إحداث نقلة نوعية في مجال الإسكان الميسور التكلفة من خلال آلية تجريبية.

ونظراً لاستمرار ندرة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، فمن المتوقع أن يساهم مشروع القرار بشأن تجربة تطوير المساكن التجارية بأسعار معقولة، في حال إقراره، في "سد الفجوة" بين المساكن الاجتماعية والمساكن الراقية، مما يساهم في إعادة التوازن بين العرض والطلب وتوسيع نطاق الوصول إلى المساكن للناس.

إتاحة الفرص لأصحاب الدخل المتوسط ​​لإيجاد مساكن بأسعار معقولة.

في السنوات الأخيرة، أظهرت العلاقة بين العرض والطلب في سوق العقارات مؤشرات على توازن أكبر. ومن المتوقع أن يشهد عام 2025 أقوى زيادة في العرض خلال الفترة 2019-2025، مما يُسهم في اقتراب السوق من التوازن الكمي. ومع ذلك، لم يتحسن هيكل العرض بشكل متناسب؛ إذ لا يزال السوق يهيمن عليه المنتجات الفاخرة ذات القيمة العالية، بينما يكاد قطاع الإسكان الميسور أن يكون معدوماً، لا سيما في المدن الكبرى.

في هذا السياق، تعمل وزارة البناء على صياغة قرار حكومي بشأن تجربة تطوير وحدات سكنية تجارية بأسعار معقولة. ومن المتوقع أن تسهم هذه السياسة في توفير وحدات سكنية تجارية بأسعار معقولة، وتعديل هيكل السوق غير المتوازن، وزيادة فرص حصول ذوي الدخل المتوسط ​​الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية على السكن. علاوة على ذلك، تهدف هذه السياسة إلى استقرار السوق، وضمان الأمن الاجتماعي، ودعم استقرار الاقتصاد الكلي.

بحسب مسودة القرار، تتولى لجان الشعب في المحافظات البتّ في مشاريع التطوير بناءً على الاحتياجات الفعلية، وتخصيص الأراضي المناسبة من مصادر متنوعة، كالأراضي المخصصة أو المستأجرة من الدولة، والأراضي المملوكة لمنظمات أو أفراد، أو الأراضي المكتسبة بموجب اتفاقيات حقوق استخدام الأراضي. ويُحسب سعر أرض المشروع وفقًا لجدول أسعار الأراضي ومعامل التعديل.

لضمان جدوى القرار، يجب تحديد الآليات والسياسات التفضيلية بالتفصيل. الصورة: هاي سون

يجوز للجنة الشعبية الإقليمية الموافقة على سياسة الاستثمار وتعيين المستثمر دون مزايدة أو طرح مناقصة، مما يسمح بتطبيق إجراءات مماثلة للآلية الخاصة بالإسكان الاجتماعي. ويتمتع المشروع بالعديد من الحوافز، منها هامش ربح أقصى يبلغ 15% من إجمالي رأس المال المستثمر، وعدم اشتراط تخصيص أرض للإسكان الاجتماعي ضمن المشروع، ومرونة في تعبئة رأس المال، وقروض تفضيلية بأسعار فائدة منخفضة وفترات سداد طويلة.

بحسب مسودة القرار، يجب أن تضمن المساكن التجارية الميسورة التكلفة بنية تحتية متكاملة وأن تلتزم بمعايير البناء. في المدن والمناطق الخاضعة للإدارة المركزية ضمن الحدود الإدارية للأحياء في المحافظات، ستكون المساكن التجارية الميسورة التكلفة عبارة عن مبانٍ سكنية. أما في المناطق الأخرى، فتتولى اللجنة الشعبية للمحافظة مسؤولية تحديد نوع المساكن التجارية الميسورة التكلفة، وضمان الامتثال للوائح القانونية وتلبية الاحتياجات المحلية.

يتم تحديد سعر البيع وسعر الشراء بالإيجار من قبل المستثمر بناءً على مبدأ حساب التكاليف بدقة وكاملة بالإضافة إلى ربح أقصى قدره 15٪، ويجب مراجعتهما بعد الانتهاء؛ إذا كان السعر الفعلي أقل، فيجب رد الفرق إلى المشتري.

فيما يتعلق بالمعاملات، تنص مسودة اللوائح على أنه لا يُسمح للمشترين إلا بشراء وحدة واحدة ولا يُسمح لهم بإعادة بيعها لمدة 5 سنوات على الأقل من تاريخ السداد الكامل.

