تعديل قانون الأراضي لخلق استدامة لسوق العقارات.

ناقش مندوبو الجمعية الوطنية صباح اليوم، الموافق 19 نوفمبر، في مجموعاتهم، مشروع قرار الجمعية الوطنية الذي ينص على عدد من الآليات والسياسات لإزالة الصعوبات والعقبات التي تعترض تنفيذ قانون الأراضي. ويُعتبر قانون الأراضي منذ زمن طويل أحد أكثر المجالات حساسية في النظام القانوني، لارتباطه المباشر بالمصالح الحيوية لغالبية الشعب.

أدت العقبات المطولة في الاستحواذ على الأراضي، وإزالة المواقع، وتقييم الأراضي، وتحويل استخدام الأراضي، وما إلى ذلك، إلى توقف العديد من المشاريع، وإهدار الموارد الاجتماعية، في حين لم يتم ضمان حقوق الناس.

في هذا السياق، يُنظر إلى تقديم الحكومة لمشروع القرار إلى الجمعية الوطنية بموجب الإجراءات المُعجّلة على أنه خطوة ضرورية وفي وقتها المناسب لمعالجة القضايا العاجلة فورًا وتجنب التأخيرات المطوّلة. ومن أهم ما يتضمنه المشروع نطاق الاستحواذ على الأراضي، حيث يُضيف ثلاث حالات يُمكن للدولة فيها الاستحواذ على الأراضي للمصالح الوطنية والعامة؛ ومن أبرزها آلية تُتيح لمجالس الشعب في المحافظات النظر في الاستحواذ على المساحة المتبقية من الأرض (لتخصيصها أو تأجيرها) والموافقة عليه، وذلك عندما يتوصل المستثمر إلى اتفاق مع أكثر من 75% من مساحة الأرض وأكثر من 75% من مُستخدميها.

بحسب اللجنة الاقتصادية والمالية في الجمعية الوطنية، يهدف هذا المقترح السياسي إلى حلّ معضلة مزمنة تعيق تنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية من خلال اتفاقيات حقوق استخدام الأراضي. تُسهّل هذه الآلية على المستثمرين، الذين تفاوضوا على معظم الأراضي لكنهم يواجهون صعوبات في إخلاء المساحة المتبقية، تنفيذ مشاريعهم في المواعيد المحددة. ومع ذلك، طلبت اللجنة أيضًا من لجنة الصياغة تضمين بنودٍ تُراعي المصالح عند حساب التعويضات، تجنبًا للشكاوى والدعاوى القضائية المحتملة عند تطبيق جداول أسعار الأراضي ومعاملات التعديل لحساب التعويضات في الحالات المتبقية، إذ غالبًا ما تكون أسعار الأراضي في جداول الأسعار أقل من متوسط ​​السعر المتفق عليه.

في تعليقاتها السابقة على مسودة القرار المتعلقة بهذه المسألة، أشارت غرفة التجارة والصناعة الفيتنامية (VCCI) إلى أنه في حال عدم سد الفجوة في أسعار التعويضات بين قائمة أسعار الأراضي مع معامل التعديل وأسعار السوق - التي تُعدّ أساسًا للتفاوض بين المستثمرين والسكان - فقد يؤدي ذلك إلى دعاوى قضائية وتأخيرات في المشاريع وتضارب في المصالح. كما اقترحت الغرفة أن تتدخل الدولة كوسيط لمساعدة الأطراف في التفاوض على الأسعار، على أن يتم استصلاح الأراضي وفقًا للوائح في حال تعذر التوصل إلى اتفاق.

علاوة على ذلك، من المتوقع مواجهة تحديات أخرى عند تنفيذ القرار في حال إقراره. أولًا، هناك تخوف فريق التنفيذ من المسؤولية، وهو عامل أدى إلى تباطؤ العديد من المشاريع بسبب مخاوف المسؤولين من المخاطر القانونية. ثانيًا، هناك خطر عدم دقة تقييم الأراضي نتيجة لنقص البيانات، مما يؤدي إلى تضخم أسعار الأراضي بشكل غير مبرر، أو على العكس، إلى انخفاضها عن قيمتها السوقية، الأمر الذي يسبب انعدام الأمن ويؤثر على الحقوق المشروعة للمواطنين.

على الرغم من المخاوف المستمرة بشأن الاستحواذ على الأراضي، وجداول أسعارها، وآليات التقييم القائمة على السوق، لا يزال الرأي العام والخبراء يعلقون آمالاً كبيرة على مسودة القرار. وستشكل هذه المسودة آلية انتقالية هامة لقانون الأراضي لعام 2024، مساهمةً في تيسير المشاريع المتعثرة والحد من النزاعات المطولة. ولا يقتصر دور القرار على معالجة الصعوبات المباشرة فحسب، بل يرسخ أيضاً أساساً قانونياً متيناً لتطبيق قانون الأراضي بشكل أكثر استدامة. ومع ذلك، قد يؤدي سوء التنفيذ إلى مخاطر جديدة، لا سيما مخاطر تهدد ثقة الجمهور في سياسات الاستحواذ على الأراضي وتقييمها. ويجب أن يبقى المبدأ الأساسي لجميع تعديلات الأراضي قائماً: ألا يكون التنمية الاقتصادية على حساب العدالة الاجتماعية. وتعتمد استدامة سوق العقارات وكفاءة استخدام الأراضي إلى حد كبير على كيفية تحقيق التوازن المتناغم بين هاتين القيمتين.

ها ماي

المصدر: https://www.sggp.org.vn/sua-luat-dat-dai-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html