لا تزال رؤوس الأموال تتدفق بقوة إلى قطاع العقارات.

تشكو شركات العقارات بشدة من تشديد شروط الائتمان العقاري، مما أدى إلى عرقلة العديد من خطط الأعمال. ومع ذلك، لا يزال الائتمان العقاري يمثل الحصة الأكبر من إجمالي الائتمان القائم في الاقتصاد ككل، وإذا استمر تدفق رؤوس الأموال بقوة إلى هذا القطاع، فإن المخاطر طويلة الأجل ستكون هائلة.

تخضع عمليات الإقراض العقاري لرقابة أكثر صرامة.

تشكو شركات العقارات بشدة من صعوبة الحصول على القروض.

صرح السيد نغوين كوك هيب، رئيس مجلس إدارة شركة غلوبال العقارية المساهمة ورئيس جمعية مقاولي البناء الفيتنامية، بأن البنوك الكبرى (بما فيها البنوك الأربعة الكبرى) ترفض منح قروض للمشاريع الجديدة، أو أنها تنتقي المشاريع في هانوي ومدينة هو تشي منه بعناية فائقة. ونظرًا لاختناقات التمويل التي تعيق الشركات عن تنفيذ مشاريعها، يُتوقع أن يكون عام 2026 عامًا مضطربًا للغاية لسوق العقارات.

أفادت العديد من الشركات الأخرى بأن صعوبة الحصول على الائتمان لا تؤثر فقط على مشاريع الإسكان التجاري الفاخر، بل على جميع القطاعات، بما في ذلك الإسكان الاجتماعي. ووفقًا لشركات الإسكان الاجتماعي، ترفض البنوك بلطف الإقراض من حزمة قروض الإسكان الاجتماعي البالغة 145 تريليون دونغ فيتنامي، نظرًا لانخفاض سعر الفائدة (6.1% سنويًا)، في حين ارتفعت أسعار الفائدة على الودائع في السوق إلى 7-8% سنويًا، مما يعني أن البنوك ستتكبد خسائر إذا أقرضت.

حالياً، لم يتم صرف سوى أقل من 5% من حزمة القروض المخصصة للإسكان الاجتماعي، والبالغة قيمتها 145 تريليون دونغ فيتنامي، وذلك على الرغم من مرور ثلاث سنوات على بدء تطبيقها. كما أن صرف هذه الحزمة من القروض للشباب دون سن 35 عاماً محدود أيضاً.

بحسب السيدة ها ثو جيانغ، مديرة إدارة الائتمان للقطاعات الاقتصادية (بنك الدولة الفيتنامي)، بلغ حجم قروض برنامج الشباب دون سن 35 عامًا حوالي 9.6 تريليون دونغ فيتنامي (بزيادة قدرها حوالي 2 تريليون دونغ فيتنامي مقارنة بنهاية عام 2025)، منها 8.1 تريليون دونغ فيتنامي للمستثمرين في 53 مشروعًا، وحوالي 1.5 تريليون دونغ فيتنامي لمشتري المنازل في 36 مشروعًا. وبلغ حجم قروض شراء المساكن الاجتماعية للشباب دون سن 35 عامًا حوالي 259 تريليون دونغ فيتنامي.

رغم ادعاء البنوك التجارية أنها لا تُشدد شروط الائتمان العقاري وأنها ما زالت تموّل مشاريع جيدة، إلا أنها، نظراً لمحدودية رأس المال وحدود الائتمان الفصلية، مُلزمة بتخصيص الأموال بحذر شديد. وعليه، باستثناء المشاريع غير الرسمية، سيتركز رأس المال في القطاعات ذات الأولوية والأمان العالي لكسب ثقة الجهات الرقابية.

بحسب الخبير الاقتصادي الدكتور لي شوان نغيا، فإن سوق العقارات دوري، لكنه على المدى الطويل لا يشكل أي مخاطر، بل هو آمن للغاية لارتباطه الوثيق بعمليات البنوك. فمعظم ضمانات البنوك هي عقارات، لذا من غير المرجح أن تنخفض أسعار العقارات بشكل حاد.

أكد هذا الخبير أيضاً أن قطاع العقارات يتمتع بتأثيرات واسعة النطاق، واقترح أن يواصل بنك الدولة الفيتنامي تطبيق سياسات لضخ رؤوس الأموال في هذا السوق لضمان كفاءة تشغيله. وينبغي على الحكومة ضبط معدل ارتفاع الأسعار بدلاً من تشديد الائتمان الممنوح لهذا القطاع.

لا تزال رؤوس الأموال تتدفق بقوة إلى قطاع العقارات.

بينما تشكو شركات العقارات من صعوبات في الحصول على رأس المال، يشير العديد من الخبراء وممثلي الجمعية الوطنية إلى أن الائتمان المصرفي في الواقع لا يزال يتدفق بشكل رئيسي إلى العقارات، وهذا يسبب العديد من العواقب السلبية على الاقتصاد.

بحسب السيد نغوين نغوك باو، الرئيس التنفيذي لشركة ويغروب، شهد الربع الأول من عام 2026 انخفاضًا في الائتمان التجاري والصناعي، بينما استمر تدفق الأموال بقوة إلى قطاعي العقارات والإنشاءات. ورغم أن البيانات تشير إلى استمرار نمو الائتمان الزراعي بالتوازي مع الائتمان العقاري، إلا أنه لا يمكن استبعاد احتمال "التحايل على القانون" في هذه الأموال (كاقتراض رأس المال لشراء أراضٍ للتطوير الزراعي، بينما يتم استثمارها فعليًا في العقارات الزراعية).

يرى هذا الخبير أن أوجه القصور في هيكل الائتمان هي السبب الجذري لضغوط السيولة المستمرة على النظام المصرفي، فضلاً عن عدم استقرار أسعار الفائدة. ولذلك، فإن تدابير دعم السيولة التي يتخذها بنك الدولة الفيتنامي (عبر قنوات عمليات السوق المفتوحة) لا تعالج سوى الأعراض، وليس جوهر المشكلة.

تُظهر التقارير المالية الصادرة عن البنوك في عام 2025 أن قروض العقارات تُشكّل في العديد من البنوك ما بين 30% و50% من إجمالي أرصدة قروض العقارات. إلا أن هذا الرقم غير مكتمل، إذ لا تُدرج قروض شراء المنازل الشخصية بالكامل ضمن رصيد قروض العقارات في العديد من البنوك.

لذا، نظرياً، تمثل قروض العقارات ما يقارب 23-25% من إجمالي القروض القائمة في النظام المالي، لكن من المرجح أن يكون الرقم الفعلي أعلى بكثير. عندما يتدفق أكثر من ربع الائتمان الاقتصادي إلى قطاع العقارات، يتقلص بطبيعة الحال وصول القطاعات الأخرى إلى رأس المال. وهذا أيضاً ما يفسر معاناة شركات التصنيع.

وفقًا لبيانات غرفة التجارة والصناعة الفيتنامية (VCCI)، فإن أكثر من 50% من إيرادات أكبر 500 شركة خاصة في فيتنام تأتي من التمويل والعقارات، بينما تمثل صناعة المعالجة والتصنيع نسبة منخفضة.

يرى خبراء الاقتصاد أن تشديد شروط الائتمان للعقارات الفاخرة، وإعطاء الأولوية لقروض مشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسر، أمرٌ ضروريٌّ من الناحية النظرية. إلا أن هذا الأمر صعبٌ للغاية في الواقع، لأن العديد من البنوك تستهدف في المقام الأول قطاع العقارات الفاخرة. وإذا استمر هذا الوضع، ستتفاقم المخاطر التي تهدد الاقتصاد.

أعرب المندوب لي هوانغ آنه (جيا لاي)، خلال جلسة نقاش اجتماعية واقتصادية في الجمعية الوطنية مطلع هذا الأسبوع، عن "قلق بالغ" إزاء هذه القضية. ووفقًا للمندوب، فإن غالبية القروض في فيتنام تُوجه إلى العقارات المضاربة، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل بشكل جنوني، ويجعل من المستحيل على الشباب شراء منزل حتى بعد ثلاثين عامًا من العمل الجاد.

