ابحث عن المزيد من الحلول في مجال العقارات.

شهد سوق العقارات الفيتنامي خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2024 تطورات إيجابية عديدة، تجلّت في انتعاش العرض وارتفاع أسعار البيع وزيادة الطلب من المشترين. إلى جانب ذلك، حققت العديد من المشاريع والشركات العقارية نجاحاً ملحوظاً من خلال أنشطة ملموسة، مما أضفى حيوية جديدة على السوق.

التغيير الإيجابي

بحسب تقرير صادر عن سافيلز فيتنام، استحوذت الشقق التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونغ فيتنامي على 70% من إجمالي الشقق المباعة خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2024. والجدير بالذكر أن أسعار الشقق في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه واصلت تسجيل نمو ملحوظ. ففي هانوي، ارتفع سعر الشقق الجديدة بنسبة 6%، ليصل متوسط ​​سعر المتر المربع إلى 69 مليون دونغ فيتنامي، بينما بلغ في مدينة هو تشي منه 68 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. ويعكس هذا الارتفاع الكبير في الأسعار ارتفاع الطلب والنشاط في السوق.

حظيت مشاريع الشقق الفاخرة التي تم إطلاقها حديثاً في هانوي ومدينة هو تشي منه باهتمام كبير من العملاء، حيث بلغت معدلات الإشغال فيها ما بين 60% و80%. ولا تساهم هذه المشاريع في زيادة المعروض في السوق فحسب، بل تجذب أيضاً عدداً كبيراً من السكان بفضل بنيتها التحتية الحديثة، ووسائل الراحة المتوفرة فيها، وشبكة المواصلات المريحة.

حققت شركات عقارية كبرى مثل فينغروب ونوفالاند وسان غروب تقدماً ملحوظاً في تنفيذ المشاريع وتوسيع أعمالها. ومن أبرز الأمثلة على ذلك مجموعة هوا بينه للإنشاءات، إحدى أكبر شركات المقاولات في قطاع البناء، والتي تلقت دعماً من بنك الاستثمار والتنمية الفيتنامي ( BIDV ) عبر تمديد خط ائتماني يصل إلى 4 تريليونات دونغ فيتنامي. لم يساعد هذا الدعم هوا بينه على تجاوز صعوباتها فحسب، بل يُعد أيضاً مؤشراً إيجابياً على تعافي شركات العقارات الكبرى.

سجلت سلسلة من المشاريع الضخمة لمجموعة نوفالاند ، بما في ذلك أكوا سيتي (دونغ ناي) ونوفا وورلد فان ثيت (فان ثيت)، انتعاشاً معيناً مع زيادة مطردة في المعاملات بعد حل العقبات القانونية تدريجياً.

لم ينجم التحول الإيجابي الذي شهده سوق العقارات في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024 عن الانتعاش الاقتصادي والطلب الفعلي من المواطنين فحسب، بل أيضاً عن إزالة العقبات القانونية. فقد ساهم سنّ قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون أعمال العقارات لعام 2023 في إرساء إطار قانوني أكثر شفافية للشركات والمستثمرين. كما شهدت اللوائح المتعلقة بتقييم الأراضي، وإجراءات الترخيص، وإزالة العوائق تحسينات كبيرة، مما قلل من الحواجز القانونية التي غالباً ما تواجهها شركات العقارات.

على سبيل المثال، تم حل الصعوبات التي واجهتها مشاريع العقارات في مدينة هو تشي منه فيما يتعلق بالحصول على تراخيص بناء الأقبية. وقد شكل القراران رقم 3803/QD-UBND و3804/QD-UBND الصادران عن اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه الأساس للموافقة على المخطط العام للموقع، مما أدى إلى استكمال تحديث وتعديل تراخيص البناء لمشاريع العقارات في المنطقة. ومن المتوقع، بفضل هذين القرارين، إزالة العقبات القانونية التي تعترض مشاريع مدينة هو تشي منه تدريجياً.

بحسب السيد نغوين توان ثانغ، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، فقد ساهم قانون الأراضي لعام 2024 والمرسوم رقم 71/2024 المنظم لأسعار الأراضي في حلّ العديد من المشكلات المتعلقة برسوم استخدام الأراضي التي لم تُحسب بعد للمشاريع في مدينة هو تشي منه. ويوجد حاليًا في المدينة حوالي 200 مشروع عقاري تعاني من مشكلات تمويل الأراضي. وفي عام 2024، ستُعالج مدينة هو تشي منه هذه المشكلات لـ 36 مشروعًا، وستصدر ما يقارب 17,500 شهادة استخدام أراضٍ.

