هل حان وقت التعافي؟

يشهد سوق السندات انتعاشاً تدريجياً.

وفقًا لتقرير سوق السندات الصادر عن VNDirect للربع الثالث من عام 2023، تم إنجاز 88 إصدارًا لسندات الشركات المحلية بنجاح في الربع الثالث من عام 2023، بقيمة إجمالية للإصدارات تبلغ حوالي 100,163 مليار دونغ فيتنامي، أي ما يقرب من 2.6 ضعف الربع السابق وزيادة بنسبة 50٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

يشمل ذلك 80 طرحاً خاصاً بقيمة إجمالية قدرها 88.715 مليار دونغ فيتنامي، ما يمثل 88.6% من إجمالي قيمة الإصدار. و8 اكتتابات عامة بقيمة إجمالية قدرها 11.447 مليار دونغ فيتنامي، ما يمثل 11.4% من إجمالي قيمة الإصدار.

ومن بين هذه القطاعات، كان قطاع العقارات ثاني أكبر قطاع من حيث إصدار سندات الشركات الخاصة في الربع الثالث من عام 2023، بقيمة إصدار إجمالية تبلغ حوالي 29,593 مليار دونغ فيتنامي، وهو ما يمثل 33.4٪ من إجمالي قيمة الإصدار.

بالنظر إلى الوراء إلى أصعب فترة لسوق السندات، شهد شهر أبريل 2022 وصول قناة جمع التمويل هذه إلى "أدنى مستوياتها" حيث لم يتم تسجيل أي إصدارات سندات من شركات العقارات.

ومع ذلك، تُظهر الإحصاءات الصادرة عن بورصة هانوي (HNX) أنه في أغسطس 2023، كان هناك 9 إصدارات من 7 شركات عقارية بقيمة إجمالية للإصدارات تصل إلى 23000 مليار دونغ فيتنامي - وهذا الرقم يمثل حوالي ثلث إجمالي قيمة إصدارات قطاع العقارات في الأشهر الستة الأولى من عام 2023 (62512 مليار دونغ فيتنامي).

شهد شهر سبتمبر 2023 أربع جولات إصدار إضافية من قبل شركات في هذا القطاع. من الواضح أن أنشطة جمع التمويل التي تقوم بها شركات العقارات تُظهر بوادر انتعاش بعد فترة طويلة من الركود.

من بين شركات العقارات التي أصدرت أكبر عدد من سندات الشركات الفردية في الربع الثالث من عام 2023: شركة كابيتالاند تاور المحدودة، التي أصدرت 4 شرائح بقيمة إجمالية تزيد عن 12.2 مليار دونغ فيتنامي، بمعدل فائدة 1% سنوياً ومدة 60 شهراً؛ وشركة لان فيت العقارية المحدودة ، التي أصدرت سندات بقيمة 4.1 مليار دونغ فيتنامي، بمعدل فائدة 13.3% سنوياً ومدة 15 شهراً؛ وشركة بيم العقارية المساهمة، التي أصدرت سندات بقيمة 2.333 مليار دونغ فيتنامي، بمعدل فائدة 10.4% سنوياً ومدة 84 شهراً...

وفي تطور مماثل، أعلنت شركة هو تشي منه سيتي للاستثمار في البنية التحتية (HoSE: CII) مؤخراً عن طرح أكثر من 28.4 مليون سند للمساهمين الحاليين.

تتوقع الشركة جمع أكثر من 2.84 تريليون دونغ فيتنامي إذا نجح الإصدار، وسيتم استخدام العائدات للاستثمار في السندات التي تصدرها الشركات التابعة لها.

بعد طلب تمديد فترة استحقاق بعض إصدارات سنداتها، كشفت شركة خاي هوان لاند جروب المساهمة (بورصة هوس: KHG) أيضاً عن خطتها لإصدار المزيد من السندات في المستقبل القريب لجمع ما يصل إلى 840 مليار دونغ فيتنامي.

يؤدي هذا إلى زيادة رأس مال الشركة للمساهمة في العديد من المشاريع الجارية، مع استخدام المتبقي لتكملة رأس المال التشغيلي للشركة.

الأسهم - قناة رأسمالية محتملة للعقارات.

لم يقتصر الأمر على إصدار السندات فحسب، بل قامت العديد من شركات العقارات أيضاً في الربع الثالث من عام 2023 باتخاذ خطوات لطرح أسهمها بشكل خاص، على أمل جمع تريليونات من عملة الفيتنامية دونغ.

بالتوازي مع جمع الأموال من خلال السندات، اقترحت شركة خاي هوان لاند أيضًا طرحًا خاصًا لما يصل إلى 180 مليون سهم لمستثمري الأوراق المالية المحترفين، وهو ما يعادل 40٪ من أسهمها القائمة.

الفترة المخطط لها للتنفيذ هي من الربع الرابع من عام 2023 إلى الربع الأول من عام 2024. تم تحديد سعر الطرح عند 10000 دونغ فيتنامي للسهم الواحد، وهو أعلى من القيمة السوقية الحقيقية للأسهم (سعر الإغلاق في 11 أكتوبر عند 6300 دونغ فيتنامي للسهم الواحد).

