بفضل سلسلة من سياسات الدعم من الحكومة والبنك المركزي، ابتداءً من النصف الثاني من عام 2023، أظهر سوق العقارات علامات تحسن في حجم المعاملات في بعض القطاعات. ومن المتوقع أن يواصل قطاع العقارات انتعاشه في عام 2024.

تحدث السيد نجوين مينه جيانج، الخبير الأول في إدارة أصول العملاء بشركة KB Securities Vietnam، مع PV. فيتنام نت حول سوق العقارات وكذلك أسهم العقارات، والآفاق في عام التنين 2024.

النقاط المضيئة هي الشقق والمنازل العائلية.

- أظهر سوق العقارات بوادر انتعاش في النصف الثاني من عام 2023، ما تقييمكم لهذا التقييم؟

السيد نجوين مينه جيانج: شهد سوق العقارات في عام 2023، وفقًا لملاحظاتي، تحسنًا طفيفًا في النصف الثاني من العام ولكنه محلي ومتميز بشكل واضح. ويستمر قطاع الشقق القديمة في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه في الارتفاع في الأسعار. وقد جذبت بعض مشاريع الشقق متوسطة المدى المستثمرين للاستثمار.

وعلاوة على ذلك، شهد قطاع الإسكان الخاص تعافياً جيداً أيضاً. كما أن بعض المحافظات والمدن التي تشهد تنمية قوية للاستثمار العام هي أيضاً أماكن يقصدها العديد من المستثمرين، كما أن أسعار البيع في هذه المناطق تنخفض أيضاً أقل من المستوى العام. أما بالنسبة لقطاع الأراضي، فإن الأراضي في الضواحي، والبيوت التجارية، والفيلات السياحية،... لا تزال تشهد الكآبة.

أقر مجلس الأمة رسميا ثلاثة قوانين مهمة تؤثر بشكل مباشر على قطاع العقارات وهي: قانون الإسكان (المعدل)؛ قانون تنظيم الأعمال العقارية (المعدل) وقانون الأراضي (المعدل).

يتميز القطاع العقاري باعتماده الكبير على العوامل القانونية، مما يفتح مصادر رأس المال ويسرع تنفيذ المشاريع. ولذلك، يتوقع المستثمرون أن تكون القوانين الثلاثة المذكورة أعلاه، والتي سيتم تطبيقها رسميا اعتبارا من 1 يناير/كانون الثاني 2025، بمثابة دفعة قوية للسوق لكي يزدهر ويتطور بشكل مستدام في الدورة الجديدة.

kbnguyenminhgiang 3.gif
السيد نجوين مينه جيانج، خبير أول في إدارة أصول العملاء، كي بي فيتنام

- مع حلول عام 2024، كيف تقيمون استمرار زخم تعافي السوق؟

في عام 2024، سيظل التوجه نحو السياسة النقدية المتساهلة عاملاً مهماً يساعد سوق العقارات على الحفاظ على زخم تعافيه. ومن المتوقع أن تعود كمية كبيرة من الودائع السكنية إلى الإنتاج في أواخر عام 2022 وأوائل عام 2023 عندما تستحق، وسيجد جزء منها طريقه إلى قنوات الاستثمار. حيث يتم إعطاء الأولوية دائمًا للعقارات. عندما تكون سياسة الإدارة مستقرة وتعود ثقة المستثمرين، يميل سوق العقارات إلى الانتعاش.

تبدو توقعات السوق إيجابية ولكن من المرجح أن تكون محلية ومجزأة.

وستظل القطاعات الراقية مثل الفلل السياحية والبيوت التجارية وغيرها من العقارات قاتمة، وتفتقر إلى المستثمرين. إلى جانب ذلك، فإن قطاع المضاربة في الأراضي وأراضي "الأرز الأخضر" سيظل هادئا أيضا لأن معظم المستثمرين المشاركين في هذا القطاع يستخدمون رافعة مالية عالية، والطلب الحقيقي ليس كبيرا، والإجراءات القانونية لا تزال غير مكتملة. إن العرض الزائد في هذا القطاع كبير جدًا لدرجة أنه من الصعب تحسينه في عام 2024.

بالإضافة إلى ذلك، هناك قطاع الشقق في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه بأسعار مناسبة للأشخاص ذوي الدخل المتوسط. ومن المتوقع أيضا أن يواصل قطاع الإسكان الفردي التعافي مع الطلب الحقيقي من الناس.

batdongsan2024 dubao cbre.gif
تستمر أسعار الشقق في الارتفاع في هانوي ومدينة هوشي منه بسبب العرض المحدود والطلب المرتفع. (المصدر: سي بي آر إي)

مواجهة 3 تحديات

- برأيك ما هي التحديات التي لا يزال يواجهها سوق العقارات؟

أعتقد أن سوق العقارات يواجه ثلاثة تحديات.

أولاً، يتعلق الأمر بالسياق الاقتصادي العام. في عام 2024، من الممكن أن يتباطأ الاقتصاد العالمي. وعلى الصعيد المحلي، بلغ نمو الائتمان بحلول نهاية أكتوبر/تشرين الأول 2023 نحو 7.39% فقط، ولم يتسارع إلا بشكل حقيقي في الشهرين الأخيرين من العام ليصل إلى 13.7%. ومن ذلك، يمكننا أن نرى أن الطلب على القروض الجديدة من قبل الشركات والأفراد منخفض للغاية بينما كان سعر الفائدة مرتفعًا للغاية في السابق.

لا يزال الاقتصاد العالمي رماديا بشكل عام. التدفق النقدي المحلي منخفض جدًا. إن انخفاض مؤشر مديري المشتريات الصناعي في فيتنام إلى ما دون 50 نقطة لعدة أشهر هو أيضًا علامة على أن الطلب الاقتصادي لا يزال منخفضًا للغاية. ولذلك، لا يواجه قطاع العقارات وحده هذا التحدي، بل كافة قطاعات الاقتصاد.

ثانياً، يتعلق الأمر بالتدفق النقدي. وباعتبارها تمثل أكثر من 21% من إجمالي الائتمان الاقتصادي، فقد زادت قروض الأعمال العقارية في عام 2023 بقوة أكبر من معدل النمو الإجمالي للصناعة. وهو يعكس سياسة إزالة الصعوبات وإيجاد الحلول لمساعدة شركات العقارات على الوصول إلى مصادر رأس المال التي كانت فعالة.

tindungbatdongsan2024 kbsecurites.gif
من المتوقع أن ينخفض ​​نمو الائتمان العقاري بشكل حاد في عام 2023. (المصدر: KBS)

ولكن تجدر الإشارة إلى أن التدفق النقدي لشركات العقارات يواجه صعوبات في أغلب الأحيان. في عام 2023، سيكون عدد الشركات التي لديها مشاريع جديدة مفتوحة للبيع صغيرًا جدًا، وسيكون التدفق النقدي للأعمال الأساسية سلبيًا في الغالب.

إذا لم تتمكن المشاريع بحلول عام 2024 من حل المشكلات القانونية واستكمال البنية التحتية اللازمة لطرح المنتجات في السوق، فسوف تظل المخاطر قائمة. ناهيك عن أن الضغوط على السندات المستحقة ضخمة، إذ تجاوزت قيمتها 120 ألف مليار دونج. وهذا هو أكبر نضج في السنوات الخمس الماضية.

ثالثا، هناك العامل القانوني. تواجه شركات العقارات العديد من الصعوبات في تنفيذ المشاريع. وهذا هو أيضًا السبب وراء انخفاض العرض في السنوات الأخيرة.

يتطلب المشروع الجديد مساهمة تصل إلى 70٪ من رأس المال من العملاء والقروض. المستثمرون يشكلون 30% فقط من رأس المال. إذا نشأت صعوبات قانونية ولم تتمكن الشركات من الوصول إلى رأس المال لتنفيذ المشاريع، فسوف يتسبب ذلك في حدوث تأخيرات وزيادة التكاليف، مما يؤدي إلى العديد من العواقب على الشركات ومخاطر على السوق.

ولذلك أعتقد أن الشرعية هي العامل الأساسي في سوق العقارات.

traiphieu2024 daohan hnx.gif
السندات التي تستحق في عام 2024 هي الأكبر في السنوات الخمس الماضية.

بالعودة إلى عام 2025، هل سينفجر سوق العقارات في عام 2027؟

- متى تعتقد أن السوق سوف ينعكس؟ ما هي نصيحتك للمستثمرين العقاريين؟

من المتوقع أن يشهد السوق الأولي في الفترة 2024-2025 انخفاضًا في أسعار البيع من قبل المستثمرين. وهذا ضروري للشركات للخروج من الدائرة الصعبة. العرض والطلب يمكن أن يلتقيا بسهولة أكبر. وهذه أيضًا إحدى الإشارات للعثور على نقطة الانعكاس لسوق العقارات.

وهناك إشارة مهمة أخرى وهي دخل السكان. مع انخفاض الدخول، من الصعب أن نرى نقطة انعكاس في سوق العقارات في عام 2024. ومن المرجح أن يكون التعافي بطيئًا فقط، ومتباينًا في الغالب.

أما العامل المهم التالي فهو العامل القانوني، مع دخول ثلاثة قوانين مهمة حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من يناير/كانون الثاني 2025. ويعتبر هذا أيضًا وقت الانتقال بين الدورتين القديمة والجديدة.

وفقًا لبحثي، عادةً بعد نقطة الانعكاس، يحتاج السوق إلى عامين على الأقل حتى يستقر وينمو بقوة مرة أخرى.

ولذلك أتوقع أن النصف الثاني من عام 2025 سيكون نقطة التحول في سوق العقارات. ابتداءً من عام 2027 تقريبًا، سوف يتحسن السوق بشكل حقيقي عندما تتجاوز الدورة الاقتصادية الفترة الصعبة، ويكتمل النظام القانوني، ويبدأ دخل الناس في النمو مرة أخرى. وتزدهر الشركات أيضًا مع التوجهات التجارية المناسبة.

مصدر تداول العقارات 2018-2023 vars.gif
العرض السكني من 2018 إلى 2023.

بالنسبة للمستثمرين، أعتقد أن إدارة التدفق النقدي الشخصي واختيار الوقت المناسب للاستثمار في هذا السياق أمر في غاية الأهمية.

وعندما يكون الاقتصاد لا يزال في مرحلة غير مؤكدة والسياق الجيوسياسي غير مستقر، فإن تخصيص نسبة الاستثمار بشكل مناسب يمكن أن يكون له دور كبير. فيما يتعلق بالعقارات، ينبغي على المستثمرين البحث عن العقارات في المنطقة المركزية ذات التدفق النقدي العقاري. وبالإضافة إلى ذلك، هناك مجالات تعزز بقوة صرف الاستثمارات العامة، وشرائح الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​المنخفض، وما إلى ذلك. ومن المهم اختيار الوقت المناسب بناءً على نقطة انعكاس السوق حتى يتمكن التدفق النقدي من تعظيم أداء الاستثمار.

وتتبع أسهم العقارات عن كثب التقلبات الساخنة والباردة في سوق العقارات.

- كيف تقيمون أسهم شركات العقارات المدرجة في البورصة؟

أعتقد أن سوق العقارات دائمًا مرتبط بشكل وثيق ومتفق مع أسعار أسهم شركات العقارات المدرجة.

خلال حمى الأرض في عام 2021، ارتفعت أسهم العقارات بمقدار 5 إلى 10 مرات في غضون أشهر قليلة. في عام 2022، عندما يتجمد سوق العقارات، فإن أسعار العديد من أسهم العقارات سوف تنقسم بمقدار "5 أو 10 مرات". في كثير من الأحيان أطلق على أسهم العقارات اسم "ارتفاعها بقدر انخفاضها"، وهو ما يعكس بوضوح طبيعة السوق والصعوبات التي تواجهها الشركات.

في عام 2022، تم تصفية أسهم العديد من المستثمرين وأصحاب الأعمال العقارية. إنها الفترة الأصعب في عالم العقارات.

ومع ذلك، في الخطر هناك دائما فرصة. الأوقات الأصعب هي دائمًا أفضل أوقات "الصيد". ومن الناحية الموضوعية، تواجه العديد من الشركات المدرجة في قطاع العقارات صعوبات بسبب تطوير المشاريع الضخمة وارتفاع الديون. ولكن إلى جانب ذلك، هناك أيضًا العديد من شركات العقارات الجيدة وهذا هو الوقت الذي سيذهبون فيه للصيد.

أعتقد أن الفترة 2024-2025 ستشهد طفرة في عمليات الدمج والاستحواذ في قطاع العقارات.

بالنسبة للمستثمرين الأفراد، يعد هذا أيضًا وقتًا رائعًا لفحص الشركات والبحث عن شركات عالية الجودة للاستثمار فيها برؤية طويلة الأجل.

إن العمل الجيد يحتاج إلى إمكانات مالية جيدة وصحية. تعتمد هذه الشركات على الرفع المالي بشكل خفيف، مع انخفاض الرفع المالي. وتحتاج الشركات نفسها أيضًا إلى أن تكون مرنة في توجهها التجاري، مثل التحول إلى قطاع أصحاب الدخل المتوسط، وبناء المساكن الاجتماعية، وما إلى ذلك، للحفاظ على الإيرادات والتدفق النقدي في السياق الصعب الحالي.

ستتمتع الشركات القوية مالياً في هذا الوقت بالعديد من فرص الدمج والاستحواذ لتحقيق قيمة التنمية المستدامة للدورة الجديدة. هذه ملاحظة للمستثمرين يجب عليهم الانتباه إليها عند البحث عن عمل جيد.

ويجب التأكيد على أن دورة عمل سوق العقارات ستكون أطول وأبطأ من دورة عمل سوق الأسهم بشكل عام. ينبغي للمستثمرين أن يكون لديهم منظور طويل الأجل إذا كانوا يستثمرون في أسهم العقارات في هذا الوقت، لأن الموجة "الكبيرة جدًا" من العقارات قد مرت. لتكوين موجة كبيرة مثل موجة 2021، تراكمت أسهم العقارات لمدة 7-8 سنوات.

شكرًا لك!

برأيك ما هي أبرز القوانين الثلاثة الجديدة: قانون الإسكان (المعدل)؛ هل سيكون لقانون تنظيم الأعمال العقارية (المعدل) وقانون الأراضي (المعدل) عند تطبيقهما آثار إيجابية على سوق العقارات في الدورة الجديدة؟

* وهذا يعني إعطاء المواطنين الفيتناميين المقيمين في الخارج الحق في ممارسة الأعمال العقارية مثل الأشخاص الموجودين داخل البلاد. ومن شأن هذا أن يساعد على زيادة التحويلات المالية السنوية إلى فيتنام. تعد فيتنام من بين الدول الثلاث الأولى من حيث التحويلات المالية الأعلى في العالم.

* تشديد إجراءات تقسيم الأراضي وبيعها. ويؤدي هذا إلى تقليل المضاربة على الأراضي، وتجنب إهدار الموارد، والتركيز على القطاعات ذات الطلب الحقيقي.

وفي الفترة المقبلة، يتوجب على شركات العقارات التوجه نحو قطاعات العقارات المناسبة للدورة الجديدة، وبالتالي المساهمة في استقرار سوق العقارات وتنميته بشكل أكثر استدامة.

* منح الكتب الوردية للشقق الصغيرة وعدم تحديد مدة تملك الشقة.

* الأراضي التي لا تملك وثائق استخدام الأراضي قبل 1 يوليو 2014 سيتم منحها الكتاب الأحمر.

* إزالة إطار سعر الأرض وتحديد سعر الأرض وفقًا لمبادئ السوق. تنويع أشكال التعويض للأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم. ترتيب السكن لإعادة التوطين قبل التعافي. يتم تعويض الأراضي الزراعية المستردة بأرض/منزل سكني.

يساعد هذا الأشخاص على الاستفادة بشكل أكبر، ويمكّن الشركات من تطهير الأراضي بسهولة وتنفيذ المشاريع بشكل أسرع.

* يتم دفع ضريبة استخدام الأراضي للشركات سنويًا بدلاً من الاضطرار إلى دفعها دفعة واحدة.

* آلية أكثر انفتاحا للأراضي الزراعية مثل زيادة الحد الأقصى للملكية الفردية من 10 أضعاف إلى 15 ضعفا. لا يزال يُسمح للأفراد الذين لا ينتجون الأراضي الزراعية بشكل مباشر بتلقي تحويلات الأراضي المزروعة بالأرز.

باختصار، فإن هذه القوانين الثلاثة المنقحة لها تأثير عميق على كافة جوانب المجتمع وكذلك على كافة فئات الناس. ووعدت بأنه عند تطبيقها عملياً، ستساعد الشركات على التغلب على الصعوبات القانونية، فضلاً عن إعادة توجيه تطوير قطاع العقارات في الدورة الجديدة. وسوف يعود العرض العقاري تدريجيا ويتجه نحو المنتجات التي تحقق قيمة مستدامة للاقتصاد وتستهدف الاحتياجات الأساسية للناس.

نوفالاند، مفاجأة فينهومز، ما هي الإشارة من العقارات؟ إن سوق العقارات غير قابل للتنبؤ والتوقعات ليست واضحة بعد، ولكن شركات العقارات مثل نوفالاند أو فينهومز أو خاي هوان لاند... سجلت أيضًا نتائج أعمال مفاجئة في عام 2023.