تضييق نطاق طريقة تقييم الأراضي بناءً على القيمة الفائضة.

Báo Thanh niên•10/10/2023

إن هذه اللوائح منفصلة عن الواقع.

تنص الفقرة ج، البند 5، المادة 159 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) على مبدأ تحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض على النحو التالي: "يتم تطبيق طريقة الفائض على تقييم قطع الأراضي غير الزراعية والمناطق التي لم يتم الاستثمار فيها في البنية التحتية التقنية أو بناء أعمال البناء فيها وفقًا لخطة البناء التفصيلية، باستثناء الحالات المحددة في البند د من هذه الفقرة".

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất - Ảnh 1. — من الضروري تحديد طريقة التقييم المتبقية التي سيتم تطبيقها في تقييم قطعة الأرض ذات الإمكانات التطويرية.

في الآونة الأخيرة، قلّص مشروع تعديل المرسوم الحكومي رقم 44/2014 بشأن تسعير الأراضي نطاقه، على غرار أحكام مشروع قانون الأراضي (المعدل). إلا أنه، ونظرًا للاعتراضات العديدة من الجمهور والخبراء، وافقت لجنة صياغة المرسوم المعدل رقم 44/2014 لاحقًا على هذا التعديل، مع الإبقاء على اللوائح الحالية. وهذا يعني تطبيق طريقة الفائض لتقييم قطع الأراضي ذات الإمكانات التطويرية الناتجة عن تغييرات في التخطيط أو تحويل استخدام الأراضي، وذلك عند إمكانية تحديد إجمالي إيرادات التطوير المفترضة وإجمالي التكاليف المقدرة.

في الواقع، تُعدّ طريقة الفائض أسلوبًا لتحديد قيمة الأرض بناءً على استخدامها التطويري المستقبلي المحتمل، وليس على استخدامها الحالي كما هو الحال في الطرق المقارنة أو طرق الدخل. تعكس طريقة الفائض القيمة السوقية للأرض المراد تقييمها، بما في ذلك عوامل مثل: الغرض من استخدام الأرض، ومدة استخدامها، وكثافة المباني، وارتفاعها، ومعامل استخدامها؛ كما تعكس القيمة العملية للتدفقات النقدية في الاستثمار والإنتاج والأعمال. ولذلك، ووفقًا للعديد من الشركات، تُعتبر هذه الطريقة أيضًا من أحدث أساليب تقييم العقارات، بما يتماشى مع الممارسات الدولية، لأنها تُظهر بوضوح الطبيعة المالية للمشروع العقاري، بما في ذلك التكاليف والإيرادات والأرباح.

أوضح رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، لي هوانغ تشاو، أن اللائحة التي تطبق طريقة الفائض لتحديد أسعار الأراضي في مسودة قانون الأراضي المعدل تتجاهل فئة بالغة الأهمية: الأراضي الزراعية. واستشهد السيد لي هوانغ تشاو بمشروع المنطقة الاقتصادية الخاصة الذي سبق أن سجلته مجموعة سما دبي (الإمارات العربية المتحدة) للاستثمار في مقاطعة فو ين باستثمار إجمالي يصل إلى 250 مليار دولار أمريكي، موضحًا أن مساحة تصل إلى 300 ألف هكتار تضم أراضي زراعية؛ وإذا لم يُذكر هذا النوع من الأراضي، يستحيل حساب رسوم استخدام الأراضي. ولا يوجد مشروع تطوير حضري يتكون بالكامل من أراضٍ غير زراعية؛ بل هو دائمًا مشروع متعدد الاستخدامات.

لذا، فإنّ اللائحة المذكورة أعلاه بعيدة كل البعد عن الواقع، وتؤدي إلى اقتصار التطوير على مشاريع عقارية ومجمعات سكنية صغيرة الحجم، بينما يتعذر بناء مناطق حضرية واسعة النطاق. علاوة على ذلك، بمجرد تحويل الأراضي الزراعية إلى مناطق حضرية أو صناعية أو سكنية، يكون ذلك قد حظي بموافقة الجهة المختصة، مما يوفر أساسًا متينًا لتطبيق طريقة الفائض عند حساب رسوم استخدام الأراضي.