بحسب الخطة، ستساهم شركة خاي هوان لاند بالإيرادات المتوقعة البالغة 1.8 تريليون دونغ فيتنامي في شركاتها التابعة لتنفيذ مشاريع عقارية ودعم رأس المال العامل. وفي حال نجاح الاكتتاب، سيرتفع رأس مال خاي هوان لاند من 4.494 تريليون دونغ فيتنامي إلى 6.294 تريليون دونغ فيتنامي.

تخطط شركات العقارات لجمع تريليونات الدونغ من خلال طرح الأسهم.

في شركة دات زانه جروب المساهمة (HoSE: DXG)، شاركت هذه الشركة العقارية العملاقة أيضًا خطتها لطرح 57 مليون سهم بشكل خاص للمستثمرين الأجانب بسعر طرح قدره 15000 دونغ فيتنامي للسهم الواحد.

في حال إتمام الصفقة، تتوقع شركة دات زانه جمع 855 مليار دونغ فيتنامي من المستثمرين الأجانب. وسيُستخدم هذا المبلغ بالكامل لزيادة حصتها في شركة دات زانه للخدمات (المدرجة في بورصة هو تشي منه تحت الرمز: DXS)، وهي شركة تابعة متخصصة في الوساطة العقارية وخدمات أبحاث السوق.

وبالمثل، تخطط شركة ليكوجي 13 المساهمة (المدرجة في بورصة هو تشي منه تحت الرمز: LIG) لطرح أكثر من 22.5 مليون سهم للاكتتاب الخاص لمستثمري الأوراق المالية المحترفين. ويبلغ سعر الطرح 10,000 دونغ فيتنامي للسهم الواحد، بإجمالي عائدات متوقعة قدرها 225 مليار دونغ فيتنامي.

تخطط الشركة لاستخدام العائدات للاستثمار في شركاتها التابعة ولتكملة رأس مالها العامل من أجل سداد القروض المصرفية، وتغطية التزامات القروض القائمة، وتغطية النفقات الأخرى.

هل يشير تدفق رأس المال إلى انتعاش سوق العقارات؟

وفي حديثه مع نغوي دوا تين ، قال الدكتور نغوين فان دين - رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS) - إن صعوبة الحصول على رأس المال هي أحد الأسباب التي تجعل شركات العقارات في وضع صعب للغاية اليوم.

صرح السيد دينه بأن شركات العقارات تواجه أوضاعاً صعبة للغاية فيما يتعلق بالتدفق النقدي، حيث أصبحت قنوات جمع رأس المال الرئيسية مثل الائتمان المصرفي أو إصدار السندات أو جمع الأموال في سوق الأوراق المالية أكثر صعوبة.

على الرغم من أن الدولة أصدرت العديد من التعاميم والمراسيم لدعم شركات العقارات في تحرير رأس المال، إلا أنه وفقًا لتقييم السيد دينه، فإن هذه الآليات لم يكن لها تأثير فوري في إعادة الأموال إلى العقارات؛ ولا يزال السوق بحاجة إلى مزيد من الوقت "لاستيعاب" السياسات.

باستخدام تشبيه المريض، واستنادًا إلى تقرير صادر عن شركة VARS حول سوق العقارات، تُقيّم الشركات حاليًا على أنها لا تتلقى "علاجًا"، بل تُمنح فقط بعض "المكملات الغذائية"، ما يعني أن "المرض" لا يُمكن علاجه. كل ما يُمكنها فعله هو "الصمود وإطالة عمرها قدر الإمكان".

قال السيد دينه: "ما تحتاجه الشركات حاليًا هو "العلاج" - الموافقة المبكرة على المشاريع، والتمويل الحقيقي - لاستعادة الإنتاج والاستثمار والعمليات التجارية. الأمر لا يتعلق فقط بنقل "الديون المعدومة" من وقت لآخر".

يعتقد الدكتور لي شوان نغيا أن الاقتصاد بشكل عام لا يزال يواجه صعوبات كبيرة.

وفيما يتعلق بظهور علامات على تجدد النشاط في سوق رأس المال، يعتقد الدكتور لي شوان نغيا، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية، أن رأس المال المتدفق إلى العقارات يتعافى "بحذر وتدريجياً".

تُظهر تصرفات العديد من الشركات مؤخراً أن جهود الحكومة كان لها تأثير معين على السوق وعلى الشركات، مما ساعد سوق رأس المال العقاري على التعافي تدريجياً.

ومع ذلك، أشار الخبير أيضاً إلى أنه بالمقارنة مع التوقعات، لم يتعافى سوق رأس المال إلا بنسبة 30% تقريباً لأن الاقتصاد ككل لا يزال يواجه صعوبات كبيرة.

بحسب تحليل السيد نغيا، على الرغم من عودة التدفق النقدي، إلا أن معدل دوران رأس المال منخفض للغاية، ويعود ذلك جزئياً إلى عدم إتمام أي عملية بيع خلال عام. لذا، لا تُعد هذه التطورات مؤشرات على تعافي سوق العقارات أو بدء تعافيه.

لذلك، صرح السيد نغيا بأن أقرب وقت يمكن فيه لسوق العقارات أن يتغلب تدريجياً على صعوباته سيكون في الربع الثاني من عام 2024، وذلك بفضل التدخل الحاسم للسلطات المختصة .

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/doanh-nghiep-bds-ruc-rich-huy-dong-von-thoi-diem-hoi-phuc-da-toi-a630483.html