ما الذي يحدث لأسهم العقارات؟

بعد ورود معلومات بشأن التوجه المستقبلي لإدارة سوق العقارات، ازداد ضغط البيع بسرعة في هذه المجموعة من الأسهم خلال جلسات التداول القليلة الماضية.

تعرضت أسهم العقارات لضغوط بيع في الجلسات الأخيرة - الصورة: بونغ ماي

رسالة حول السيطرة على المضاربة العقارية.

يعتقد السيد هو هو توان هيو - خبير استراتيجيات الاستثمار في شركة SSI Research - أن رد فعل السوق الحذر أمر مفهوم لأن العقارات صناعة لها تأثير كبير على العديد من القطاعات الاقتصادية ، من الخدمات المصرفية ومواد البناء إلى السلع الاستهلاكية.

جادل بأن القضية يجب النظر إليها من منظور طويل الأجل بدلاً من الاكتفاء بالاستجابة للتقلبات الآنية. وبالمقارنة مع فترة الصين التي فرضت فيها ضوابط صارمة على العقارات بين عامي 2016 و2020، فإن الوضع الحالي في فيتنام يختلف اختلافاً كبيراً.

لا تزال فيتنام تشهد تحضراً سريعاً، مع وجود شريحة واسعة من الشباب وطلب كبير على العقارات. ويبلغ معدل التحضر الجديد حوالي 38%، وهو أقل بكثير من معدل الصين الذي يقارب 60% عندما دخلت البلاد فترة فائض في العرض.

بحسب السيد هيو، لا يزال عدد مشتري المنازل الذين تتراوح أعمارهم بين 30 و40 عامًا في فيتنام مرتفعًا، مما يُهيئ الأرضية لاستمرار نمو الطلب على العقارات في السنوات القادمة. وتهدف إجراءات الرقابة الحالية بالدرجة الأولى إلى كبح المضاربة، وتنظيم تدفقات رأس المال، وتقريب أسعار المساكن من متناول المواطنين.

أكد أن مسألة ضبط أسعار المساكن أو كبح المضاربة ليست جديدة. والجدير بالذكر أن السلطات، إلى جانب ضبط المضاربة، تعمل بنشاط على إزالة العقبات القانونية وزيادة المعروض. ومن المتوقع استئناف العديد من المشاريع في عام 2025 بعد فترة طويلة من الركود.

كما تحول نهج الهيئة التنظيمية نحو مزيد من المرونة، مما يسمح بحل العقبات القانونية على مراحل حتى يمكن تنفيذ المشاريع في وقت أقرب، بدلاً من انتظار اكتمال الإجراء بأكمله كما كان من قبل.

وبالتالي، لا تزال أمام الشركات التي تركز على تلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية وتطوير المشاريع في المناطق الحضرية أو الضواحي ذات البنية التحتية الجيدة في المدن الكبرى مجالٌ للنمو. في المقابل، ستواجه الشركات التي تمتلك أراضي بعيدة عن مركز المدينة وتعتمد بشكل كبير على رأس المال الاستثماري ضغوطًا أكبر مع ازدياد صرامة السياسات التنظيمية.

بحسب السيد هيو، فإن آفاق قطاع العقارات في الفترة المقبلة ستكون شديدة التباين، بدلاً من النمو الموحد الذي شهدته الدورات السابقة. وبدلاً من النظر إلى القطاع ككل كاتجاه واحد، يحتاج المستثمرون إلى اختيار الشركات بعناية والتركيز على تلك التي تستفيد من الطلب على المساكن الفعلية، فضلاً عن زيادة العرض في المدن الكبرى.

ماذا سيحدث لأسهم العقارات؟

وفي حديثها إلى موقع Tuoi Tre Online ، قالت السيدة نغوين ثي ثانه نهان، المحللة في شركة FinSuccess Investment Joint Stock Company، إنه على المدى القصير، من المرجح أن تظل أسهم العقارات تحت ضغط هبوطي لأن معنويات السوق حساسة لعوامل مثل الائتمان، والقضايا القانونية المتعلقة بالمشاريع، وآليات التداول المشددة التي تهدف إلى منع المضاربة.

لن يكون التأثير موحدًا في جميع أنحاء القطاع، مما سيؤدي إلى تباين كبير. وستواجه الشركات ذات المديونية العالية، والاعتماد على السندات، والمخزونات الكبيرة، أكبر المخاطر. في الربع الثاني من عام 2026، سيتم إصدار سندات بقيمة 59 تريليون دونغ فيتنامي تقريبًا، حيث تمثل سندات العقارات 79% منها، أي ما يقارب 46 تريليون دونغ. وسيستحق حوالي 120 تريليون دونغ من سندات العقارات في عام 2026.

بالإضافة إلى ذلك، بلغ مخزون العقارات السكنية التي تمتلكها أكثر من 70 شركة مدرجة في البورصة ما يقارب 430 مليار دونغ فيتنامي. ولا تزال بعض الشركات، مثل فات دات ودات زان ونوفالاند ، تسجل نسباً عالية بين المخزون والديون.

بحسب السيدة نهان، فإن التوجه الإداري الحالي لا يهدف إلى "خنق" الشركات التي تُطوّر مشاريع حقيقية، بل يركز على ضبط المضاربة. والهدف هو الحفاظ على نسبة قروض العقارات عند حوالي 25% من إجمالي القروض القائمة، وتوجيه رأس المال نحو الاحتياجات السكنية الحقيقية، وزيادة شفافية بيانات السوق وفقًا للمرسوم رقم 357/2025، وإعطاء الأولوية لتطوير الإسكان الاجتماعي.

ستستقر أسهم الشركات الرائدة التي تمتلك احتياطيات أراضٍ نظيفة، ووضعًا ماليًا متينًا، وضغوط ديون منخفضة، بشكل أسرع بمجرد عودة المعنويات إلى توازنها. بالإضافة إلى ذلك، عادت تقييمات الشركات ذات الأساسيات القوية إلى متوسطها خلال السنوات الخمس الماضية.

ووفقاً لها، ينبغي على المستثمرين توخي الحذر على المدى القصير، وتجنب شراء الأسهم المضاربة التي انخفضت بشكل حاد، وانتظار ظهور علامات على تدفق نقدي مستقر لاختيار الأسهم ذات الأسس المالية والمشاريع الجيدة حقاً.

نعود إلى الموضوع

نغوين نغوين

المصدر: https://tuoitre.vn/chuyen-gi-dang-xay-ra-voi-co-phieu-bat-dong-san-20260522101449725.htm