"ناهيك عن وجود تصنيف حالي للأراضي المستصلحة من البحر، يشمل الحالات التي تتولى فيها الدولة العمل مباشرةً والحالات التي يقوم بها أفراد. فما نوع الأراضي المستصلحة من البحر؟ هل هي أراضٍ غير زراعية أم أراضٍ زراعية ذات سطح مائي؟ على سبيل المثال، تُعد البحيرات المستخدمة في تربية الأحياء المائية أراضٍ ساحلية ذات سطح مائي. ووصفها بأنها أراضٍ غير زراعية غير صحيح؛ بل ينبغي أن تُصنف كأراضٍ زراعية"، هذا ما ذكره السيد تشاو، واقترح تطبيق طريقة الفائض على الأراضي الزراعية أيضًا، وربما مواءمتها مع مسودة التعديل الحالية للمرسوم رقم 44: "تُطبق طريقة الفائض لتقييم قطع الأراضي ذات الإمكانات التنموية نتيجةً للتغييرات في التخطيط أو تحويل استخدام الأراضي، وذلك عند تحديد إجمالي إيرادات التنمية المفترضة وإجمالي التكاليف المقدرة".

تماشياً مع الممارسات الدولية

يرى السيد نغوين ثي فونغ، نائب رئيس جمعية التقييم العقاري الفيتنامية، أن تطبيق طريقة الفائض لتحديد سعر الأراضي ذات الإمكانات التطويرية يُعدّ منهجًا علميًا سليمًا، ومتوافقًا مع الممارسات الدولية، وضروريًا لتحديد أسعار الأراضي في فيتنام اليوم. وتُستخدم هذه الطريقة عادةً لتقييم قطع الأراضي ذات الإمكانات التطويرية التي لا توجد لها معاملات مماثلة، مما يجعل تطبيق طرق المقارنة أو غيرها أمرًا مستحيلاً. كما أن استخدام طريقة حساب أسعار الأراضي السكنية ثم ضربها بنسبة مئوية بين أسعار الأراضي السكنية وأنواع الأراضي الأخرى في جدول أسعار الأراضي غير عملي.

مؤخرًا، أثناء قيام وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بصياغة واستطلاع الآراء حول تعديلات المرسوم رقم 44، وردت العديد من المقترحات، وقد أعرب عن ارتياحه الشديد لاعتماد الوزارة لها والإبقاء على آلية الفائض الحالية. لذا، فإن مشروع قانون الأراضي (المعدل)، الذي صاغته الوزارة نفسها، يحتاج إلى إعادة النظر في لوائح آلية الفائض لتتوافق مع اللوائح الحالية. إن تطبيق آلية الفائض على الأراضي غير الزراعية فقط سيكون صعبًا، لأنه بالنسبة للأراضي متعددة الاستخدامات ذات القيمة العالية، سيكون من الصعب جدًا تطبيق طرق أخرى.

على سبيل المثال، لا تنطبق طريقة المقارنة إلا على المباني المنخفضة الارتفاع، ولا يمكن تطبيقها على المباني الشاهقة أو المباني متعددة الاستخدامات أو العقارات الصناعية. في حين أن طريقة الدخل لا تنطبق إلا على الأراضي الزراعية، وهي الأنسب للأراضي المستخدمة لزراعة المحاصيل السنوية... لذلك، ستؤدي اللوائح بصيغتها الحالية إلى توقف المشاريع التي تتجاوز قيمتها 200 مليار دونغ فيتنامي. في الوقت الراهن، تتطلب معظم مشاريع العقارات رؤوس أموال استثمارية ضخمة. علاوة على ذلك، قد تتسبب هذه اللوائح في خسائر كبيرة لميزانية الدولة نتيجة لتوسع نطاق قطع الأراضي الخاضعة لطريقة معامل تعديل سعر الأرض...

واقترح السيد لي هوانغ تشاو كذلك أن تنظر الحكومة في تعديل طريقة الفائض، وهي طريقة لتحديد أسعار الأراضي عن طريق طرح إجمالي تكاليف التطوير المقدرة لقطعة أرض أو منطقة من إجمالي إيرادات التطوير المقدرة وفقًا لخطة استخدام الأراضي وخطة البناء التفصيلية التي وافقت عليها الوكالات الحكومية المختصة، بدلاً من "الاعتماد على الاستخدام الأكثر كفاءة للأراضي (معامل استخدام الأراضي، وكثافة المباني، والحد الأقصى لعدد طوابق المبنى)" كما هو منصوص عليه في المسودة.

يرى البروفيسور دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، أن تقييم الأراضي مجالٌ شديد التخصص. ويفتقر مشروع القانون الحالي إلى العديد من أساليب التقييم. لذا، ينبغي ألا يُحدد القانون أساليب تقييم الأراضي بالتفصيل، بل يكتفي بالنص على تطبيقها وفقًا لمعايير التقييم الفيتنامية الصادرة. ويجب أن تتضمن هذه المعايير أساليب تقييم متنوعة، مع وصف كل منها بالتفصيل، إلى جانب الإجراءات والعمليات والمعايير المصاحبة لها.

رابط المصدر