بحسب البيانات التي قدمها المندوب هوانغ آنه، يُظهر رصيد الائتمان القائم لدى جميع البنوك التجارية الـ 35 أن قروض العقارات قد زادت بنسبة 132% خلال أربع سنوات، من 1,955,000 مليار دونغ فيتنامي عام 2021 إلى 4,541,000 مليار دونغ فيتنامي عام 2025، أي بمعدل نمو يزيد 2.4 مرة عن معدل نمو الائتمان الصناعي. ويبلغ حجم الائتمان العقاري عام 2025 ما يزيد 1.81 مرة عن حجم الائتمان الصناعي، و5.3 مرة عن حجم الائتمان الزراعي والحراجي والسمكي.

علاوة على ذلك، يُمثّل قطاعا العقارات والإنشاءات وحدهما 27.4% من إجمالي الائتمان في النظام. ويُثير قلق السيد هوانغ آنه بشكل خاص توقعات ارتفاع الائتمان العقاري بنسبة 37.6% خلال عامي 2024-2025 فقط، بينما لن يتجاوز نمو الائتمان الصناعي 9.4%. وانطلاقًا من كون نسبة كبيرة من الائتمان مُرتبطة بالعقارات، اقترح النائب هوانغ آنه أن تُسيطر الحكومة على الائتمان العقاري المضارب باستخدام آليات السوق، متجنبةً اللجوء إلى الأوامر الإدارية.

في غضون ذلك، صرّح الأستاذ المشارك الدكتور نغوين هو هوان، نائب رئيس الوكالة التنفيذية لمركز هو تشي منه المالي الدولي، بأن الطلب على رأس المال اللازم للنمو هائل، في حين أن رأس المال المتاح محدود. لذا، يتعين على البنوك إعطاء الأولوية لتخصيص رأس المال للقطاعات ذات الأولوية.

في هذا السياق، يوصي الخبراء الشركات - وليس فقط شركات العقارات - بتنويع قنوات تمويلها وتقليل اعتمادها على القروض المصرفية. ويتوقع السيد هوان أن يُشكّل مركز هو تشي منه المالي الدولي قناةً جديدةً لتمويل الاقتصاد وقطاع الأعمال في قطاع العقارات. ويقترح هذا الخبير أن ترميز الأصول الحقيقية لجمع رأس المال هو نهج جديد ينبغي على شركات العقارات دراسته.

تحتاج شركات العقارات إلى تنويع قنوات جمع التبرعات الخاصة بها.

- الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الاستشاري للسياسات التابع لرئيس الوزراء

يُساهم قطاع البناء والعقارات بنحو 10% من الناتج المحلي الإجمالي للبلاد، وهو أعلى مستوى له خلال السنوات التسع الماضية، وله تأثيرٌ واسع النطاق على العديد من القطاعات الاقتصادية الأخرى. مع ذلك، يُشكّل اعتماد شركات العقارات المفرط على القروض المصرفية مخاطر كبيرة على كلٍّ من هذه الشركات والنظام المالي.

من المتوقع أن ينمو الائتمان العقاري في عام 2025 بمعدل أسرع من معدل النمو الاقتصادي الإجمالي (22٪)، مع زيادة الائتمان التجاري العقاري بنسبة 28٪ ويمثل حاليًا ما يقرب من 44٪ من إجمالي القروض العقارية.

مع تشديد الرقابة على الائتمان العقاري، قد يصبح حصول الشركات على رأس المال محدوداً بشكل متزايد. ناهيك عن ارتفاع تكلفة الاقتراض.

لتقليل الاعتماد على القروض المصرفية، يتعين على شركات العقارات تنويع قنوات تمويلها، لا سيما من خلال سندات الشركات والاستثمار الأجنبي المباشر وصناديق الاستثمار العقاري. كما يتعين على الحكومة الإسراع في تفعيل الصندوق الوطني للإسكان وصناديق الإسكان المحلية.

يتعين على شركات العقارات نفسها إدراك ضرورة إعادة هيكلة عملياتها، والتحكم في مخاطر التدفقات النقدية، والحد من الاستثمارات المتنوعة. إن تحقيق التوازن بين مصادر رأس المال المختلفة - من الائتمان والسندات والأسهم إلى الاستثمارات الدولية - سيساعد الشركات على تعزيز قدرتها على مواجهة تقلبات السوق.

المصدر: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html