعد بيانات الأراضي وربطها ببعضها البعض، مما يُرسي أسسًا للرصد واتخاذ القرارات الصائبة.
وأخيرا ــ ولكن الأهم من ذلك ــ هو إعادة الأرض إلى مكانها الصحيح: فالمورد الخاص، الذي لا يمكن تقييمه من خلال الأسواق المضاربة، لا يمكن تشويهه من خلال قرارات الطلب والعطاء.
أكد المؤتمر المركزي الثاني عشر، الدورة الثالثة عشرة، الذي عُقد مؤخرًا، بوضوح على أن تعديل قانون الأراضي يجب أن يهدف إلى "ضمان الشفافية والإنصاف والكفاءة والتناغم بين مصالح الدولة والشعب والشركات". وهذا ليس مجرد توجه سياسي، بل هو وعدٌ بالعدالة لملايين الناس الذين يحلمون بالاستقرار.
وبدون اتخاذ إجراءات سريعة وحاسمة، فإن حلم امتلاك منزل سيظل ترفا لجيل كامل؛ وسوف يصبح الوصول إلى الأراضي للإنتاج والأعمال التجارية بعيد المنال بالنسبة للشركات الفيتنامية.
هذه مشكلة تتعلق بنظام توزيع الموارد غير العادل وغير السوقي برمته، وليس فقط بسوق العقارات. ينبغي لقانون الأراضي المُعدّل أن يُعالج هذه المتطلبات.
Vietnamnet.vn
المصدر: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html
تعليق (0)