يجري تدريجياً حلّ العقبات التي كانت تواجه جزءاً من منطقة أكوا سيتي الحضرية (305 هكتارات) التي طورتها مجموعة نوفالاند. الصورة: نغوين توان

على وجه الخصوص، وإدراكًا منه لبطء وتيرة إزالة العقبات القانونية أمام مشاريع العقارات في دونغ ناي مقارنةً بالمحافظات المجاورة، أكد رئيس اللجنة الشعبية لمحافظة دونغ ناي، السيد فو تان دوك، على إعطاء الأولوية لحل الصعوبات المتعلقة بخطة تقسيم المناطق C4 في مدينة بين هوا. تغطي هذه الخطة مساحة تصل إلى 1500 هكتار، وتضم مشاريع واسعة النطاق تشمل: مناطق سكنية وحضرية مثل منطقة لونغ هونغ السكنية (227 هكتارًا)، ومنطقة فوك هونغ التجارية والخدمية الحضرية (286 هكتارًا) التي تستثمر فيها شركة دوناكوب، ومنطقة دونغ ناي ووترفرونت الحضرية (170 هكتارًا) التي تستثمر فيها شركة نام لونغ للاستثمار، ومنطقة أكوا سيتي الحضرية (305 هكتارات) التي تستثمر فيها مجموعة نوفالاند.

علاوة على ذلك، ساهمت سياسات الائتمان التي يتبعها بنك الدولة الفيتنامي في استقرار السوق. فبحسب تقرير صادر عن بنك الدولة الفيتنامي، وبحلول نهاية يونيو 2024، ارتفع الإقراض العقاري بنسبة 4.6%، بينما ارتفع الإقراض المخصص لتمويل الأعمال العقارية بنسبة 10.3%، ولا سيما الإقراض المخصص لشراء المنازل بنسبة 1.2%. وهذا يدل على دعم النظام المالي للقطاع العقاري، ويعزز في الوقت نفسه ثقة المستثمرين والمشترين.

بحسب الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في بنك التنمية والاستثمار (BIDV)، فقد دخل سوق العقارات رسمياً مرحلة تعافٍ إيجابي. وقد ساهمت بيئة اقتصادية كلية مستقرة، وتضخم تحت السيطرة، وتحسن تدريجي في السياسات القانونية، في تهيئة ظروف مواتية لنمو أقوى لسوق العقارات في الفترة المقبلة. إضافةً إلى ذلك، سيظل الاستثمار في البنية التحتية للنقل، ولا سيما خطوط المترو في هانوي ومدينة هو تشي منه، عاملاً حاسماً في دفع نمو السوق.

لا تزال هناك صعوبات وتحديات.

مع ذلك، وفي ظل دخول قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون أعمال العقارات لعام 2023 حيز التنفيذ مؤخراً، لا يزال قطاع العقارات يواجه سلسلة من الصعوبات والتحديات. وبدون اتخاذ تدابير مناسبة، ستتفاقم هذه الصعوبات والتحديات القائمة منذ فترة طويلة.

بحسب وزارة البناء، يُعدّ إلغاء نظام تسعير الأراضي القديم أحد أهمّ بنود قانون الأراضي لعام 2024. وبدلاً من ذلك، سيتمّ تحديث قائمة أسعار الأراضي سنوياً، لتحديد أسعار أقرب إلى القيمة السوقية. هذا يعني ارتفاع تكاليف الاستثمار في بناء وتطوير المشاريع العقارية، ما سيؤدي إلى زيادة تتراوح بين 15% و20% في أسعار العقارات والمساكن. قد يُسبّب هذا التغيير صعوبات لكلٍّ من المستثمرين والمشترين. من جهة أخرى، إذا لم يتمّ تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة بصرامة، فسيُتيح ذلك فرصاً للمضاربة والتلاعب بالسوق، ما يُؤدّي إلى تفاقم عدم المساواة في فرص امتلاك المساكن بين مختلف الطبقات الاجتماعية.

من المقترحات المهمة الأخرى النظر في فرض ضرائب على مالكي العقارات المتعددة، على أن يستند ذلك إلى مبدأ خلق قيمة للمجتمع. وقد أكد الدكتور نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية ورئيس جمعية سماسرة العقارات الفيتنامية، على ضرورة ألا تُبنى الضرائب على عدد العقارات المملوكة فحسب، بل يجب أن تُراعي أيضاً الغرض من استخدامها. فلا ينبغي إخضاع من يشترون العقارات بغرض تأجيرها، مما يُضيف قيمة للمجتمع، لهذه السياسة الضريبية.

ترى السيدة دو ثو هانغ، مديرة شركة سافيلز هانوي، أن فرض ضرائب على العقارات الثانوية يتطلب إعداداً دقيقاً ويضمن اتساقاً على مستوى البلاد. فبدون توحيد نظام الإدارة والإجراءات الفنية، كالمعاملات المصرفية وإقرارات الأصول، لن تحقق الضريبة الأثر المرجو، بل قد تُحدث اضطراباً في السوق.

يُعدّ اختلال التوازن بين العرض والطلب عاملاً رئيسياً في ارتفاع أسعار المساكن. ففي الوقت الراهن، يُعدّ المعروض من المساكن أقل بكثير من الطلب، لا سيما في قطاع المساكن الميسورة التكلفة المناسبة لذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض. ولتنظيم السوق، تقترح وزارة البناء إزالة العوائق القانونية التي تحول دون توفّر المعروض من العقارات، وذلك من خلال تشجيع إطلاق مشاريع جديدة.

بحسب السيدة هو ثي ثو ماي، مديرة إحدى شركات الإسكان في فيتنام (هانوي)، فإنه في حال عدم اتخاذ الحكومة والشركات إجراءات حاسمة لزيادة المعروض، لا سيما في قطاعي الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور، فإن السوق سيواجه عواقب وخيمة. سيجد الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية صعوبة في امتلاك منزل، وقد يؤدي "ارتفاع الأسعار" إلى زعزعة استقرار السوق بأكمله.

تشديد اللوائح المتعلقة بمزادات الأراضي.

تُعدّ مزادات حقوق استخدام الأراضي إحدى الوسائل الرئيسية لتوليد إيرادات من العقارات لميزانية الدولة. وتعتقد وزارة البناء أن تخصيص الأراضي وتأجيرها عبر المزادات قد حدّ من الممارسات السلبية، وقلل من المحسوبية، وزاد من الإيرادات. إلا أن هذه العملية تواجه أيضاً العديد من القيود، أبرزها ظاهرة تواطؤ سماسرة المزادات لخلق أسعار مصطنعة للتلاعب بالسوق.

لمعالجة الجوانب السلبية لمزادات حقوق استخدام الأراضي، تقترح وزارة البناء زيادة مبلغ التأمين للمشاركة في المزادات وتقصير فترة السداد بعد الفوز بالمزاد، وذلك لمنع المضاربة وخلق أسعار مصطنعة. يساهم هذا التنظيم في الحد من مشاركة الأفراد في المزادات بهدف الشراء وإعادة البيع لتحقيق الربح، بحيث يقتصر المشاركة على من لديهم حاجة حقيقية.

عنوان ندوة اليوم هو "تحديد سوق العقارات في نهاية عام 2024 وبداية عام 2025".

ستُعقد الندوة، التي تنظمها صحيفة "نغوي لاو دونغ"، في تمام الساعة الثامنة صباحًا من يوم 10 أكتوبر/تشرين الأول في قاعة المحاضرات بالطابق الثاني من مبنى الصحيفة، الكائن في شارع فو فان تان رقم 123-127، حي فو ثي ساو، المنطقة الثالثة، مدينة هو تشي منه. وتُعدّ هذه الندوة فرصةً لوكالات الإدارة والشركات والخبراء للالتقاء وتبادل الأفكار حول حلولٍ تُسهم في تعزيز نمو السوق مستقبلًا.

ركزت الندوة على المواضيع التالية: الوضع الحالي لسوق العقارات والتوقعات المستقبلية؛ تأثير ثلاثة قوانين جديدة تتعلق بسوق العقارات وتنفيذ الوثائق التوجيهية؛ والقضايا المتعلقة بقوائم أسعار الأراضي والضرائب.

المصدر: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm