قال الدكتور تران فان خاي، نائب رئيس لجنة العلوم والتكنولوجيا والبيئة في الجمعية الوطنية، مندوب الجمعية الوطنية عن نينه بينه، في مقابلة مع مراسل صحيفة الصناعة والتجارة، عن محتوى مشروع قرار الجمعية الوطنية الذي ينص على عدد من الآليات والسياسات لإزالة الصعوبات والعقبات في تنظيم تنفيذ قانون الأراضي، والذي تم عرضه ومناقشته مؤخرًا في الدورة العاشرة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة.
قائمة أسعار الأراضي مبنية على أساس قريب من الواقع
بعد مرور أكثر من عام على تطبيق قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، ظهرت العديد من الصعوبات والمشاكل؛ لا سيما أن تقييم الأراضي يُعتبر عقبة رئيسية تتطلب حلاً سريعًا. يُعدّ إصدار مجلس الأمة قرارًا يتضمن آليات وسياسات جديدة لتقييم الأراضي أمرًا ضروريًا للغاية، ويلبي المتطلبات العملية. ما رأيكم في هذا؟
د. تران فان خاي: أعتقد أن هذا يتماشى مع توجهات الحزب ويتوافق مع القانون. تنص سياسة الحزب في القرار 18-NQ/TW بوضوح على ضرورة "إلغاء إطار أسعار الأراضي" وبناء آلية لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، بما يضمن أن تكون أسعار أراضي الدولة قريبة من أسعار السوق. ويُجسّد مشروع القرار هذا هذا التوجه بإلغاء إطار أسعار الأراضي الثابتة وتمكين المحليات من وضع قوائم أسعار مرنة للأراضي قريبة من واقع السوق.
الدكتور تران فان خاي، نائب رئيس لجنة العلوم والتكنولوجيا والبيئة
يُحدد مشروع القرار مبادئ تقييم الأراضي لضمان الموضوعية والشفافية. وتحديدًا، تنص الفقرة 1 من المادة 6 من المشروع على ما يلي: يجب أن يتوافق تقييم الأراضي مع مبادئ السوق، وأن يلتزم بالأساليب والإجراءات القانونية السليمة؛ وأن يضمن النزاهة والشفافية؛ وأن يُشدد بشكل خاص على ضرورة تحقيق التوافق بين مصالح الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين (الفقرة د، الفقرة 1، المادة 6). تُرسي هذه المبادئ الأساس لتقييم الأراضي بحيث يلتزم بالقيمة الفعلية ويكون متسقًا مع إدارة الدولة.
بهدف إعداد قائمة أسعار أراضي مفصلة وواقعية، تقترح الحكومة قائمة أسعار لكل نوع من الأراضي، ومساحة، وموقع. في المناطق التي تتوفر فيها خرائط عقارية رقمية وبيانات أسعار الأراضي، يمكن إعداد قائمة أسعار لكل قطعة أرض. تُعد هذه خطوة مهمة نحو جعل أسعار الأراضي أقرب إلى الواقع، متجاوزةً بذلك حالة "السعر المتوسط" العام السابق.
يُكلَّف مجلس الشعب الإقليمي بتحديد قائمة أسعار الأراضي المحلية، وإعلانها وتطبيقها اعتبارًا من 1 يناير 2026، ويمكنه تعديلها وتحديثها فورًا عند الضرورة، بدلًا من أن يكون ذلك جامِدًا في دورات طويلة. ويتماشى هذا النظام اللامركزي مع روح القرار 18-NQ/TW، ويساعد المحليات على تحديث أسعار الأراضي استباقيًا وفقًا للظروف المحلية.
علاوةً على ذلك، يسمح المشروع باستخدام مُعاملات تعديل مرنة لأسعار الأراضي. ويُقرر رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية مُعامل التعديل المُطبق اعتبارًا من الأول من يناير من كل عام، وله تعديله خلال العام لكل منطقة وموقع عند الضرورة. تُساعد هذه الآلية على مواكبة قائمة أسعار الأراضي المحلية للسوق باستمرار، وتجنب تقادمها.
أُنشئ مجلس تقييم الأراضي الإقليمي لتقييم قائمة الأسعار ومعامل التعديل، بمشاركة جهات متخصصة، مما يضمن الاستقلالية بين وحدة استشارات الأسعار ومجلس التقييم وهيئة اتخاذ القرارات المتعلقة بالأسعار. ومن المتوقع أن يُسهم هذا التنظيم في تجاوز حالة "التلاعب بالنتائج" في تقييم الأراضي، مما يحول دون تغليب المصالح المحلية.
تقصير وقت إخلاء الموقع
من أهم إنجازات مشروع القرار إلغاء إجراء تحديد "أسعار الأراضي المحددة" لكل مشروع عند تعويض استملاك الأراضي. هل يمكنكِ مشاركة المزيد حول هذه المسألة؟
د. تران فان خاي: تنص المادة 3 من البند 6 من مشروع القرار على أن تُحسب أسعار الأراضي لحساب التعويضات عند استصلاح الدولة للأراضي وإعادة التوطين وفقًا لقائمة أسعار الأراضي ومعامل تعديل أسعار الأراضي الصادر عن المقاطعة. هذا يُبسط العملية ويُقلل بشكل كبير من مدة إخلاء الموقع مقارنةً بالسابق.
في الواقع العملي في نينه بينه، تأخرت العديد من المشاريع عن مواعيدها بسبب التأخير في تحديد أسعار الأراضي اللازمة لوضع خطط التعويض. بفضل الآلية الجديدة، يُمكن للبلديات تطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية (بالإضافة إلى المُعاملات) فورًا لحساب التعويضات، مما يُساعد على تسريع وتيرة العمل وتقليل خطر الازدحام الناتج عن انتظار تقييم الأسعار لكل حالة.
سوق العقارات. صورة توضيحية
أفادت الشركات في نينه بينه بأن تعويضات إخلاء الموقع لا تزال صعبة، لأن سعر أراضي الدولة منخفض جدًا مقارنةً بالسعر المتفق عليه. ويتعين عليهم دفع مبالغ تفوق خطة التعويض الرسمية لقبول الناس، مما يزيد رأس المال الاستثماري ويُضعف كفاءة المشروع.
إذا طبّقت الحكومة السعر، فسيشتكي المتضررون، وسيتوقف المشروع. تواجه حكومة المقاطعة أيضًا صعوبات: فهي ترغب في جذب الاستثمارات، لكنها تخشى ألا يوافق المجتمع إذا منحت أراضٍ بأسعار منخفضة للشركات، أو تخشى خسارة الميزانية إذا حددت السعر المنخفض.
من الواضح أن تقييم الأراضي غير الواقعي أصبح يشكل عقبة شائعة، مما يعوق التنمية الاقتصادية والأمن الاجتماعي في المنطقة.
إنجاز كبير في إدارة الأراضي
سيدي، بالنظر إلى الآثار الإيجابية المتوقعة لآلية تسعير الأراضي في مشروع القرار، كيف تنظرون إلى التغييرات القادمة؟ وفي الوقت نفسه، لتطبيق هذه السياسة بفعالية وتزامن، ما هي اقتراحاتكم؟
د. تران فان خاي: قوائم أسعار الأراضي الأقرب إلى السوق تُسهم في زيادة إيرادات الميزانية (بفضل تحصيل رسوم استخدام الأراضي بقيمتها الحقيقية)، بينما يحصل الناس على تعويضات أكثر ملاءمة، مما يُسهم في استقرار حياتهم بعد الاستحواذ. كما تستفيد الشركات من عملية حساب سريعة وشفافة لأسعار الأراضي، تُمكّن من تقدير تكاليفها بوضوح، مما يُجنّبها المخاطر عند تنفيذ المشاريع. على المدى البعيد، سيصبح سوق العقارات أكثر شفافية وعدالة عندما تقترب أسعار الأراضي من قيمتها الحقيقية، مما يُلغي تدريجيًا آلية "الطلب - العطاء" والمضاربة على فروق إيجار الأراضي.
أُقدّر جهود الحكومة في تقديم قرارٍ لإزالة العقبات في تقييم الأراضي. تُعدّ اللوائح الجديدة سياسةً صائبةً، وتنبع من الواقع الصعب للمنطقة، وتبشر بإحداث نقلة نوعية في إدارة الأراضي واستخدامها.
لتطبيق هذه السياسة، أوصي بأن تدعم الحكومة وتُخصّص المحليات الموارد اللازمة لتسريع إنشاء خرائط عقارية رقمية وقواعد بيانات محلية لأسعار الأراضي. يُشكّل هذا أساسًا لتطبيق قوائم أسعار مفصلة للأراضي لكل قطعة أرض، كما هو مسموح به في المسودة، مع ضمان تحديث أسعار الأراضي بدقة وفقًا للموقع وفي الوقت الفعلي.
بالإضافة إلى ذلك، ينبغي نشر قائمة الأسعار واستطلاع الآراء عند إعدادها. يجب أن تتسم عملية إعداد قائمة أسعار الأراضي بالشفافية، بمشاركة الأفراد والشركات قبل إصدارها. هذا يُساعد على أن تكون قائمة الأسعار قريبة من الواقع، ويحقق توافقًا كبيرًا منذ البداية، ويجنب الشكاوى لاحقًا.
في الوقت نفسه، يُرجى التحديث بانتظام، مع الحرص على عدم ترك قائمة الأسعار "معلقة". بناءً على ذلك، يُوصى بأن يطبق مجلس الشعب واللجنة الشعبية للمقاطعة، بشكل استباقي، اللوائح التي تسمح بتعديل قائمة أسعار الأراضي عند الضرورة. في الواقع، تتقلب أسعار الأراضي باستمرار، لذا لا ينبغي للمقاطعة انتظار دورة مدتها خمس سنوات لتحديثها، بل ينبغي تعديلها بمرونة سنويًا (أو فجأة) وفقًا للمعامل. هذا يُساعد على أن يكون سعر أراضي الولاية قريبًا من السوق دائمًا، مما يحد من الاختلافات الكبيرة التي تُسبب صدمةً للأفراد والشركات.
عند تطبيق آلية استخدام قائمة الأسعار + المُعامل لحساب التعويضات، من الضروري إيلاء اهتمام خاص لمبدأ تناغم المصالح (كما هو مُبين في المسودة في النقطة د، البند 1، المادة 6). وتحديدًا، بالنسبة للمشاريع التي اتفق فيها المستثمرون على أسعار مرتفعة لمعظم المساحة، فإن المساحة المتبقية في حال تطبيق قائمة الأسعار (عادةً ما تكون أقل من السعر المُتفق عليه) ينبغي على المقاطعة النظر في تقديم دعم إضافي للمواطنين أو مطالبة المستثمر بتعويض الفرق. يهدف هذا الحل المرن إلى تجنب الشكاوى والدعاوى القضائية الناتجة عن اختلاف أسعار التعويضات، وضمان قبول الجميع له من المواطنين والدولة والشركات.
بالإضافة إلى ذلك، من الضروري تحسين كفاءة تقييم الأراضي والإشراف عليه. وتحديدًا، من الضروري تعزيز تدريب المسؤولين وتوظيف استشاريين مستقلين ذوي خبرة لدعم المقاطعة في تقييم الأراضي. وفي الوقت نفسه، من الضروري تعزيز الدور الرقابي لمجلس الشعب وجبهة الوطن والمنظمات الجماهيرية لضمان توافق عملية تقييم الأراضي مع الإجراءات المتبعة ومنع أي ردود فعل سلبية. كما ينبغي للمقاطعة إنشاء قناة لتلقي الملاحظات، بحيث يتمكن الأفراد والشركات من تقديم توصياتهم في حال وجدوا أن أسعار الأراضي المحددة غير مناسبة، وبالتالي تعديلها على الفور.
د. تران فان خاي: نتفق ونقترح أن تُقرّ الجمعية الوطنية القرار قريبًا، ونأمل في الوقت نفسه أن تُصدر الحكومة والوزارات قريبًا وثائقَ توجيهيةً لتنفيذه (قبل الأول من يوليو/تموز 2026 كما هو مطلوب في المسودة). بفضل العزم المشترك والمشاركة المتزامنة، سيصبح تقييم الأراضي أكثر شفافيةً وواقعيةً، مما يُزيل العوائق القديمة، وبالتالي يُحرّر موارد الأراضي بفعالية، ويُساهم في التنمية الاجتماعية والاقتصادية المستدامة.
شكرًا لك!
المصدر: https://congthuong.vn/thi-truong-bat-dong-san-se-ben-vung-khi-gia-dat-tiem-can-gia-tri-thuc-431726.html
تعليق (0)