لماذا يصعب على سوق العقارات أن "ينتعش"؟

إن حذر المشترين، ونقص المعروض الجديد، والعديد من المتغيرات القانونية تتسبب في تعافي سيولة قطع الأراضي ببطء، على الرغم من أن هذا القطاع يجذب انتباه بعض المستثمرين.

منذ جائحة كوفيد-19، لم يشهد سوق الأراضي أي مؤشرات إيجابية ملحوظة، حيث ظلت معدلات الاستيعاب منخفضة باستمرار، وأقل من 20% عمومًا. ويُظهر تقرير صادر عن شركة DKRA للاستشارات أن معدل استيعاب الأراضي في عام 2023 بلغ حوالي 10% فقط، وفي عام 2024 وصل إلى 15.15%، وفي عام 2025 لم يتحسن وضع السيولة إلا بشكل طفيف، حيث بلغ معدل استيعاب السوق الإجمالي حوالي 18%. وخلال العام الماضي، سجل سوق الأراضي في الجنوب عرض ما يقرب من 9450 قطعة أرض للبيع، تم استيعاب حوالي 1700 منها.

تعكس منصات البيانات الإلكترونية اتجاهاً مماثلاً. فبحسب موقع باتدونغسان العقاري الإلكتروني، بعد ارتفاع محلي في أبريل، تراجع الطلب على قطع الأراضي بسرعة، مسجلاً انخفاضاً بنسبة تتراوح بين 15 و20% في المتوسط ​​مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، مع انخفاض عمليات البحث عن قطع الأراضي بنسبة تتراوح بين 30 و40% في كثير من الأحيان. وظلت مبيعات قطع الأراضي في المشاريع الجديدة عند حوالي 20 إلى 30% من المخزون المتاح.

وفي الوقت نفسه، تشير تقديرات نها توت إلى أنه باستثناء الطفرة المحلية التي أعقبت إعلان دمج المقاطعات، كان سوق الأراضي في العام الماضي راكدًا بشكل عام، حيث انخفض عدد المشترين بنسبة 35-50% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024، وانخفض في معظم المناطق.

عقارات في مدينة هو تشي منه، تشمل قطع أراضٍ وأراضٍ زراعية . الصورة: كوين تران

يشرح السيد فان دين فوك، الرئيس التنفيذي لشركة سيني فيتنام، أسباب بطء تعافي سيولة سوق الأراضي ، معتقدًا أن العقبة الأكبر تكمن حاليًا في التدفقات النقدية ومعنويات المستثمرين. ففي الدورة السابقة، خسر معظم المستثمرين أموالهم عند الاستثمار في الأراضي، وهي نوع من الأصول "غير القابلة للنقل" فعليًا، والتي يتم شراؤها غالبًا بانتظار ارتفاع الأسعار قبل بيعها، دون تحقيق أي قيمة استخدامية أو تدفق نقدي خلال فترة الاحتفاظ بها. وعندما ينخفض ​​السوق، يؤدي ضعف السيولة إلى تجميد رؤوس أموال العديد من مشتري الأراضي لفترة طويلة. وقد دفعت هذه التجربة العديد من المستثمرين إلى إعادة النظر في استثماراتهم وتقدير القطاعات التي يمكن أن تدر تدفقات نقدية، مثل الشقق السكنية، لأنه حتى لو لم يتم بيعها بعد، فلا يزال من الممكن تأجيرها.

من منظور العرض، أوضح السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لمجموعة DKRA، أن سوق الأراضي يعاني من نقص حاد في المشاريع الجديدة، حيث ينسحب العديد من المستثمرين تدريجياً من هذا القطاع. وخلال العام الماضي، لم تتجاوز نسبة المعروض الجديد 13% من إجمالي المعروض الأولي، إذ أن معظم المنتجات المعروضة في السوق هي مخزون من السنوات السابقة. وسجلت مقاطعة تاي نينه ، التي تضم أكبر نسبة من الأراضي في الجنوب، مشروعين جديدين فقط: مجمع دراغون إيدن السكني (146.8 هكتار) ومنطقة ذا سوليا الحضرية (20.5 هكتار). أما في مدينة هو تشي منه (بعد دمج بينه دوونغ وبا ريا - فونغ تاو)، فيتكون المعروض للبيع بشكل رئيسي من مخزون قائم أو إعادة إطلاق مراحل سابقة.

وبالتالي فإن العرض والطلب غير متزامنين، حيث يتركز ما يقرب من 69٪ من الطلب على المشاريع الجديدة، ويتضح ذلك من حقيقة أن المشاريع في تاي نينه شكلت أكثر من 53٪ من السيولة في سوق الأراضي الجنوبية في العام الماضي.

