بفضل سلسلة من سياسات الدعم الحكومية والبنك المركزي، شهد سوق العقارات تحسنًا في حجم المعاملات في بعض القطاعات بدءًا من النصف الثاني من عام ٢٠٢٣. ومن المتوقع أن يواصل انتعاشه في عام ٢٠٢٤.
تحدث السيد نجوين مينه جيانج، الخبير الأول في إدارة أصول العملاء بشركة كي بي سيكيوريتيز فيتنام، مع PV. VietNamNet حول سوق العقارات وأسهمها، وآفاقها لعام 2024.
النقاط المضيئة هي الشقق والمنازل العائلية.
- أظهر سوق العقارات بوادر انتعاش في النصف الثاني من عام 2023، ما تقييمكم لهذا التقييم؟
السيد نجوين مينه جيانج: شهد سوق العقارات في عام ٢٠٢٣، وفقًا لملاحظاتي، تحسنًا طفيفًا في النصف الثاني من العام، ولكنه محلي ويتميز بتميز واضح. يستمر ارتفاع أسعار الشقق القديمة في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه. وقد جذبت بعض المشاريع المعروضة للبيع للشقق متوسطة السعر المستثمرين للاستثمار.
بالإضافة إلى ذلك، شهد قطاع الإسكان الخاص انتعاشًا ملحوظًا. وتُعدّ بعض المحافظات والمدن التي تشهد نموًا قويًا في الاستثمار العام وجهاتٍ جاذبةً للعديد من المستثمرين، وقد انخفضت أسعار البيع في هذه المناطق أيضًا بنسبة أقل من المعدل العام. أما بالنسبة لقطاع الأراضي، فلا يزال سوق الأراضي في الضواحي، والمتاجر، والفيلات السياحية، يشهد حالة من الركود.
أقر مجلس الأمة رسميا ثلاثة قوانين هامة تؤثر بشكل مباشر على قطاع العقارات: قانون الإسكان (المعدل)، وقانون الأعمال العقارية (المعدل)، وقانون الأراضي (المعدل).
يعتمد قطاع العقارات بشكل كبير على العوامل القانونية، مما يُتيح بدوره مصادر رأس المال ويُسرّع تنفيذ المشاريع. لذلك، يأمل المستثمرون أن تُشكّل القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه، والتي ستدخل حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من 1 يناير 2025، دفعةً قويةً لازدهار السوق وتطوره المستدام في الدورة الجديدة.
- مع حلول عام 2024، كيف تقيمون استمرار زخم تعافي السوق؟
في عام ٢٠٢٤، سيظلّ توجّه السياسة النقدية المتساهلة عاملاً مهماً يُساعد سوق العقارات على الحفاظ على زخم انتعاشه. سيعود جزء كبير من الودائع السكنية إلى الإنتاج في أواخر عام ٢٠٢٢ وأوائل عام ٢٠٢٣، وسيجد جزء منها قنوات استثمارية. ويُعدّ العقار أولويةً دائمةً. عندما تستقرّ سياسة الإدارة وتعود ثقة المستثمرين، يميل سوق العقارات إلى الانتعاش.
تبدو توقعات السوق إيجابية ولكن من المرجح أن تكون محلية ومجزأة.
ستظل القطاعات الفاخرة، مثل الفلل السياحية والمتاجر وغيرها، تعاني من حالة من الركود، وتفتقر إلى المستثمرين. إلى جانب ذلك، سيظل قطاع المضاربة في الأراضي وأراضي "الأرز الأخضر" هادئًا أيضًا، لأن معظم المستثمرين المشاركين في هذا القطاع يستخدمون قروضًا مالية عالية، والطلب الحقيقي ضئيل، والإجراءات القانونية لم تُنجز بعد. فائض العرض في هذا القطاع كبير جدًا، لذا من الصعب تحسينه في عام ٢٠٢٤.
علاوةً على ذلك، تُناسب أسعار الشقق في المدن الكبرى، مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، ذوي الدخل المتوسط. وسيواصل قطاع الإسكان الفردي انتعاشه مع ازدياد الطلب عليه.
مواجهة 3 تحديات
- برأيك ما هي التحديات التي لا يزال يواجهها سوق العقارات؟
أعتقد أن سوق العقارات يواجه ثلاثة تحديات.
أولاً، يتعلق الأمر بالسياق العام للاقتصاد. في عام ٢٠٢٤، قد يتباطأ الاقتصاد العالمي. محلياً، بلغ نمو الائتمان ٧.٣٩٪ فقط بنهاية أكتوبر ٢٠٢٣، ولم يتسارع إلا في الشهرين الأخيرين من العام ليصل إلى ١٣.٧٪. من ذلك، يتضح أن الطلب على القروض الجديدة من الشركات والأفراد منخفض للغاية، بينما كان سعر الفائدة مرتفعاً للغاية سابقاً.
لا يزال الاقتصاد العالمي في وضعٍ غامض. التدفق النقدي المحلي منخفضٌ للغاية. ظل مؤشر مديري المشتريات التصنيعي في فيتنام دون 50 نقطة لعدة أشهر، مما يدل أيضًا على أن الطلب الاقتصادي لا يزال منخفضًا جدًا. لذلك، لا يواجه قطاع العقارات وحده هذا التحدي، بل جميع قطاعات الاقتصاد.
ثانيًا، يتعلق الأمر بالتدفق النقدي. إذ تُمثل قروض شركات العقارات أكثر من 21% من إجمالي الائتمان في الاقتصاد، وفي عام 2023، زادت قروضها بوتيرة أسرع من معدل النمو العام للقطاع. وهذا يعكس فعالية السياسات الرامية إلى تذليل الصعوبات والحلول التي تُمكّن شركات العقارات من الحصول على رأس المال.
ولكن تجدر الإشارة إلى أن التدفق النقدي التشغيلي لمعظم شركات العقارات يواجه صعوبات. في عام ٢٠٢٣، كان عدد الشركات التي لديها مشاريع جديدة للبيع ضئيلاً للغاية، وكان التدفق النقدي للأعمال الأساسية سلبياً في الغالب.
إذا لم تتمكن المشاريع بحلول عام ٢٠٢٤ من حل المشكلات القانونية واستكمال البنية التحتية اللازمة لطرح المنتجات في السوق، فستكون هناك مخاطر. ناهيك عن الضغط الهائل على استحقاق السندات، إذ تجاوزت قيمتها ١٢٠ ألف مليار دونج. وهذا هو أكبر استحقاق في السنوات الخمس الماضية.
ثالثًا، العامل القانوني. تواجه شركات العقارات صعوباتٍ عديدة في عملية تنفيذ المشاريع. وهذا أيضًا سبب انخفاض العرض في السنوات الأخيرة.
يتطلب أي مشروع جديد مساهمة 70% من رأس المال من العملاء والقروض. ولا يساهم المستثمر إلا بـ 30% من رأس المال. وفي حال وجود صعوبات قانونية، لن تتمكن الشركة من الحصول على رأس المال اللازم لتنفيذ المشروع، مما يُبطئ وتيرة تنفيذه ويزيد تكاليفه، ويؤدي إلى عواقب وخيمة على الشركة ومخاطر على السوق.
ولذلك أعتقد أن الشرعية هي العامل الأساسي في سوق العقارات.
بالعودة إلى عام 2025، هل سينفجر سوق العقارات في عام 2027؟
متى تتوقع أن ينعكس اتجاه السوق؟ ما نصيحتك لمستثمري العقارات؟
ستشهد السوق الأولية خلال الفترة 2024-2025 انخفاضًا في أسعار البيع من المستثمرين. وهذا ضروري للشركات للخروج من دوامة الركود. وسيصبح التقاء العرض والطلب أسهل. وهذا أيضًا أحد المؤشرات على تحديد نقطة تحول في سوق العقارات.
مؤشر مهم آخر هو دخل السكان. مع انخفاض دخل السكان، يصعب توقع أي تعافي في سوق العقارات عام ٢٠٢٤. ومن المرجح أن يكون التعافي بطيئًا، ومتباينًا في معظمه.
أما العامل المهم التالي فهو قانوني، مع دخول ثلاثة قوانين مهمة حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من يناير/كانون الثاني 2025. وتعتبر هذه أيضًا فترة انتقالية بين الدورتين القديمة والجديدة.
وفقًا لبحثي، عادةً بعد نقطة الانعكاس، يحتاج السوق إلى عامين على الأقل حتى يستقر وينمو بقوة مرة أخرى.
لذلك، أتوقع أن يكون النصف الثاني من عام ٢٠٢٥ نقطة تحول في سوق العقارات. وابتداءً من عام ٢٠٢٧، سيشهد السوق تحسنًا ملموسًا عندما تتجاوز الدورة الاقتصادية الفترة الصعبة، ويكتمل النظام القانوني، ويبدأ دخل الأفراد بالنمو مجددًا. كما ستزدهر الشركات باتباع توجهات أعمال مناسبة.
بالنسبة للمستثمرين، أعتقد أن إدارة التدفق النقدي الشخصي واختيار الوقت المناسب للاستثمار في هذا السياق أمر في غاية الأهمية.
عندما يكون الاقتصاد لا يزال في مرحلة غير واضحة، والسياق الجيوسياسي غير مستقر، يجب أن يكون توزيع نسب الاستثمار مناسبًا، ويمكن أن يُحدث فرقًا كبيرًا. في قطاع العقارات، ينبغي على المستثمرين البحث عن العقارات في المناطق المركزية ذات التدفق النقدي. بالإضافة إلى ذلك، هناك مناطق تُعزز بقوة إنفاق الاستثمارات العامة، مثل شريحة ذوي الدخل المنخفض والمتوسط، وغيرها. المهم هو اختيار الوقت المناسب بناءً على نقطة انعكاس السوق، بحيث يُعزز التدفق النقدي أداء الاستثمار الأمثل.
وتتبع أسهم العقارات عن كثب التقلبات الساخنة والباردة في سوق العقارات.
- كيف تقيمون أسهم شركات العقارات المدرجة في البورصة؟
أعتقد أن سوق العقارات دائمًا مرتبط بشكل وثيق ومتفق مع أسعار أسهم شركات العقارات المدرجة.
خلال فترة حمى العقارات في عام ٢٠٢١، ارتفعت أسعار أسهم العقارات من ٥ إلى ١٠ مرات في غضون أشهر قليلة. في عام ٢٠٢٢، عندما تجمد سوق العقارات، تضاعفت أسعار العديد من أسهم العقارات من ٥ إلى ١٠ مرات. غالبًا ما أُطلق على أسهم العقارات اسم "ارتفاعها وانخفاضها"، وهو ما يعكس بوضوح طبيعة السوق وصعوبات الشركات.
في عام ٢٠٢٢، شهد قطاع العقارات تصفيةً لأسهم العديد من المستثمرين وأصحاب الأعمال العقارية. كانت تلك الفترة الأصعب على القطاع.
ومع ذلك، هناك دائمًا فرصة في خطر. أصعب الأوقات هي دائمًا الوقت الأمثل للصيد. من الناحية الموضوعية، تواجه العديد من شركات العقارات المدرجة صعوبات بسبب تطوير مشاريع ضخمة وارتفاع المديونية. ومع ذلك، هناك أيضًا العديد من شركات العقارات الجيدة، وهذا هو الوقت المناسب لها للصيد.
أعتقد أن الفترة 2024-2025 ستشهد طفرة في عمليات الدمج والاستحواذ في قطاع العقارات.
بالنسبة للمستثمرين الأفراد، يعد هذا أيضًا وقتًا رائعًا لفحص الشركات والبحث عن شركات عالية الجودة للاستثمار فيها برؤية طويلة الأجل.
يحتاج أي مشروع تجاري ناجح إلى إمكانيات مالية جيدة ومتينة. هذه المشاريع لديها ديون قليلة، ورافعة مالية منخفضة. كما تحتاج الشركة نفسها إلى مرونة في توجهاتها التجارية، مثل التحول إلى قطاع ذوي الدخل المتوسط، وبناء المساكن الاجتماعية، وغيرها، للحفاظ على الإيرادات والتدفق النقدي في ظل الظروف الصعبة الحالية.
ستحظى الشركات القوية ماليًا في الوقت الحالي بفرص عديدة للاندماج والاستحواذ، مما سيُسهم في تحقيق قيمة مستدامة للتنمية في الدورة الجديدة. هذه نصيحة للمستثمرين الذين يبحثون عن شركة جيدة.
تجدر الإشارة إلى أن دورة سوق العقارات ستكون أطول وأبطأ من دورة سوق الأسهم عمومًا. لذا، ينبغي على المستثمرين النظر إلى المدى الطويل عند الاستثمار في أسهم العقارات في الوقت الحالي، نظرًا لأن الموجة "الضخمة" لسوق العقارات قد انقضت. ولتكوين موجة كبيرة مثل عام ٢٠٢١، تراكمت أسهم العقارات على مدى ٧-٨ سنوات.
شكرًا لك!
برأيك، ما هي أبرز القوانين الثلاثة الجديدة: قانون الإسكان (المعدل)، وقانون الأعمال العقارية (المعدل)، وقانون الأراضي (المعدل) عند تطبيقها، والتي سيكون لها تأثيرات إيجابية على سوق العقارات في الدورة الجديدة؟
* هذا يعني منح الفيتناميين المقيمين في الخارج الحق في ممارسة أعمال العقارات مثلهم مثل المقيمين في البلاد. وهذا من شأنه أن يُسهم في زيادة التحويلات المالية السنوية إلى فيتنام. تُعدّ فيتنام من بين الدول الثلاث الأولى من حيث أعلى التحويلات المالية في العالم.
* تشديد إجراءات تقسيم وبيع الأراضي. سيُقلل هذا من المضاربة العقارية، ويجنّب هدر الموارد، ويُركّز على القطاعات ذات الطلب الحقيقي.
وفي الفترة المقبلة، يتوجب على شركات العقارات التوجه نحو قطاعات العقارات المناسبة للدورة الجديدة، وبالتالي المساهمة في استقرار سوق العقارات وتنميته بشكل أكثر استدامة.
* منح الكتب الوردية للشقق الصغيرة وعدم تحديد مدة تملك الشقة.
* الأراضي التي لا تملك وثائق استخدام الأراضي قبل 1 يوليو 2014 سيتم منحها الكتاب الأحمر.
* إلغاء إطار تسعير الأراضي، وتحديد سعرها وفقًا لمبادئ السوق. تنويع أشكال التعويض لمن تُسترد أراضيهم. ترتيب مساكن إعادة التوطين قبل استردادها. سيتم تعويض من تُسترد أراضيهم الزراعية بأراضٍ/مساكن سكنية.
يساعد هذا الأشخاص على الاستفادة بشكل أكبر، ويمكّن الشركات من تطهير الأراضي بسهولة وتنفيذ المشاريع بشكل أسرع.
* يتم دفع ضريبة استخدام الأراضي للشركات سنويًا بدلاً من الاضطرار إلى دفعها دفعة واحدة.
* آلية أكثر انفتاحًا للأراضي الزراعية، مثل زيادة الحد الأقصى للملكية الفردية من عشرة أضعاف إلى خمسة عشر ضعفًا. ولا يزال يُسمح للأفراد الذين لا ينتجون أراضٍ زراعية بشكل مباشر بالحصول على تحويلات ملكية أراضي زراعة الأرز.
باختصار، لهذه القوانين الثلاثة المُعدّلة تأثيرٌ بالغ على جميع جوانب المجتمع وجميع فئاته. وعند تطبيقها، تُبشّر بمساعدة الشركات على تجاوز الصعوبات القانونية، وإعادة توجيه نمو قطاع العقارات في الدورة الجديدة. وسيعود عرض العقارات تدريجيًا، ويتجه نحو منتجات تُضيف قيمةً مستدامة للاقتصاد وتُلبّي الاحتياجات الأساسية للشعب.
[إعلان 2]
مصدر
![[صورة] رئيس الجمعية الوطنية تران ثانه مان يزور الأم البطلة الفيتنامية تا ثي تران](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/20/765c0bd057dd44ad83ab89fe0255b783)
تعليق (0)