سيدخل القرار حيز التنفيذ اعتباراً من تاريخ التوقيع وسيستمر تنفيذه حتى 28 فبراير 2027. وتعتزم وزارة البناء تقديمه إلى الحكومة للنظر فيه وإصداره في مارس 2026.

حدد الآليات والسياسات التفضيلية.

أعرب رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، الدكتور نغوين فان دينه، عن تقديره لاهتمام الحكومة بإصدار هذا القرار، مؤكداً أن تطوير وحدات سكنية تجارية بأسعار معقولة يُعدّ ركيزة أساسية في منظومة الإسكان، إذ يُسهم في سدّ الفجوة بين الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري الفاخر. ويُمثّل هذا حلاً هيكلياً لمعالجة السبب الجذري لاختلال التوازن بين العرض والطلب، مما يُوسّع نطاق الحصول على السكن للفئات المتوسطة والعليا من ذوي الدخل المتوسط ​​في المناطق الحضرية.

ولضمان فعالية القرار حقاً، يعتقد السيد دينه أن البحث الشامل والتصميم المتكامل والتحديد التفصيلي للآليات والسياسات التفضيلية ضرورية، لا سيما فيما يتعلق بالأراضي والتمويل وتنظيم التنفيذ والمراقبة، وذلك لضمان جدوى وجاذبية الاستثمار.

بحسب السيدة هو ثو ماي، مديرة الإسكان وعضو مجلس أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام، فإنه على الرغم من وجود أوجه تشابه عديدة مع الإسكان الاجتماعي من حيث الأهداف السياسية، إلا أن آليات التحفيز للإسكان التجاري الميسور التكلفة لا تزال غير واضحة بما فيه الكفاية. فعلى وجه التحديد، لا تزال رسوم استخدام الأراضي تُحسب باستخدام الطرق التقليدية، بينما لا تتجاوز هوامش الربح 15%، وتفتقر آليات القروض التفضيلية إلى معايير محددة (أسعار الفائدة، وشروط القرض، ومصادر التمويل). وهذا ما يجعل الجدوى المالية للمشاريع غير ممكنة ويصعب معه جذب المستثمرين. وتعتقد السيدة ماي أنه بدون حوافز مالية محددة، سيكون من الصعب تطبيق هذا النموذج بفعالية على أرض الواقع.

من منظور التنفيذ، اقترح نائب الأمين العام لهيئة تنظيم سوق رأس المال (VARS)، فان فييت هوانغ، إسناد مهمة الاستثمار الرئيسي للمشروع التجريبي إلى شركات مملوكة للدولة ذات وظائف في مجال الإسكان والتطوير العقاري، وذلك لضمان التنفيذ الموحد والشفافية في التكاليف والتسعير. وفي الوقت نفسه، سيُسهم ذلك في إنشاء نموذج يُحتذى به لمشاركة القطاع الخاص بعد انتهاء المرحلة التجريبية.

من منظور طويل الأمد، ترى السيدة فو ثي خان فان، مديرة تطوير المشاريع في مجموعة "ماي سكند هوم"، أن مسودة القرار يجب تطبيقها في أقرب وقت ممكن، لأنها تجمع بين أهداف الرفاه الاجتماعي واستقرار السوق. ويجب أن تتضمن آلية مراقبة مستقلة، وآلية مرنة لتعديل الأرباح بناءً على الموقع، وأن تضمن الشفافية وتخصيص الأراضي بشكل استباقي لتطوير المشاريع. وإذا تم تطبيقها بشكل منهجي، فقد تُشكل هذه المسودة خطوة استراتيجية نحو تشكيل قطاع جديد من المساكن التجارية بأسعار معقولة، لتكون بمثابة "جسر هيكلي" يربط بين الإسكان الاجتماعي والمساكن التجارية الفاخرة، مما يُسهم في إعادة التوازن بين العرض والطلب، وتطوير سوق العقارات بشكل مستدام.

يوصي العديد من الخبراء أيضاً بوضع إطار عمل لتحديد سقف أسعار المساكن بما يتناسب مع المناطق الحضرية، ويرتبط ارتباطاً مباشراً بالقدرة الشرائية الفعلية للسكان؛ مع ضمان شفافية آلية التسعير ومكوناتها. إضافةً إلى ذلك، ينبغي تمديد الفترة التجريبية إلى ما لا يقل عن 3-5 سنوات لضمان توفر بيانات عملية كافية لإجراء تقييم شامل لأثر هذه السياسة.

المصدر: https://daibieunhandan.vn/tao-dot-pha-cho-nha-o-gia-phu-hop-bang-co-che-thi-diem-10409027.html