دفع من السياسة القانونية
وبحسب تقرير صدر حديثاً عن شركة VIS Rating، فإن أنشطة تطوير المشاريع تحظى بالترويج القوي بفضل السياسات القانونية في الوقت المناسب والائتمان المصرفي المستقر. وعلى الرغم من أن التدفقات النقدية التشغيلية تظل سلبية، فإن التوقعات على المدى المتوسط والطويل تعتبر إيجابية.
وشهد الربع الأول من عام 2025 زيادة بنسبة 37% في عدد المشاريع المرخصة حديثاً خلال نفس الفترة، مما يعكس التحسن في إجراءات الموافقة. وفي أوائل شهر أبريل/نيسان، صدرت سياستان مهمتان، المرسوم 76/2025/ND-CP (المرسوم 76) والمرسوم 75/2025/ND-CP (المرسوم 75)، واللذان أزالا بشكل مباشر العقبات القانونية أمام عشرات المشاريع المتأخرة.
ينص المرسوم 76 بوضوح على كيفية حساب رسوم استخدام الأراضي، مما يساعد على "تطهير" 64 مشروعًا بشكل قانوني. في هذه الأثناء، يسمح المرسوم 75 بإنشاء مساكن تجارية على الأراضي غير السكنية إذا كانت تلبي الشروط الكافية. وتجلب هذه السياسات مزايا كبيرة للمستثمرين الكبار مثل Vinhomes (VHM)، وSovico، وEurowindow ...
وفي القاطرتين الاقتصاديتين هانوي ومدينة هوشي منه، ارتفع المعروض من المساكن الجديدة في الربع الأول بنسبة 51% مقارنة بالفترة نفسها، وتركز في القطاع الفاخر. والجدير بالذكر أن معدل الامتصاص وصل إلى 108%، متجاوزاً حجم الافتتاح، مما يدل على تعافي الطلب في السوق بقوة.
تلعب المشاريع الكبيرة مثل Vinhomes Global Gate (385 هكتارًا)، وVinhomes Wonder City (133 هكتارًا)، وWaterpoint (355 هكتارًا) دورًا رائدًا في السوق. وبالإضافة إلى ذلك، بعد موجة الدمج بين المحافظات، اجتذبت مراكز إدارية جديدة مثل باك جيانج ، ولونج آن، ودونج ناي أيضاً رأس المال الاستثماري مع توقع ارتفاع أسعار العقارات.
ائتمان مستقر، وسندات تنتظر "التدفئة"
وارتفعت قيمة الائتمان العقاري المستحق بنسبة 34% خلال الفترة نفسها، وذلك بفضل التحسن في التقدم القانوني. كما حافظت قروض الإسكان القائمة على معدل نمو ثابت بلغ 12%. ومع ذلك، لم تكن قناة السندات للشركات نشطة في الربع الأول. وقد أعدت بعض الأسماء الكبيرة مثل Vingroup وشركة Ba Ria Vung Tau Housing Development Joint Stock Company (HDC) وشركة Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) خططًا لإعادة الإصدار في النصف الثاني من العام.
بلغت القيمة الإجمالية للسندات الصادرة حديثًا في الربع الأول حوالي 18,594 مليار دونج - وهي لا تزال منخفضة مقارنة بالسنوات السابقة، ولكن من المتوقع أن تتحسن مع تعزيز الإطار القانوني وثقة السوق.
ومن النقاط الإيجابية أن نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك لمجموعة أكبر 30 شركة عقارية سكنية قد انخفضت بشكل حاد، من 4.2x إلى 3.0x بفضل زيادة بنسبة 45% في الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك بينما زاد الدين بنسبة 16.2% فقط. ويظهر هذا أن كفاءة التشغيل تتحسن بشكل واضح، وخاصة في الشركات الكبيرة مثل Vinhomes JSC (VHM)، وDat Xanh Group JSC (DXG)، وKhang Dien House Investment and Trading JSC (KDH).
ومع ذلك، ووفقًا لتحليل VIS Rating، فإن أكبر نقاط الضعف في الصناعة لا تزال تتمثل في التدفق النقدي التشغيلي (CFO). وعلى الرغم من زيادة الإيرادات، ظل التدفق النقدي سلبيا عند حوالي 2000 مليار دونج - وهو تحسن كبير مقارنة بـ 12000 مليار دونج سلبي في نفس الفترة من العام الماضي. ويأتي ذلك نتيجة قيام المستثمرين بزيادة الإنفاق على المشاريع، في حين لم يتم تحصيل التدفق النقدي من المبيعات في الوقت المناسب. ومع ذلك، فإن الأرصدة المدفوعة مسبقًا من العملاء تتجه نحو الارتفاع، مما يبشر بتحسن الأداء المالي خلال الأشهر الـ12 إلى 18 المقبلة.
بشكل عام، شهد سوق العقارات السكنية ربعًا أول إيجابيًا مع إزالة الاختناقات القانونية واستقرار تدفقات الائتمان وتعافي ثقة المشترين تدريجيًا. ومع ذلك، فإن ضغوط التدفق النقدي والقدرة على تعبئة رأس المال من سوق السندات تظل تشكل تحديات في الأمد القريب، وخاصة بالنسبة للشركات الصغيرة أو تلك التي تعتمد على النماذج المضاربة.
وتشير تقديرات VIS Ratings إلى أنه إذا استمرت السياسات الحالية في الالتزام بها وتوسيع نطاقها، إلى جانب زيادة الشفافية المالية للشركات، فإن سوق العقارات السكنية يمكن أن يدخل مرحلة نمو أكثر استدامة من نهاية عام 2025 فصاعدًا.
المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-quy-i-2025-khoi-sac-nho-chinh-sach-va-tin-dung/20250530054047118
تعليق (0)