من منظور الأعمال، بات التوجه نحو الانسحاب من سوق قطع الأراضي واضحاً بشكل متزايد. فالعديد من شركات التطوير العقاري، مثل مجموعة ثانغ لوي، وكات تونغ، وتران آنه، وخاي هوان لاند، التي كانت تعتبر هذا القطاع ركيزة أساسية، لم تعد توليه الأولوية في خطط أعمالها لعام 2026.

بحسب ممثل إحدى شركات التطوير العقاري، بات تطوير الأراضي أكثر صعوبةً بسبب تشديد القوانين واللوائح، وارتفاع تكاليف الاستثمار بشكل حاد، بدءًا من البنية التحتية ورسوم استخدام الأراضي وصولًا إلى المرافق، فضلًا عن طول مدة التنفيذ. في المقابل، باتت أسعار البيع أقل تنافسيةً مع أسعار المنازل والشقق، مما يقلل هوامش الربح، بل ويجعل المشروع غير مربح. وقد أجبر هذا الواقع العديد من المطورين على التكيف، ما أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي بنسبة تتراوح بين 20 و30% خلال العام الماضي، وذلك أساسًا لتغطية تكاليف التطوير.

يتوقع الخبراء، في توقعاتهم لعام 2026، تحولاً تدريجياً في ميزان الاستثمار في سوق العقارات، مما يفتح المجال أمام بعض المستثمرين لإعادة النظر في شراء قطع الأراضي. وأشار السيد فان دين فوك إلى أن الارتفاع الحاد في أسعار الشقق يُفاقم عدم التوازن في هذا القطاع مقارنةً بالدخل والاستخدام. فعندما تتجاوز أسعار الشقق في العديد من المناطق الحدود المعقولة وتقترب من أسعار الأراضي في نفس الموقع، يصبح الفرق أقل وضوحاً. واستشهد بمثال منطقة لونغ آن ، حيث وصلت أسعار الشقق إلى حوالي 35 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بينما تتراوح أسعار قطع الأراضي في مشاريع ذات تخطيط مصغر بنسبة 1/500 وبنية تحتية متكاملة بين 20 و25 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع فقط.

مع ذلك، ووفقًا للسيد فوك، فإن عودة قطع الأراضي، إن حدثت، لن تكون واسعة الانتشار كما في الدورات السابقة، بل ستكون انتقائية، مع التركيز على المناطق التي تتمتع ببنية تحتية متكاملة، وشبكة مواصلات جيدة، وخدمات متكاملة، وفرص عمل وفيرة، والأهم من ذلك، تدفق نقدي حقيقي من السكان. وسيستمر نقص المعروض الجديد، وأسعار الأراضي التي تقترب من قيمتها السوقية، والطلب المتزايد على جودة الحياة، في إعادة تشكيل هذا القطاع.

يتفق خبير العقارات تران هوانغ مع هذا الرأي، إذ يعتقد أن سوق الأراضي يشهد تحولاً جذرياً. ففي السابق، كانت العديد من المشاريع تقتصر على تقسيم الأراضي، وبناء الطرق الداخلية، وبيع قطع الأراضي. أما الآن، فيجب على الشركات أن تتطور بطريقة أكثر منهجية، من خلال الاستثمار في البنية التحتية، والمرافق، والمدارس، ومراكز التسوق، وغيرها من الخدمات الأساسية، وصولاً إلى نموذج المنطقة الحضرية المتكاملة. وينبع هذا التغيير من قانون الأراضي الجديد، الذي دخل حيز التنفيذ في 1 أغسطس 2024، والذي يقضي فعلياً على الطريقة التقليدية لتقسيم الأراضي وبيعها. إذ يجب على المشاريع استكمال البنية التحتية، والمرافق، والإسكان وفقاً للخطة قبل إجراء المعاينة ومنح سندات الملكية.

بحسب الخبراء، قد تؤدي التحولات في نماذج التنمية، إلى جانب زخم البنية التحتية للنقل، إلى ارتفاع أسعار الأراضي بنسبة تتراوح بين 10 و20% بحلول عام 2026. ومع ذلك، ستظل الفروقات السعرية بين المناطق متباينة بشكل كبير، مما يعكس الاختلافات في الموقع والمنتج والطلب المحلي. لذا، من غير المرجح أن تُحدث أسعار الأراضي ارتفاعات حادة أو تُحفز سيولة السوق كما كان الحال سابقًا، على الرغم من احتمال حدوث زيادات محلية في الأسعار.

يعتقد السيد فان دين فوك أن هذا القطاع لا يزال يعاني من آثار نفسية سلبية بعد الدورة الاقتصادية الأخيرة، لا سيما فيما يتعلق بالسيولة والقدرة على توليد التدفقات النقدية. ولا يمكن التغلب على هذا الضعف إلا من خلال المشاريع المتطورة التي تُشكل مجتمعاً سكنياً حقيقياً وتُولد تدفقات نقدية داخلية، مما يُرسي الأساس لانتعاش مستدام لسوق الأراضي.

بحسب موقع Vnexpress.net

المصدر: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm